Wohneigentumsrecht: Bauliche Veränderungen erfordern Zustimmung aller Miteigentümer

Köln Jede bauliche Veränderung, die über eine ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht, bedarf grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Zu baulichen Veränderungen gehören beispielhaft die Anlage eines Plattenweges, Ausbau eines Dachgeschosses, Anbringung von Markisen, von Rolläden, Blumenkästen, Einrichtung von Zäunen, Umwandlung einer Grünfläche in einen Abstellplatz für Pkw, Deckendurchbruch zur Verbindung zweier Eigentumswohnungen, Anlage einer Terrasse, Gartenumgestaltung durch Beseitigung von Bäumen, Einbau von Fenstern bzw. Vergrößerung von Dach- oder Giebelfenster, Sprossenverglasung, Umbau eines Fensters in eine Tür und Anbringung eines Gartentors oder einer Funk-/Parabolantenne. Der Einbau neuer Fenster muss von der Eigentümergemeinschaft genehmigt werden, da er eine bauliche Veränderung darstellt. Die Zustimmung aller Eigentümer ist (nach § 22 Absatz 1 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz) nur dann entbehrlich, wenn durch die bauliche Veränderung keinem der Wohnungseigentümer Lärmverursachung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Die Rechtsprechung definiert den Begriff "Nachteil" als jede dem Empfinden eines verständigen Wohnungseigentümers nichtganz unerhebliche Beeinträchtigung, wobei nur konkrete und objektive Beeinträchtigungen bedeutsam sind. Beispielhaft lassen sich folgende Beeinträchtigungen aufführen: lästiger Lärm und Schmutz durch größere Baumaßnahmen, Einschränkung des Lichteinfalls, farbliche Abweichung von der beschlossenen Balkonverglasung, Aufstellen eines Geräteschuppens auf einer Grünfläche, Deckendurchbrüche zur Einbeziehung von Dachgeschossräumen in eine Wohnung mit der Folge einer höheren Belegungsmöglichkeit, Umbau des Daches zu einem Dachgarten oder Erweiterung einer Terrasse mit der dadurch bedingten höheren Lärmverursachung bei Nutzung des Dachgartens oder der Terrasse und Anlegen eines Kinderspielplatzes. Die Zustimmung eines nicht beeinträchtigten Eigentümers ist entbehrlich. Ist kein Eigentümer beeinträchtigt, so ist die beabsichtigte Baumaßnahme zustimmungsfrei. Die Zustimmung muss nicht zwingend im Rahmen eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft erstellt werden. Es genügt eine formlose Zustimmung, die auch außerhalb einer Eigentümenersammlung abgegeben werden kann. Die Käufer einer Eigentumseinheit sind an die einmal erteilte Zustimmung ihres Verkäufers gebunden. Sofern bauliche Veränderungen in Eigentümerversammlungen ohne die Stimmen der beeinträchtigten Eigentümer beschlossen werden, sind die Mehrheitsbeschlüsse nicht nichtig. Sie müssen innerhalb eines Monats bei Gericht angefochten werden. Andernfalls muss auch der Eigentümer eine bauliche Veränderung ertragen, der berechtigt gegen sie gestimmt hat. Jeder Wohnungseigentümer, dessen Zustimmung zu einer baulichen Veränderung erforderlich ist, kann die Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung von dem Eigentümer verlangen, der die Veränderung vorgenommen hat. Der Anspruch erfasst auch die Wiederherstellung des früheren Zustandes, sofern dies die einzige Möglichkeit ist, die Beeinträchtigung zu beseitigen. Dies dürfte bei baulichen Veränderungen regelmäSig der Fall sein, da die Beeinträchtigung gerade in der Umgestaltung des ursprünglichen Zustandes liegt. Jeder betroffene Wohnungseigentümer kann den Beseitigungsanspruch alleine und ohne Ermächtigung durch die übrigen Wohnungseigentümer geltend machen. Ein Eigentümer, der gegen eine bauliche Veränderung gestimmt hat, ist nicht zur Nutzung der Änderungen berechtigt; er ist aber auch nicht verpflichtet, sich an den zusätzlich entstehenden Kosten zu beteiligen