Die 20 wichtigsten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs

Jetzt werden wieder Millionen von Betriebskostenabrechnungen verschickt. Nach den Erfahrungen des Deutschen Mieterbundes und der örtlichen DMB-Mietervereine lösen diese Abrechnungen über Heizkosten und die so genannten kalten Nebenkosten, wie zum Beispiel Wasser, Abwasser, Grundsteuer, Aufzug, Hausmeister, Versicherungen, Gartenpflege, Müllbeseitigung, Gebäude- oder Straßenreinigung, immer wieder Auseinandersetzungen und Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermieter bzw. Hausverwaltungen aus. Dabei geht es vor allem um die Fragen, welche Kosten in die Abrechnung eingestellt werden dürfen, nach welchen Kriterien die Kosten im Haus zu verteilen sind und um die Wirtschaftlichkeit dieser Betriebskosten. Nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes ist jede zweite Abrechnung falsch, unvollständig oder nicht nachvollziehbar. Als Mindestangaben sind für eine Betriebskostenabrechnung folgende Informationen notwendig: die konkrete Bezeichnung des Objekts, auf das sich die Abrechnung bezieht, die Benennung des Abrechnungszeitraums, die Zusammenstellung der Gesamtkosten für jede Nebenkostenart, die Angaben des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, die Berechnung des Mieteranteils für die einzelnen Betriebskostenarten, die Verrechnung der monatlichen Vorauszahlungsbeträge des Mieters. Mieter müssen spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums die Betriebskostenabrechnung von ihrem Vermieter erhalten haben. Auf später eintreffende Betriebskostenabrechnungen müssen sie keine Nachzahlungen mehr leisten. Die 20 wichtigsten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs Rückforderung Spätestens 12 Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode muss der Vermieter über Betriebskosten abgerechnet haben. Verpasst er diese Frist, muss der Mieter nichts nachzahlen. Hat er irrtümlich und in Unkenntnis von dieser Ausschlussfrist auf die Abrechnung gezahlt, kann er sein Geld zurückfordern. Der Vermieter ist ungerechtfertigt bereichert (BGH VIII ZR 94/05). Abrechnungsfrist Innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist muss der Mieter die Abrechnung erhalten haben. Es genügt nicht, wenn der Vermieter die Abrechnung in diesem Zeitraum abgeschickt hat. Ein eventuelles Verschulden der Post wird dem Vermieter zugerechnet (BGH VIII ZR 107/08). 12 Monate Der Vermieter hält die zwölfmonatige Abrechnungsfrist schon dadurch ein, dass er dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zuschickt. Ob die Abrechnung inhaltlich richtig ist, ist nicht entscheidend (BGH VIII ZR 115/04). Abrechnungszeitraum Der nach dem Gesetz vorgeschriebene Abrechnungszeitraum bei Betriebskosten von einem Jahr kann von den Vertragsparteien einvernehmlich verlängert werden, zum Beispiel auf 19 Monate. Das macht Sinn, wenn auf eine kalenderjährliche Abrechnung umgestellt werden soll (BGH VIII ZR 316/10). Adressat Es reicht aus, wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung an einen der beiden Ehepartner adressiert und von diesem die Nachzahlung fordert (BGH VIII ZR 263/09). Inhaltliche Mängel Der Vermieter kann die Betriebskostenabrechnung nachbessern, wenn sie inhaltliche Mängel hat, zum Beispiel: Kosten werden abgerechnet, obwohl sie nicht vereinbart sind oder obwohl eine Pauschale im Mietvertrag vereinbart ist, oder die Vorauszahlungen sind in der Abrechnung falsch berechnet worden, bzw. es wurden nicht die tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen berücksichtigt (BGH VIII ZR 240/10). Unwirksamkeit Ein unverständlicher Verteilerschlüssel ist ein formeller Mangel und führt zur Unwirksamkeit der Abrechnung (BGH VIII ZR 84/07). Formeller Fehler Verschickt der Vermieter eine Abrechnung, die schon aus formellen Gründen unwirksam ist, beispielsweise weil kein Verteilerschlüssel angegeben ist, wird die 12-monatige Einwendungsfrist des Mieters nicht in Gang gesetzt (BGH VIII ZR 27/10). Wasserkosten Im Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, können die Kosten der Wasserversorgung einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden. Das gilt auch für die Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete (BGH VIII ZR 183/09). Wasserzähler Überdimensionierte Wasserzähler müssen ausgetauscht werden, wenn der Wasserversorger zählerabhängige Grundgebühren fordert und die Wasserkosten auch von der Zählergröße abhängen (BGH VIII ZR 97/09). Dagegen dürfen ungeeichte Wohnungs-Wasserzähler weiter verwendet werden. Der Vermieter muss aber nachweisen, dass die angezeigten Werte zutreffend sind (BGH VIII ZR 112/10). Sperrmüll Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung darf der Vermieter auch Sperrmüllkosten abrechnen und auf die Mieter umlegen. Es handelt sich um Kosten der Müllbeseitigung (BGH VIII ZR 137/09). Versicherung Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung dürfen in der Betriebskostenabrechnung in einer Summe ausgewiesen werden. Der Vermieter muss nicht die einzelnen Versicherungsarten aufschlüsseln, zum Beispiel Gebäudeversicherung, Glasversicherung, Haftpflichtversicherung für das Gebäude, für den Öltank oder für den Aufzug (BGH VIII ZR 346/08). Elektroanlagen Kosten der Überprüfung von Elektroanlagen sind keine Instandsetzung- und Instandhaltungskosten, sondern umlagefähige Betriebskosten. Sie können als „sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag aufgeführt werden (BGH VIII ZR 123/06). Aufzug Ein Erdgeschossmieter kann an den Aufzugskosten beteiligt werden (BGH VIII ZR 103/06), nicht aber Mieter in einem anderen Gebäudeteil, die den Aufzug nicht nutzen können (BGH VIII ZR 128/08). Sonstige Betriebskosten Sonstige Betriebskosten sind nur umlagefähig, wenn im Mietvertrag die umzulegende Kostenart konkret vereinbart wurde (BGH VIII ZR 167/03). Öltank Die Kosten der Öltankreinigung sind Betriebskosten, sog. Heizungsnebenkosten. Damit dürfen sie über die Heizkostenabrechnung an die Mieter weitergegeben werden (BGH VIII ZR 221/08). Funkbasierte Ablesesysteme Vermieter dürfen die bisher eingesetzten Geräte zur Erfassung der Heizkosten (Heizkostenverteiler) oder Wasserkosten gegen funkbasierte Ablesesysteme austauschen. Mieter müssen den Einbau dieser Geräte dulden (BGH VIII ZR 326/10). Nutzerwechsel Kosten im Zusammenhang mit einem Nutzer- oder Mieterwechsel, zum Beispiel Kosten einer Zwischenablesung, sind keine Betriebskosten. Der Vermieter muss diese Kosten übernehmen, es sei denn, im Mietvertrag ist ausdrücklich eine andere Regelung vereinbart (BGH VIII ZR 19/07). Fehler reklamieren Spätestens 12 Monate nachdem er die Nebenkostenabrechnung erhalten hat, muss der Mieter eventuelle Fehler reklamieren. Geschieht das nicht, muss er auf die falsche Abrechnung zahlen. Das gilt selbst dann, wenn der Vermieter Jahr für Jahr den gleichen Fehler in der Abrechnung macht und der Mieter in den vergangenen Jahren immer erfolgreich reklamiert hatte (BGH VIII ZR 185/09). Fotokopien Mieter haben das Recht, die Unterlagen für ihre Betriebskostenabrechnung zu prüfen. Sie haben Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege und –rechnungen. Sie können aber nur ausnahmsweise fordern, dass ihnen Kopien der Belege zugesandt werden, zum Beispiel wenn der Vermieter sein Büro nicht am Ort der Wohnung hat (BGH VIII ZR 78/05; BGH VIII ZR 83/09). Die DMB-Broschüre „Die zweite Miete“, ISBN 978-3-933091-94-9, ist bei allen örtlichen Mietervereinen zum Preis von 6 Euro erhältlich oder kann bestellt werden über Internet www.mieterbund.de bzw. direkt beim Deutschen Mieterbund, 10169 Berlin (zzgl. 1,20 Euro Versandkosten).