Dienstag, 16. September 2014
Nachbarskatzen als Minderungsgrund?
Wiederholter Besuch der Nachbarskatze kann eine erhebliche Beeinträchtigung der Wohnungsnutzung darstellen, die den Mieter dazu berechtigt, die Miete um 10% zu mindern. Schließlich gehört es zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung, Fenster und Terrassentüren (u.a. zum Lüften) öffnen zu können, ohne mit dem Eindringen einer Katze rechnen zu müssen.
Mietminderung wegen fehlender Fußleisten?
Fehlende Fußleisten in allen bis auf einem
Raum, mindern die Tauglichkeit einer Wohnung zum vertragsmäßigen
Gebrauch nicht bzw. nur unerheblich. Die Wohnung ist ohne Beeinträchtigung
der Gesundheit oder der alltäglichen Gewohnheiten nutzbar. Lediglich
eine ästhetische Beeinträchtigung besteht durch das Fehlen der
Fußleisten, die jedoch nur so minimal ist, dass sie nicht zu einer
Minderung der Monatsmiete berechtigt.
Erlaubte Tierhaltung + zerkratzes Parkett
Wird einem Mieter die Tierhaltung (vorliegend eines Labradors) erlaubt, so bedeutet dies nicht, dass alle Schäden, die der Hund verursacht, hingenommen werden müssen. Der Mieter ist vielmehr gehalten, im Rahmen des zumutbaren dafür zu sorgen, dass die Mietsache nicht beschädigt wird.
Streit um Katzennetz
Im vorliegenden Fall hatten die Mieter an einem
im Innenhof ausgerichteten Balkon ein Fangnetz errichtet, damit ihre Katze
nicht entweichen bzw. von dem Balkon abstürzen kann. Weiterer Zweck
des Fangnetzes war es, Tauben von dem Balkon abzuhalten. Die WEG wollte
die Entfernung des Netzes bewirken, weil es sich bei dem Fangnetz um eine
hässliche ins Auge fallende Anlage handele. Die Mieter trugen vor,
dass das Netz aufgrund seiner Konstruktion kaum zu erkennen sei, so dass
von einer optischen Beeinträchtigung nicht die Rede sein könne.
Des weiteren lege kein Substanzeingriff vor, das Netz sei an einem eigenen
Ständerwerk befestigt.
Wasserschaden kann zu einer Minderung von 80% berechtigen
Im vorliegenden Fall war es zu einem Wasserschaden
gekommen, denn Auswirkungen sich ein gutes halbes Jahr hinzogen. Aufgrund
der Beeinträchtigungen (Schimmelbildung in einem der zwei Zimmer,
Trocknungsgeräte, Entfernung der Dusche) minderte der Miete nach Ankündigung
um 80%, was der Vermieter nicht hinnehmen wollte.
Die Miete war in dem Zeitraum von Dezember 2008 bis einschließlich
Juni 2009 gemindert. Die insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Mieter
sind ihrer Darlegungslast nachgekommen. Die Einwände des Vermieters
vermochten dies nicht zu ändern. Die Wohnung bestand nur aus zwei
Zimmern und weist eine Gesamtgröße von 54 qm auf. Davon war
das Badezimmer ab Februar 2009 nicht mehr funktionsgemäß nutzbar,
da ein Duschen nicht mehr möglich war. Dies änderte sich erst
im Mai 2009. Auch war das Wohnzimmer letztlich nicht mehr nutzbar, da sich
massive Schimmelbildung an der Wand befand. Dies führte dazu, dass
die Wandfläche des Wohnzimmers zum Bad hin in der Zeit von Januar
2009 bis Anfang April 2009 nicht nutzbar war. Von der Schimmelbildung war
auch der Flur betroffen. Die Bildung von Schimmel wird auch von dritter
Seite, nämlich den Handwerkern bestätigt, so dass eine Beweisaufnahme
unterbleiben konnte. Weitere Beeinträchtigungen ergaben sich dadurch,
dass in der Wohnung Trocknungsgeräte aufgestellt waren, deren Betrieb
mit Lärmeinwirkungen einhergeht.
Nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung der Wohnung der Beklagten durch Schimmel, Feuchtigkeit und Bauarbeiten sowie die Lautstärke der Trocknungsgeräte erschien eine Minderungshöhe von 80% nicht unangemessen.
Nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung der Wohnung der Beklagten durch Schimmel, Feuchtigkeit und Bauarbeiten sowie die Lautstärke der Trocknungsgeräte erschien eine Minderungshöhe von 80% nicht unangemessen.
Kameraattrappe auf dem Balkon ?
Im vorliegenden Fall wollte eine Wohnungseigentümergemeinschaft bewirken, dass ein Wohnungseigentümer eine Videokamera auf seinem Balkon beseitigt. Die Vorinstanz stellte fest, dass es sich bei der Kamera lediglich um eine Kameraattrappe handelt, hat die Klage insoweit abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Berufung der Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Auffassung vertrat, dass auch die Installation einer Kameraattrappe eine unzulässige Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer im Sinne von § 14 WEG darstelle.
Mittwoch, 11. Dezember 2013
Montag, 4. November 2013
Umlage nach Wohnfläche und ca.-Angaben der Flächen
Im vorliegenden Fall sah eine Gemeinschaftsordnung vor,
gemeinschaftliche Kosten nach der "jeweiligen Wohnfläche" umzulegen. Die Flächen
der einzelnen Einheiten waren mit ca.-Werten angegeben und wichen in der Summe
von der angegebene Gesamtfläche ab.
Ein solcher Kostenverteilungsschlüssel ist
unklar, da zu unbestimmt und aufgrund der unterschiedlichen Werte unbestimmbar
und somit nichtig.
Den Eigentümern steht es auch nicht frei, die derart
unbestimmte Klausel durch einen Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG zu
konkretisieren.
Daher waren die Kosten vorliegend mangels wirksamer anderweitiger Vereinbarung nach Miteigentumsanteilen zu verteilen (§ 16 Abs. 1 und 2 WEG).
Die angefochtenen Beschlüsse waren für ungültig zu erklären.
Minderung wegen nachträglicher Wohnungsverschattung
Im vorliegenden Fall wurde eine Wohnung nachträglich
verschattet, weil es zu einem Anbau eines Balkons (7m x 1,50m) bei der darüber
befindlichen Wohnung gekommen war, u.a. weil der Balkonboden sich unmittelbar
oberhalb der Fenster der Wohnung befand.
Der Balkon stellt einen Mangel dar, der den Wohnwert erheblich beeinträchtigte, da nun Küche, Bad und ein kleines Zimmer verschattet wurden, der Lichteinfall war nicht ganz unerheblich beeinträchtigt worden.
Schwerer wog aber der Umstand, dass der tiefe Balkon den Blick aus den betroffenen Zimmern nun tunnelartig und nach oben eingeschränkt war und den Zimmern einen höhlenartigen Charakter gab.
Daher war eine Minderung von 10% nach Ansicht des Gerichts angemessen.
Videoüberwachung im Mietshaus
Sofern seitens des Vermieters eine
Videoüberwachungsanlage am Wohnhaus installiert werden soll, so ist hierfür die
Zustimmung aller Mieter erforderlich.
Das allgemeine Persönlichkeitsrecht der
Mieter umfasst auch die Freiheit vor unerwünschter Überwachung. Es kann dem
Mieter nicht zugemutet werden, dass der Vermieter feststellen kann, wann ein
Mieter das Haus betritt und verlässt, welchen Besuch er bekommt und wie lange
dieser bleibt. Das Sicherheitsbedürfnis anderer Mieter ist hierbei unbeachtlich.
Ohne die entsprechende Zustimmung kann also ein betroffener Mieter die Entfernung der Anlage verlangen.
Mittwoch, 18. September 2013
Mängelrüge per Email?
Ohne elektronische Signatur nicht gültig !
Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (§ 13 Abs. 5 Nr. 1 VOB/B) sieht vor, dass der Auftragnehmer verpflichtet ist, alle Mängel, die auf vertragswidrige Leistung zurückzuführen sind und innerhalb der Verjährungsfrist auftreten, auf seine Kosten zu beseitigen. Der Auftraggeber muß dies vor Ablauf der Frist schriftlich verlangen.
Was genau bedeutet „schriftlich“?
Das Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main (Urteil vom 30.04.2012, Aktenzeichen 4 U 269/11) fällt zu diesem Thema deutlich aus: Weder eine E-Mail noch ein Telefax, erfüllen die Schriftform im Sinne des Gesetzes. Es sei denn, beim Versand der elektronischen Dokumente werden bestimmte Anforderungen eingehalten.
Die qualifizierte elektronische Signatur
Geregelt sind die Vorgaben zur Einhaltung der Schriftform – auch für den VOB/B-Vertrag – in § 126 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Demnach muss das Schriftstück vom Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigtem Handzeichen unterzeichnet werden. Die schriftliche Form kann laut § 126 Abs. 3 BGB auch durch die elektronische Form ersetzt werden: allerdings sind die elektronischen Dokumente nur dann rechtsgültig, wenn sie mit einer sogenannten qualifizierten elektronischen Signatur unterzeichnet sind.
Diese ist in § 126 a BGB geregelt. Danach muss der Absender der Aufforderung seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz versehen. Wird also eine E-Mail oder ein Telefax ohne qualifizierte elektronische Signatur versendet, so wird das Dokument dem Schriftformerfordernis nach § 126a BGB nicht gerecht.
Sollte es daher in der Praxis wirklich auf den Zeitpunkt der Zustellung des Mängelrügeschreibens ankommen, so ist zwingend darauf zu achten, dass dieses tatsächlich im Original und mit vertretungsberechtigter Unterschrift oder aber in elektronischer Form mit qualifizierter Signatur zugestellt worden ist.
Für weiterführende Informationen nehmen Sie bitte direkt Kontakt mit Herrn Markus Cosler auf, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Lehrbeauftragter für Baurecht an der FH Hannover.
Markus Cosler
Rechtsanwalt - Telefon 0241-946 68-0
Donnerstag, 5. September 2013
Donnerstag, 1. August 2013
Internet statt Parabolantenne!
Ausländische Mieter haben keinen Anspruch auf Installation einer Parabolantenne, da sie ihr Informationsbedürfnis durch das Internet befriedigen können. Daher wurde im vorliegenden Fall einem griechischen Mieter die Anbringung einer Satellitenschüssel zu Recht verweigert.
Donnerstag, 11. Juli 2013
BGH interpretiert einfachen Zeitmietvertrag als Kündigungsverzicht
(dmb) „Die Entscheidung ist gut und wichtig. Zu Recht orientiert sich der Bundesgerichtshof
an dem, was Mieter und Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages
tatsächlich gewollt hatten – eine feste Mietzeit, in der Kündigungen
ausgeschlossen sein sollten“, kommentierte Lukas kommentierte der
Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die
heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 388/12). „Da
ist es folgerichtig, dass die Karlsruher Richter die
Eigenbedarfskündigung und Räumungsklage des Vermieters abwiesen.“
Mieter und Vermieter hatten bei Abschluss des Mietvertrages im Jahr 2004 vereinbart, dass das Mietverhältnis auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit geschlossen wird, bis zum 31. Oktober 2011 mit der Möglichkeit einer zweimal dreijährigen Verlängerungsoption. Der Vermieter kündigte wegen Eigenbedarfs und berief sich auf die Unwirksamkeit der mietvertraglichen Vereinbarung. Tatsächlich können seit 2001 Mieter und Vermieter keine einfachen Zeitmietverträge mehr abschließen. Derartige Verträge gelten grundsätzlich als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Konsequenz ist dann, dass die Vertragsparteien den als Zeitmietvertrag gedachten Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen immer kündigen können.
Siebenkotten: „Gut, dass sich der Bundesgerichtshof am Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung orientiert und den einfachen Zeitmietvertrag als einen Kündigungsverzicht interpretiert.“
Quelle | Weiterführende Informationen
http://mieterbund.de üder www.kon-ii.de
Mieter und Vermieter hatten bei Abschluss des Mietvertrages im Jahr 2004 vereinbart, dass das Mietverhältnis auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit geschlossen wird, bis zum 31. Oktober 2011 mit der Möglichkeit einer zweimal dreijährigen Verlängerungsoption. Der Vermieter kündigte wegen Eigenbedarfs und berief sich auf die Unwirksamkeit der mietvertraglichen Vereinbarung. Tatsächlich können seit 2001 Mieter und Vermieter keine einfachen Zeitmietverträge mehr abschließen. Derartige Verträge gelten grundsätzlich als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Konsequenz ist dann, dass die Vertragsparteien den als Zeitmietvertrag gedachten Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen immer kündigen können.
Siebenkotten: „Gut, dass sich der Bundesgerichtshof am Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung orientiert und den einfachen Zeitmietvertrag als einen Kündigungsverzicht interpretiert.“
Quelle | Weiterführende Informationen
http://mieterbund.de üder www.kon-ii.de
Abonnieren
Posts (Atom)