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Donnerstag, 1. März 2012

Briefkasten - 325 mm breit muss er sein!

Mieter haben Anspruch darauf, dass der Briefkasten der DIN-Norm 32617 entspricht. Ist der Einwurfschlitz nicht breit genug, so kann der Einbau eines größeren Briefkastens verlangt werden. Die DIN-Norm 32617 sieht für Briefkästen eine Breite des Einwurfschlitzes von 325 mm vor, so dass auch DIN A 4 Briefumschläge sowie Zeitschriften ohne Knick in den Briefkasten eingelegt werden könnten.

Abflussreparaturen sind keine Kleinreparatur!

Im vorliegenden Fall waren Reparaturarbeiten an einer Abflussleitung erforderlich gewesen. Konkret musste ein Baderzimmerabfluss demontiert werden, um die Dichtung zu erneuern. Die Vermieterin verlangte vom Mieter den Ersatz der Kosten i.H.v. 82,51 Euro aufgrund der mietvertraglich vereinbarten Kleinreparaturklausel:

„Der Mieter trägt ... ohne Rücksicht auf Verschulden die Kosten kleinerer Instandsetzungsarbeiten an denjenigen Gegenständen und Einrichtungen, die seinem direkten und häufigen Zugriff unterliegen, wie Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüssen sowie Rollläden, Jalousien, Fensterläden und Markisen bis zum einem Betrag von jeweils 90,00 Euro pro Einzelfall und bis zu 7 % der Jahresnettokaltmiete pro Jahr von z.Z. in Höhe von 266,28 Euro."

Die Mieter wollten die Kosten nicht tragen, so dass die Sache gerichtlich entschieden werden musste. Das Amtsgericht stellte sich auf die Seite der Mieter, weil die Abflussreparatur nicht unter die Kleinreparaturklausel falle. Schließlich umfasse die Kleinreparaturklausel nur solche Gegenstände, die dem täglichen, ordnungsgemäßen Zugriff der Mieter unterliegen, so dass der Mieter zu einem sorgfältigen Umgang mit der Mietsache animiert werde. Im Rahmen der gewöhnlichen Nutzung der Mietsache unterliegt ein Abwasserrohr aber nicht der dauerhaften Einwirkung des Mieters. Insbesondere ist es dem Mieter nicht möglich, den Verschleiß durch besonders sorgsame und pflegliche Behandlung zu verringern.

Die Folge: Die Vermieterin blieb auf den Kosten sitzen.

AG Charlottenburg, 31.8.2011 - Az: 212 C 65/11

Bei sanierungsbedürftigen Nachbargebäude sind Störungen vorhersehbar!

Zwar kann eine Mietminderung auf durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück begründet sein, jedoch dann nicht, wenn bereits bei Vertragsschluss mit solchen Beeinträchtigungen zu rechnen war. Dies ist dann der Fall, wenn das Nachbargrundstück ein Gebäude mit erkennbar älterer Bausubstanz beherbergt. Hier muss grundsätzlich mit Bau- und Renovierungsarbeiten gerechnet werden. Eine Minderung kann dann allenfalls für den Fall in Frage kommen, dass die Beeinträchtigungen hinsichtlich Zeitraum und Intensität das objektiv zu erwartende Maß übersteigen.

OLG Braunschweig, 18.10.2011 - Az: 1 U 68/10

Mietminderung und die Betriebskostenabrechnung

Wird gerechtfertigter Weise wegen Wohnungsmängeln eine Minderung des Mietzinses durchgeführt, so bezieht sich die Minderung auf die Gesamtmiete inkl. der Nebenkosten. Daher ist der Prozentsatz und Zeitraum der Minderung auch bei der Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen - auch hinsichtlich einer etwaigen Rückzahlung.

BGH, 13.4.2011 - Az: VIII ZR 223/10