Wann kann ein Zahlungsverzug eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen?

Der Entscheidung des BGH vom 10.10.2012 – Az. VIII ZR 107 / 12 - lag folgender Sachverhalt zu Grunde:


Mit Schreiben vom 12.01.2010 kündigten die Vermieter das Mietverhältnis fristgemäß, weil der beklagte Mieter zu diesem Zeitpunkt die Miete für den laufenden Monat noch nicht gezahlt hatte. Der BGH vertrag die Auffassung, dass die Kündigung vom 12.11.2010 unwirksam war, weil die Zahlungsrückstände des Mieters die ordentliche Kündigung des rechtfertigen, wenn sie den Betrag einer Monatsmiete nicht übersteigen und im Zeitpunkt der Kündigung weniger als einen Monat angedauert haben.

Zum Hintergrund:

In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur ist streitig, wie hoch ein vom Mieter verschuldeter Zahlungsrückstand sein und wie lange er angedauert haben muss, um die ordentliche Kündigung zu rechtfertigen.

Nach einer Auffassung soll den für die fristlose Kündigung festgelegten Voraussetzungen eine allgemeingültige Bedeutung beikommen. Deshalb setze eine auf Zahlungsverzug gestützte ordentliche Kündigung voraus, dass sich der Mieter mit einem Betrag in Höhe von zwei vollen Monatsmieten oder für zwei aufeinander folgende Monate mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug befinden müsse.

Nach der gegenteiligen Auffassung kommt auch bei einem Zahlungsverzug unterhalb dieser Schwelle eine ordentliche Kündigung in Betracht. Dabei werden an die Höhe des Rückstands und die Dauer des Verzugs unterschiedliche Anforderungen gestellt. Teilweise soll jeder Zahlungsverzug zur Kündigung berechtigen, soweit es sich nicht um einen solchen handelt, der auch bei jedem gutwilligen Vertragspartner einmal auftreten könne und zu einer kurzfristigen Störung des Vertragsverhältnisses führe; auch Rückstände unterhalb einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer unterhalb eines Monats werden gelegentlich als ausreichend angesehen. Überwiegend wird jedoch eine erhebliche Pflichtverletzung erst beim Rückstand mit einer Monatsmiete und der Verzugsdauer von mindestens einem Monat angenommen.

So auch der BGH:

Der Auffassung, dass auch unterhalb der gesetzlich festgelegten Grenzen eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs möglich sei, gebühre der Vorzug. Die fristlose Kündigung setze voraus, dass dem Vermieter unter Abwägung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Vertrags nicht bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist zugemutet werden könne. Demgegenüber knüpfe die ordentliche Kündigung an eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung des Mieters an, die dem Vermieter die Lösung vom Vertrag nur unter Beachtung gesetzlicher oder vereinbarter Kündigungsfristen erlaube. Angesichts dieser unterschiedlichen Anforderungen an die fristlose und die ordentliche Kündigung bestehe kein Grund, die vom Gesetzgeber für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs festgelegten Grenzen auf die ordentliche Kündigung zu übertragen. Nicht jeder geringfügige oder nur kurzfristige Zahlungsverzug rechtfertige die Annahme einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung. In Anlehnung an die wohl überwiegend vertretene Auffassung erschien dem Senat die Erheblichkeitsgrenze nicht überschritten, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und zudem die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.

Im streitigen Fall befand sich der Beklagte im Zeitpunkt der Kündigung vom 12.11.2010 mit der Miete für November neun Tage im Verzug, so dass die Grenze zur nicht unerheblichen Pflichtverletzung noch nicht überschritten war.

Leitsatz I der Entscheidung des BGH vom 10.10.2012 lautet demnach folgerichtig:

Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des § 543 Absatz II Nr. 3 BGB möglich. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liegt jedoch nicht vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.

Die Auffassung des BGH erscheint konsequent und angemessen, auch wenn die Grenzziehung (Mietrückstand mindestens eine Monatsmiete und Verzugsdauer weniger als einen Monat) zwangsläufig etwas willkürlich erscheint.

Bestandsimmobilien verteuern sich am stärksten

Berlin, 15. Januar 2013: Der Europace Hauspreis-Index EPX macht im Dezember 2012 einen gewaltigen Wachstumsschub von 1,10 Prozent. Wie im Vormonat sind auch im Dezember bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser Haupttreiber dieser Entwicklung. Ihr Preisniveau steigt um 1,63 Prozent auf 103,65 Zählerpunkte – ein Spitzenwert seit Erhebungsbeginn im August 2005. Mit 1,59 Prozent verzeichnet auch der Teilindex für Eigentumswohnungen zum Jahresende 2012 eine deutliche Zunahme, die den Rückgang des Vormonats überkompensiert. Die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser steigen moderat um 0,21 Prozent auf den Höchstwert von 117,08 Zählerpunkten. Somit ziehen die Preise in allen Segmentarten an. Bei Betrachtung der Entwicklung auf Jahressicht verteuern sich Bestandshäuser mit 7,19 Prozent am stärksten. Mit deutlichem Abstand folgen Neubauhäuser, deren Preise innerhalb eines Jahres um 4,55 Prozent zunehmen. Eigentumswohnungen verteuern sich im gleichen Zeitraum um 2,19 Prozent.


Bewertung und Prognose:
Die Nachfrage nach Sachwerten wie Wohnimmobilien ist ungebrochen. Dies zeigt sich unter anderem darin, dass sowohl die Preise für bestehende und neue Häuser als auch die für Eigentumswohnungen steigen. Im Dezember nähern sich die einzelnen Segmentarten hinsichtlich ihres Niveaus einander an. Die Segmentschere beginnt sich zu schließen. Denn indem der Teilindex für Bestandshäuser derzeit die höchste Wachstumskraft besitzt und steil ansteigt, verringert sich der Abstand zu Wohnungen und Neubauhäusern. Die historisch niedrigen Bauzinsen forcieren den Trend zum Betongold. Neben der sicheren Wertanlage stellen Wohnimmobilien zunehmend einen Teil der privaten Altersvorsorge dar. Denn auf Tages- und Festgeldkonten sinken aufgrund der niedrigen Zinsen die Sparerträge. In Ballungszentren und wirtschaftlichen Agglomerationen wird die Nachfrage nach Wohnraum anhalten. Der Preisanstieg kann sich jedoch verlangsamen, da aufgrund des erhöhten Neubauvolumens mehr Wohnungen dem Markt zugeführt werden.


Die EPX-Preisindizes im Detail:

Gesamtindex: Stark steigend
Im Dezember zieht der EPX-Gesamtindex deutlich um 1,10 Prozent an und erklimmt mit 109,51 Zählern einen neuen Höchstwert. Dieser dritte Anstieg in Folge ist mehr als doppelt so hoch als der des Vormonats. Auf Jahressicht steigt der Index um 4,57 Prozent.

Eigentumswohnungen („apartments“): Stark steigend
Unter den Segmentarten verzeichnet der Teilindex für Eigentumswohnungen die unruhigste Bewegung. Das Schwanken zwischen Auf- und Abwärtstrend ist hier wesentlich stärker ausgeprägt als bei neuen und bestehenden Häusern. Im Dezember steigen die Preise für Eigentumswohnungen in Deutschland um 1,59 Prozent und gleichen somit den starken Rückgang des Vormonats mehr als aus. Aktuell liegt der Zählerstand bei 107,79 Punkten. Erstmals seit drei Monaten stehen auch auf Dreimonatssicht die Zeichen auf Wachstum. Eigentumswohnungen sind im Vergleich zur Situation vor drei Monaten im Dezember 1,58 Prozent teurer, auf Jahressicht sogar 2,19 Prozent.

Neue Ein- und Zweifamilienhäuser („newhomes“): Leicht steigend
Seit Mai 2011 befindet sich der Teilindex für neue Ein- und Zweifamilienhäuser auf Wachstumskurs – nur im Februar 2012 gab es kleine Unterbrechung dieses Trends. Im Dezember 2012 nimmt er um 0,21 Prozent zu und erzielt mit 117,08 Prozent einen neuen Rekordwert – den höchsten Stand unter den Segmentarten.

Bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser („existinghomes“): Stark steigend
Wie im Vormonat so setzt auch im Dezember der Teilindex für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser seinen deutlichen Wachstumskurs fort. Mit 1,63 Prozent lässt die Dynamik etwas nach, dennoch erreicht der Teilindex mit 103,65 Zählerpunkten seinen höchsten Wert seit Erhebungsbeginn. Bestandshäuser verteuern sich nun zum dritten Mal in Folge.


Methodik der hedonischen EPX-Indizes
Die Europace AG betreibt mit der EUROPACE-Plattform den einzigen unabhängigen Marktplatz für Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Über EUROPACE werden rund zehn Prozent der Immobilienfinanzierungen für Privatkunden in Deutschland abgewickelt. Die Hauspreis-Indizes basieren auf tatsächlichen Transaktionsdaten der EUROPACE-Plattform und werden monatlich durch die Hypoport AG errechnet. Der Gesamtindex wird aus der gemittelten Summe der Einzelindizes gebildet. Erläuterungen zur hedonischen Berechnungsmethodik siehe auch http://www.europace.de/indizes.html


Über die Europace AG
Die Europace AG betreibt mit dem internetbasierten B2B-Finanzmarktplatz EUROPACE die größte deutsche Transaktionsplattform für Immobilienfinanzierungen, Bausparprodukte und Ratenkredite. Ein voll integriertes System vernetzt rund 200 Partner aus den Bereichen Banken, Versicherungen und Finanzvertrieben. Mehrere tausend Nutzer wickeln monatlich über 20.000 Transaktionen mit einem Geschäftsvolumen von bis zu 3 Mrd. Euro über EUROPACE ab. Die Europace AG mit Sitz in Berlin ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der Hypoport AG. Die Hypoport AG beschäftigt über 500 Mitarbeiter und ist an der Deutschen Börse im Prime Standard gelistet.

Quelle:  www.kon-ii.de

Baupreisindizes

Baupreisindizes des Statistischen Bundesamts finden Sie hier: .. klick ! ..

Baupreisindex für Wohngebäude im November 2012: +2,5 % gegen­über Vor­jahr

WIESBADEN – Der Preisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude (Bauleistungen am Bauwerk, einschließlich Umsatzsteuer) in Deutschland stieg im November 2012 gegenüber November 2011 um 2,5 %. 

Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, hatte der Preisanstieg im August 2012 im Jahresvergleich ebenfalls bei 2,5 % gelegen. Von August 2012 auf November 2012 erhöhte sich der Preisindex um 0,3 %.

Die Preise für Rohbauarbeiten stiegen von November 2011 bis November 2012 um 2,4 %, für Ausbauarbeiten erhöhten sie sich um 2,5 %. Die höchsten Preisanstiege unter den Bauarbeiten an Wohngebäuden gab es bei den Abdichtungsarbeiten (+ 3,9 %), Dämmarbeiten an technischen Anlagen (+ 3,6 %), Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten (+ 3,5 %) sowie bei Heizan­lagen und zentralen Wassererwärmungsanlagen (+ 3,4 %). Den niedrigsten Preisanstieg gab es bei Gerüstarbeiten (+ 1,0 %).

Die Preise für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (Mehrfamiliengebäude ohne Schönheitsreparaturen) nahmen gegenüber dem Vorjahr um 2,9 % zu.

Bei den Nichtwohngebäuden erhöhten sich die Baupreisindizes gegenüber November 2011 für Bürogebäude um 2,4 % und für gewerbliche Betriebsgebäude um 2,3 %.

Im Straßenbau stiegen die Preise binnen Jahresfrist um 3,3 %.

Quelle + weiterführende Informationen:

https://www.destatis.de/DE/PresseService/Presse/Pressemitteilungen/2013/01/PD13_010_61261.html