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Die 20 wichtigsten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs

Jetzt werden wieder Millionen von Betriebskostenabrechnungen verschickt. Nach den Erfahrungen des Deutschen Mieterbundes und der örtlichen DMB-Mietervereine lösen diese Abrechnungen über Heizkosten und die so genannten kalten Nebenkosten, wie zum Beispiel Wasser, Abwasser, Grundsteuer, Aufzug, Hausmeister, Versicherungen, Gartenpflege, Müllbeseitigung, Gebäude- oder Straßenreinigung, immer wieder Auseinandersetzungen und Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermieter bzw. Hausverwaltungen aus. Dabei geht es vor allem um die Fragen, welche Kosten in die Abrechnung eingestellt werden dürfen, nach welchen Kriterien die Kosten im Haus zu verteilen sind und um die Wirtschaftlichkeit dieser Betriebskosten. Nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes ist jede zweite Abrechnung falsch, unvollständig oder nicht nachvollziehbar. Als Mindestangaben sind für eine Betriebskostenabrechnung folgende Informationen notwendig: die konkrete Bezeichnung des Objekts, auf das sich die Abrechnung bezieht, die Benennung des Abrechnungszeitraums, die Zusammenstellung der Gesamtkosten für jede Nebenkostenart, die Angaben des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, die Berechnung des Mieteranteils für die einzelnen Betriebskostenarten, die Verrechnung der monatlichen Vorauszahlungsbeträge des Mieters. Mieter müssen spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums die Betriebskostenabrechnung von ihrem Vermieter erhalten haben. Auf später eintreffende Betriebskostenabrechnungen müssen sie keine Nachzahlungen mehr leisten. Die 20 wichtigsten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs Rückforderung Spätestens 12 Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode muss der Vermieter über Betriebskosten abgerechnet haben. Verpasst er diese Frist, muss der Mieter nichts nachzahlen. Hat er irrtümlich und in Unkenntnis von dieser Ausschlussfrist auf die Abrechnung gezahlt, kann er sein Geld zurückfordern. Der Vermieter ist ungerechtfertigt bereichert (BGH VIII ZR 94/05). Abrechnungsfrist Innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist muss der Mieter die Abrechnung erhalten haben. Es genügt nicht, wenn der Vermieter die Abrechnung in diesem Zeitraum abgeschickt hat. Ein eventuelles Verschulden der Post wird dem Vermieter zugerechnet (BGH VIII ZR 107/08). 12 Monate Der Vermieter hält die zwölfmonatige Abrechnungsfrist schon dadurch ein, dass er dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zuschickt. Ob die Abrechnung inhaltlich richtig ist, ist nicht entscheidend (BGH VIII ZR 115/04). Abrechnungszeitraum Der nach dem Gesetz vorgeschriebene Abrechnungszeitraum bei Betriebskosten von einem Jahr kann von den Vertragsparteien einvernehmlich verlängert werden, zum Beispiel auf 19 Monate. Das macht Sinn, wenn auf eine kalenderjährliche Abrechnung umgestellt werden soll (BGH VIII ZR 316/10). Adressat Es reicht aus, wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung an einen der beiden Ehepartner adressiert und von diesem die Nachzahlung fordert (BGH VIII ZR 263/09). Inhaltliche Mängel Der Vermieter kann die Betriebskostenabrechnung nachbessern, wenn sie inhaltliche Mängel hat, zum Beispiel: Kosten werden abgerechnet, obwohl sie nicht vereinbart sind oder obwohl eine Pauschale im Mietvertrag vereinbart ist, oder die Vorauszahlungen sind in der Abrechnung falsch berechnet worden, bzw. es wurden nicht die tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen berücksichtigt (BGH VIII ZR 240/10). Unwirksamkeit Ein unverständlicher Verteilerschlüssel ist ein formeller Mangel und führt zur Unwirksamkeit der Abrechnung (BGH VIII ZR 84/07). Formeller Fehler Verschickt der Vermieter eine Abrechnung, die schon aus formellen Gründen unwirksam ist, beispielsweise weil kein Verteilerschlüssel angegeben ist, wird die 12-monatige Einwendungsfrist des Mieters nicht in Gang gesetzt (BGH VIII ZR 27/10). Wasserkosten Im Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, können die Kosten der Wasserversorgung einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden. Das gilt auch für die Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete (BGH VIII ZR 183/09). Wasserzähler Überdimensionierte Wasserzähler müssen ausgetauscht werden, wenn der Wasserversorger zählerabhängige Grundgebühren fordert und die Wasserkosten auch von der Zählergröße abhängen (BGH VIII ZR 97/09). Dagegen dürfen ungeeichte Wohnungs-Wasserzähler weiter verwendet werden. Der Vermieter muss aber nachweisen, dass die angezeigten Werte zutreffend sind (BGH VIII ZR 112/10). Sperrmüll Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung darf der Vermieter auch Sperrmüllkosten abrechnen und auf die Mieter umlegen. Es handelt sich um Kosten der Müllbeseitigung (BGH VIII ZR 137/09). Versicherung Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung dürfen in der Betriebskostenabrechnung in einer Summe ausgewiesen werden. Der Vermieter muss nicht die einzelnen Versicherungsarten aufschlüsseln, zum Beispiel Gebäudeversicherung, Glasversicherung, Haftpflichtversicherung für das Gebäude, für den Öltank oder für den Aufzug (BGH VIII ZR 346/08). Elektroanlagen Kosten der Überprüfung von Elektroanlagen sind keine Instandsetzung- und Instandhaltungskosten, sondern umlagefähige Betriebskosten. Sie können als „sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag aufgeführt werden (BGH VIII ZR 123/06). Aufzug Ein Erdgeschossmieter kann an den Aufzugskosten beteiligt werden (BGH VIII ZR 103/06), nicht aber Mieter in einem anderen Gebäudeteil, die den Aufzug nicht nutzen können (BGH VIII ZR 128/08). Sonstige Betriebskosten Sonstige Betriebskosten sind nur umlagefähig, wenn im Mietvertrag die umzulegende Kostenart konkret vereinbart wurde (BGH VIII ZR 167/03). Öltank Die Kosten der Öltankreinigung sind Betriebskosten, sog. Heizungsnebenkosten. Damit dürfen sie über die Heizkostenabrechnung an die Mieter weitergegeben werden (BGH VIII ZR 221/08). Funkbasierte Ablesesysteme Vermieter dürfen die bisher eingesetzten Geräte zur Erfassung der Heizkosten (Heizkostenverteiler) oder Wasserkosten gegen funkbasierte Ablesesysteme austauschen. Mieter müssen den Einbau dieser Geräte dulden (BGH VIII ZR 326/10). Nutzerwechsel Kosten im Zusammenhang mit einem Nutzer- oder Mieterwechsel, zum Beispiel Kosten einer Zwischenablesung, sind keine Betriebskosten. Der Vermieter muss diese Kosten übernehmen, es sei denn, im Mietvertrag ist ausdrücklich eine andere Regelung vereinbart (BGH VIII ZR 19/07). Fehler reklamieren Spätestens 12 Monate nachdem er die Nebenkostenabrechnung erhalten hat, muss der Mieter eventuelle Fehler reklamieren. Geschieht das nicht, muss er auf die falsche Abrechnung zahlen. Das gilt selbst dann, wenn der Vermieter Jahr für Jahr den gleichen Fehler in der Abrechnung macht und der Mieter in den vergangenen Jahren immer erfolgreich reklamiert hatte (BGH VIII ZR 185/09). Fotokopien Mieter haben das Recht, die Unterlagen für ihre Betriebskostenabrechnung zu prüfen. Sie haben Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege und –rechnungen. Sie können aber nur ausnahmsweise fordern, dass ihnen Kopien der Belege zugesandt werden, zum Beispiel wenn der Vermieter sein Büro nicht am Ort der Wohnung hat (BGH VIII ZR 78/05; BGH VIII ZR 83/09). Die DMB-Broschüre „Die zweite Miete“, ISBN 978-3-933091-94-9, ist bei allen örtlichen Mietervereinen zum Preis von 6 Euro erhältlich oder kann bestellt werden über Internet www.mieterbund.de bzw. direkt beim Deutschen Mieterbund, 10169 Berlin (zzgl. 1,20 Euro Versandkosten).

Steigende Kaufpreise in Nürnberg, Erlangen und Fürth bei allen Objekttypen

Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat den aktuellen Regionalreport "Nürnberg-Erlangen-Fürth 2012" vorgelegt. Der Bericht setzt sich umfassend mit dem Immobilienmarkt in dieser Region auseinander und gibt Auskunft über Preise sowie aktuelle Markttrends. Der Bericht kann über www.ivd-sued.net erworben werden. "Die allgemeine Verunsicherung auf den Finanzmärkten führte vermehrt", so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts "zu Kapitalumschichtungen in Immobilien, die nach wie vor als eine sichere Anlage und eine attraktive Altersvorsorge gelten. Eine sehr starke Nachfrage einerseits sowie eine gewisse Zurückhaltung bei Verkaufsentscheidungen der potenziellen Immobilienverkäufer andererseits haben jedoch in den vergangenen Jahren für eine deutliche Verknappung auf der Angebotsseite gesorgt. Die nach wie vor historisch niedrigen Zinsen verstärken zusätzlich die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt." Diese Entwicklung beeinflusst auch das Marktgeschehen auf dem Immobilienmarkt im Großraum Nürnberg. Der deutliche Nachfrageüberhang sorgte im Frühjahr 2012 insbesondere in den Städten Nürnberg, Erlangen und Fürth für steigende Kauf- und Mietpreise in fast allen Marktsegmenten. Die höchsten Kaufpreisanstiege in Nürnberg verzeichnen im Frühjahr 2012 im Vergleich zum Vorjahr Eigentumswohnungen/Bestand mit +7,6 %, gefolgt von Neubauwohnungen mit +4,7 %. Die Kaufpreise für Baugrundstücke für Geschossbau legten um +3,7 % und für freistehende Einfamilienhäuser um +2,7 % zu. Im Eigenheimbereich verzeichneten die Kaufpreise für Reihenmittelhäuser einen Anstieg um +3,6 % und für Einfamilienhäuser um +1,8 %. Lediglich Doppelhaushälften gaben im Frühjahr 2012 um -1,2 % leicht nach. Im Frühjahr 2012 wurden in Nürnberg für freistehende Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert im Durchschnitt 396.000 €/Objekt, für Doppelhaushälften/Bestand 322.000 €/Objekt, Reihenmittelhäuser/Bestand 261.000 €/Objekt, Eigentumswohnungen (Bestand 1.580 €/m², Neubau 2.720 €/m²) bezahlt. In Erlangen notierten alle Objekttypen im Kaufmarktsegment im Vergleich Frühjahr 2012 zum Vorjahr steigende Preise. Die Preissteigerungen liegen hier teilweise sogar deutlich über den Anstiegen in Nürnberg und Fürth. So verzeichneten Reihenmittelhäuser in Erlangen mit +7,3 % und Baugrundpreise für freistehende Einfamilienhäuser mit +6,3 % im Frühjahr 2012 gegenüber dem Vorjahr die höchsten Preisanstiege. Einen Anstieg von jeweils +6,1 % weisen die Geschossbaugrundstücke und die Doppelhaushälften auf. Es folgen die Eigentumswohnungen/Bestand mit +5,1 % und die freistehenden Einfamilienhäuser mit +4,3 %. Etwas verhaltener ist der Anstieg bei den neugebauten Eigentumswohnungen mit +2,7 %. Die Kaufpreise in Erlangen liegen im Frühjahr 2012 im Wohnimmobilienbereich in allen Marktsegmenten über den Nürnberger Werten. So wurden im Frühjahr 2012 für freistehende Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert im Durchschnitt 483.000 €/Objekt, Doppelhaushälften/Bestand 415.000 €/Objekt, die Reihenmittelhäuser/Bestand 325.000 €/Objekt bezahlt. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen/Bestand liegen bei durchschnittlich 2.080 €/m² und bei den neuerrichteten Eigentumswohnungen bei 2.830 €/m². Ähnlich wie in Erlangen weisen in Fürth im Frühjahr 2012 alle Objekttypen im Kaufsegment steigende Werte auf. So lag die Veränderung bei den Baugrundstückpreisen für Einfamilienhäuser sowie bei Geschossbaugrundstücken bei jeweils +1,7 %, für freistehende Einfamilienhäuser bei +0,8 %, für Doppelhaushälften bei +2,4 %, für Reihenmittelhäuser/Bestand bei +3,0 % und für Eigentumswohnungen/Bestand bei +4,8 % sowie neugebaute Eigentumswohnungen bei +1,0 %. Aktuell werden in Fürth für ein freistehendes Einfamilienhaus 383.000 €/Objekt, für eine Doppelhaushälfte/Bestand 295.000 €/Objekt und für einen Reihenmittelhaus/Bestand 240.000 €/Objekt (jeweils auf den guten Wohnwert bezogen) verlangt. Das Kaufpreisniveau bei den Eigentumswohnungen/Bestand mit einem guten Wohnwert liegt bei 1.310 €/m² und bei den neuerrichteten Eigentumswohnungen bei 2.430€/m². Bedingt durch den Einwohnerzuwachs hat sich die Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt in Nürnberg wieder verstärkt. Die Ausweitung des Objektangebotes geschieht hier meistens nur über Eigentumswohnungen, die partiell auf den Mietmarkt gelangen. Große Bauprojekte im Mietsegment haben Seltenheitswert. Dadurch ist eine weitere Mietpreissteigerung fast schon vorprogrammiert. Im Frühjahr 2012 setzt sich der Aufwärtstrend, der bereits im Vorjahr festgestellt wurde, bei den Mietpreisen in Nürnberg weiterhin fort. Die Anstiege liegen hier bei Altbauwohnungen bei +3,9 %, Reihenmittelhäuser/Bestand +3,6 %, Mietwohnungen/Bestand +2,6 %, neuerrichteten Mietwohnungen +2,3 % und Doppelhaushälften/Bestand +1,0 %. Das Mietpreisniveau liegt in Erlangen in allen Segmenten klar über den Mieten von Nürnberg und Fürth. Dies liegt vor allem an einem deutlich stärkeren Mietenanstieg in Erlangen in den vergangenen Jahren. So verzeichnete Erlangen einen Anstieg des Mietpreisniveaus für Wohnungen und Häuser in den letzten 10 Jahren im Durchschnitt um +36,3 %. In Nürnberg lag die Veränderung im gleichen Zeitraum bei +19,2 % und in Fürth bei durchschnittlich +22,6 %. Auch im Frühjahr 2012 konnten in Erlangen weiter steigende Mieten beobachtet werden. Die stärksten Anstiege wurden bei Mietwohnungen/Bestand mit +5,1 % sowie Altbauwohnungen mit +4,0 % beobachtet. Der Anstieg bei Reihenmittelhäuser/Bestand liegt bei +3,8 % und bei Doppelhaushälften/Bestand bei +2,8 %. Ähnlich dem Trend in Nürnberg und Erlangen entwickelten sich die Mieten im Frühjahr 2012 in Fürth. Die Veränderung lag hier im Frühjahr 2012 gegenüber 2011 bei den Doppelhaushälften/Bestand bei +3,2 %, Altbauwohnungen +3,1 %, Neubauwohnungen +2,6 %, Mietwohnungen/Bestand +1,3 % und Reihenmittelhäuser/Bestand bei +0,5 %. Weitere ausführliche Informationen über Entwicklungen und aktuelle Preise in der Region können dem Regionalreport Nürnberg-Erlangen-Fürth 2012 entnommen werden. Der Bericht wird weiterhin durch umfangreiche Grafiken regionaler Wirtschaftsdaten ergänzt. Er kann beim IVD-Institut (Gabelsbergerstr. 36, 80333 München, Tel. 089/29082020, institut@ivd-sued.net) oder im Online-Shop www.ivd-sued.net erworben werden.

Mietrechtsänderungsgesetz

Gesetz_ueber_die_energetische_Modernisierung_von_vermietetem_Wohnraum_und_ueber_die_vereinfachte_Durchsetzung_von_Raeumungstiteln

Mietrechtsänderungsgesetz - Harsche Kritik von Sachverständigen, Wissenschaftlern, Richtern und Anwälten

(dmb) „Wir brauchen und wollen das Mietrechtsänderungsgesetz nicht. Der von der Bundesregierung vorgelegte Gesetzesentwurf beschneidet einseitig Mieterrechte, ist sozial ungerecht, schafft keinen Anreiz für Modernisierungen und verhindert keinen Wohnungsbetrug“, erklärte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, auf einer Pressekonferenz der Mieterorganisation in Hamburg. „Hier werden unter dem Deckmantel der Energiewende vermieterfreundliche Regelungen durchgesetzt, und mit dem Schlagwort ‚Mietnomaden‘ kommen Regelungen in das Gesetz, die allen rechtsstaatlichen Grundsätzen widersprechen.“ Die Bundesregierung hat den Entwurf eines Mietrechtsänderungsgesetzes am 23. Mai 2012 beschlossen. Der Bundesrat hat das Gesetz am 6. Juli 2012 abgelehnt. Allerdings kann das Gesetz auch ohne Zustimmung des Bundesrates erlassen werden und in Kraft treten. Nach der ersten Lesung des Mietrechtsänderungsgesetzes im Bundestag fand am 15. Oktober 2012 eine Sachverständigenanhörung im Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages statt. Das von den Sachverständigen scharf kritisierte Gesetz sieht zurzeit folgende Mietrechtsänderungen vor: • Das Mietminderungsrecht wird bei energetischen Modernisierungen für drei Monate abgeschafft. Mieter müssen dann die volle Miete zahlen, während sie auf einer Baustelle mit Lärm, Dreck, Einrüstung, Verdunkelung, Heizungs- und Warmwasserausfall leben. Eine vergleichbare Regelung gibt es im Zivilrecht bis heute nicht. Gleichgültig, ob beim Kauf-, Miet-, Reise- oder Werkvertragsrecht – es gilt der Grundsatz: 100 Prozent Leistung nur bei 100 Prozent Gegenleistung. Mit der Abschaffung des Mietminderungsrechts will die Bundesregierung Hemmnisse für die Vornahme von Modernisierungsmaßnahmen auf Vermieterseite abbauen. Wenn in einem zu modernisierenden 10-Familien-Haus aber tatsächlich zwei Mieter die Miete um 20 Prozent kürzen sollten, wäre das bei einer durchschnittlichen Miete von 600 Euro ein Betrag von 240 Euro im Monat. Kaum vorstellbar, dass ein vernünftig denkender Eigentümer Investitionen in Höhe von etwa 200.000 Euro für das 10-Familien-Haus von diesem Betrag abhängig macht. • Auch Maßnahmen, durch die lediglich Primärenergie eingespart oder Energie effizienter genutzt wird, gelten als energetische Modernisierungen und lösen Mieterhöhungen aus. Voraussetzung ist damit nicht mehr, dass Mieter Heizenergie und damit Kosten einsparen können. Selbst wenn der Vermieter eine überalterte Regelungstechnik oder eine völlig unwirtschaftliche Heizungsanlage erneuert, muss der Mieter dies über Mieterhöhungen zahlen. • Schon nach geltendem Recht entscheidet allein der Vermieter, ob, wann und in welchem Umfang modernisiert wird. Mieterinteressen werden im Rahmen einer Interessenabwägung allenfalls dann berücksichtigt, wenn Mieter sich auf so genannte Härtegründe berufen können. Dann werden die Mieterinteressen mit den Vermieterinteressen verglichen und auch mit den Belangen der Energieeffizienz und des Klimaschutzes. Neu ist jetzt auch, dass sich Mieter auf Härtegründe künftig nur noch einen Monat lang nach Erhalt der Modernisierungsankündigung berufen können. Eine derartige Frist hat es noch nie gegeben. Da der Vermieter auch nicht verpflichtet sein soll, auf diese Frist hinzuweisen, wird dies dazu führen, dass kaum ein Mieter von seinem Recht Gebrauch machen wird, weil er gar nicht weiß, dass er sich auf Härtegründe berufen kann. • Unverändert bleibt die bisherige Regelung zur Mieterhöhung nach einer Modernisierung. Danach darf der Vermieter 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Fallen Modernisierungskosten von 10.000 Euro für die Mieterwohnung an, bedeutet das, der Vermieter kann die Miete pro Jahr um 1.100 Euro bzw. pro Monat um 91,67 Euro erhöhen. Eine 20.000 Euro teure Modernisierung führt zu einer Mieterhöhung von 183,33 Euro monatlich. Ob und inwieweit aufgrund der energetischen Modernisierung tatsächlich Energie und damit auch Kosten eingespart werden können, spielt bei dieser Form der Mieterhöhung keine Rolle. • Zahlt der Mieter die Kaution oder Teile dieser Mietsicherheit unpünktlich ein, kann der Vermieter künftig fristlos kündigen. Damit wird ein neuer und zusätzlicher Kündigungstatbestand geschaffen. Allerdings kann der Vermieter schon nach geltendem Recht bei Vertragsverstößen des Mieters kündigen. Er kann fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen die Miete nicht zahlt oder wenn er ständig unpünktlich zahlt. Neu ist damit also nur, dass ein immer pünktlich zahlender Mieter, der die Mietkaution nicht überwiesen hat, auch fristlos gekündigt werden kann. • Bei Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter über Mietzahlungen oder Mietminderungen im Rahmen eines Räumungsprozesses soll das Gericht anordnen dürfen, dass Mieter den strittigen Geldbetrag hinterlegen müssen. Reagiert der Mieter nicht, kann das Gericht die Räumung der Wohnung per einstweiliger Verfügung anordnen. Damit wird der Rechtsweg für den Mieter in unangemessener Weise verkürzt. Es könnte zur Räumung der Wohnung kommen, nur weil der Mieter die geforderte Sicherheit nicht oder nicht vollständig erbringen kann. Selbst wenn sich dann im weiteren Verlauf der Rechtsstreitigkeit die Räumungsklage des Vermieters als unbegründet erweist und abgewiesen wird, ist die Wohnung für den Mieter verloren. „Die geplanten Mietrechtsverschlechterungen beruhen auf einem politischen Versprechen, das CDU/CSU und FDP vor der letzten Bundestagswahl Vermieterverbänden gegenüber abgegeben haben und jetzt einlösen. Eine sachliche Notwendigkeit für die vorgeschlagenen Gesetzesänderungen gibt es nicht. Mit Ausnahme der Vermieterverbände, die die Vorarbeiten und Formulierungen für das Gesetz geliefert haben und die Mietrechtsänderungen als ‚ihr Gesetz‘ rühmen, haben alle Sachverständigen bei der Anhörung im Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages harsche Kritik an diesem Mietrechtsänderungsgesetz geübt“, erklärte Siebenkotten. Prof. Dr. Markus Artz, Universität Bielefeld, Fakultät für Rechtswissenschaft, Forschungsstelle für Immobilienwirtschaft - Prof. Artz hat unter anderem 2010 ein Gutachten im Auftrag des Bundesbauministeriums zum Thema „Mietnomaden“ erstellt: Die Einführung eines dreimonatigen Ausschlusses des Mietminderungsrechts bei energetischen Modernisierungen ist ein fundamentaler Eingriff in die Systematik des Gesetzes. Es gibt keinerlei Erkenntnisse, dass sich die kraft Gesetzes eintretende Minderung bisher als Investitionshemmnis für den Vermieter auswirkt. In Anbetracht erheblicher Investitionen in eine Immobilie bei der energetischen Modernisierung erscheint es zweifelhaft, dass die Befürchtung, während der ersten drei Monate nicht die volle Miete zu erzielen, entscheidungserheblich für den Vermieter ist. Durch den Ausschluss des Mietminderungsrechts bei energetischen Modernisierungen treten streitträchtige und schwer handhabbare neue Abgrenzungsprobleme zu den regelmäßig gleichzeitig stattfindenden Instandsetzungsmaßnahmen auf. Die Einführung eines neuen Kündigungsgrundes „ausbleibende Kautionszahlungen“ ist nicht sinnvoll. Die Einführung einer Sicherungsanordnung wird uneingeschränkt und entschieden abgelehnt. Der Gesetzesentwurf verdient fundamentale Kritik. Besonders kritikwürdig ist die Regelung der Rechtsfolgen unterbliebener Sicherheitsleistungen. Die Festsetzung von Ordnungsgeld oder Ordnungshaft ist unzweifelhaft verfassungswidrig. Die Möglichkeit, die Räumung der Wohnung durch einstweilige Verfügung anzuordnen, wird ebenso abgelehnt. Hierdurch wird im Rahmen des einstweiligen Rechtsschutzes die Hauptsache vorweggenommen. Dr. Ulf Börstinghaus, Richter am Amtsgericht Dortmund - Börstinghaus ist Autor zahlreicher mietrechtlicher Fachbücher, Kommentator bzw. Herausgeber verschiedenster Mietrechtskommentare, außerdem Vorsitzender des Deutschen Mietgerichtstags: Der Ausschluss des Mietminderungsrechts ist dogmatisch völlig verfehlt und stellt materiell eine zusätzliche, ansonsten nicht durchsetzbare Mieterhöhung dar. Die Vorschrift wird in der Praxis zu Anwendungsproblemen führen, weil es zu Abgrenzungsschwierigkeiten kommen wird, die nur mit teuren Sachverständigengutachten geklärt werden können. Ein fairer Interessenausgleich erfordert es, dass bei der Modernisierungsankündigung Vermieter auf die Notwendigkeit, Härtegründe binnen einer bestimmten Frist mitzuteilen, hinweisen. Die Einführung einer Sicherungsanordnung wird abgelehnt. Die Regelung ist völlig überflüssig und unpraktikabel. Eine Räumung im einstweiligen Rechtsschutzverfahren ist energisch abzulehnen. Sie ist rechtsstaatlich mehr als bedenklich, sie widerspricht allen rechtsstaatlichen Grundsätzen. Die Entscheidung in der Hauptsache wird vorweggenommen. Die vorgeschlagenen Gesetzesänderungen werden das Phänomen des Mietnomadentums nichts ansatzweise bekämpfen. Vielmehr wird das so genannte Mietnomadentum benutzt, um damit massive Eingriffe in das Miet- und Mietprozessrecht zu rechtfertigen. Dr. Werner Hinz, Vorsitzender Richter am Landgericht Itzehoe – Hinz ist außerdem mietrechtlicher Fachbuchautor und Kommentator: Aus Sicht der Praxis lässt der Minderungsausschluss eine Fülle von neuen Rechtsproblemen erwarten. Die Ausschlussfrist für Härtegründe muss gekoppelt werden an eine Hinweisobliegenheit des Vermieters. Er fragt sich, ob die Aufnahme der Sicherungsanordnung und die Räumung der Wohnung aufgrund einer einstweiligen Verfügung überhaupt sinnvoll sind. Aller Voraussicht nach werden sich hieraus in erheblichem Umfang Streitigkeiten ergeben. Dr. Cornelia Ziehm, Rechtsanwältin aus Berlin – Cornelia Ziehm ist Leiterin Klimaschutz und Energiewende bei der Deutschen Umwelthilfe: Der Gesetzesentwurf setzt keine effektiven Anreize zur energetischen Modernisierung. Sollte er geltendes Recht werden, würde statt einer dezidierten Anreizung von energetischen Sanierungen vermieterfreundlichen Luxussanierungen Vorschub geleistet und das Mietrecht zu Lasten der Mieter verschoben werden, ohne dass grundlegende tatsächliche Fortschritte im Bereich der energetischen Gebäudesanierung und damit für den Klimaschutz zu erwarten sind. Der Mieter soll selbst dann, wenn die Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie nicht zu einer Verringerung seiner Heiz- und Warmwasserkosten führt, die Modernisierungsmaßnahme ohne jede Mietminderung dulden und außerdem noch eine bis zu 11-prozentige Mieterhöhung gegen sich gelten lassen müssen. Eine solche Regelung widerspricht der gebotenen Ausgewogenheit des Mietrechts. Die Energiewende wird als gesamtgesellschaftliche Aufgabe nur dann gelingen, wenn sie Akzeptanz erfährt und sozialgerecht erfolgt. Die beabsichtigte Regelung konterkariert diesen Anspruch. Es drängt sich der Eindruck auf, dass unter dem Deckmantel des Klimaschutzes vermieterfreundliche Sanierungen von Mietwohnungen durch Ausschluss von Mietminderungsmöglichkeiten durchgesetzt werden sollen. Die Möglichkeit einer Sicherheitsanordnung und einer Wohnraumräumung im Wege der einstweiligen Verfügung wird Mietmonaden schwerlich von ihrem strafbaren Handeln abbringen. Vor diesem Hintergrund drängt sich der Eindruck auf, dass das populäre Schlagwort des Mietnomadentums genutzt wird, um en passant den Rechtsschutz in Dauerschuldverhältnissen grundsätzlich zu verkürzen. Klaus Schach, Vorsitzender Richter am Landgericht a.D. – Schach ist Autor und Herausgeber verschiedener Mietrechtskommentare: Der Ausschluss des Mietminderungsrechts ist systemwidrig und greift in das Prinzip der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung ein. Das stellt sich als mehr als bedenklich dar und dürfte auch das verfassungsrechtliche Grundrecht des Mieters in Form eines Eigentumsrechts an der Wohnung tangieren. Die Sicherungsanordnung ist mehr als fragwürdig, in der Einzelregelung missverständlich und unklar. Vor allem wegen der Möglichkeit des Erlasses einer einstweiligen Verfügung auf Räumung von Wohnraum müssen im Hinblick auf die Sicherungsanordnung die Alarmglocken läuten. Eine derartige Regelung, wie die einstweilige Verfügung zur Räumung der Wohnung, hat es in einem Rechtsstaat wie der Bundesrepublik Deutschland hat es wohl noch nicht gegeben.

Urteile - Urteile - Urteile

Zahlreiche Urteile rund um die Immobilie hier: http://www.anwaltonline.com/urteile/index.html

Flächenunterschreitung und Minderung - Nebenräume zählen weniger!

Lässt sich im Fall einer Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche bei der Geschäftsraummiete die Minderfläche eindeutig Nebenräumen (hier: Kellerräume) zuordnen, so darf die Minderung nicht pauschal nach dem prozentualen Anteil der fehlenden Fläche an der vertraglich vereinbarten Gesamtfläche berechnet werden. Vielmehr muss eine angemessene Herabsetzung des Mietzinses den geringeren Gebrauchswert dieser Räume in Rechnung stellen. BGH, 18.7.2012 - Az: XII ZR 97/09

Darf eine Pendeluhr benutzt werden?

Wird eine Pendeluhr betrieben, so handelt es sich um einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Solche Geräte gehören zum normalen Betrieb eines Haushalts. Fühlt sich nun ein Mitbewohner von den akustischen Stunden- bzw. Halbstundensignalen gestört, so kann der Mieter nicht zur Verringerung der Lautstärke verpflichtet werden. Eine Abmahnung des Vermieters als Folge einer Beschwerde über diese Lärmbelästigung hat keine rechtliche Begründung. Eine Pendeluhr kann uneingeschränkt genutzt werden - diese gehören schließlich seit hundert Jahren zum Bestand vieler Haushalte. Daher besteht kein Anlass, eine Nutzung zu unterbinden. Erschwerend kam hinzu, dass die Pendeluhr bereits seit sieben Jahren in Betrieb war und es erst nach einem Mieterwechsel in der Nachbarwohnung zu einer Beschwerde gekommen war. Zum einen kann hieraus geschlossen werden, dass der Vormieter der Nachbarwohnung sich durch das akustische Signal nie gestört gefühlt hat und der neue Mieter sich auch an diese gewöhnen würde. Zum anderen kann nach so vielen Jahren keine Abschaffung der Uhr verlangt werden - ein etwaiger Anspruch ist verjährt. AG Spandau, 25.6.2003 - Az: 8 C 13/03

Auch bei Gewerbemiete kann bei Flächenabweichung gemindert werden!

Auch bei einem gewerblichen Mietvertrag kann der Mieter bei einer erheblichen Abweichung von der im Mietvertrag angegebenen Fläche eine Minderung analog zu den vom BGH für Wohnraummietverhältnisse entwickelten Grundsätzen angesetzt werden. Voraussetzung ist, dass die Abweichung mindestens 10% beträgt. Die Fläche ist mangels abweichender Vereinbarung gem. DIN 277 zu berechnen, der Zusatz "ca." vor der Angabe zur Mietfläche ist in diesem Zusammenhang unerheblich. .. OLG Düsseldorf, 17.11.2011 - Az: I-24 U 56/11

50% der "Nebenkosten"-Abrechnungen sind falsch!

(dmb) Jetzt werden wieder Millionen von Betriebskostenabrechnungen verschickt. Nach den Erfahrungen des Deutschen Mieterbundes und der örtlichen DMB-Mietervereine lösen diese Abrechnungen über Heizkosten und die so genannten kalten Nebenkosten, wie zum Beispiel Wasser, Abwasser, Grundsteuer, Aufzug, Hausmeister, Versicherungen, Gartenpflege, Müllbeseitigung, Gebäude- oder Straßenreinigung, immer wieder Auseinandersetzungen und Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermieter bzw. Hausverwaltungen aus. Dabei geht es vor allem um die Fragen, welche Kosten in die Abrechnung eingestellt werden dürfen, nach welchen Kriterien die Kosten im Haus zu verteilen sind und um die Wirtschaftlichkeit dieser Betriebskosten. Nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes ist jede zweite Abrechnung falsch, unvollständig oder nicht nachvollziehbar. Als Mindestangaben sind für eine Betriebskostenabrechnung folgende Informationen notwendig: • die konkrete Bezeichnung des Objekts, auf das sich die Abrechnung bezieht, • die Benennung des Abrechnungszeitraums, • die Zusammenstellung der Gesamtkosten für jede Nebenkostenart, • die Angaben des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, • die Berechnung des Mieteranteils für die einzelnen Betriebskostenarten, • die Verrechnung der monatlichen Vorauszahlungsbeträge des Mieters. Mieter müssen spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums die Betriebskostenabrechnung von ihrem Vermieter erhalten haben. Auf später eintreffende Betriebskostenabrechnungen müssen sie keine Nachzahlungen mehr leisten. Antworten auf alle nur denkbaren Fragen rund um das Thema Betriebskosten und alle wichtigen Informationen zum Thema Nebenkostenabrechnung enthält die neu aufgelegte, 96 Seiten starke Informationsbroschüre des Deutschen Mieterbundes „Die zweite Miete“. Die Broschüre (ISBN 978-3-933091-94-9) ist ab sofort erhältlich bei allen örtlichen Mietervereinen oder beim Deutschen Mieterbund, 10169 Berlin, www.mieterbund.de. Die Broschüre kostet 6 Euro. Die 20 wichtigsten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs Rückforderung Spätestens 12 Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode muss der Vermieter über Betriebskosten abgerechnet haben. Verpasst er diese Frist, muss der Mieter nichts nachzahlen. Hat er irrtümlich und in Unkenntnis von dieser Ausschlussfrist auf die Abrechnung gezahlt, kann er sein Geld zurückfordern. Der Vermieter ist ungerechtfertigt bereichert (BGH VIII ZR 94/05). Abrechnungsfrist Innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist muss der Mieter die Abrechnung erhalten haben. Es genügt nicht, wenn der Vermieter die Abrechnung in diesem Zeitraum abgeschickt hat. Ein eventuelles Verschulden der Post wird dem Vermieter zugerechnet (BGH VIII ZR 107/08). 12 Monate Der Vermieter hält die zwölfmonatige Abrechnungsfrist schon dadurch ein, dass er dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zuschickt. Ob die Abrechnung inhaltlich richtig ist, ist nicht entscheidend (BGH VIII ZR 115/04). Abrechnungszeitraum Der nach dem Gesetz vorgeschriebene Abrechnungszeitraum bei Betriebskosten von einem Jahr kann von den Vertragsparteien einvernehmlich verlängert werden, zum Beispiel auf 19 Monate. Das macht Sinn, wenn auf eine kalenderjährliche Abrechnung umgestellt werden soll (BGH VIII ZR 316/10). Adressat Es reicht aus, wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung an einen der beiden Ehepartner adressiert und von diesem die Nachzahlung fordert (BGH VIII ZR 263/09). Inhaltliche Mängel Der Vermieter kann die Betriebskostenabrechnung nachbessern, wenn sie inhaltliche Mängel hat, zum Beispiel: Kosten werden abgerechnet, obwohl sie nicht vereinbart sind oder obwohl eine Pauschale im Mietvertrag vereinbart ist, oder die Vorauszahlungen sind in der Abrechnung falsch berechnet worden, bzw. es wurden nicht die tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen berücksichtigt (BGH VIII ZR 240/10). Unwirksamkeit Ein unverständlicher Verteilerschlüssel ist ein formeller Mangel und führt zur Unwirksamkeit der Abrechnung (BGH VIII ZR 84/07). Formeller Fehler Verschickt der Vermieter eine Abrechnung, die schon aus formellen Gründen unwirksam ist, beispielsweise weil kein Verteilerschlüssel angegeben ist, wird die 12-monatige Einwendungsfrist des Mieters nicht in Gang gesetzt (BGH VIII ZR 27/10). Wasserkosten Im Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, können die Kosten der Wasserversorgung einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden. Das gilt auch für die Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete (BGH VIII ZR 183/09). Wasserzähler Überdimensionierte Wasserzähler müssen ausgetauscht werden, wenn der Wasserversorger zählerabhängige Grundgebühren fordert und die Wasserkosten auch von der Zählergröße abhängen (BGH VIII ZR 97/09). Dagegen dürfen ungeeichte Wohnungs-Wasserzähler weiter verwendet werden. Der Vermieter muss aber nachweisen, dass die angezeigten Werte zutreffend sind (BGH VIII ZR 112/10). Sperrmüll Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung darf der Vermieter auch Sperrmüllkosten abrechnen und auf die Mieter umlegen. Es handelt sich um Kosten der Müllbeseitigung (BGH VIII ZR 137/09). Versicherung Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung dürfen in der Betriebskostenabrechnung in einer Summe ausgewiesen werden. Der Vermieter muss nicht die einzelnen Versicherungsarten aufschlüsseln, zum Beispiel Gebäudeversicherung, Glasversicherung, Haftpflichtversicherung für das Gebäude, für den Öltank oder für den Aufzug (BGH VIII ZR 346/08). Elektroanlagen Kosten der Überprüfung von Elektroanlagen sind keine Instandsetzung- und Instandhaltungskosten, sondern umlagefähige Betriebskosten. Sie können als „sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag aufgeführt werden (BGH VIII ZR 123/06). Aufzug Ein Erdgeschossmieter kann an den Aufzugskosten beteiligt werden (BGH VIII ZR 103/06), nicht aber Mieter in einem anderen Gebäudeteil, die den Aufzug nicht nutzen können (BGH VIII ZR 128/08). Sonstige Betriebskosten Sonstige Betriebskosten sind nur umlagefähig, wenn im Mietvertrag die umzulegende Kostenart konkret vereinbart wurde (BGH VIII ZR 167/03). Öltank Die Kosten der Öltankreinigung sind Betriebskosten, sog. Heizungsnebenkosten. Damit dürfen sie über die Heizkostenabrechnung an die Mieter weitergegeben werden (BGH VIII ZR 221/08). Funkbasierte Ablesesysteme Vermieter dürfen die bisher eingesetzten Geräte zur Erfassung der Heizkosten (Heizkostenverteiler) oder Wasserkosten gegen funkbasierte Ablesesysteme austauschen. Mieter müssen den Einbau dieser Geräte dulden (BGH VIII ZR 326/10). Nutzerwechsel Kosten im Zusammenhang mit einem Nutzer- oder Mieterwechsel, zum Beispiel Kosten einer Zwischenablesung, sind keine Betriebskosten. Der Vermieter muss diese Kosten übernehmen, es sei denn, im Mietvertrag ist ausdrücklich eine andere Regelung vereinbart (BGH VIII ZR 19/07). Fehler reklamieren Spätestens 12 Monate nachdem er die Nebenkostenabrechnung erhalten hat, muss der Mieter eventuelle Fehler reklamieren. Geschieht das nicht, muss er auf die falsche Abrechnung zahlen. Das gilt selbst dann, wenn der Vermieter Jahr für Jahr den gleichen Fehler in der Abrechnung macht und der Mieter in den vergangenen Jahren immer erfolgreich reklamiert hatte (BGH VIII ZR 185/09). Fotokopien Mieter haben das Recht, die Unterlagen für ihre Betriebskostenabrechnung zu prüfen. Sie haben Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege und –rechnungen. Sie können aber nur ausnahmsweise fordern, dass ihnen Kopien der Belege zugesandt werden, zum Beispiel wenn der Vermieter sein Büro nicht am Ort der Wohnung hat (BGH VIII ZR 78/05; BGH VIII ZR 83/09). Die DMB-Broschüre „Die zweite Miete“, ISBN 978-3-933091-94-9, ist bei allen örtlichen Mietervereinen zum Preis von 6 Euro erhältlich oder kann bestellt werden über Internet www.mieterbund.de bzw. direkt beim Deutschen Mieterbund, 10169 Berlin (zzgl. 1,20 Euro Versandkosten). .. Quelle: http://www.kon-ii.de