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Montag, 26. September 2011

Die zehn besten Tipps für die Baufinanzierung

Neben Grundstück, Rohbau und Ausstattung bezahlen Häuslebauer Zinsen für ihren Baukredit. Mit einer klugen Finanzierung lässt sich die Zinslast jedoch deutlich reduzieren. Die wichtigsten Tipps im Überblick.

10 Tipps für die Baufinanzierung

1. Mit den Banken verhandeln
Erkundigen Sie sich bei verschiedenen Finanzinstituten. Das günstigste Angebot legen Sie dann Ihrer vertrauten Bank vor. Bevor Sie zur Konkurrenz wechseln, wird Sie Ihnen sicher entgegenkommen.

2. Effektiv-, nicht Sollzins vergleichen
Orientieren Sie sich bei den Angeboten nicht am Sollzins, sondern immer am Effektivzins. Er enthält zusätzlich die Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren der Kreditinstitute.

3. Beleihungswert prüfen
Die Bank ermittelt für Ihr Darlehen einen Beleihungswert der Immobilie. In der Regel finanziert sie bis zu 80 Prozent dieses Werts. Die günstigsten Zinsen bekommen Sie aber, wenn Sie lediglich 60 Prozent des Beleihungswerts als Kredit aufnehmen.

4. „Abtretungs-Sonderklausel“ beachten
Achten Sie auf eine „Abtretungs-Sonderklausel“ im Kreditvertrag. Die Bank darf Ihren Darlehensanspruch nicht oder nur mit Ihrer Zustimmung verkaufen. Damit schützen Sie sich davor, was in den vergangenen Jahren vielen Kreditnehmern passiert ist: Ihr Gläubiger war plötzlich nicht mehr die Bank, sondern ein Hedgefond.

5. Hohe Anfangstilgung
Vereinbaren Sie mit der Bank statt einer Anfangstilgung von einem Prozent besser zwei Prozent. Auf diese Weise sind Sie deutlich schneller schuldenfrei und können Zinsen sparen.

6. Lange Laufzeit
Auch wenn das historische Zinstief vom Sommer 2010 vorbei ist: Die Zinsen sind noch immer niedrig. Deshalb ist es sinnvoll, sich die günstigen Konditionen über eine möglichst lange Laufzeit von 15 oder sogar 20 Jahren zu sichern.

7. Sondertilgung offenhalten
Generell gilt: Je länger die Laufzeit, desto höher sind die Kosten für den Kredit. Andererseits ist bei einer niedrigen Tilgungsrate und einer langen Laufzeit die monatliche Belastung niedriger. Eine Möglichkeit, um diesen Konflikt zu lösen, sind Sondertilgungen. Dadurch hat der Kreditnehmer bei einem unverhofften Geldsegen durch Erbschaft oder Gehaltserhöhung die Möglichkeit, eine größere Summe auf einen Schlag abzuzahlen.

8. Anschlussfinanzierung nicht vergessen
Warten Sie nicht, bis Ihre Bank auf Sie zukommt, sondern kümmern Sie sich rechtzeitig um einen Anschlussdarlehen. Spätester Termin: drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung.

9. Forward-Darlehen
Läuft Ihre Zinsbindung in den nächsten Jahren aus, könnte ein Forward-Darlehen für Sie interessant sein. Damit können Sie sich den aktuellen Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung sichern. Es lohnt sich aber nur, wenn die Zinsen gerade niedrig sind und aller Voraussicht bis zum Ende der Zinsbindung wieder steigen.

10. Zinsnachlass aushandeln
Die Verlängerung eines bestehenden Darlehens ist nicht so aufwendig wie ein Neuabschluss. Mit diesem Argument können Sie bei Ihrer Bank mit etwas Glück 0,1 bis 0,2 Prozent Zinsnachlass aushandeln. Das gesparte Geld setzen Sie am besten für eine höhere Tilgung ein.

Quelle: www.immobilienscout24.de

Mittwoch, 21. September 2011

Denkmalschutz vs. Photovoltaik: Denkmalschutz geht Energiesparen vor

Dass die Genehmigung für eine Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Hauses aus Gründen des Denkmalschutzes versagt werden kann, entschied das Oberverwaltungsgericht in Rheinland-Pfalz im August 2011.

Ein Grundstückseigentümer wollte auf dem Dach seiner Immobilie eine Photovoltaikanlage installieren. Das Haus wurde im 18. Jahrhundert errichtet und ist inzwischen ein geschütztes Denkmal. Zudem ist das Gebäude Bestandteil einer Denkmalzone in einem historischen Ortskern. Die Denkmalschutzbehörde hat die Genehmigung zur Installation der Anlage nicht erteilt. Der Eigentümer reichte hiergegen Klage beim Verwaltungsgericht ein.

Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz entschied zu Gunsten der gemeindlichen Denkmalschutzbehörde. Eine Genehmigung der Photovoltaikanlage konnte aus denkmalschutzrechtlichen Gründen versagt werden. Im entschiedenen Rechtsstreit wurde die Schutzwürdigkeit des Hauses des Klägers wegen seiner ortsbildprägenden Eigenschaft bejaht. Zwar ist im Grundgesetz das Recht auf eine freie Verfügung über Eigentum zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers geschützt. Dies gibt dem Eigentümer aber nicht uneingeschränkt das Recht, auf dem Dach seiner Immobilie eine Solaranlage zu installieren. Hier verwies das OVG auf die Sozialbindung des Eigentums, aufgrund derer es ein Eigentümer hinnehmen muss, wenn ihm eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung seines Grundstücks wegen der Denkmaleigenschaft und daraus resultierenden Schutzwürdigkeit verwehrt wird (OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss v. 16.08.11, Az. 8 A 10590/11).

Quelle
http://www.vermieterrecht-vertraulich.de

Donnerstag, 15. September 2011

Maximal zweimal monatlich im Garten grillen

Im vorliegenden Fall endete ein Streit ums Grillen mit einem Vergleich. Konkret wurde vereinbart:

1. Maximal zweimal im genutzten Garten grillen

2. Zeitraum für das Grillen: zwischen 17:00 Uhr und 22:30 Uhr

3. Grillkohle darf auch nach 22:30 ausglühen, ab diesem Zeitpunkt muss sich bemüht werden eine Rauchentwicklung zu unterbinden

4. Das Grillen soll im hintersten Teil des Garten stattfinden.


LG Aachen, 14.3.2002 - Az: 6 S 2/02

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Schönheitsreparaturen

Nach § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Hiervon werden auch die so genannten Schönheitsreparaturen umfaßt. Diese können jedoch vertraglich auf den Mieter abgewälzt werden, was insbesondere in vorgefertigten Mietverträgen (Formularverträgen) regelmäßig in zahlreichen Varianten geschieht. Über die Wirksamkeit der einzelnen Varianten und Formulierungen gibt es eine ausgedehnte und teilweise auch unübersichtliche Rechtsprechung. Dabei ist die Tendenz eines zunehmenden Mieterschutzes deutlich erkennbar. Daher lohnt es sich aus Mietersicht, vor allem bei älteren Mietverträgen, nachzuprüfen, ob die darin enthaltenen Klauseln über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter der heutigen Rechtsprechung noch standhalten. Aus Vermietersicht sollte von der Verwendung von Vertragsformularen, die älter als etwa ein halbes Jahr sind, beim Abschluss von Neuverträgen abgesehen und die Umstellung bestehender Mietverträge auf den aktuellen Stand der Rechtsprechung angestrebt werden.

Generell gilt, dass im Vertrag verwendete Klauseln den Mieter nicht unzumutbar belasten dürfen. Dabei ist wichtig zu wissen, dass dann, wenn eine im Vertrag enthaltene Klausel unwirksam ist, diese nicht etwa durch eine der Rechtsprechung gerade noch gedeckte Formulierung, sondern durch die entsprechende gesetzliche Bestimmung ersetzt wird. Nach dieser muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen ausführen. Es ist also notwendig, das eine wirksame Klausel über die Schönheitsreparaturen Bestandteil des Mietvertrages ist. Nur dann muß der Mieter sich um die Schönheitsreparaturen kümmern.

Der Begriff der Schönheitsreparaturen umfaßt Reparaturen an den Gegenständen, die während der Mietdauer abgenutzt werden. Eine Klausel, die vom Mieter verlangt, unabhängig von der Wohndauer bei Auszug zu renovieren, oder gar den Teppichboden zu wechseln bzw. das Parkett abzuschleifen und zu versiegeln, ist nicht zulässig.

Hat ein Mieter trotz Verpflichtung zur Schönheitsreparatur diese zum Übergabetermin nicht ausgeführt, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen. Er muß jedoch zunächst eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung setzen. Hierbei teilt der Vermieter dem Mieter mit, welche Arbeiten binnen welcher Frist durchzuführen sind. Läßt der Mieter diese Frist verstreichen, ohne tätig zu werden, ist er im Verzug und zum Schadensersatz verpflichtet.
Dieser Schadensersatzanspruch verjährt binnen 6 Monaten (§ 548 BGB n.F.). Maßgeblich ist hier der Zeitpunkt, in dem der Schadensersatzanspruch entsteht – also bei Setzung einer Frist erst mit Ablauf derselben (Kammergericht – Az: 8 REMiet 3802/96).

Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter keine Forderungen mehr stellen. Zu beachten ist hierbei jedoch, dass ein Prozeß über die Durchführung der Schönheitsreparaturen verjährungshemmend wirkt. Dauert der Prozeß länger als die Verjährungsfrist von 6 Monaten, bedeutet dies nicht, daß der Vermieter auf seiner Forderung sitzenbleibt. Die Hemmung bezieht sich aber immer nur auf die gerichtlich geltend gemachte Forderung. Ist daher etwa der Prozeßgegenstand Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, verjährt die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparatur nach 6 Monaten.

Um sich vor späteren (kostspieligen) Auseinandersetzungen hinsichtlich der Schönheitsreparaturen zu schützen, ist es sinnvoll, bei Auszug ein Übergabeprotokoll zu erstellen, das von beiden Seiten unterschrieben wird. Die Erstellung von Fotos kann ebenfalls sinnvoll sein. Das Übergabeprotokoll regelt eventuelle weitere Forderungen des Vermieters nach Nachbesserungen und schützt den Mieter vor späteren Forderungen. Etrwas anderes gilt lediglich für verdeckte Mängel. Diese können auch noch später reklamiert werden.

Die Pflicht zur Schönheitsreparatur bleibt auch dann bestehen, wenn deren Durchführung eigentlich sinnlos ist (z.B. Abriß, Totalumbau etc.). Hiermit soll eine ungerechtfertigte Bereicherung des Mieters vermieden werden. Das bedeutet aber nicht, daß sinnlose Arbeiten durchzuführen sind. Vielmehr ist lediglich ein Ausgleich in Geld zu schaffen. Maßgeblich sind die Kosten bei Eigenleistung des Mieters (ca. EURO 10 pro Stunde zzgl. Materialkosten).

Quelle: www.anwaltonline.com

Auch bei Mietforderungen muss die Kaution freigegeben werden!

Ein als Mietsicherheit verpfändetes Sparbuch darf vom Vermieter nicht mit (hier: offenen aber bereits verjährten) Mietforderungen aufgerechnet werden.

Zwar hindert die Verjährung den Vermieter nicht an der Befriedigung an einem verpfändeten Gegenstand doch hier wurde ein Zahlungsanspruch geltend gemacht, während der Mieter die Freigabe des Sparbuchs verlangte.

Da die beiden Ansprüche nicht gleichartig waren, konnte keine Aufrechnung erfolgen.

Anders hätte die Sachlage sich dann dargestellt, wenn es sich um eine Barkaution gehandelt hätte. In diesem Fall wäre eine Aufrechnung durch den Vermieter möglich gewesen.

KG, 9.5.2011 - Az: 8 U 172/10

Farbanstrich der Neuvermietung unmöglich macht ...

Im zu entscheidenden Fall hatte ein Mieter die Wohnungswände mit kräftigen Farben gestrichen, in einem Zimmer aber den von einem Schrank versperrten Bereich einfach ausgelassen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Vermieter Schadensersatz.

Der Mieter lehnte dies ab, die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag sei unwirksam.

Vor Gericht unterlag der Mieter, der Mieter kann die Räume nicht in einem Zustand zurückgeben, der eine Neuvermietung unmöglich macht.

Die vorliegend verwendeten Farben führten zu einem erheblichen Arbeitsaufwand um wieder einen hellen Anstrich herzustellen.
Die Aussparung stellte einen nicht fachmännisch ausgeführten Anstrich dar.
Daher war der Mieter schadensersatzpflichtig.

LG Essen, 17.2.2011 - Az: 10 S 344/10

Kinderwagen darf im Hausflur abgestellt werden!

Im zu entscheidenden Fall wollte ein Vermieter seine Mieterin daran hindern, ihren Kinderwagen im Treppenhaus abzustellen - und scheiterte.

Die Mutter hat ein schutzwürdiges Interesse daran, den Kinderwagen im Hausflur abzustellen.

Es ist ihr nämlich nicht zuzumuten, den Kinderwagen bei jedem Gebrauch die fünf Stufen zu ihrer Wohnung hoch zu tragen. Dies ist insbesondere, weil die Mieterin an einer Rückenerkrankung litt, unzumutbar.

Es besteht auch keine Verpflichtung, den Kinderwagen in der Garage abzustellen, da diese nicht zum Abstellen von Kinderwagen sondern von Fahrzeugen gedacht sind.

Eine unangemessene Einschränkung der Nutzung und Zweckbestimmung des Hausflurs war nach Ansicht des Gerichts ebenfalls nicht ersichtlich.

Fluchtwege sind nicht eingeschränkt, da an der engsten Stelle noch 71 cm Platz vorhanden waren. Dies ist ausreichend, um im Gefahrenfall eine Flucht zu ermöglichen - auch ist der Kinderwagen kein starres Hinderniss und kann leicht bewegt werden.

Weiterhin war zu berücksichtigen, dass lediglich der Weg in den Keller eingeschränkt wurde - eine Beeinträchtigung des Weges zu den übrigen Wohnungen lag nicht vor.

Es ist davon auszugehen, dass eine im Keller befindliche Person auch mit einem eingeschränkten Platzangebot von 71 cm gefahrlos ins Freie gelangen kann.

AG Aachen, 30.11.2007 - Az: 84 C 512/07