Nachbarrechtliche Regelungen bei der nachträglichen Fassadendämmung

(21.12.2012) „Die Steigerung der Energieeffizienz ist eine wichtige Aufgabe zur Siche­rung der zukünftigen Energieversorgung. Seit der Einführung des Energieeinsparungs­gesetzes im Jahre 1976 folgen in immer kürzeren Abständen neue Verordnungen, die die energetischen Anforderungen an Bauwerke verschärfen“, konstatiert Rechtsanwalt Philip Pürthner, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Bei der Sanierung bestehender Gebäude stoßen nun aber immer mehr Menschen an Grenzen, und zwar im buchstäblichen Sin­ne, wenn nämlich ihre Außenwanddämmung über die Grundstücksgrenze hinausragt.“

Gerade im Bestand, in Innenstädten und alten Ortskernen, stehen Häuser in der Regel auf der Grundstücksgrenze. Wird die Hauswand gedämmt, ragt sie zwangsläufig auf das Grundstück des Anrainers. Muss dieser den Überbau dulden? „Bei restriktiver Aus­legung der gesetzlichen Vorschriften darf dies nur mit Zustimmung des Nachbareigen­tümers geschehen“, erläutert Philip Pürthner. „Dem Wunsch nach Verbesserung der energetischen Qualität steht der individuelle Eigentumsschutz des Nachbarn nach Art. 14 Grundgesetz gegenüber. Dieses Konfliktpotential und das sich hieraus ergebende Spannungsfeld haben zwischenzeitlich verschiedene Länder durch Einführung entspre­chender nachbarrechtlicher Regelungen zu lösen versucht.“

Demnach ist der Nachbar unter bestimmten Voraussetzungen verpflichtet, eine vom Nachbargrundstück auf sein Grundstück übergreifende Wärmedämmung zu dulden. „Allerdings nur, wenn er dadurch lediglich geringfügig beeinträchtigt wird und eine vergleichbare alternative Wärmedämmung nicht mit vertretbarem Aufwand zu erzielen ist“, führt der Wiesbadener Fachanwalt für Bau und Architektenrecht aus. „Entspre­chende nachbarrechtliche Regelungen existieren bereits in Bayern, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Berlin und Bremen.“

Aber auch in diesen Bundesländern müssen die Bestimmungen exakt beachtet und der Einzelfall geprüft werden, rät der Experte und zitiert ein Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt (OLG Frankfurt vom 26.09.2012 Az: 19 U 110/12 (vorhergehend LG Gießen, 07.03.2012 – Az: 2 O 481/10). In diesem Fall hatte die geplante Wärmedämmung die Anforderungen der Energieeinsparverordnung überstiegen. Die Dämmschicht wäre dicker ausgefallen als vorgeschrieben und hätte weiter über die Grundstücksgrenze hinausgeragt als nötig. Diese Beeinträchtigung musste der Nachbar nicht hinnehmen. Das Oberlandesgericht stützte sich bei seinem Urteil auch auf die Gesetzesbegründung zu § 10a Abs. 1, Nr. 1 im Hessischen Nachbarrechtsgesetz.

„Die energetische Sanierung bleibt also ein heißes Eisen. Hausbesitzer und Architekten müssen sorgfältig planen, sonst scheitern sie am nachbarlichen Einspruch. Das in Arti­kel 14 des Grundgesetzes geschützte Eigentumsrecht ist als Grundrecht von überra­gender Bedeutung und wird als solches in der Rechtsprechung auch entsprechend gewürdigt.“

.. und Bayern hat hier seine Hausaufgaben gemacht (ab 01.01.2012):

Neuregelungen im Bayerischen Nachbarrecht zum Überbau durch Wärmedämmung und zum Hammerschlags- u. Leiterrecht. Mit Wirkung zum 01.01.2012 wurden die in den Art. 43 ff des Bayerischen AGBGB niedergelegten privatrechtlichen Vorschriften des Nachbarrechts durch zwei wesentliche Neuregelungen ergänzt.
 
Art. 46a ABGBG (Bayern) enthält nunmehr eine Bestimmung, wonach der Nachbar den Überbau der Grundstücksgrenze durch Wärmedämmungsmaßnahmen dulden muss,

• soweit dadurch die Nutzung seines Grundstücks nicht oder nur geringfügig beeinträchtigt und eine zulässige beabsichtigte Nutzung des Grundstücks nicht behindern,
• die Vereinbarkeit der Wärmedämmung mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften – insbesondere den Regelungen des Baurechts – gewährleistet wird und
• eine vergleichbare Wärmedämmung auf andere Weise als durch eine Außendämmung mit vertretbarem Aufwand nicht vorgenommen werden kann.

In Art. 46b AGBG (Bayern) erfolgt eine Neuregelung des - bisher in Bayern nicht gesetzlich vorgesehenen - Hammerschlags- und Leiterrecht s. wonach dem Nachbarn das Recht zum vorübergehenden Betreten und Nutzen des Nachbargrundstücks zwecks Durchführung von Bauarbeiten eingeräumt wird, wenn und soweit das Vorhaben anders nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten durchgeführt werden kann,

• die mit der Duldung verbundenen Nachteile oder Belästigungen nicht außer Verhältnis zu dem von dem Berechtigten erstrebten Vorteil stehen und
• das Vorhaben öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht widerspricht.

Die Absicht, das Hammerschlags- und Leiterrecht auszuüben, sowie Art und Dauer der Arbeiten sind mindestens einen Monat vor deren Beginn dem Eigentümer und Nutzungsberechtigten des betroffenen Grundstücks von dem die Arbeiten veranlassenden Eigentümer oder Nutzungsberechtigten anzuzeigen.Ein Schaden, der bei der Ausübung der obigen Rechte nach dem Eigentümer oder Nutzungsberechtigten des betroffenen Grundstücks entsteht, ist zu ersetzen.
Auf Verlangen ist Sicherheit in Höhe des voraussichtlichen Schadensbetrags zu leisten.Wird das Nachbargrundstück länger als eine Woche benutzt, ist für die gesamte Zeit der Benutzung eine Entschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete für einen dem benutzten Grundstücksteil vergleichbaren gewerblichen Lagerplatz zu zahlen.

 .. oder anders ausgedrückt:

Nachbar muss Wärmedämmung dulden
Neues Gesetz seit 1.1.2012

Steht die Außenwand eines Hauses, die der Eigentümer mit einer Wärmedämmung versehen will, an der Grundstücksgrenze, führt die Anbringung der Wärmedämmung zwangsläufig zu einem Überbau auf das Nachbargrundstück. Strittig war bisher, ob und unter welchen Voraussetzungen der Eigentümer des betroffenen Nachbargrundstücks dulden muss, dass sich die Wärmedämmung des Nachbarhauses auf seinem Grundstück befindet. So hat z. B. das OLG Karlsruhe entschieden, dass ein Hauseigentümer seine Außenwand nicht dämmen darf, wenn die Dämmplatten (hier: 15 cm) in den Luftraum des Nachbargrundstücks ragen (OLG Karlsruhe, Urteil v. 9.12.2009, 6 U 121/09, NZM 2010, 176).

Änderung der Rechtslage

Diese Rechtslage steht jedoch in Widerspruch zu den klimapolitischen Zielen, durch Energiesparmaßnahmen den Ausstoß schädlicher Emissionen zu verringern und die Ressourcen zu schonen. Daher hat der Bayerische Landtag mit Wirkung zum 1.1.2012 zwei gesetzliche Neuregelungen verabschiedet. Danach ist ein Grundstückseigentümer zum Einen unter bestimmten Voraussetzungen zur Duldung des durch eine Wärmedämmung entstandenen Überbaus verpflichtet. Zum Anderen muss er auch das Betreten seines Grundstücks zum Zwecke der Anbringung der Wärmedämmung gestatten (Art. 46 a, 46 b Ausführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch - AGBGB). Entgegenstehende Urteile sind daher jedenfalls in Bayern nicht mehr einschlägig.
Voraussetzung ist, dass durch die Wärmedämmung die Nutzung des Nachbargrundstücks nicht oder nur geringfügig beeinträchtigt wird und eine vergleichbare Wärmedämmung auf andere Weise als durch eine Außendämmung mit vertretbarem Aufwand nicht vorgenommen werden kann.

Überbaurente

Als Ausgleich für den Überbau kann der Nachbar eine Geldrente (sog. Überbaurente) verlangen. Die Höhe der Rente wurde gesetzlich leider nicht geregelt. Bemessungsgrundlage ist der Verkehrswert des überbauten Grundstücksteils im Zeitpunkt der Grenzüberschreitung.
Zur Anbringung der Wärmedämmung muss der Nachbar das Betreten seines Grundstücks gestatten und grundsätzlich auch dulden, dass dort zur Durchführung der Arbeiten, z. B. ein Gerüst aufgestellt wird. Dies gilt nicht für Eigentümer öffentlicher Verkehrsflächen.

Anzeige- und Entschädigungspflicht

Die Absicht, das Nachbargrundstück zu betreten und dort Arbeiten auszuführen sowie die Art und die Dauer der Arbeiten muss dem Nachbarn mindestens einen Monat vor deren Beginn angezeigt werden. Kommt es zu Schäden am Eigentum des Nachbarn, kann der Nachbar ohne Rücksicht auf ein etwaiges Verschulden Schadenersatz verlangen. Die Nutzung seines Grundstücks zum Zwecke der Anbringung der Wärmedämmung muss der Nachbar entschädigungslos nur maximal eine Woche dulden. Danach hat er Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung.

Umsatzsteuer im Schadenfall richtig erstatten

In der Regel müssen Auftragnehmer nur den Netto-Schaden ausgleichen

  

In der Baupraxis herrscht häufig Unsicherheit, ob und wann Schadenersatzansprüche des Auftraggebers vom Auftragnehmer mit oder ohne Umsatzsteuer erstattet werden müssen.

Grundsätzlich ist der Geschädigte durch den Schädiger so zu stellen, als hätte es das schädigende Ereignis nicht gegeben. Für die korrekte Abwicklung von Schadenersatzansprüchen ist deshalb ausschlaggebend, ob der Auftraggeber als Unternehmer zum Abzug der Vorsteuer berechtigt ist oder nicht.
 ....................................................................................................

• Fall 1: Auftraggeber darf Vorsteuern abziehen  

Ist der Auftraggeber als Unternehmer zum Abzug der Vorsteuer berechtigt, muss der Auftragnehmer ihm nur den Netto-Schaden erstatten. Denn durch den Vorsteuerabzug ist dem Auftraggeber hinsichtlich der Umsatzsteuer ja kein Schaden entstanden.
....................................................................................................

• Fall 2: Auftraggeber darf Vorsteuern nicht abziehen  

Komplizierter ist Sachlage, wenn der Auftraggeber nicht zum Abzug der Vorsteuer berechtigt ist. Denn in diesem Fall versuchen Auftraggeber regelmäßig, die Umsatzsteuer erstattet zu bekommen – auch wenn der Mangel noch gar nicht beseitigt wurde. Für diese Ausgangslage gilt jedoch § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB: Laut dem Gesetz schließt der erforderliche Geldbetrag für den Ausgleich einer beschädigten Sache nur dann die Umsatzsteuer ein, wenn und soweit diese auch tatsächlich angefallen ist. Die Umsatzsteuer wird deshalb erst mit der Durchführung der Mangelbeseitigungsmaßnahme relevant. Dies hat das Oberlandesgericht München mit Urteil vom 09.06.2011 zum Aktenzeichen 9 U 502/11 im Nachgang zur Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 22.07.2010 ausdrücklich klargestellt. Ist die Mangelbeseitigung noch nicht durchgeführt worden, stehen dem Auftraggeber daher grundsätzlich nur die Netto-Mangelbeseitigungskosten als Schadenersatz zu. Die Umsatzsteuer kann erst dann erstattet werden, wenn der Auftraggeber diese tatsächlich aufgewendet hat und nicht im Rahmen eines Vorsteuerabzugs erstattet erhält.

Die maßgebliche Grundlage des Urteils ist der allgemeine Rechtsgedanke des Verbotes der „Überkompensation“ bei der Geltendmachung eines Schadenersatzanspruches. Will ein Auftraggeber (vorerst) keine Mangelbeseitigung durchführen, sollte er deshalb eine Feststellung beantragen, die den Auftragnehmer verpflichtet, im Falle der Mangelbeseitigung auch die anfallende Mehrwertsteuer zu tragen.
....................................................................................................

• Fazit:

Für die Baupraxis gilt folgende Regelung: Die Umsatzsteuer gibt es grundsätzlich nicht. Sie wird nur ausnahmsweise dann relevant, wenn der Auftraggeber nicht zum Abzug der Vorsteuer berechtigt ist und den Anfall der Umsatzsteuer durch Vorlage einer entsprechenden Rechnung nachweisen kann.

Fußmattenverbot - zulässig oder nicht?

Im zu entscheidenden Fall war den Mietern das Auslegen von Fußmatten mietvertraglich untersagt. Dennoch hielt sich ein Mieter nicht an dieser Verbot und wurde prompt vom Vermiete auf Unterlassung verklagt. Der Vermieter gewann den Streit, da das Auslegen einer Fußmatte eine unberechtigte Beeinträchtigung des Eigentums des Vermieters ist, die nicht vom mietvertraglichen Gebrauchsrecht gedeckt ist.

Bei Sanierung an den Schallschutz denken!

Im vorliegenden Fall war ein Gebäude aus dem Jahr 1950 im Jahr 2000 teilweise saniert worden. Als ein Mietvertrag mit dem späteren Kläger abgeschlossen wurde, wurde das Gebäude dem Baujahr 2000 zugeordnet. Dies war ein folgenschwerer Fehler. Denn der Mieter konnte daher erwarten, dass das Gebäude dann auch dem Standard des Baujahrs 2000 entspricht - und zwar auch hinsichtlich der dann geltenden Schallschutzstandards.

Wohneigentumsrecht: Bauliche Veränderungen erfordern Zustimmung aller Miteigentümer

Köln Jede bauliche Veränderung, die über eine ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht, bedarf grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Zu baulichen Veränderungen gehören beispielhaft die Anlage eines Plattenweges, Ausbau eines Dachgeschosses, Anbringung von Markisen, von Rolläden, Blumenkästen, Einrichtung von Zäunen, Umwandlung einer Grünfläche in einen Abstellplatz für Pkw, Deckendurchbruch zur Verbindung zweier Eigentumswohnungen, Anlage einer Terrasse, Gartenumgestaltung durch Beseitigung von Bäumen, Einbau von Fenstern bzw. Vergrößerung von Dach- oder Giebelfenster, Sprossenverglasung, Umbau eines Fensters in eine Tür und Anbringung eines Gartentors oder einer Funk-/Parabolantenne. Der Einbau neuer Fenster muss von der Eigentümergemeinschaft genehmigt werden, da er eine bauliche Veränderung darstellt. Die Zustimmung aller Eigentümer ist (nach § 22 Absatz 1 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz) nur dann entbehrlich, wenn durch die bauliche Veränderung keinem der Wohnungseigentümer Lärmverursachung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Die Rechtsprechung definiert den Begriff "Nachteil" als jede dem Empfinden eines verständigen Wohnungseigentümers nichtganz unerhebliche Beeinträchtigung, wobei nur konkrete und objektive Beeinträchtigungen bedeutsam sind. Beispielhaft lassen sich folgende Beeinträchtigungen aufführen: lästiger Lärm und Schmutz durch größere Baumaßnahmen, Einschränkung des Lichteinfalls, farbliche Abweichung von der beschlossenen Balkonverglasung, Aufstellen eines Geräteschuppens auf einer Grünfläche, Deckendurchbrüche zur Einbeziehung von Dachgeschossräumen in eine Wohnung mit der Folge einer höheren Belegungsmöglichkeit, Umbau des Daches zu einem Dachgarten oder Erweiterung einer Terrasse mit der dadurch bedingten höheren Lärmverursachung bei Nutzung des Dachgartens oder der Terrasse und Anlegen eines Kinderspielplatzes. Die Zustimmung eines nicht beeinträchtigten Eigentümers ist entbehrlich. Ist kein Eigentümer beeinträchtigt, so ist die beabsichtigte Baumaßnahme zustimmungsfrei. Die Zustimmung muss nicht zwingend im Rahmen eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft erstellt werden. Es genügt eine formlose Zustimmung, die auch außerhalb einer Eigentümenersammlung abgegeben werden kann. Die Käufer einer Eigentumseinheit sind an die einmal erteilte Zustimmung ihres Verkäufers gebunden. Sofern bauliche Veränderungen in Eigentümerversammlungen ohne die Stimmen der beeinträchtigten Eigentümer beschlossen werden, sind die Mehrheitsbeschlüsse nicht nichtig. Sie müssen innerhalb eines Monats bei Gericht angefochten werden. Andernfalls muss auch der Eigentümer eine bauliche Veränderung ertragen, der berechtigt gegen sie gestimmt hat. Jeder Wohnungseigentümer, dessen Zustimmung zu einer baulichen Veränderung erforderlich ist, kann die Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung von dem Eigentümer verlangen, der die Veränderung vorgenommen hat. Der Anspruch erfasst auch die Wiederherstellung des früheren Zustandes, sofern dies die einzige Möglichkeit ist, die Beeinträchtigung zu beseitigen. Dies dürfte bei baulichen Veränderungen regelmäSig der Fall sein, da die Beeinträchtigung gerade in der Umgestaltung des ursprünglichen Zustandes liegt. Jeder betroffene Wohnungseigentümer kann den Beseitigungsanspruch alleine und ohne Ermächtigung durch die übrigen Wohnungseigentümer geltend machen. Ein Eigentümer, der gegen eine bauliche Veränderung gestimmt hat, ist nicht zur Nutzung der Änderungen berechtigt; er ist aber auch nicht verpflichtet, sich an den zusätzlich entstehenden Kosten zu beteiligen

Austausch eines verkalkten Wasserhahns - Kleinreparatur?

Vorliegend wollte eine Vermieterin die Kosten für die Erneuerung eines verkalkten Wasserhahns auf den Mieter umwälzen - schließlich sei mietvertraglich eine wirksame Kleinreparaturklausel vereinbart worden. Vor Gericht ließ sich der Anspruch dann aber nicht durchsetzen, weil es sich beim Austausch des Ventils um eine Erneuerung handelt und nicht um eine bloße Reparatur. Eine Reparatur wäre schließlich völlig unwirtschaftlich gewesen. Die Kosten einer Erneuerung hat der Vermieter zu tragen. Eine Zahlungspflicht scheiterte auch daran, dass der Mietvertrag Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten auf Installationsgegenstände beschränkte, die der unmittelbaren Einwirkung des Mieters unterliegen. Dies ist bei einem verkalkten Wasserhahn nicht gegeben. Es ist dem Mieter schließlich nicht möglich, den Kalkgehalt des Wassers zu beeinflussen. -------------------> AG Gießen, 30.4.2008 - Az: 40-M C 125/08

Dürfen Mieter ins Grundbuch Einsicht haben?

Mieter haben ein Recht auf Grundbucheinsicht. (Jedoch nicht Abt. III) Näheres unter: http://www.bmgev.de/mietrecht/tipps-a-z/artikel/grundbuch.html .. In das Grundbuch eines Mietobjektes kann jeder Einsicht nehmen, soweit er ein berechtigtes Interesse darlegen kann (BVerfG WM 2000, 666). Ein solches Interesse hat zum einen jeder Mieter für sein Wohnhaus und jeder Mietinteressent für das von ihm favorisierte Mietobjekt. Ein berechtigtes Interesse besteht aber auch, wenn ein Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters prüfen will, ob sein Vermieter noch andere evtl. freiwerdende Wohnungen besitzt. Für den Mieter kann die Einsicht vor allem beim Hausverkauf nützlich sein. Auch kann ein Mietinteressent aus dem Grundbuch ersehen, ob das Mietobjekt der Zwangsversteigerung unterliegt. Die Grundbücher werden in aller Regel bei den örtlichen Amtsgerichten geführt. .. . .. weiterführende Informationen hier: http://www.advogarant.de/Infocenter/Rechtsinfo/Immobilienrecht/Allgemein/Grundbucheinsicht.html

Was steht im Grundbuch ?

.. mehr dazu hier: "klick"

Die 20 wichtigsten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs

Jetzt werden wieder Millionen von Betriebskostenabrechnungen verschickt. Nach den Erfahrungen des Deutschen Mieterbundes und der örtlichen DMB-Mietervereine lösen diese Abrechnungen über Heizkosten und die so genannten kalten Nebenkosten, wie zum Beispiel Wasser, Abwasser, Grundsteuer, Aufzug, Hausmeister, Versicherungen, Gartenpflege, Müllbeseitigung, Gebäude- oder Straßenreinigung, immer wieder Auseinandersetzungen und Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermieter bzw. Hausverwaltungen aus. Dabei geht es vor allem um die Fragen, welche Kosten in die Abrechnung eingestellt werden dürfen, nach welchen Kriterien die Kosten im Haus zu verteilen sind und um die Wirtschaftlichkeit dieser Betriebskosten. Nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes ist jede zweite Abrechnung falsch, unvollständig oder nicht nachvollziehbar. Als Mindestangaben sind für eine Betriebskostenabrechnung folgende Informationen notwendig: die konkrete Bezeichnung des Objekts, auf das sich die Abrechnung bezieht, die Benennung des Abrechnungszeitraums, die Zusammenstellung der Gesamtkosten für jede Nebenkostenart, die Angaben des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, die Berechnung des Mieteranteils für die einzelnen Betriebskostenarten, die Verrechnung der monatlichen Vorauszahlungsbeträge des Mieters. Mieter müssen spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums die Betriebskostenabrechnung von ihrem Vermieter erhalten haben. Auf später eintreffende Betriebskostenabrechnungen müssen sie keine Nachzahlungen mehr leisten. Die 20 wichtigsten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs Rückforderung Spätestens 12 Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode muss der Vermieter über Betriebskosten abgerechnet haben. Verpasst er diese Frist, muss der Mieter nichts nachzahlen. Hat er irrtümlich und in Unkenntnis von dieser Ausschlussfrist auf die Abrechnung gezahlt, kann er sein Geld zurückfordern. Der Vermieter ist ungerechtfertigt bereichert (BGH VIII ZR 94/05). Abrechnungsfrist Innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist muss der Mieter die Abrechnung erhalten haben. Es genügt nicht, wenn der Vermieter die Abrechnung in diesem Zeitraum abgeschickt hat. Ein eventuelles Verschulden der Post wird dem Vermieter zugerechnet (BGH VIII ZR 107/08). 12 Monate Der Vermieter hält die zwölfmonatige Abrechnungsfrist schon dadurch ein, dass er dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zuschickt. Ob die Abrechnung inhaltlich richtig ist, ist nicht entscheidend (BGH VIII ZR 115/04). Abrechnungszeitraum Der nach dem Gesetz vorgeschriebene Abrechnungszeitraum bei Betriebskosten von einem Jahr kann von den Vertragsparteien einvernehmlich verlängert werden, zum Beispiel auf 19 Monate. Das macht Sinn, wenn auf eine kalenderjährliche Abrechnung umgestellt werden soll (BGH VIII ZR 316/10). Adressat Es reicht aus, wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung an einen der beiden Ehepartner adressiert und von diesem die Nachzahlung fordert (BGH VIII ZR 263/09). Inhaltliche Mängel Der Vermieter kann die Betriebskostenabrechnung nachbessern, wenn sie inhaltliche Mängel hat, zum Beispiel: Kosten werden abgerechnet, obwohl sie nicht vereinbart sind oder obwohl eine Pauschale im Mietvertrag vereinbart ist, oder die Vorauszahlungen sind in der Abrechnung falsch berechnet worden, bzw. es wurden nicht die tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen berücksichtigt (BGH VIII ZR 240/10). Unwirksamkeit Ein unverständlicher Verteilerschlüssel ist ein formeller Mangel und führt zur Unwirksamkeit der Abrechnung (BGH VIII ZR 84/07). Formeller Fehler Verschickt der Vermieter eine Abrechnung, die schon aus formellen Gründen unwirksam ist, beispielsweise weil kein Verteilerschlüssel angegeben ist, wird die 12-monatige Einwendungsfrist des Mieters nicht in Gang gesetzt (BGH VIII ZR 27/10). Wasserkosten Im Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, können die Kosten der Wasserversorgung einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden. Das gilt auch für die Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete (BGH VIII ZR 183/09). Wasserzähler Überdimensionierte Wasserzähler müssen ausgetauscht werden, wenn der Wasserversorger zählerabhängige Grundgebühren fordert und die Wasserkosten auch von der Zählergröße abhängen (BGH VIII ZR 97/09). Dagegen dürfen ungeeichte Wohnungs-Wasserzähler weiter verwendet werden. Der Vermieter muss aber nachweisen, dass die angezeigten Werte zutreffend sind (BGH VIII ZR 112/10). Sperrmüll Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung darf der Vermieter auch Sperrmüllkosten abrechnen und auf die Mieter umlegen. Es handelt sich um Kosten der Müllbeseitigung (BGH VIII ZR 137/09). Versicherung Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung dürfen in der Betriebskostenabrechnung in einer Summe ausgewiesen werden. Der Vermieter muss nicht die einzelnen Versicherungsarten aufschlüsseln, zum Beispiel Gebäudeversicherung, Glasversicherung, Haftpflichtversicherung für das Gebäude, für den Öltank oder für den Aufzug (BGH VIII ZR 346/08). Elektroanlagen Kosten der Überprüfung von Elektroanlagen sind keine Instandsetzung- und Instandhaltungskosten, sondern umlagefähige Betriebskosten. Sie können als „sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag aufgeführt werden (BGH VIII ZR 123/06). Aufzug Ein Erdgeschossmieter kann an den Aufzugskosten beteiligt werden (BGH VIII ZR 103/06), nicht aber Mieter in einem anderen Gebäudeteil, die den Aufzug nicht nutzen können (BGH VIII ZR 128/08). Sonstige Betriebskosten Sonstige Betriebskosten sind nur umlagefähig, wenn im Mietvertrag die umzulegende Kostenart konkret vereinbart wurde (BGH VIII ZR 167/03). Öltank Die Kosten der Öltankreinigung sind Betriebskosten, sog. Heizungsnebenkosten. Damit dürfen sie über die Heizkostenabrechnung an die Mieter weitergegeben werden (BGH VIII ZR 221/08). Funkbasierte Ablesesysteme Vermieter dürfen die bisher eingesetzten Geräte zur Erfassung der Heizkosten (Heizkostenverteiler) oder Wasserkosten gegen funkbasierte Ablesesysteme austauschen. Mieter müssen den Einbau dieser Geräte dulden (BGH VIII ZR 326/10). Nutzerwechsel Kosten im Zusammenhang mit einem Nutzer- oder Mieterwechsel, zum Beispiel Kosten einer Zwischenablesung, sind keine Betriebskosten. Der Vermieter muss diese Kosten übernehmen, es sei denn, im Mietvertrag ist ausdrücklich eine andere Regelung vereinbart (BGH VIII ZR 19/07). Fehler reklamieren Spätestens 12 Monate nachdem er die Nebenkostenabrechnung erhalten hat, muss der Mieter eventuelle Fehler reklamieren. Geschieht das nicht, muss er auf die falsche Abrechnung zahlen. Das gilt selbst dann, wenn der Vermieter Jahr für Jahr den gleichen Fehler in der Abrechnung macht und der Mieter in den vergangenen Jahren immer erfolgreich reklamiert hatte (BGH VIII ZR 185/09). Fotokopien Mieter haben das Recht, die Unterlagen für ihre Betriebskostenabrechnung zu prüfen. Sie haben Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege und –rechnungen. Sie können aber nur ausnahmsweise fordern, dass ihnen Kopien der Belege zugesandt werden, zum Beispiel wenn der Vermieter sein Büro nicht am Ort der Wohnung hat (BGH VIII ZR 78/05; BGH VIII ZR 83/09). Die DMB-Broschüre „Die zweite Miete“, ISBN 978-3-933091-94-9, ist bei allen örtlichen Mietervereinen zum Preis von 6 Euro erhältlich oder kann bestellt werden über Internet www.mieterbund.de bzw. direkt beim Deutschen Mieterbund, 10169 Berlin (zzgl. 1,20 Euro Versandkosten).

Steigende Kaufpreise in Nürnberg, Erlangen und Fürth bei allen Objekttypen

Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat den aktuellen Regionalreport "Nürnberg-Erlangen-Fürth 2012" vorgelegt. Der Bericht setzt sich umfassend mit dem Immobilienmarkt in dieser Region auseinander und gibt Auskunft über Preise sowie aktuelle Markttrends. Der Bericht kann über www.ivd-sued.net erworben werden. "Die allgemeine Verunsicherung auf den Finanzmärkten führte vermehrt", so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts "zu Kapitalumschichtungen in Immobilien, die nach wie vor als eine sichere Anlage und eine attraktive Altersvorsorge gelten. Eine sehr starke Nachfrage einerseits sowie eine gewisse Zurückhaltung bei Verkaufsentscheidungen der potenziellen Immobilienverkäufer andererseits haben jedoch in den vergangenen Jahren für eine deutliche Verknappung auf der Angebotsseite gesorgt. Die nach wie vor historisch niedrigen Zinsen verstärken zusätzlich die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt." Diese Entwicklung beeinflusst auch das Marktgeschehen auf dem Immobilienmarkt im Großraum Nürnberg. Der deutliche Nachfrageüberhang sorgte im Frühjahr 2012 insbesondere in den Städten Nürnberg, Erlangen und Fürth für steigende Kauf- und Mietpreise in fast allen Marktsegmenten. Die höchsten Kaufpreisanstiege in Nürnberg verzeichnen im Frühjahr 2012 im Vergleich zum Vorjahr Eigentumswohnungen/Bestand mit +7,6 %, gefolgt von Neubauwohnungen mit +4,7 %. Die Kaufpreise für Baugrundstücke für Geschossbau legten um +3,7 % und für freistehende Einfamilienhäuser um +2,7 % zu. Im Eigenheimbereich verzeichneten die Kaufpreise für Reihenmittelhäuser einen Anstieg um +3,6 % und für Einfamilienhäuser um +1,8 %. Lediglich Doppelhaushälften gaben im Frühjahr 2012 um -1,2 % leicht nach. Im Frühjahr 2012 wurden in Nürnberg für freistehende Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert im Durchschnitt 396.000 €/Objekt, für Doppelhaushälften/Bestand 322.000 €/Objekt, Reihenmittelhäuser/Bestand 261.000 €/Objekt, Eigentumswohnungen (Bestand 1.580 €/m², Neubau 2.720 €/m²) bezahlt. In Erlangen notierten alle Objekttypen im Kaufmarktsegment im Vergleich Frühjahr 2012 zum Vorjahr steigende Preise. Die Preissteigerungen liegen hier teilweise sogar deutlich über den Anstiegen in Nürnberg und Fürth. So verzeichneten Reihenmittelhäuser in Erlangen mit +7,3 % und Baugrundpreise für freistehende Einfamilienhäuser mit +6,3 % im Frühjahr 2012 gegenüber dem Vorjahr die höchsten Preisanstiege. Einen Anstieg von jeweils +6,1 % weisen die Geschossbaugrundstücke und die Doppelhaushälften auf. Es folgen die Eigentumswohnungen/Bestand mit +5,1 % und die freistehenden Einfamilienhäuser mit +4,3 %. Etwas verhaltener ist der Anstieg bei den neugebauten Eigentumswohnungen mit +2,7 %. Die Kaufpreise in Erlangen liegen im Frühjahr 2012 im Wohnimmobilienbereich in allen Marktsegmenten über den Nürnberger Werten. So wurden im Frühjahr 2012 für freistehende Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert im Durchschnitt 483.000 €/Objekt, Doppelhaushälften/Bestand 415.000 €/Objekt, die Reihenmittelhäuser/Bestand 325.000 €/Objekt bezahlt. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen/Bestand liegen bei durchschnittlich 2.080 €/m² und bei den neuerrichteten Eigentumswohnungen bei 2.830 €/m². Ähnlich wie in Erlangen weisen in Fürth im Frühjahr 2012 alle Objekttypen im Kaufsegment steigende Werte auf. So lag die Veränderung bei den Baugrundstückpreisen für Einfamilienhäuser sowie bei Geschossbaugrundstücken bei jeweils +1,7 %, für freistehende Einfamilienhäuser bei +0,8 %, für Doppelhaushälften bei +2,4 %, für Reihenmittelhäuser/Bestand bei +3,0 % und für Eigentumswohnungen/Bestand bei +4,8 % sowie neugebaute Eigentumswohnungen bei +1,0 %. Aktuell werden in Fürth für ein freistehendes Einfamilienhaus 383.000 €/Objekt, für eine Doppelhaushälfte/Bestand 295.000 €/Objekt und für einen Reihenmittelhaus/Bestand 240.000 €/Objekt (jeweils auf den guten Wohnwert bezogen) verlangt. Das Kaufpreisniveau bei den Eigentumswohnungen/Bestand mit einem guten Wohnwert liegt bei 1.310 €/m² und bei den neuerrichteten Eigentumswohnungen bei 2.430€/m². Bedingt durch den Einwohnerzuwachs hat sich die Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt in Nürnberg wieder verstärkt. Die Ausweitung des Objektangebotes geschieht hier meistens nur über Eigentumswohnungen, die partiell auf den Mietmarkt gelangen. Große Bauprojekte im Mietsegment haben Seltenheitswert. Dadurch ist eine weitere Mietpreissteigerung fast schon vorprogrammiert. Im Frühjahr 2012 setzt sich der Aufwärtstrend, der bereits im Vorjahr festgestellt wurde, bei den Mietpreisen in Nürnberg weiterhin fort. Die Anstiege liegen hier bei Altbauwohnungen bei +3,9 %, Reihenmittelhäuser/Bestand +3,6 %, Mietwohnungen/Bestand +2,6 %, neuerrichteten Mietwohnungen +2,3 % und Doppelhaushälften/Bestand +1,0 %. Das Mietpreisniveau liegt in Erlangen in allen Segmenten klar über den Mieten von Nürnberg und Fürth. Dies liegt vor allem an einem deutlich stärkeren Mietenanstieg in Erlangen in den vergangenen Jahren. So verzeichnete Erlangen einen Anstieg des Mietpreisniveaus für Wohnungen und Häuser in den letzten 10 Jahren im Durchschnitt um +36,3 %. In Nürnberg lag die Veränderung im gleichen Zeitraum bei +19,2 % und in Fürth bei durchschnittlich +22,6 %. Auch im Frühjahr 2012 konnten in Erlangen weiter steigende Mieten beobachtet werden. Die stärksten Anstiege wurden bei Mietwohnungen/Bestand mit +5,1 % sowie Altbauwohnungen mit +4,0 % beobachtet. Der Anstieg bei Reihenmittelhäuser/Bestand liegt bei +3,8 % und bei Doppelhaushälften/Bestand bei +2,8 %. Ähnlich dem Trend in Nürnberg und Erlangen entwickelten sich die Mieten im Frühjahr 2012 in Fürth. Die Veränderung lag hier im Frühjahr 2012 gegenüber 2011 bei den Doppelhaushälften/Bestand bei +3,2 %, Altbauwohnungen +3,1 %, Neubauwohnungen +2,6 %, Mietwohnungen/Bestand +1,3 % und Reihenmittelhäuser/Bestand bei +0,5 %. Weitere ausführliche Informationen über Entwicklungen und aktuelle Preise in der Region können dem Regionalreport Nürnberg-Erlangen-Fürth 2012 entnommen werden. Der Bericht wird weiterhin durch umfangreiche Grafiken regionaler Wirtschaftsdaten ergänzt. Er kann beim IVD-Institut (Gabelsbergerstr. 36, 80333 München, Tel. 089/29082020, institut@ivd-sued.net) oder im Online-Shop www.ivd-sued.net erworben werden.

Mietrechtsänderungsgesetz

Gesetz_ueber_die_energetische_Modernisierung_von_vermietetem_Wohnraum_und_ueber_die_vereinfachte_Durchsetzung_von_Raeumungstiteln

Mietrechtsänderungsgesetz - Harsche Kritik von Sachverständigen, Wissenschaftlern, Richtern und Anwälten

(dmb) „Wir brauchen und wollen das Mietrechtsänderungsgesetz nicht. Der von der Bundesregierung vorgelegte Gesetzesentwurf beschneidet einseitig Mieterrechte, ist sozial ungerecht, schafft keinen Anreiz für Modernisierungen und verhindert keinen Wohnungsbetrug“, erklärte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, auf einer Pressekonferenz der Mieterorganisation in Hamburg. „Hier werden unter dem Deckmantel der Energiewende vermieterfreundliche Regelungen durchgesetzt, und mit dem Schlagwort ‚Mietnomaden‘ kommen Regelungen in das Gesetz, die allen rechtsstaatlichen Grundsätzen widersprechen.“ Die Bundesregierung hat den Entwurf eines Mietrechtsänderungsgesetzes am 23. Mai 2012 beschlossen. Der Bundesrat hat das Gesetz am 6. Juli 2012 abgelehnt. Allerdings kann das Gesetz auch ohne Zustimmung des Bundesrates erlassen werden und in Kraft treten. Nach der ersten Lesung des Mietrechtsänderungsgesetzes im Bundestag fand am 15. Oktober 2012 eine Sachverständigenanhörung im Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages statt. Das von den Sachverständigen scharf kritisierte Gesetz sieht zurzeit folgende Mietrechtsänderungen vor: • Das Mietminderungsrecht wird bei energetischen Modernisierungen für drei Monate abgeschafft. Mieter müssen dann die volle Miete zahlen, während sie auf einer Baustelle mit Lärm, Dreck, Einrüstung, Verdunkelung, Heizungs- und Warmwasserausfall leben. Eine vergleichbare Regelung gibt es im Zivilrecht bis heute nicht. Gleichgültig, ob beim Kauf-, Miet-, Reise- oder Werkvertragsrecht – es gilt der Grundsatz: 100 Prozent Leistung nur bei 100 Prozent Gegenleistung. Mit der Abschaffung des Mietminderungsrechts will die Bundesregierung Hemmnisse für die Vornahme von Modernisierungsmaßnahmen auf Vermieterseite abbauen. Wenn in einem zu modernisierenden 10-Familien-Haus aber tatsächlich zwei Mieter die Miete um 20 Prozent kürzen sollten, wäre das bei einer durchschnittlichen Miete von 600 Euro ein Betrag von 240 Euro im Monat. Kaum vorstellbar, dass ein vernünftig denkender Eigentümer Investitionen in Höhe von etwa 200.000 Euro für das 10-Familien-Haus von diesem Betrag abhängig macht. • Auch Maßnahmen, durch die lediglich Primärenergie eingespart oder Energie effizienter genutzt wird, gelten als energetische Modernisierungen und lösen Mieterhöhungen aus. Voraussetzung ist damit nicht mehr, dass Mieter Heizenergie und damit Kosten einsparen können. Selbst wenn der Vermieter eine überalterte Regelungstechnik oder eine völlig unwirtschaftliche Heizungsanlage erneuert, muss der Mieter dies über Mieterhöhungen zahlen. • Schon nach geltendem Recht entscheidet allein der Vermieter, ob, wann und in welchem Umfang modernisiert wird. Mieterinteressen werden im Rahmen einer Interessenabwägung allenfalls dann berücksichtigt, wenn Mieter sich auf so genannte Härtegründe berufen können. Dann werden die Mieterinteressen mit den Vermieterinteressen verglichen und auch mit den Belangen der Energieeffizienz und des Klimaschutzes. Neu ist jetzt auch, dass sich Mieter auf Härtegründe künftig nur noch einen Monat lang nach Erhalt der Modernisierungsankündigung berufen können. Eine derartige Frist hat es noch nie gegeben. Da der Vermieter auch nicht verpflichtet sein soll, auf diese Frist hinzuweisen, wird dies dazu führen, dass kaum ein Mieter von seinem Recht Gebrauch machen wird, weil er gar nicht weiß, dass er sich auf Härtegründe berufen kann. • Unverändert bleibt die bisherige Regelung zur Mieterhöhung nach einer Modernisierung. Danach darf der Vermieter 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Fallen Modernisierungskosten von 10.000 Euro für die Mieterwohnung an, bedeutet das, der Vermieter kann die Miete pro Jahr um 1.100 Euro bzw. pro Monat um 91,67 Euro erhöhen. Eine 20.000 Euro teure Modernisierung führt zu einer Mieterhöhung von 183,33 Euro monatlich. Ob und inwieweit aufgrund der energetischen Modernisierung tatsächlich Energie und damit auch Kosten eingespart werden können, spielt bei dieser Form der Mieterhöhung keine Rolle. • Zahlt der Mieter die Kaution oder Teile dieser Mietsicherheit unpünktlich ein, kann der Vermieter künftig fristlos kündigen. Damit wird ein neuer und zusätzlicher Kündigungstatbestand geschaffen. Allerdings kann der Vermieter schon nach geltendem Recht bei Vertragsverstößen des Mieters kündigen. Er kann fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen die Miete nicht zahlt oder wenn er ständig unpünktlich zahlt. Neu ist damit also nur, dass ein immer pünktlich zahlender Mieter, der die Mietkaution nicht überwiesen hat, auch fristlos gekündigt werden kann. • Bei Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter über Mietzahlungen oder Mietminderungen im Rahmen eines Räumungsprozesses soll das Gericht anordnen dürfen, dass Mieter den strittigen Geldbetrag hinterlegen müssen. Reagiert der Mieter nicht, kann das Gericht die Räumung der Wohnung per einstweiliger Verfügung anordnen. Damit wird der Rechtsweg für den Mieter in unangemessener Weise verkürzt. Es könnte zur Räumung der Wohnung kommen, nur weil der Mieter die geforderte Sicherheit nicht oder nicht vollständig erbringen kann. Selbst wenn sich dann im weiteren Verlauf der Rechtsstreitigkeit die Räumungsklage des Vermieters als unbegründet erweist und abgewiesen wird, ist die Wohnung für den Mieter verloren. „Die geplanten Mietrechtsverschlechterungen beruhen auf einem politischen Versprechen, das CDU/CSU und FDP vor der letzten Bundestagswahl Vermieterverbänden gegenüber abgegeben haben und jetzt einlösen. Eine sachliche Notwendigkeit für die vorgeschlagenen Gesetzesänderungen gibt es nicht. Mit Ausnahme der Vermieterverbände, die die Vorarbeiten und Formulierungen für das Gesetz geliefert haben und die Mietrechtsänderungen als ‚ihr Gesetz‘ rühmen, haben alle Sachverständigen bei der Anhörung im Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages harsche Kritik an diesem Mietrechtsänderungsgesetz geübt“, erklärte Siebenkotten. Prof. Dr. Markus Artz, Universität Bielefeld, Fakultät für Rechtswissenschaft, Forschungsstelle für Immobilienwirtschaft - Prof. Artz hat unter anderem 2010 ein Gutachten im Auftrag des Bundesbauministeriums zum Thema „Mietnomaden“ erstellt: Die Einführung eines dreimonatigen Ausschlusses des Mietminderungsrechts bei energetischen Modernisierungen ist ein fundamentaler Eingriff in die Systematik des Gesetzes. Es gibt keinerlei Erkenntnisse, dass sich die kraft Gesetzes eintretende Minderung bisher als Investitionshemmnis für den Vermieter auswirkt. In Anbetracht erheblicher Investitionen in eine Immobilie bei der energetischen Modernisierung erscheint es zweifelhaft, dass die Befürchtung, während der ersten drei Monate nicht die volle Miete zu erzielen, entscheidungserheblich für den Vermieter ist. Durch den Ausschluss des Mietminderungsrechts bei energetischen Modernisierungen treten streitträchtige und schwer handhabbare neue Abgrenzungsprobleme zu den regelmäßig gleichzeitig stattfindenden Instandsetzungsmaßnahmen auf. Die Einführung eines neuen Kündigungsgrundes „ausbleibende Kautionszahlungen“ ist nicht sinnvoll. Die Einführung einer Sicherungsanordnung wird uneingeschränkt und entschieden abgelehnt. Der Gesetzesentwurf verdient fundamentale Kritik. Besonders kritikwürdig ist die Regelung der Rechtsfolgen unterbliebener Sicherheitsleistungen. Die Festsetzung von Ordnungsgeld oder Ordnungshaft ist unzweifelhaft verfassungswidrig. Die Möglichkeit, die Räumung der Wohnung durch einstweilige Verfügung anzuordnen, wird ebenso abgelehnt. Hierdurch wird im Rahmen des einstweiligen Rechtsschutzes die Hauptsache vorweggenommen. Dr. Ulf Börstinghaus, Richter am Amtsgericht Dortmund - Börstinghaus ist Autor zahlreicher mietrechtlicher Fachbücher, Kommentator bzw. Herausgeber verschiedenster Mietrechtskommentare, außerdem Vorsitzender des Deutschen Mietgerichtstags: Der Ausschluss des Mietminderungsrechts ist dogmatisch völlig verfehlt und stellt materiell eine zusätzliche, ansonsten nicht durchsetzbare Mieterhöhung dar. Die Vorschrift wird in der Praxis zu Anwendungsproblemen führen, weil es zu Abgrenzungsschwierigkeiten kommen wird, die nur mit teuren Sachverständigengutachten geklärt werden können. Ein fairer Interessenausgleich erfordert es, dass bei der Modernisierungsankündigung Vermieter auf die Notwendigkeit, Härtegründe binnen einer bestimmten Frist mitzuteilen, hinweisen. Die Einführung einer Sicherungsanordnung wird abgelehnt. Die Regelung ist völlig überflüssig und unpraktikabel. Eine Räumung im einstweiligen Rechtsschutzverfahren ist energisch abzulehnen. Sie ist rechtsstaatlich mehr als bedenklich, sie widerspricht allen rechtsstaatlichen Grundsätzen. Die Entscheidung in der Hauptsache wird vorweggenommen. Die vorgeschlagenen Gesetzesänderungen werden das Phänomen des Mietnomadentums nichts ansatzweise bekämpfen. Vielmehr wird das so genannte Mietnomadentum benutzt, um damit massive Eingriffe in das Miet- und Mietprozessrecht zu rechtfertigen. Dr. Werner Hinz, Vorsitzender Richter am Landgericht Itzehoe – Hinz ist außerdem mietrechtlicher Fachbuchautor und Kommentator: Aus Sicht der Praxis lässt der Minderungsausschluss eine Fülle von neuen Rechtsproblemen erwarten. Die Ausschlussfrist für Härtegründe muss gekoppelt werden an eine Hinweisobliegenheit des Vermieters. Er fragt sich, ob die Aufnahme der Sicherungsanordnung und die Räumung der Wohnung aufgrund einer einstweiligen Verfügung überhaupt sinnvoll sind. Aller Voraussicht nach werden sich hieraus in erheblichem Umfang Streitigkeiten ergeben. Dr. Cornelia Ziehm, Rechtsanwältin aus Berlin – Cornelia Ziehm ist Leiterin Klimaschutz und Energiewende bei der Deutschen Umwelthilfe: Der Gesetzesentwurf setzt keine effektiven Anreize zur energetischen Modernisierung. Sollte er geltendes Recht werden, würde statt einer dezidierten Anreizung von energetischen Sanierungen vermieterfreundlichen Luxussanierungen Vorschub geleistet und das Mietrecht zu Lasten der Mieter verschoben werden, ohne dass grundlegende tatsächliche Fortschritte im Bereich der energetischen Gebäudesanierung und damit für den Klimaschutz zu erwarten sind. Der Mieter soll selbst dann, wenn die Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie nicht zu einer Verringerung seiner Heiz- und Warmwasserkosten führt, die Modernisierungsmaßnahme ohne jede Mietminderung dulden und außerdem noch eine bis zu 11-prozentige Mieterhöhung gegen sich gelten lassen müssen. Eine solche Regelung widerspricht der gebotenen Ausgewogenheit des Mietrechts. Die Energiewende wird als gesamtgesellschaftliche Aufgabe nur dann gelingen, wenn sie Akzeptanz erfährt und sozialgerecht erfolgt. Die beabsichtigte Regelung konterkariert diesen Anspruch. Es drängt sich der Eindruck auf, dass unter dem Deckmantel des Klimaschutzes vermieterfreundliche Sanierungen von Mietwohnungen durch Ausschluss von Mietminderungsmöglichkeiten durchgesetzt werden sollen. Die Möglichkeit einer Sicherheitsanordnung und einer Wohnraumräumung im Wege der einstweiligen Verfügung wird Mietmonaden schwerlich von ihrem strafbaren Handeln abbringen. Vor diesem Hintergrund drängt sich der Eindruck auf, dass das populäre Schlagwort des Mietnomadentums genutzt wird, um en passant den Rechtsschutz in Dauerschuldverhältnissen grundsätzlich zu verkürzen. Klaus Schach, Vorsitzender Richter am Landgericht a.D. – Schach ist Autor und Herausgeber verschiedener Mietrechtskommentare: Der Ausschluss des Mietminderungsrechts ist systemwidrig und greift in das Prinzip der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung ein. Das stellt sich als mehr als bedenklich dar und dürfte auch das verfassungsrechtliche Grundrecht des Mieters in Form eines Eigentumsrechts an der Wohnung tangieren. Die Sicherungsanordnung ist mehr als fragwürdig, in der Einzelregelung missverständlich und unklar. Vor allem wegen der Möglichkeit des Erlasses einer einstweiligen Verfügung auf Räumung von Wohnraum müssen im Hinblick auf die Sicherungsanordnung die Alarmglocken läuten. Eine derartige Regelung, wie die einstweilige Verfügung zur Räumung der Wohnung, hat es in einem Rechtsstaat wie der Bundesrepublik Deutschland hat es wohl noch nicht gegeben.

Urteile - Urteile - Urteile

Zahlreiche Urteile rund um die Immobilie hier: http://www.anwaltonline.com/urteile/index.html

Flächenunterschreitung und Minderung - Nebenräume zählen weniger!

Lässt sich im Fall einer Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche bei der Geschäftsraummiete die Minderfläche eindeutig Nebenräumen (hier: Kellerräume) zuordnen, so darf die Minderung nicht pauschal nach dem prozentualen Anteil der fehlenden Fläche an der vertraglich vereinbarten Gesamtfläche berechnet werden. Vielmehr muss eine angemessene Herabsetzung des Mietzinses den geringeren Gebrauchswert dieser Räume in Rechnung stellen. BGH, 18.7.2012 - Az: XII ZR 97/09

Darf eine Pendeluhr benutzt werden?

Wird eine Pendeluhr betrieben, so handelt es sich um einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Solche Geräte gehören zum normalen Betrieb eines Haushalts. Fühlt sich nun ein Mitbewohner von den akustischen Stunden- bzw. Halbstundensignalen gestört, so kann der Mieter nicht zur Verringerung der Lautstärke verpflichtet werden. Eine Abmahnung des Vermieters als Folge einer Beschwerde über diese Lärmbelästigung hat keine rechtliche Begründung. Eine Pendeluhr kann uneingeschränkt genutzt werden - diese gehören schließlich seit hundert Jahren zum Bestand vieler Haushalte. Daher besteht kein Anlass, eine Nutzung zu unterbinden. Erschwerend kam hinzu, dass die Pendeluhr bereits seit sieben Jahren in Betrieb war und es erst nach einem Mieterwechsel in der Nachbarwohnung zu einer Beschwerde gekommen war. Zum einen kann hieraus geschlossen werden, dass der Vormieter der Nachbarwohnung sich durch das akustische Signal nie gestört gefühlt hat und der neue Mieter sich auch an diese gewöhnen würde. Zum anderen kann nach so vielen Jahren keine Abschaffung der Uhr verlangt werden - ein etwaiger Anspruch ist verjährt. AG Spandau, 25.6.2003 - Az: 8 C 13/03

Auch bei Gewerbemiete kann bei Flächenabweichung gemindert werden!

Auch bei einem gewerblichen Mietvertrag kann der Mieter bei einer erheblichen Abweichung von der im Mietvertrag angegebenen Fläche eine Minderung analog zu den vom BGH für Wohnraummietverhältnisse entwickelten Grundsätzen angesetzt werden. Voraussetzung ist, dass die Abweichung mindestens 10% beträgt. Die Fläche ist mangels abweichender Vereinbarung gem. DIN 277 zu berechnen, der Zusatz "ca." vor der Angabe zur Mietfläche ist in diesem Zusammenhang unerheblich. .. OLG Düsseldorf, 17.11.2011 - Az: I-24 U 56/11

50% der "Nebenkosten"-Abrechnungen sind falsch!

(dmb) Jetzt werden wieder Millionen von Betriebskostenabrechnungen verschickt. Nach den Erfahrungen des Deutschen Mieterbundes und der örtlichen DMB-Mietervereine lösen diese Abrechnungen über Heizkosten und die so genannten kalten Nebenkosten, wie zum Beispiel Wasser, Abwasser, Grundsteuer, Aufzug, Hausmeister, Versicherungen, Gartenpflege, Müllbeseitigung, Gebäude- oder Straßenreinigung, immer wieder Auseinandersetzungen und Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermieter bzw. Hausverwaltungen aus. Dabei geht es vor allem um die Fragen, welche Kosten in die Abrechnung eingestellt werden dürfen, nach welchen Kriterien die Kosten im Haus zu verteilen sind und um die Wirtschaftlichkeit dieser Betriebskosten. Nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes ist jede zweite Abrechnung falsch, unvollständig oder nicht nachvollziehbar. Als Mindestangaben sind für eine Betriebskostenabrechnung folgende Informationen notwendig: • die konkrete Bezeichnung des Objekts, auf das sich die Abrechnung bezieht, • die Benennung des Abrechnungszeitraums, • die Zusammenstellung der Gesamtkosten für jede Nebenkostenart, • die Angaben des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, • die Berechnung des Mieteranteils für die einzelnen Betriebskostenarten, • die Verrechnung der monatlichen Vorauszahlungsbeträge des Mieters. Mieter müssen spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums die Betriebskostenabrechnung von ihrem Vermieter erhalten haben. Auf später eintreffende Betriebskostenabrechnungen müssen sie keine Nachzahlungen mehr leisten. Antworten auf alle nur denkbaren Fragen rund um das Thema Betriebskosten und alle wichtigen Informationen zum Thema Nebenkostenabrechnung enthält die neu aufgelegte, 96 Seiten starke Informationsbroschüre des Deutschen Mieterbundes „Die zweite Miete“. Die Broschüre (ISBN 978-3-933091-94-9) ist ab sofort erhältlich bei allen örtlichen Mietervereinen oder beim Deutschen Mieterbund, 10169 Berlin, www.mieterbund.de. Die Broschüre kostet 6 Euro. Die 20 wichtigsten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs Rückforderung Spätestens 12 Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode muss der Vermieter über Betriebskosten abgerechnet haben. Verpasst er diese Frist, muss der Mieter nichts nachzahlen. Hat er irrtümlich und in Unkenntnis von dieser Ausschlussfrist auf die Abrechnung gezahlt, kann er sein Geld zurückfordern. Der Vermieter ist ungerechtfertigt bereichert (BGH VIII ZR 94/05). Abrechnungsfrist Innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist muss der Mieter die Abrechnung erhalten haben. Es genügt nicht, wenn der Vermieter die Abrechnung in diesem Zeitraum abgeschickt hat. Ein eventuelles Verschulden der Post wird dem Vermieter zugerechnet (BGH VIII ZR 107/08). 12 Monate Der Vermieter hält die zwölfmonatige Abrechnungsfrist schon dadurch ein, dass er dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zuschickt. Ob die Abrechnung inhaltlich richtig ist, ist nicht entscheidend (BGH VIII ZR 115/04). Abrechnungszeitraum Der nach dem Gesetz vorgeschriebene Abrechnungszeitraum bei Betriebskosten von einem Jahr kann von den Vertragsparteien einvernehmlich verlängert werden, zum Beispiel auf 19 Monate. Das macht Sinn, wenn auf eine kalenderjährliche Abrechnung umgestellt werden soll (BGH VIII ZR 316/10). Adressat Es reicht aus, wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung an einen der beiden Ehepartner adressiert und von diesem die Nachzahlung fordert (BGH VIII ZR 263/09). Inhaltliche Mängel Der Vermieter kann die Betriebskostenabrechnung nachbessern, wenn sie inhaltliche Mängel hat, zum Beispiel: Kosten werden abgerechnet, obwohl sie nicht vereinbart sind oder obwohl eine Pauschale im Mietvertrag vereinbart ist, oder die Vorauszahlungen sind in der Abrechnung falsch berechnet worden, bzw. es wurden nicht die tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen berücksichtigt (BGH VIII ZR 240/10). Unwirksamkeit Ein unverständlicher Verteilerschlüssel ist ein formeller Mangel und führt zur Unwirksamkeit der Abrechnung (BGH VIII ZR 84/07). Formeller Fehler Verschickt der Vermieter eine Abrechnung, die schon aus formellen Gründen unwirksam ist, beispielsweise weil kein Verteilerschlüssel angegeben ist, wird die 12-monatige Einwendungsfrist des Mieters nicht in Gang gesetzt (BGH VIII ZR 27/10). Wasserkosten Im Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, können die Kosten der Wasserversorgung einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden. Das gilt auch für die Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete (BGH VIII ZR 183/09). Wasserzähler Überdimensionierte Wasserzähler müssen ausgetauscht werden, wenn der Wasserversorger zählerabhängige Grundgebühren fordert und die Wasserkosten auch von der Zählergröße abhängen (BGH VIII ZR 97/09). Dagegen dürfen ungeeichte Wohnungs-Wasserzähler weiter verwendet werden. Der Vermieter muss aber nachweisen, dass die angezeigten Werte zutreffend sind (BGH VIII ZR 112/10). Sperrmüll Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung darf der Vermieter auch Sperrmüllkosten abrechnen und auf die Mieter umlegen. Es handelt sich um Kosten der Müllbeseitigung (BGH VIII ZR 137/09). Versicherung Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung dürfen in der Betriebskostenabrechnung in einer Summe ausgewiesen werden. Der Vermieter muss nicht die einzelnen Versicherungsarten aufschlüsseln, zum Beispiel Gebäudeversicherung, Glasversicherung, Haftpflichtversicherung für das Gebäude, für den Öltank oder für den Aufzug (BGH VIII ZR 346/08). Elektroanlagen Kosten der Überprüfung von Elektroanlagen sind keine Instandsetzung- und Instandhaltungskosten, sondern umlagefähige Betriebskosten. Sie können als „sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag aufgeführt werden (BGH VIII ZR 123/06). Aufzug Ein Erdgeschossmieter kann an den Aufzugskosten beteiligt werden (BGH VIII ZR 103/06), nicht aber Mieter in einem anderen Gebäudeteil, die den Aufzug nicht nutzen können (BGH VIII ZR 128/08). Sonstige Betriebskosten Sonstige Betriebskosten sind nur umlagefähig, wenn im Mietvertrag die umzulegende Kostenart konkret vereinbart wurde (BGH VIII ZR 167/03). Öltank Die Kosten der Öltankreinigung sind Betriebskosten, sog. Heizungsnebenkosten. Damit dürfen sie über die Heizkostenabrechnung an die Mieter weitergegeben werden (BGH VIII ZR 221/08). Funkbasierte Ablesesysteme Vermieter dürfen die bisher eingesetzten Geräte zur Erfassung der Heizkosten (Heizkostenverteiler) oder Wasserkosten gegen funkbasierte Ablesesysteme austauschen. Mieter müssen den Einbau dieser Geräte dulden (BGH VIII ZR 326/10). Nutzerwechsel Kosten im Zusammenhang mit einem Nutzer- oder Mieterwechsel, zum Beispiel Kosten einer Zwischenablesung, sind keine Betriebskosten. Der Vermieter muss diese Kosten übernehmen, es sei denn, im Mietvertrag ist ausdrücklich eine andere Regelung vereinbart (BGH VIII ZR 19/07). Fehler reklamieren Spätestens 12 Monate nachdem er die Nebenkostenabrechnung erhalten hat, muss der Mieter eventuelle Fehler reklamieren. Geschieht das nicht, muss er auf die falsche Abrechnung zahlen. Das gilt selbst dann, wenn der Vermieter Jahr für Jahr den gleichen Fehler in der Abrechnung macht und der Mieter in den vergangenen Jahren immer erfolgreich reklamiert hatte (BGH VIII ZR 185/09). Fotokopien Mieter haben das Recht, die Unterlagen für ihre Betriebskostenabrechnung zu prüfen. Sie haben Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege und –rechnungen. Sie können aber nur ausnahmsweise fordern, dass ihnen Kopien der Belege zugesandt werden, zum Beispiel wenn der Vermieter sein Büro nicht am Ort der Wohnung hat (BGH VIII ZR 78/05; BGH VIII ZR 83/09). Die DMB-Broschüre „Die zweite Miete“, ISBN 978-3-933091-94-9, ist bei allen örtlichen Mietervereinen zum Preis von 6 Euro erhältlich oder kann bestellt werden über Internet www.mieterbund.de bzw. direkt beim Deutschen Mieterbund, 10169 Berlin (zzgl. 1,20 Euro Versandkosten). .. Quelle: http://www.kon-ii.de

Mieten und Kaufpreise steigen um 3,1 %

- Eigentumswohnungen 3,1 Prozent teurer als vor einem Jahr - Faustformel: Je größer die Stadt, desto höher die Preise und Preissteigerungen - Mieten steigen im Schnitt um 3,1 Prozent .. Die Preise und Mieten für Wohnimmobilien sind deutschlandweit entgegen der öffentlichen Wahrnehmung nur moderat gestiegen. Preissteigerungen von jeweils 3,1 Prozent stehen für Eigentumswohnungen und Mieten laut IVD-Wohnpreisspiegel 2012/2013 zu Buche. Überdurchschnittliche Preis- und Mietanstiege sind lediglich in den Großstädten und dort nur in ausgewählten begehrten Lagen mit gutem und sehr gutem Wohnwert zu beobachten. Von einer vielzierten Blasenbildung kann in Deutschland daher keine Rede sein. Die Preisanstiege sind Bestandteil eines längst überfälligen Aufholprozesses der deutschen Wohnungsmärkte, erläutert Jens-Ulrich Kießling, Präsident des IVD. Das durchschnittliche Preisniveau für Eigentumswohnungen liege im Jahr 2012 immer noch deutlich unter dem von 1992. Vor zwanzig Jahren waren selbstgenutzte und vermietete Wohnungen deutlich teurer. Das Marktumfeld 2012/2013 bleibt dagegen sehr günstig. Dies gelte für alle Wohnwertkategorien. Die aktuellen Preissteigerungen sind zudem von der realen Nachfrage nach Wohnraum getrieben.“ .. Eigentumswohnungen Bestand .. Der Quadratmeterpreis für eine Wohnung mit mittlerem Wohnwert liegt in Deutschland gegenwärtig bei 998 Euro, das sind 3,1 Prozent mehr als im Jahr 2011. Im Gegensatz zu den vorherigen Jahren gibt es kaum Regionen und Wohnwertkategorien mehr, die von einem Preisrückgang betroffen sind, sagt Kießling. Dennoch gebe es große Schwankungen bei den Preissteigerungen. Wie auch schon in den Jahren zuvor gilt die Faustregel: Je höher der Wohnwert und je größer die Stadt, desto höher das Preiswachstum, so Kießling. So machten sich die steigenden Preise für Eigentumswohnungen in Kleinstädten mit weniger als 30.000 Einwohnern am geringsten bemerkbar hier liegen die Preise bei Bestandswohnungen meist nicht mehr als ein Prozent höher als im Vorjahr. In Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern bewegen sich die Preisanstiege zwischen 3,8 Prozent (einfacher Wohnwert) und 9,1 Prozent (guter Wohnwert). Dies sei in erster Linie auf das kontinuierliche Bevölkerungswachstum in den deutschen Großstädten zurückzuführen, das zudem durch den vermehrten Zuzug einkommensstarker Haushalte in die Innenstädte geprägt sei. Es handelt sich also nicht um eine spekulative, sondern um eine natürliche Nachfragezunahme, die zu steigenden Preisen und Mieten, aber nicht zu steigenden Investitionsrisiken führt.“Der Erwerb einer Eigentumswohnung in einer deutschen Großstadt biete vor dem Hintergrund der positiven Wanderungssalden und der Einkommenssituation typischer Nachfragerhaushalte ein hohes Maß an Sicherheit. Das Gleiche gelte für demografisch sichere Klein- und Mittelstädte. .. Ebenso wie die Preissteigerungen stellen sich auch die absoluten Preise regional äußerst differenziert dar: In München wird für den Quadratmeter einer Eigentumswohnung mit mittlerem Wohnwert das 2,9-Fache des Bundesdurchschnitts erzielt, in Hamburg fast das Doppelte. Es gibt aber auch Städte, in denen nur rund die Hälfte des durchschnittlichen Quadratmeterpreises für Eigentumswohnungen erzielt wird; Magdeburg (450 Euro/m²) und Pirmasens (500 Euro/m²) seien hier exemplarisch genannt. .. Neubauwohnungen Lücke zwischen Angebot und Nachfrage .. Im dem vergleichsweise kleinen Segment der Neubau-Eigentumswohnungen haben sich die Preise stärker erhöht als im Bestand: Für einen Quadratmeter einer Neubauwohnung mit mittlerem Wohnwert beläuft sich der aktuelle Durchschnittspreis auf 1.677 Euro und liegt damit um 4,8 Prozent höher als im Vorjahr, in Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern um 7,7 Prozent. Im Segment „guter Wohnwert“liegt die Steigerungsrate im Deutschlandschnitt bei fast fünf Prozent, in den großen Städten bei über acht Prozent. .. Diese Preissprünge sind als klares Indiz dafür zu werten, dass die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage sich immer weiter öffnet“, kommentiert Kießling. Der Wohnungsneubau hat zwar seinen Tiefpunkt vor etwa zwei Jahren verlassen, bewegt sicher aber immer noch unterhalb der Marktabsorption.“Die höchsten Quadratmeterpreise für eine neu gebaute Wohnung mit mittlerem Wohnwert sind mit 4.000 Euro in München zu bezahlen. In Karlsruhe bezahlt man nur die Hälfte und in Krefeld etwas mehr als ein Viertel (1.100 Euro/m²). .. Einfamilienhäuser Gute Erschwinglichkeit lässt Preise steigen .. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit mittlerem Wohnwert kostet in Deutschland derzeit 204.450 Euro, das sind 2,8 Prozent mehr als im Vorjahr. Bei historisch niedrigen Zinsen und noch immer vergleichsweise günstigen Preisen entscheiden sich viele für den Kauf eines Hauses, so Kießling. Und auch hier gilt: je größer die Stadt, desto deutlicher verläuft der Preisanstieg. In Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern sind Steigerungen bei Einfamilienhäusern mit sehr gutem Wohnwert von bis zu 6,2 Prozent zu beobachten. .. Die Stadt mit den höchsten Preisen für ein Einfamilienhaus mit mittlerem Wohnwert ist mit 645.000 Euro München. In weitem Abstand folgen Stuttgart mit 470.000 Euro und Düsseldorf mit 405.000 Euro. In Städten wie Wolfsburg oder Cottbus sind Einfamilienhäuser bereits für 100.000 Euro zu bekommen. .. Reihenhäuser Steigende Preise im Windschatten der Einfamilienhäuser .. Wie bei den Einfamilienhäusern haben sich auch die Preise von Reihenhäusern positiv entwickelt. Ein Reihenmittelhaus mit mittlerem Wohnwert kostet im Deutschlandschnitt derzeit 160.870 Euro 2,4 Prozent mehr als im Vorjahr. Die Preise haben sich erstmals auch im ländlichen Raum stabilisiert, betont Kießling. Nach jahrelangen Preisrückgängen macht sich auch in diesem Segment innerhalb kleinstädtischer Strukturen die wachsende Nachfrage nach Wohneigentum bemerkbar.“Ausnahmen bilden Brandenburg und das Saarland, wo die Preise für Reihenhäuser mit mittlerem Wohnwert weiter leicht nachgegeben haben. Die höchsten Preise sind wie in allen anderen Kategorien in München zu bezahlen. Mit 490.000 Euro kostet hier ein Reihenhaus mehr als dreimal so viel wie im Bundesschnitt. .. Wohnungsmieten im Bestand gemäßigtes Spiegelbild zu den Kaufpreisen .. Die Preissteigerungen bei den Kaufimmobilien spiegeln sich in der Entwicklung der Wohnungsmieten wider. 5,14 Euro pro Quadratmeter beträgt die bundesweite durchschnittliche Neuvertragsmiete für eine Altbauwohnung (vor 1948 errichtet) mit mittlerem Wohnwert. Gegenüber dem Vorjahr stellt das eine Steigerung von 3,1 Prozent dar. Für Wohnungen ab Baujahr 1949 beläuft sich die Quadratmetermiete auf 5,52 Euro, was einem Anstieg um 2,3 Prozent entspricht.„Berücksichtigt man die Inflationsrate, die im gleichen Zeitraum bei 2,3 Prozent lag, stellt dies einen moderaten Preisanstieg dar, stellt Kießling fest.„Selbst in den Großstädten mit über 500.000 Einwohnern liegen die Steigerungsraten nicht wesentlich über dem Bundesdurchschnitt. Für eine Altbauwohnung mit mittlerem Wohnwert muss man in diesem Jahr eine um drei Prozent höhere Neuvertragsmiete bezahlen als im Vorjahr für eine Wohnung, die nach 1949 errichtet wurde, sind die Mieten um 4,2 Prozent gestiegen. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Ausgangsbasis für die Mieten im Altbaubereich in deutschen Großstädten niedrig ist, ist der Mietenanstieg in absoluten Zahlen betrachtet durchaus moderat: von 7,08 Euro auf 7,30 Euro pro Quadratmeter, kommentiert Kießling die Mietentwicklung. .. Der moderate Anstieg der Mieten auch in den Ballungsräumen lässt darauf schließen, dass die in der öffentlichen Wahrnehmung herrschende Wohnungsknappheit allenfalls ein Phänomen besonders nachgefragter Innenstadtlagen ist, beobachtet Kießling. Die gute Qualität der Lage verstärke auch den Anstieg der Mieten: Für eine Wohnung mit gutem beziehungsweise sehr gutem Wohnwert muss man in den Großstädten eine bis zu 6,1 Prozent (Altbau, sehr guter Wohnwert) höhere Neuvertragsmiete zahlen als im Vorjahreszeitraum. Der Zuzug und die Fluktuation finden demzufolge insbesondere in diesen Segmenten und Lagen statt, so Kießling. .. Wohnungsmieten Neubau Steigende Mieten beleben die Märkte .. Im Neubaubereich werden ebenfalls steigende Mieten realisiert. Das Plus für Mieten für Gebäude mit mittlerem Wohnwert beläuft sich in Großstädten auf 4,1 Prozent und im ländlichen Raum nur auf 1,8 Prozent. Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Neubauwohnungen mit mittlerem Wohnwert beträgt derzeit 6,77 Euro. Die Steigerungsraten der Mieten im Neubaubereich würden sicherlich höher ausfallen, wenn nicht im vergangenen Jahr 26 Prozent mehr Baugenehmigungen für Geschosswohnungsbau erteilt worden wären als noch 2010, analysiert Kießling. Ein Trend, der sich wenn auch etwas abgeschwächt - im ersten Halbjahr 2012 mit einem Baugenehmigungs-Plus von 14 Prozent im Geschosswohnungsbau fortsetzte. Der Trend zu mehr Neubau von Mehrfamilienhäusern ist im Umkehrschluss auch das Resultat der seit gut zwei Jahren moderat anziehenden Mieten, so Kießling. .. Denn nur, weil die höheren Nettokaltmieten in vielen Städten Deutschlands den Wohnungsneubau auch unterhalb des Luxussegments rentabel machen, investiert die private Wohnungswirtschaft wieder vermehrt in diesen Bereich. So gesehen seien die sich entwickelnden Mieten Voraussetzung für die dringend benötigte Belebung der Wohnungsmärkte. .. IVD Bundesverband

Berechnung der Wohnflächen bei Terrassen und Balkonen

Die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung - WoFlV) ist hier einzusehen: http://www.gesetze-im-internet.de/woflv/BJNR234610003.html bzw. http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/woflv/gesamt.pdf hier heißt es: „Die Grundflächen .. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.“ Weiterhin ist für Wohnflächenberechnung Terrasse anzumerken: Maßgeblich für den Miet- oder Kaufpreis einer Immobilie ist unter anderem die Wohnfläche. Unklar ist in vielen Fäll auch, wie die Wohnflächenberechnung durchgeführt werden soll und in welchem Umfang beispielsweise Terrassen oder Balkone in die Hauptwohnfläche eingerechnet werden. Die Wohnflächenberechnung wird vor allem dadurch komplizierter, dass insgesamt drei verschiedene Methoden dazu herangezogen werden können. Wohnflächenberechnung: Terrasse kann unterschiedlich berechnet werden Als Berechnungsgrundlagen dienen bei einer Terrasse entweder die Wohnflächenverordnung (WoFlV), Din 277 oder die veraltete Din 283, welche zu unterschiedlichen Berechnungsergebnissen führen. Für den öffentlichen Wohnungsbau gilt seit 2004 die Prämisse, dass die Wohnflächenberechnung sich an der Wohnflächenverordnung zu orientieren hat, welche als besonders mieterfreundlich gilt. Wohnflächenberechnung: Terrasse nach Wohnflächenverordnung berechnen Eine Terrasse wird gemäß Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu 25% in die Berechnung der Wohnfläche einbezogen. Sollte die Terrasse sich in einer besonders schlechten Lage befinden, dann ist sogar nur eine Berechnungsgrundlage von weniger als 25% vorgesehen. Allerdings können gut ausgestattete Terrassen unter Umständen sogar bis zu 50% angerechnet werden. Wohnflächenberechnung: Terrasse – neues BGH Urteil Das BGH hat in seinem Urteil (VIII ZR 86/08) vom 22. April 2009 über die „Wohnflächenberechnung unter anteiliger Einbeziehung von Dachterrassenflächen“ entschieden, dass bei Mietverhältnissen vor dem 1. Januar 2004 gemäß §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) die Vorschriften von § 4 Nr. 4 WoFlV und DIN 283 anzuwenden sind. Für Mietverhältnisse ab dem 1. Januar 2004 hat die Wohnflächenberechnung von Terrassen nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu erfolgen. Diese Maßgabe gilt allerdings nur dann, wenn Mieter und Vermieter ausdrücklich eine andere Berechnungsart herangezogen haben oder diese ortsüblich ist. .. es bleibt also nichts anderes übrig die ortsübliche Verfahrensweise in Erfahrung zu bringen .. oder eben die 25 % zur Anwendung zu bringen.

Hauspreis-Index (EPX) erreicht Allzeithoch

Starker Preisanstieg bei Eigentumswohnungen Berlin, 13. August 2012: Der EUROPACE-Hauspreis-Index (EPX) setzt im Juli seinen Aufwärtstrend fort und steigt zum dritten Mal in Folge. Mit 0,75 Prozent legt er deutlich zu und erreicht einen neuen Höchstwert von 107,02 Zählerpunkten. Diese Entwicklung wird vor allem durch den Wohnungsmarkt getrieben. Eigentumswohnungen verteuern sich im Juli auf Bundesebene um 1,38 Prozent, nachdem ihr Einzelindex im Frühjahr stark zurückging und sich im Vormonat stabilisierte. Positive Vorzeichen gibt es auch auf dem Hausmarkt: Der Einzelindex für Bestandshäuser zieht deutlich um 0,55 Prozent an. Bei neuen Ein- und Zweifamilienhäusern lässt die Wachstumsdynamik etwas nach, liegt aber noch bei 0,34 Prozent. Bewertung und Prognose: Der EPX-Gesamtindex bewegt sich seit mehr als zwei Jahren über seinem jeweiligen Vorjahresniveau. Dies trifft ebenso für Wohnungen und neue Ein- und Zweifamilienhäuser zu. Allein bei den Bestandshäusern verläuft die Preisentwicklung schwankender. Aktuell wird in den Medien über eine mögliche Immobilienblase diskutiert. Die Daten der EUROPACE-Plattform sprechen nicht für eine solche Marktübertreibung. Denn auf lange Sicht handelt es sich um eine solide Wertentwicklung, die im Vergleich zu anderen internationalen Wohnimmobilienmärkten immer noch moderat ist. Begünstigt wird der Preisanstieg deutscher Wohnimmobilien durch das attraktive Finanzierungsumfeld und die bisher stabile Entwicklung der deutschen Wirtschaft. Der deutsche Wohnungs- bzw. Hausmarkt ist jedoch von einer starken Heterogenität geprägt: Während in vielen wirtschaftlichen Ballungszentren die Nachfrage groß und die Preisanstiege stark sind, verläuft die Entwicklung in einigen ländlichen Gegenden wesentlich moderater. Für das sichere Investment Wohnen ebenso wie für den Traum des Eigenheims bedarf es – gerade in einem attraktiven Finanzierungsumfeld mit starken Wertsteigerungen für Immobilien – einer umfassenden Analyse von Objekt, Lage und Finanzierungsplan. Die EPX-Preisindizes im Detail: Gesamtindex: Stark steigend Nach einem kräftigen Anstieg um 0,75 Prozent erreicht der EPX-Gesamtindex mit 107,02 Punkten ein neues Allzeithoch. Damit liegt er 6,20 Prozent über dem Wert des Vorjahreszeitraums. Im Vergleich zur Situation vor drei Monaten hat der Index 1,62 Prozent zugelegt. Eigentumswohnungen („apartments“): Stark steigend Die seit Frühjahr anhaltende Schwächephase bei der Preisentwicklung von Eigentumswohnungen wird im Juli durch eine deutliche Verteuerung von 1,38 Prozent durchbrochen. Mit 108,14 Zählerpunkten nähert sich der Einzelindex für Eigentumswohnungen seinem Höchstwert aus dem März 2012 (109,57 Punkte), kann die jüngsten Verluste jedoch noch nicht vollständig ausgleichen. Die kommenden Monate werden zeigen, ob sich hier eine Trendwende zu weiteren Preissteigerungen einstellt. Auf Jahressicht haben sich Eigentumswohnungen bundesweit mit 7,47 Prozent am stärksten verteuert. Damit liegen sie im Vergleich zum Vorjahresmonat vor Bestands- (5,67 Prozent) und Neubauhäusern (5,48 Prozent). Neue Ein- und Zweifamilienhäuser („new homes“): Leicht steigend Die Wachstumsdynamik von neuen Ein- und Zweifamilienhäusern lässt im Juli gegenüber dem Vormonat etwas nach und liegt bei 0,34 Prozent. Trotz des nur moderaten Anstiegs erzielt der Einzelindex für neue Häuser mit 114,63 Zählern einen neuen Spitzenwert. Abgesehen von einem leichten Rückgang im Februar 2012 nimmt der Einzelindex seit Mai 2011 kontinuierlich zu. Somit weisen neue Ein- und Zweifamilienhäuser gegenüber den anderen Segmentarten die dauerhafteste Wachstumsbewegung und das höchste Preisniveau auf. Bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser („existing homes“): Stark steigend Mit 0,55 Prozent setzt der Einzelindex für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser seine starke Wachstumstendenz den dritten Monat in Folge fort. Während er auf Dreimonatssicht mit 2,44 Prozent eine deutlichere Zunahme erzielt als neue Häuser (1,43 Prozent) und Eigentumswohnungen (1,08 Prozent), wird seine Entwicklung in den vergangenen Jahren stärker durch Auf- und Abwärtstendenzen geprägt. Methodik der hedonischen EPX-Indizes Die Europace AG betreibt mit der EUROPACE-Plattform den einzigen unabhängigen Marktplatz für Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Über EUROPACE werden rund zehn Prozent der Immobilienfinanzierungen für Privatkunden in Deutschland abgewickelt. Die Hauspreis-Indizes basieren auf tatsächlichen Transaktionsdaten der EUROPACE-Plattform und werden monatlich durch die Hypoport AG errechnet. Der Gesamtindex wird aus der gemittelten Summe der Einzelindizes gebildet. Erläuterungen zur hedonischen Berechnungsmethodik siehe auch http://www.europace.de/indizes.html. Über die Europace AG Die Europace AG betreibt mit dem internetbasierten B2B-Finanzmarktplatz EUROPACE die größte deutsche Transaktionsplattform für Immobilienfinanzierungen, Bausparprodukte und Ratenkredite. Ein voll integriertes System vernetzt rund 180 Partner aus den Bereichen Banken, Versicherungen und Finanzvertrieben. Mehrere tausend Nutzer wickeln monatlich über 20.000 Transaktionen mit einem Geschäftsvolumen von bis zu 3 Mrd. Euro über EUROPACE ab. Die Europace AG mit Sitz in Berlin ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der Hypoport AG. Die Hypoport AG beschäftigt über 500 Mitarbeiter und ist an der Deutschen Börse im Prime Standard gelistet.

Denkmalschutz-Immobilie als Kapitalanlage und ihre Fallstricke

(5.8.2012) Nachdem nun seit geraumer Zeit geschlossene Fonds im Rahmen der Wirtschaftskrise generell als Anlageform quasi in Verruf gekommen sind, wenden sich viele Anleger wieder verstärkt der Immobilie als Anlageform zu - auch mit der Absicht, das einzig noch verbliebene Steuersparmodell der denkmalgeschützten Immobilie zu nutzen. Können üblicherweise die Anschaffungs- und Herstellungskos­ten eines Gebäudes gemäß §7 Abs. 4 EStG mit nur 2 Prozent oder 2,5 Prozent p.a. abgeschrieben werden, locken bei denkmalgeschützten Immo­bilien erhöhte Absetzungen für Herstellungsmaßnahmen gemäß §§ 7i EStG von 9 Pro­zent p.a. Für die ersten acht Jahre und 7 Prozent p.a. für weitere vier Jahre für Bau­maßnahmen, die nach dem 31.12.2003 begonnen wurden. Doch so verlockend das Modell klingt, so viele Fallstricke hat es auch. Nach § 255 HGB stellen Kosten für Baumaßnahmen an einem vorhandenen und fertig gestellten Gebäu­de nur dann nachträgliche Herstellungskosten dar, wenn bei dem Gebäude ein so ge­nannter Vollverschleiß vorlag oder die Baumaßnahme zu einer Erweiterung oder einer wesentlichen Verbesserung geführt hat. Dies ist für jede einzelne Baumaßnahme ge­sondert zu überprüfen. Allerdings sind viele Angebote von Banken, Versicherungen, Bauträgern und Anlageberatern fehlerhaft: Vom Steuerprivileg des §§ 7i EStG werden lediglich Baumaßnahmen an einem Gebäude erfasst, nicht aber bewegliche Einrichtungsgegenstände. Sehr häufig werden in Angeboten für Eigentumswohnungen in denkmalgeschützten Gebäu­den Gesamtpreise einschließlich Einrichtungsgegenständen wie z.B. Teppichbo­denbeläge oder Einbauküchen etc. kalkuliert. Differenziert der Prospekt hier nicht, ist bereits ein Beratungsfehler vorprogrammiert. Die Einschätzung, ob ein Gebäude ein Baudenkmal ist, obliegt nicht der Über­prüfung der Finanzverwaltung, sondern wird ausschließlich nach den gesetzli­chen Vorgaben des Denkmalschutzes in den jeweiligen Bundesländern bestimmt und damit auch von der Denkmalschutzbehörde festgelegt. Diese Entscheidung der Denkmalschutzbehörde ist für die Finanzverwaltung bindend. Allerdings gibt es keine einheitliche Regelung in der Bundesrepublik Deutschland, so dass die einkommensteuerlichen Förderungsvoraussetzungen in den einzelnen Bundesländern variieren. Das ganze Modell steht und fällt damit, ob die Eigen­schaft als Baudenkmal bereits bei Beginn der Baumaßnahme und über den ge­samten Abzugszeitraum hinweg vorliegt. Ein Beratungsfehler kann dementspre­chend dann gegeben sein, wenn das Gebäude bereits aus der denkmalgeschütz­ten Liste durch Zeitablauf gestrichen ist oder in absehbarer Zeit wird. Problematisch ist häufig auch die Inanspruchnahme des Steuerprivilegs gemäß § 7i EStG für den Ausbau von Dachgeschosswohnungen. Steuerlich betrachtet stellt die im Dachgeschoss entstandene Wohnung nämlich häufig einen Neubau dar, weil die betreffende Eigentumswohnung ein selbstständiges Wirtschaftsgut ist und dieses vorher noch nicht existiert hat. Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn der Steuerpflichtige nicht nachweisen kann, dass der Dachboden auch vorher schon dem Aufenthalt von Menschen gedient hat. Zwar ist grundsätzlich auch die Umnutzung eines Gebäudes (z.B. Umwandlung eines Fabrikgebäudes in Wohnungen) gemäß § 7i EStG begünstigungsfähig, dies gilt jedoch ausschließlich dann, wenn ein Baudenkmal in der bisherigen Weise nicht mehr genutzt werden kann. Dient die Umnutzung jedoch nur einer Steige­rung der Rendite, so werden gerade diese Kosten grundsätzlich nicht anerkannt. Eine weitere Haftungs-und Fehlerquelle in der Beratung ist zudem die richtige Aufteilung des Kaufpreises. Soweit der Steuerpflichtige als Bauherr modernisiert, ist Bemessungsgrundlage für die erhöhten Absetzungen der bescheinigte Wert der Bauaufwendungen. Welcher Teil des Kaufpreises auf die Modernisierung ent­fällt, richtet sich jedoch nicht nach den vertraglichen Vereinbarungen aus dem Kaufvertrag, sondern grundsätzlich nach jeder einzelnen Maßnahme die Denk­malschutzbehörde. Auch hier werden Prospektangaben häufig deutlich "ge­schönt", mit den entsprechend drastischen finanziellen Folgen für den Anleger. Eine böse Überraschung erleben Anleger auch dann, wenn ihnen der Bauträger zusätzlich gegen Gebühr etwa eine Mietgarantie oder die Vermittlung der Finan­zierung anbietet. Solche Modelle sieht die Finanzverwaltung seit 2005 als "Steu­erstundungsmodelle" an. In diesem Fall entfällt die Absetzbarkeit gemäß § 7i EStG. Im Rahmen des Erwerbs als Kapitalanlage ist auch die Wiederverkäuflichkeit des Objektes von entscheidender Bedeutung. Vielen Klein-und Mittelverdienern wird der Erwerb einer solchen denkmalgeschützten Immobilien unter anderem auch mit dem Argument angeboten, man könne die Immobilie nach zehn Jahren mit Gewinn verkaufen. Der versprochen Weiterverkauf ist vielfach jedoch faktisch unmöglich. Meist lässt sich hieraus nur ein Bruchteil des Einkaufspreises realisie­ren. Aus den oben nur beispielhaft angesprochenen Punkten ergeben sich vielfältige Haf­tungsquellen für Berater und genauso viele Ansatzpunkte für Schadenersatzansprüche für Anleger. Es empfiehlt sich deshalb - im Vorfeld eines geplanten Erwerbs - das un­terbreitete Angebot rechtlich prüfen zu lassen. Zusammenfassend informiert Vertrauensanwältin Marie-Caroline Pasquay vom Bund für soziales und ziviles Rechtsbewusstsein e.V. (BSZ) ie BSZ e.V.: "Eigentümern denkmal­geschützter Immobilien stehen häufig umfangreiche Schadensersatzansprüche gegen Banken, Bauträger oder Berater zu, bis hin zur Rückabwicklung des eingegangenen Ge­schäfts. So hat beispielsweise das OLG München in einem Urteil vom 23.05.2012, Az. 3 U4494/11, den Verkäufer einer Eigentumswohnung zur Rückabwicklung verurteilt, da dieser ein Gebäude als denkmalgeschützt angepriesen hatte, obwohl die Denkmalei­genschaft nicht gegeben war. Die fehlende Denkmaleigenschaft bewertete das Gericht als einen Mangel der Kaufsache, der den Käufer zum Rücktritt berechtigt." Für die Prüfung von Ansprüchen aus Anlagen in Denkmalschutz-Immobilien durch Fachanwälte für Bank- und Kapitalmarktrecht, hat der BSZ e.V. die Interessenge­meinschaft "Immobilien und Denkmalschutz" gegründet. Es bestehen gute Gründe hier die Interessen zu bündeln und prüfen zu lassen und der Interessengemeinschaft bei­zutreten. .. siehe auch für zusätzliche Informationen: Bund für soziales und ziviles Rechtsbewusstsein e.V. (BSZ)

Garten-Streitigkeiten vor Gericht

(3.8.2012) Wenn man endlich wieder zum Kaffeetrinken auf der Terrasse sitzen, auf dem Rasen im Vorgarten Fußball spielen und überhaupt das halbe Wochenende im Freien verbringen kann, dann empfinden das die meisten Menschen als angenehm. Der Haken daran: Viele dieser Freizeitaktivitäten sind mit Geräusch- oder Geruchsentwick¬lung verbunden und stoßen deswegen bei den Nachbarn auf Protest. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat einige zentrale Urteile deutscher Gerichte zu Garten-Streitigkeiten zusammengestellt. .. .. erhebliche optische Mängel .. Der äußerst ungepflegte Zustand einer Immobilie kann eine Minderung der monatlichen Mietzahlungen rechtfertigen. Das ist herrschende Rechtsmeinung. Dazu zählen unter Umständen auch vor sich hinrostende, für jedermann sichtbare Metallteile. Ein Kläger monierte vor dem Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 223 C 6/05), dass die Außengelän¬der vor den Fenstern und das Geländer der Terrasse in Richtung Garten hin deutliche Rostspuren zeigten. Der zuständige Richter betrachtete das als "einen nicht unerheb¬lichen optischen Mangel". .. .. nicht mehr als gelegentlich eingeraucht .. Weniger um den Augenschein als um den Geruchssinn ging es bei einem Disput unter Nachbarn. Der eine betrieb einen Kaminofen, dessen Rauch es dem anderen regelmä¬ßig unmöglich machte, seinen Garten und seine Terrasse zu nutzen. Nicht einmal die Fenster konnte er öffnen. Das sei niemandem zuzumuten, entschied das Landgericht Dortmund (Aktenzeichen 3 O 29/08). Dem Betreiber des Kaminofens wurde deswegen untersagt, an mehr als acht Tagen pro Monat für jeweils fünf Stunden einzuschüren. So lange das der Fall sei, könne man noch von einem erlaubten "gelegentlichen" Be¬trieb des Ofens sprechen, darüber hinaus nicht mehr. .. .. vertragswidriger Gebrauch von Grünfläche .. Manche Menschen haben eine gewisse Neigung, sich über ihr eigenes Refugium hinaus auszubreiten - also einen Platz zu be¬anspruchen, der ihnen eigentlich nicht zusteht. So hatte eine Familie im Rheinland entlang eines Durchfahrtsweges mehrere Blumentöpfe, einen Tisch und Stühle aufgestellt, obwohl ihnen ausdrücklich kein Garten mitvermietet worden war. Die Betrof¬fenen verfügten zwar über eine Terrasse, aber das reichte ih¬nen offensichtlich nicht. Das Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 10 S 9/11) betrachtete die "Belagerung" des Weges mit Mobi¬liar als "einen vertragswidrigen Gebrauch" der Mietsache und untersagte für die Zukunft derartige Aktionen. Die bereits he¬rumstehenden Gegenstände mussten entfernt werden. .. .. natürliches und artgerechtes Beschneiden von Bäumen .. Selbst unter Fachleuten wird diskutiert, wie stark man Bäume zurückschneiden sollte, damit sie besser austreiben. Eine derartige Streitfrage beschäftigte eines Tages auch eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern. Es ging um das Beschneiden von Ess¬kastanien, Eschen und Nussbäumen. Die Mehrheit hatte ein ziemlich radikales Vorge¬hen beschlossen, wogegen sich ein Mitglied zur Wehr setzte. Seine Begründung: Das vorgesehene Zurechtstutzen sei völlig übertrieben und verstoße sogar gegen die Baumschutzsatzung. Das Amtsgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 290a C 6777/08) sah es ebenso und erklärte den Beschluss der Mehrheit für ungültig. Es gehe beim Be¬schneiden schließlich darum, einem Baum "eine möglichst natürliche und artgerechte Entwicklung seiner Krone zu ermöglichen". .. .. singuläre schwere Ereignisse sind Sache der Vermieter .. Auch die Kosten für die Pflege von Bäumen, Sträuchern und Blumenrabatten liefern immer wieder Anlass zum Streit. Längst nicht alle Ausgaben kann der Eigentümer auf die Mieter umlegen. Ein Grundstücksbesitzer forderte von seinem Mieter, für das Fällen eines vom Sturm geschädigten Baumes aufzukommen. Das Landgericht Krefeld (Akten¬zeichen 2 S 56/09) lehnte das ab. Es habe sich hier um "ein singulär schweres Ereig¬nis" gehandelt, nämlich einen Jahrhundertsturm. Deswegen komme eine finanzielle Be¬teiligung des Mieters an den Fällkosten nicht in Frage. Das könne höchstens in ande¬ren Regionen der Fall sein, in denen öfter mit schweren Naturkatastrophen zu rechnen sei. .. .. geduldete Nutzung eines Gartens unkündbar? .. Etwas kompliziert ist die rechtliche Lage, wenn ein Grundstücksbesitzer den Mietern die bisher gestattete oder zumindest geduldete Nutzung eines Gartens plötzlich ver¬bieten will. Das war in Berlin der Fall, wo letztlich das Amtsgericht Pankow-Weißensee (Aktenzeichen 9 C 359/06) entscheiden musste. Die Justiz ging von einem vertragli¬chen Recht der Mieter aus, denn bereits das Vorhandensein solcher Anlagen sei ein Hinweis auf die Erlaubnis zur Benutzung. Eine wirksame Kündigung liege nicht vor. Es dränge sich hier der konkrete Verdacht auf, so hieß es im Urteil, dass neu zuziehende, besser zahlende Mieter den Garten für sich erhalten und die Alteingesessenen nur noch von ihren Fenstern aus zuschauen sollten. .. .. nachbarliche Rücksichtnahme über Abstandsflächen hinaus .. Manchmal liegen Nachbarn so heftig im Streit miteinander, dass sie sich nach Kräften schikanieren. Diesen Eindruck hatte ein Grundstücksbesitzer, als sein Nachbar einen großen Holzschuppen unmittelbar an sein eigenes Anwesen angrenzend aufstellen ließ. Das Gebäude raubte dem Betroffenen die freie Sicht auf Wiesen und Wälder. Die ge¬setzlich vorgeschriebenen Abstandsflächen waren allerdings eingehalten worden. Trotzdem sprach sich der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Aktenzeichen 8 S 98/08) gegen den Schuppen aus. Dem Nachbarn hätten angesichts seines eige¬nen großen Grundstücks viele Möglichkeiten offen gestanden, das Gebäude anderwei¬tig aufzustellen. Die konkrete Platzierung müsse man als einen Verstoß gegen das Ge¬bot der nachbarlichen Rücksichtnahme betrachten. .. .. auf den Hund gekommen .. Mehrere Deutsche Doggen sorgten auf einem Grundstück in ei¬ner rheinland-pfälzischen Gemeinde für Unruhe. Sie hatten sich aus dem Zwinger befreien können und liefen frei herum. Nach¬barn alarmierten die Polizei, weil sich die Hunde mit den Vor¬derpfoten auf eine Begrenzungsmauer aufstützten und man befürchten musste, dass sie bald Reißaus nehmen würden. Die Polizeibeamten riefen nach ihrem Eintreffen die Tochter des Hundebesitzers, um die Tiere wieder in den Zwinger zurück zu bringen. Der Doggenzüchter erhielt anschließend eine Rech¬nung in Höhe von 141,25 Euro für den Polizeieinsatz. Das Ver¬waltungsgericht Neustadt (Aktenzeichen 5 K 256/11.NW) entschied auf seine Beschwerde hin, dass er tatsächlich be¬zahlen müsse. Es hätten hier genügend Verdachtsmomente für ein Einschreiten der Beamten vorgelegen, etwa ein aggressives Verhalten der Hunde.

Zweiter Teil der Baugesetzbuchnovelle im Bundeskabinett: GdW begrüßt geplante Stärkung der Innenentwicklung der Städte

Berlin –"Mit dem heute verabschiedeten Gesetzentwurf stärkt die Bundesregierung den Klimaschutz und die Innenentwicklung im Bauplanungsrecht", erklärte Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen anlässlich des Kabinettsbeschlusses zum zweiten Teils der Baugesetzbuchnovelle. Zur Beschleunigung der Energiewende war der energie- und klimapolitische Teil der Bauplanungsrechtsnovelle vorgezogen und bereits vor einem Jahr beschlossen worden. Ziel des nun vorgelegten Gesetzes ist es, in einem zweiten Schritt die Innenentwicklung der Städte zu stärken und die Baunutzungsverordnung daran anzupassen. Das Gesetz sieht unter anderem vor, Spielhallen in Städten stärker zu regulieren und die Einrichtung von Kindergärten in Wohngebieten zu erleichtern. Zudem sollen die Kommunen mehr Möglichkeiten erhalten, die Entwicklung im Außenbereich planerisch zu regeln – z.B. die Umnutzung landwirtschaftlicher Gebäude. Darüber hinaus soll die Flächeninanspruchnahme im Außenbereich gedämpft werden. "Wir begrüßen die Zielrichtung des Gesetzes ausdrücklich", erklärte GdW-Präsident Gedaschko. Er wies jedoch darauf hin, dass der Vorrang der Innenentwicklung nicht dazu führen dürfe, dass Bauland verknappt werde und dadurch Grundstückspreise und Mieten steigen. "In Wachstumsregionen wäre ohne zusätzlichen Flächenausweis für den Wohnungsbau, der in zentralen urbanen Kernen nur in sehr begrenztem Maße stattfinden kann, künftig nur noch Luxuswohnen möglich. Daher ist aus sozialpolitischen Gründen in Wachstumsregionen eine weitere Flächeninanspruchnahme unerlässlich", so Gedaschko. Das Städtebaurecht müsse an dieser Stelle flexibel bleiben und für alle Städte und Gemeinden geeignete Maßstäbe für die Bauleitplanung bereit halten. "Im Gegensatz zu den Wachstumsregionen muss die Flächeninanspruchnahme in Schrumpfungsregionen allerdings weitgehend zum Stillstand gebracht werden", so der GdW-Präsident. Der vorliegende Gesetzentwurf müsse dieser notwendigen Flexibilität Rechnung tragen. Gedaschko forderte, Erleichterungen für die artenschutzrechtliche Prüfung für Bauvorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes in bebauten Ortsteilen einzuführen. Eine solche Regelung war im ursprünglichen Entwurf vom 12. September 2011 noch vorgesehen gewesen. Insgesamt können die geplanten neuen gesetzlichen Regelungen nur dann eine Anreizwirkung für wohnungswirtschaftliche Investitionen entfalten, wenn sie mit entsprechender Förderung hinterlegt sind. Vor dem Hintergrund des städtebaulichen Sanierungsstaus in den Kommunen und des notwendigen Beitrags des Städtebaus zur Energiewende und zum Klimaschutz fordert der GdW, dass die Bundesregierung die Städtebauförderung als problemadäquates Investitions-Anreizprogramm den Erfordernissen gemäß finanziell ausstattet.

Erhöhte Zuschüsse für qualifizierte „Vor-Ort-Beratung“ ab 1. Juli 2012

(1.7.2012) Das Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie (BMWi) erhöht zum 1. Juli 2012 die Zuschüsse für die qualifizierte Energieberatung in Wohngebäuden. Die so genannte „Vor-Ort-Beratung“ in einem Ein- bis Zweifamilienhaus wird künftig mit einem Zuschuss bis zu 400 Euro gefördert, bei Wohngebäuden ab drei Wohneinheiten sind es maximal 500 Euro. Zusätzlich können eine Stromeinsparberatung mit 50 Euro und eine thermografische Untersuchung mit bis zu 100 Euro unterstützt werden. An Energieberater werden künftig höhere Qualifikationsanforderungen gestellt. Alle Berater, die in der Energie-Effizienz-Expertenliste für die Förderprogramme des Bundes eingetragen sind, müssen regelmäßig Fortbildungen nachweisen. Ebenso müssen Ener­gieberater ab jetzt nach einer Gebäudeanalyse ein individuelles Sanierungskonzept und einen Maßnahmenfahrplan entwickeln. Dem Eigentümer soll es erleichtert werden, den Standard eines energiesparenden Effizienzhauses auch in Einzelschritten zu erreichen. Das Programm kann von Privatpersonen und von kleinen und mittleren Unternehmen genutzt werden. Gefördert werden Beratungen in Wohngebäuden für die der Bauan­trag vor dem 31. Dezember 1994 gestellt wurde. Anträge werden vor Beginn der Beratung vom Energieberater beim BAFA gestellt. Qua­lifizierte Energieberater für eine Vor-Ort-Beratung und Fachleute für eine von der KfW geförderte Planung und Baubegleitung energetischer Sanierungsvorhaben können unter energie-effizienz-experten.de recherchiert werden. Die geänderte Richtlinie wurde am 25.6.2012 im amtlichen Teil unter Bundesanzeiger veröffentlicht.

Wie lange hält eine Badewanne?

Im vorliegenden Fall war eine bei Einzug des Mieters neu eingebaute Stahlbadewanne beschädigt hinterlassen worden. Vor Gericht ging es um die Frage welchen Anteil der Mieter für den Austausch der bei Auszug 8 Jahre alten Wanne bezahlen muss. Der Vermieter wollte die kompletten Kosten für den Wannenwechsel von immerhin fast 800 Euro vom Mieter bekommen. Dieser Forderung schloss sich das Gericht nicht an, zu Recht habe der Mieter darauf verwiesen, dass nun schließlich eine neue Wanne zur Verfügung stehe und keine 8 Jahre alte. Daher muss die Wertsteigerung angerechnet werden (Abzug neu für alt). Das Gericht geht bei Stahlblechwannen von einer Lebensdauer von 23 Jahren aus, so dass vom geforderten Rechnungsbetrag i.H.v. 770,24 ein Abzug in Höhe von 231,07 Euro erfolgte. Der Abzug war nach § 287 ZPO zu schätzen. AG Herborn, 29.9.2006 - Az: 50 C 291/06 (13)

Bodenrichtwerte 2012 (Nürnberg)

Immobilienreport der Stadt Nürnberg - 2012

Notar muss nicht die Interessen des Käufers wahren

(11.6.2012) Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen dürfen in Deutschland nur über einen Notar ver- und gekauft werden. Der Notar übernimmt mit der Abwicklung von Grundstücks- und Immobiliengeschäften hoheitliche Aufgaben und ist an eine Gebührenordnung und gesetzliche Vorschriften gebunden. Damit will der Staat Käufer wie auch Verkäufer vor Betrug schützen; allerdings wird die Rolle des Notars von Laien oft überschätzt. Der Notar muss beim Beurkundungstermin zwar darauf achten, dass unerfahrene Beteiligte nicht benachteiligt werden. Aber es gehört nicht zu seinen Aufgaben, zu prüfen, ob der Vertrag auch die Interessen des privaten Bauherrn berücksichtigt. Im Gegenteil: Der Notar darf als Unparteiischer nicht einmal auf die eventuell wirtschaftlich unvorteilhafte Gestaltung eines Vertrags hinweisen. nichts sagend: "notargeprüftes Vertragsmuster" Käufer und Schlüsselfertiganbieter genießen Vertragsgestaltungsfreiheit. Routinierte Bauunternehmen wissen das und legen ihren Interessenten meist vorformulierte Verträge vor. Darin sind unter anderem Zahlungs- und Übergabemodalitäten festgeschrieben. Oft steht auf diesen Vertragsentwürfen der Begriff "notargeprüftes Vertragsmuster". Achtung, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB): Dieser Begriff ist absolut nichtssagend. Er garantiert dem Käufer keinerlei Sicherheiten! Der Notar achtet nur darauf, ob der Vertrag formal in Ordnung ist und auch alle mündlichen Absprachen im Vertrag aufgenommen sind. Zu prüfen, ob die Bedingungen auch "fair" sind, gehört nicht zu seinen Pflichten. siehe auch für zusätzliche Informationen: Verband Privater Bauherren e.V.

KfW senkt erneut die Zinsen

(11.6.2012) Die KfW nutzt die anhaltend günstige Entwicklung am Kapitalmarkt, um zum 6. Juni 2012 die Zinsen in zahlreichen Kreditprogrammen zu senken. Dabei weitet die KfW auch den vor einigen Wochen in einer Reihe von Kreditprogrammen für Privat­personen und Unternehmen eingeführten „Signalzins“ von 1% auf weitere Programm­varianten aus: Immobilienbesitzer, die ihr Haus energetisch sanieren möchten, können ihr Vorhaben nun in allen Kreditlaufzeiten des Programms "Energieeffizient Sanieren" mit einer Zinsbindungsfrist von bis zu 10 Jahren zu einem Effektivzins von 1% p.a. finanzieren. Für kleine und mittlere Unternehmen, die den Energieverbrauch ihres Betriebs senken bzw. ungenutzte Energiesparpotenziale heben wollen, bietet das KfW-Energieeffizienzprogramm nun auch bei einer zehnjährigen Kreditlaufzeit einen Zinssatz ab 1%. Dies gilt auch für Finanzierungen aus dem KfW-Umweltprogramm, in dem z.B. Maßnahmen zur Material- und Ressourceneinsparung, zur Verminderung oder Vermeidung von Umweltverschmutzungen finanziert werden können. „Das historisch sehr günstige Zinsniveau gibt uns die Möglichkeit, die Zinskonditionen unserer Programme noch attraktiver zu gestalten. Die Finanzierung auch langfristiger Investitionen in Energieeffizienz und Umweltschutz ist derzeit so preiswert wie noch nie. Privatpersonen, Unternehmen und Kommunen sollten diese Chance jetzt nutzen, um sich auf die Herausforderungen durch Energiewende und Klimawandel vorzube­reiten“, erklärt Dr. Axel Nawrath, Mitglied des Vorstands der KfW. Und Bundesbauminister Dr. Peter Ramsauer ergänzt: „In den Kommunen liegt ein erhebliches Energieeinsparpotenzial. Die guten Konditionen der kommunalen Program­me - insbesondere das Programm zur energetischen Stadtsanierung - geben einen zusätzlichen Impuls zu deren Erschließung.“ Zinssätze ab 0,10% In die Zinssenkung sind der Großteil der wohnwirtschaftlichen Kreditprogramme sowie die Programme zur Gründungs-, Umwelt- und allgemeinen Unternehmensfinanzierung einbezogen. Zinssenkungen gibt es zudem in den Programmen zur „Energetischen Stadtsanierung“ und „Energieeffizient Sanieren Kommunen“. Mit Zinssätzen ab 0,10% will die KfW den Kommunen die Finanzierung von Maßnahmen zur energetischen Sanie­rung von kommunalen Nicht-Wohngebäuden erleichtern. Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz auf Quartiersebene werden mit Zinssätzen ab 0,50% finanziert.

Mini-KWK-Anlagen werden wieder durch das Bundesumweltministerium gefördert

Mikro-KWK-Gerät - KWK-Geräte kleiner Bauart erzeugen mit hohem Wirkungsgrad gleichzeitig Wärme und Strom (24.1.2012) Das Bundesumweltministerium hat die neuen Richtlinien für die Förderung von Mini-KWK-Anlagen bis 20 kW veröffentlicht. Das Förderprogramm wird vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) administriert. Ab 1. April 2012 können dort Anträge eingereicht werden. Förder­fähig sind KWK-Anlagen, die die EU-KWK-Richtlinie für Kleinst­anlagen deutlich übertreffen und ... eine Leistung bis zu 20 kWel aufweisen, 15% Primärenergie einsparen (Anlagen < 10 kWel) bzw. 20% Primärenergie einsparen (Anlagen 10 bis 20 kWel), einen Gesamtjahresnutzungsgrad von mindestens 85% einhalten und über Energiezähler für Strom- und Wärmeerzeugung verfügen. Außerdem müssen für eine Förderung vorhanden sein ... ein Wärmespeicher mit einem Energiegehalt von mindestens 1,6 kWh pro instal­lierte kW, eine Steuerung und Regelung für eine wärme- und stromgeführte Betriebsweise inklusive eines intelligenten Wärmespeichermanagements sowie ein Messsystem zur Bestimmung des aktuellen Strombedarfs (Smart Meter) für Anlagen ab 3 kW. Abschließende Fördervoraussetzung ist, dass die Anlagen in einer Liste enthalten sind, die auf der Homepage des BAFA veröffentlicht wird. Dazu sollen in einer ersten Runde die entsprechenden Herstelleranmeldungen bis 15. Februar 2012 im BAFA vorliegen. Die Liste soll dann bis 15. März 2012 veröffentlicht werden. Das Nähere ist der BAFA-Homepage zu entnehmen. Neue Mini-Blockheizkraftwerke in Bestandsbauten (Bauantrag vor dem 1.1.2009) können nach dem Programm einen einmaligen Investitionszuschuss erhalten, der nach der elektrischen Leistung der Anlagen gestaffelt ist. So erhalten z.B. ... sehr kleine, für Ein- und Zweifamilienhäuser besonders geeignete Anlagen mit einer Leistung von 1 kW 1.500 Euro, große Anlagen mit 19 kW hingegen 3.450 Euro. Die Anlagen können überall dort eingesetzt werden, wo ein Wärmebedarf besteht, z.B. in Wohngebäuden sowie im Bereich Gewerbe, Handel, Dienstleistungen. zur Erinnerung: Um den Einsatz derartiger hocheffizienter Anlagen künftig in allen relevanten Anwendungsbereichen voranzubringen und systemgerecht zu nutzen, bedarf es gezielter wirtschaftlicher Anreize. Die Potenziale sind riesig. So werden z.B. 26 Mio. Wohnungen mit ca. 17 Mio. Zentralheizungen versorgt. Nur ein Zehntel dieser Heizkessel entspricht dem Stand der Technik. 20% sind älter als 24 Jahre mit schlech­ten Wirkungsgraden unter 65%. Veraltete Heizungsanlagen durch ein hoch energie­effizientes Mini-BHKW zu ersetzen, schont das Klima und den Geldbeutel.