.. eine umfassende Zusammenfassung mit praktischen Checklisten unter:
http://www.immobilienscout24.de/de/bauen/bauplaner/baulexikon/bauherrenpflichten/index.jsp?camp=Versand_Bau-NL_112010&emst=U3CJusMLW8_5897_240467_135&ftc=8592SERA&_s_cclid=1291129908
Dienstag, 30. November 2010
Montag, 29. November 2010
Neues BGH-Urteil zur Mietminderung bei Flächenunterschreitung
Fehlt in einem Mietvertrag eine verbindliche Angabe der Wohnungsgröße, kommt eine Mietminderung wegen einer Abweichung der Wohnfläche nicht in Betracht, wenn die Parteien in dem Vertrag deutlich bestimmt haben, dass die Angabe der Quadratmeterzahl im Mietvertrag nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient. Dies geht aus einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs hervor.
Im Mietvertrag der beklagten Mieterin war zwar die Wohnungsgröße mit ca. 54,78 Quadratmetern angegeben, allerdings mit dem Hinweis, dass diese Angabe wegen „möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes“ dient, der räumliche Umfang sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume ergibt. Die Mieterin berief sich später auf eine Flächenunterschreitung und minderte die Miete, da ein Sachverständigengutachten eine tatsächliche Wohnfläche von 42,98 Quadratmetern ermittelte.
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass bei der vorliegenden Vertragsgestaltung kein Mangel wegen Wohnflächenabweichung um mehr als zehn Prozent vorliegt und die Minderung von daher nicht berechtigt war. Begründet wurde das Urteil damit, dass die Vertragsparteien ausdrücklich bestimmt haben, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes gehört.
Der Hannoversche Rechtsanwalt und Rechtsberater des Immobilienverband IVD Nord-West, Dr. Olaf Steckhan, begrüßt die Entscheidung: „Der BGH hat nunmehr klargestellt, dass die in einem Mietvertrag angegebene Fläche nicht zwingend den Mietgegenstand festlegt. Vielmehr können die Parteien im Mietvertrag ausdrücklich bestimmen, dass sich der räumliche Umfang aus der Angabe der vermieteten Räume und nicht der angegebenen Fläche ergeben soll. Eine Mietminderung wegen Flächenabweichung ist dann nicht möglich, auch wenn die Abweichung mehr als 10 Prozent beträgt.“ Der BGH hat damit eine weitere Unklarheit im Mietrecht beseitigt.
( Entscheidung des BGH, Urteil vom 10.11.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 306/09 )
Im Mietvertrag der beklagten Mieterin war zwar die Wohnungsgröße mit ca. 54,78 Quadratmetern angegeben, allerdings mit dem Hinweis, dass diese Angabe wegen „möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes“ dient, der räumliche Umfang sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume ergibt. Die Mieterin berief sich später auf eine Flächenunterschreitung und minderte die Miete, da ein Sachverständigengutachten eine tatsächliche Wohnfläche von 42,98 Quadratmetern ermittelte.
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass bei der vorliegenden Vertragsgestaltung kein Mangel wegen Wohnflächenabweichung um mehr als zehn Prozent vorliegt und die Minderung von daher nicht berechtigt war. Begründet wurde das Urteil damit, dass die Vertragsparteien ausdrücklich bestimmt haben, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes gehört.
Der Hannoversche Rechtsanwalt und Rechtsberater des Immobilienverband IVD Nord-West, Dr. Olaf Steckhan, begrüßt die Entscheidung: „Der BGH hat nunmehr klargestellt, dass die in einem Mietvertrag angegebene Fläche nicht zwingend den Mietgegenstand festlegt. Vielmehr können die Parteien im Mietvertrag ausdrücklich bestimmen, dass sich der räumliche Umfang aus der Angabe der vermieteten Räume und nicht der angegebenen Fläche ergeben soll. Eine Mietminderung wegen Flächenabweichung ist dann nicht möglich, auch wenn die Abweichung mehr als 10 Prozent beträgt.“ Der BGH hat damit eine weitere Unklarheit im Mietrecht beseitigt.
( Entscheidung des BGH, Urteil vom 10.11.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 306/09 )
Basel III könnte Darlehen für deutsche Immobilienwirtschaft verknappen
„Für die Immobilienwirtschaft in Deutschland ist die Verfügbarkeit von Finanzierungen elementar. Manche der geplanten neuen Eigenkapital-Regelungen für die Banken werden aber das Kreditangebot insbesondere für die Wohnungswirtschaft verknappen und verteuern.“ So kommentiert Jens-Ulrich Kießling, Vorsitzender der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) und Präsident des Immobilienverbandes IVD die aktuell in der Diskussion befindlichen neuen Eigenkapitalvorschriften für Banken („Basel III“).
Angesichts der Finanzmarktkrise arbeiten Politik und Bankenaufsicht weltweit an einer verbesserten Regulierung des Bankensystems. Dass diese heikle Aufgabe wichtig und richtig ist, bezweifelt auch die BSI nicht, weist aber auf einen Zielkonflikt hin: Zum einen sollten Banken Risiken zurückfahren und ein wirksameres Risikomanagement betreiben, zum anderen soll die Realwirtschaft auch künftig ausreichend mit Krediten versorgt bleiben.
Diese Kreditversorgung werde jedoch durch die Verschärfung der Eigenkapitalanforderungen für Kreditinstitute und die geplante Einführung einer neuen Verschuldungsobergrenze für Banken gefährdet. Da diese so genannte Leverage Ratio auf das Nominalvolumen der Darlehen abstelle, werde sie unter anderem das großvolumige, aber kreditrisikoarme und solide Immobilienfinanzierungsgeschäft der Banken treffen.
„Darlehen, die mit einer Immobilie besichert werden, sind besonders sicher. Das wird von den bisherigen Eigenkapital-Regeln für Banken ja auch anerkannt. Es ist widersinnig, dass diese Privilegierung durch die Leverage Ratio jetzt wieder ausgehebelt werden soll. Basel sollte die Vergabe besonders sicherer Darlehen durch die Banken künftig jedenfalls nicht teurer machen als derzeit“, so Kießling.
Die Immobilienwirtschaft, die sich in der Wirtschaftskrise als Stabilisator bewährt habe, sei strukturbedingt mehr als andere Branchen auf hohe Fremdfinanzierung angewiesen. „Kredite zu verknappen heißt, Investitionen zu gefährden und den Aufschwung zu bremsen“, warnt der BSI-Vorsitzende.
Weiterführende Information
http://www.deal-magazin.com/index.php?cont=news&news=14114
Angesichts der Finanzmarktkrise arbeiten Politik und Bankenaufsicht weltweit an einer verbesserten Regulierung des Bankensystems. Dass diese heikle Aufgabe wichtig und richtig ist, bezweifelt auch die BSI nicht, weist aber auf einen Zielkonflikt hin: Zum einen sollten Banken Risiken zurückfahren und ein wirksameres Risikomanagement betreiben, zum anderen soll die Realwirtschaft auch künftig ausreichend mit Krediten versorgt bleiben.
Diese Kreditversorgung werde jedoch durch die Verschärfung der Eigenkapitalanforderungen für Kreditinstitute und die geplante Einführung einer neuen Verschuldungsobergrenze für Banken gefährdet. Da diese so genannte Leverage Ratio auf das Nominalvolumen der Darlehen abstelle, werde sie unter anderem das großvolumige, aber kreditrisikoarme und solide Immobilienfinanzierungsgeschäft der Banken treffen.
„Darlehen, die mit einer Immobilie besichert werden, sind besonders sicher. Das wird von den bisherigen Eigenkapital-Regeln für Banken ja auch anerkannt. Es ist widersinnig, dass diese Privilegierung durch die Leverage Ratio jetzt wieder ausgehebelt werden soll. Basel sollte die Vergabe besonders sicherer Darlehen durch die Banken künftig jedenfalls nicht teurer machen als derzeit“, so Kießling.
Die Immobilienwirtschaft, die sich in der Wirtschaftskrise als Stabilisator bewährt habe, sei strukturbedingt mehr als andere Branchen auf hohe Fremdfinanzierung angewiesen. „Kredite zu verknappen heißt, Investitionen zu gefährden und den Aufschwung zu bremsen“, warnt der BSI-Vorsitzende.
Weiterführende Information
http://www.deal-magazin.com/index.php?cont=news&news=14114
Sonntag, 28. November 2010
Verlust von 70% Dämmwirkung bei nicht luftdichten Bodentreppen
Auch eine gut gedämmte Bodentreppe kann ein Energiefresser sein. Denn bis zu 70% der Dämmwirkung gehen verloren, wenn die eingebaute Bodentreppe nicht luftdicht ist. Zwei entscheidende Schwachpunkte werden oft vernachlässigt:
* die Deckelfuge zwischen Futterkasten und Deckel und
* die Anschlussfuge zwischen Decke und Futterkasten
Wellhöfer, der Bodentreppen-Spezialist aus Würzburg, hat sich intensiv mit diesen beiden, rund vier Meter langen Schwachstellen beschäftigt und bietet als Lösung:
* die "hoka" Hohlkammer-Dichtung
Zusammen mit einem renommierten Hersteller hat Wellhöfer diese spezielle Dichtung entwickelt. Mit zwei Härtegraden und 4 mm Hub sollte die Hohlkammer-Dichtung die Deckelfuge zuverlässig dicht machen. Laut Wellhöfer "können da simple Lippendichtungen von Billigtreppen nicht mithalten".
* das Deckenanschluss-System
Das Deckenanschluss-System ist bei den WärmeSchutz-Bodentreppen von Wellhöfer immer dabei. Der Dämmzopf dämmt so gut wie der Deckel und das beidseitig klebende Dichtband macht die Anschlussfuge dicht. Schluss mit Pfusch und Energieverschwendung.
Die Luftdichtheit für Deckelfuge und Anschlussfuge ist durch unabhängige Institute nachgewiesen. Der bauteilgeprüfte Dichtwert a = 0,03 für Bodentreppe und Deckenanschluss-System übertrifft demnach die Anforderungen um ein Vielfaches - was sich auch bei einem Blower-Door-Test positiv bemerkbar machen sollte.
Zur Erinnerung: Auch dichte Bodentreppen kommen nicht ohne gute Dämmung aus. Wellhöfer-Bodentreppen werden angeboten mit ...
* WärmeSchutz 3D (U-Wert = 1,1) und
* WärmeSchutz 4D für Anspruchsvolle (U-Wert = 0,78).
Für die passende Bodentreppe und somit eine kleine Einbaufuge sorgt zudem eine günstige Maßanfertigung. Welche Treppe zu den vorhandenen Maßen passt, lässt sich unter massbox.de schnell herausfinden.
Weitere Informationen zu Bodentreppen können per E-Mail an Wellhöfer Treppen angefordert werden;
siehe auch für zusätzliche Informationen:
* PDF-Flyer "Ratgeber: Luftdichte Bodentreppen"
* Wellhöfer Treppen GmbH
* die Deckelfuge zwischen Futterkasten und Deckel und
* die Anschlussfuge zwischen Decke und Futterkasten
Wellhöfer, der Bodentreppen-Spezialist aus Würzburg, hat sich intensiv mit diesen beiden, rund vier Meter langen Schwachstellen beschäftigt und bietet als Lösung:
* die "hoka" Hohlkammer-Dichtung
Zusammen mit einem renommierten Hersteller hat Wellhöfer diese spezielle Dichtung entwickelt. Mit zwei Härtegraden und 4 mm Hub sollte die Hohlkammer-Dichtung die Deckelfuge zuverlässig dicht machen. Laut Wellhöfer "können da simple Lippendichtungen von Billigtreppen nicht mithalten".
* das Deckenanschluss-System
Das Deckenanschluss-System ist bei den WärmeSchutz-Bodentreppen von Wellhöfer immer dabei. Der Dämmzopf dämmt so gut wie der Deckel und das beidseitig klebende Dichtband macht die Anschlussfuge dicht. Schluss mit Pfusch und Energieverschwendung.
Die Luftdichtheit für Deckelfuge und Anschlussfuge ist durch unabhängige Institute nachgewiesen. Der bauteilgeprüfte Dichtwert a = 0,03 für Bodentreppe und Deckenanschluss-System übertrifft demnach die Anforderungen um ein Vielfaches - was sich auch bei einem Blower-Door-Test positiv bemerkbar machen sollte.
Zur Erinnerung: Auch dichte Bodentreppen kommen nicht ohne gute Dämmung aus. Wellhöfer-Bodentreppen werden angeboten mit ...
* WärmeSchutz 3D (U-Wert = 1,1) und
* WärmeSchutz 4D für Anspruchsvolle (U-Wert = 0,78).
Für die passende Bodentreppe und somit eine kleine Einbaufuge sorgt zudem eine günstige Maßanfertigung. Welche Treppe zu den vorhandenen Maßen passt, lässt sich unter massbox.de schnell herausfinden.
Weitere Informationen zu Bodentreppen können per E-Mail an Wellhöfer Treppen angefordert werden;
siehe auch für zusätzliche Informationen:
* PDF-Flyer "Ratgeber: Luftdichte Bodentreppen"
* Wellhöfer Treppen GmbH
Donnerstag, 25. November 2010
Die Hinweispflicht des Notars gegenüber dem Käufer im Krisenfall
Mehr und mehr richten die Gerichte ihren Fokus auch auf die Hinweispflicht des Notars. Noch in der jüngeren Vergangenheit war der Notar nahezu unangreifbar und deshalb unangegriffene Amtsperson. Immer häufiger aber wird ins Bewusstsein gerückt, dass die Notare, auch wenn sie mit hoheitlichen Befugnissen ausgestattet sind, "normale" Freiberufler sind. Mit der Hinweispflicht des Notars hat sich der BGH in einer Entscheidung vom 22.07.2010 - Aktenzeichen III ZR 293/09 (OLG Düsseldorf) - ausführlich befasst.
Zum Sachverhalt:
Die Kläger werfen dem Beklagten die Verletzung seiner notariellen Amtspflichten vor, weil er sie im Beurkundungstermin nicht über den noch im Grundbuch eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk und die ihm nach ihrer Behauptung im Einzelnen bekannten wirtschaftlichen Schwierigkeiten der P-GmbH unterrichtet habe. Sie machen deshalb einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 173.345,13 Euro geltend und begehren darüber hinaus die Feststellung seiner Verpflichtung, ihnen alle Schäden zu ersetzen, die auf diese Pflichtverletzung zurückzuführen seien. Klage und Berufung der Kläger hatten keinen Erfolg. Die Revision der Kläger hatte Erfolg und führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen:
Im Rechts- und Geschäftsverkehr wird die Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerk zu Lasten eines Vertragspartners regelmäßig als Warnhinweis auf mögliche bestehende finanzielle Schwierigkeiten angesehen mit der Folge, dass im Allgemeinen vor Abschluss eines mit wirtschaftlichen Risiken verbundenen Vertrags die Leistungsfähigkeit dieses Vertragspartners "hinterfragt" wird. Dies belegt, dass in der Rechtswirklichkeit durch die Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks sehr wohl ein - für die Haftungszurechnung ausreichender - Zusammenhang zwischen der rechtlichen und der wirtschaftlichen Durchführbarkeit des Vertrags hergestellt wird.
Die mit einem Bauträgervertrag, wie er auch im Streitfall zu Grunde liegt, einhergehenden besonderen Risiken bestehen für den Erwerber vor allem darin, dass er gehalten ist, an den Bauträger bereits während der Bauphase Abschlagszahlungen für das erworbene Objekt und die fortschreitende Bausubstanz vorzunehmen, ohne jedoch zunächst das Eigentum an dem Grundstück bzw. der Wohnung und der bereits bezahlten Baumasse zu erhalten.
Nicht zu folgen ist der in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geäußerten Auffassung des Beklagten, einem Hinweis auf den Vermerk und dessen wirtschaftliche Bedeutung habe die sich aus § 14 I 2 BNotO ergebende Neutralitätspflicht des Notars entgegen gestanden. Zwar hat sich ein Notar grundsätzlich nicht mit Bedenken gegen eine bestimmte Person als Vertragspartner zu befassen; auch muss er auf Zweifel an der Vertrauenswürdigkeit eines Beteiligten, die sich aus dem Notar konkret bekannten Umständen, etwa einer Vorstrafe, ergeben könnten, nur in Ausnahmefällen aufmerksam machen, weil er anderenfalls mit solchen Hinweisen in einen Interessenkonflikt geraten würde.
Indes war im Streitfall der Beklagten nicht gehalten, die Kläger über die Einzelheiten der bestehenden Streitigkeiten zwischen der T-AG und der O-GmbH sowie die Ursachen der bereits mehrfach eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerke und die offenbar latent vorhandenen wirtschaftlichen Engpässe der GmbH zu informieren. Vielmehr wäre es ausreichend, aber auch erforderlich gewesen, nachdrücklich auf den Zwangsversteigerungsvermerk und die sich daraus ergebenden Indizien für etwaige bestehende wirtschaftliche Schwierigkeiten sowie mögliche Auswirkungen für die geplante Verwirklichung des Bauvorhabens hinzuweisen. Schutzwürdige Belange des Bauträgers wären dadurch nicht berührt worden, zumal ohnehin kein berechtigtes Interesse daran bestehen konnte, den Zwangsversteigerungsvermerk unerwähnt zu lassen.
Weil vorliegend die notarielle Amtspflicht, über den noch eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk und seine Bedeutung zu belehren, auch dazu diente, den Klägern als Käufer einer noch herzustellenden Eigentumswohnung die Gelegenheit zu geben, die Frage der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit ihres Vertragspartners und damit der Durchführbarkeit des Vertrags näher zu prüfen, stellt die festgestellte Verletzung dieser Verpflichtung die Grundlage für einen Schadensersatzanspruch aus § 19 I BnotO dar.
Fazit:
Wer Fehler begeht, hat hierfür einzustehen und muss Schadenersatz leisten. Diese Verpflichtung macht nicht Halt vor der Eingangstür eines Notariats. Dies ist - im Sinne gleichmäßiger Behandlung aller - gut und richtig so. Es stärkt das Vertrauen in die Justiz.
Quelle: http://www.ivd-sued.net
Zum Sachverhalt:
Die Kläger werfen dem Beklagten die Verletzung seiner notariellen Amtspflichten vor, weil er sie im Beurkundungstermin nicht über den noch im Grundbuch eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk und die ihm nach ihrer Behauptung im Einzelnen bekannten wirtschaftlichen Schwierigkeiten der P-GmbH unterrichtet habe. Sie machen deshalb einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 173.345,13 Euro geltend und begehren darüber hinaus die Feststellung seiner Verpflichtung, ihnen alle Schäden zu ersetzen, die auf diese Pflichtverletzung zurückzuführen seien. Klage und Berufung der Kläger hatten keinen Erfolg. Die Revision der Kläger hatte Erfolg und führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen:
Im Rechts- und Geschäftsverkehr wird die Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerk zu Lasten eines Vertragspartners regelmäßig als Warnhinweis auf mögliche bestehende finanzielle Schwierigkeiten angesehen mit der Folge, dass im Allgemeinen vor Abschluss eines mit wirtschaftlichen Risiken verbundenen Vertrags die Leistungsfähigkeit dieses Vertragspartners "hinterfragt" wird. Dies belegt, dass in der Rechtswirklichkeit durch die Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks sehr wohl ein - für die Haftungszurechnung ausreichender - Zusammenhang zwischen der rechtlichen und der wirtschaftlichen Durchführbarkeit des Vertrags hergestellt wird.
Die mit einem Bauträgervertrag, wie er auch im Streitfall zu Grunde liegt, einhergehenden besonderen Risiken bestehen für den Erwerber vor allem darin, dass er gehalten ist, an den Bauträger bereits während der Bauphase Abschlagszahlungen für das erworbene Objekt und die fortschreitende Bausubstanz vorzunehmen, ohne jedoch zunächst das Eigentum an dem Grundstück bzw. der Wohnung und der bereits bezahlten Baumasse zu erhalten.
Nicht zu folgen ist der in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geäußerten Auffassung des Beklagten, einem Hinweis auf den Vermerk und dessen wirtschaftliche Bedeutung habe die sich aus § 14 I 2 BNotO ergebende Neutralitätspflicht des Notars entgegen gestanden. Zwar hat sich ein Notar grundsätzlich nicht mit Bedenken gegen eine bestimmte Person als Vertragspartner zu befassen; auch muss er auf Zweifel an der Vertrauenswürdigkeit eines Beteiligten, die sich aus dem Notar konkret bekannten Umständen, etwa einer Vorstrafe, ergeben könnten, nur in Ausnahmefällen aufmerksam machen, weil er anderenfalls mit solchen Hinweisen in einen Interessenkonflikt geraten würde.
Indes war im Streitfall der Beklagten nicht gehalten, die Kläger über die Einzelheiten der bestehenden Streitigkeiten zwischen der T-AG und der O-GmbH sowie die Ursachen der bereits mehrfach eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerke und die offenbar latent vorhandenen wirtschaftlichen Engpässe der GmbH zu informieren. Vielmehr wäre es ausreichend, aber auch erforderlich gewesen, nachdrücklich auf den Zwangsversteigerungsvermerk und die sich daraus ergebenden Indizien für etwaige bestehende wirtschaftliche Schwierigkeiten sowie mögliche Auswirkungen für die geplante Verwirklichung des Bauvorhabens hinzuweisen. Schutzwürdige Belange des Bauträgers wären dadurch nicht berührt worden, zumal ohnehin kein berechtigtes Interesse daran bestehen konnte, den Zwangsversteigerungsvermerk unerwähnt zu lassen.
Weil vorliegend die notarielle Amtspflicht, über den noch eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk und seine Bedeutung zu belehren, auch dazu diente, den Klägern als Käufer einer noch herzustellenden Eigentumswohnung die Gelegenheit zu geben, die Frage der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit ihres Vertragspartners und damit der Durchführbarkeit des Vertrags näher zu prüfen, stellt die festgestellte Verletzung dieser Verpflichtung die Grundlage für einen Schadensersatzanspruch aus § 19 I BnotO dar.
Fazit:
Wer Fehler begeht, hat hierfür einzustehen und muss Schadenersatz leisten. Diese Verpflichtung macht nicht Halt vor der Eingangstür eines Notariats. Dies ist - im Sinne gleichmäßiger Behandlung aller - gut und richtig so. Es stärkt das Vertrauen in die Justiz.
Quelle: http://www.ivd-sued.net
Mittwoch, 24. November 2010
Wohnflächenermittlung - Maisonettewohnung
Wohnflächenermittlung einer Maisonettewohnung
-> Galeriegeschoss zählt mit!
Bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung ist die Fläche
des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon zu
berücksichtigen, ob die Räume des Galeriegeschosses nach
bauordnungsrechtlichen Vorschriften deswegen nicht zur Wohnfläche zu
rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine
lichte Höhe von mehr als 2,20 m aufweisen und deshalb nicht als
Aufenthaltsräume gelten.
BGH, 16.12.2009 - Az: VIII ZR 39/09
-> Galeriegeschoss zählt mit!
Bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung ist die Fläche
des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon zu
berücksichtigen, ob die Räume des Galeriegeschosses nach
bauordnungsrechtlichen Vorschriften deswegen nicht zur Wohnfläche zu
rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine
lichte Höhe von mehr als 2,20 m aufweisen und deshalb nicht als
Aufenthaltsräume gelten.
BGH, 16.12.2009 - Az: VIII ZR 39/09
Gewerbemietvertrag - Checkliste
.. hier gehts zur Checkliste "Gewerbemietvertrag"
http://www.immobilienscout24.de/de/gewerbe2/gewerberecht/mietvertrag/index.jsp?camp=Gewerbe-NL_Mai+2010&emst=U3CJusMLW8_809_197711_10&ftc=8595SERA&_s_cclid=1290587974
http://www.immobilienscout24.de/de/gewerbe2/gewerberecht/mietvertrag/index.jsp?camp=Gewerbe-NL_Mai+2010&emst=U3CJusMLW8_809_197711_10&ftc=8595SERA&_s_cclid=1290587974
Dienstag, 23. November 2010
Formelle Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung
Grundsätzlich genügt es, wenn in einer Eigenbedarfskündigung die
Personen, für die die Wohnung benötigt wird und deren Interesse an der
Erlangung der Wohnung aufgeführt werden. Teilt ein Eigentümer dem Mieter
mit, dass er bislang zur Miete wohnt und mit seinen Kindern in das
erworbene Wohnhaus einziehen und dort auch sein Büro betreiben möchte
sowie durch den Umzug die teuren Mieten für sein bisheriges Büro und die
bisherige Wohnung einsparen kann, so ist diese Begründung hinreichend
konkret und erfüllt daher die formellen Anforderungen an ein
Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarfs.
BGH, 17.3.2010 - Az: VIII ZR 70/09
Personen, für die die Wohnung benötigt wird und deren Interesse an der
Erlangung der Wohnung aufgeführt werden. Teilt ein Eigentümer dem Mieter
mit, dass er bislang zur Miete wohnt und mit seinen Kindern in das
erworbene Wohnhaus einziehen und dort auch sein Büro betreiben möchte
sowie durch den Umzug die teuren Mieten für sein bisheriges Büro und die
bisherige Wohnung einsparen kann, so ist diese Begründung hinreichend
konkret und erfüllt daher die formellen Anforderungen an ein
Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarfs.
BGH, 17.3.2010 - Az: VIII ZR 70/09
Zweitarchitekt haftet für Planungsfehler des Vorgängers
Das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart hat mit seinem Urteil über Schadenersatzansprüche gegenüber einem Zweitarchitekten bei Übernahme der so genannten "Vollarchitektur" dessen Haftungsverantwortung bestätigt (Urteil vom 09.03.2010 - 19 U 100/09).
Beendet ein Bauherr während der Bauphase das Vertragsverhältnis mit dem Erstarchitekten, so haftet der nachfolgend beauftragte Zweitarchitekt in vollem Umfang für Mängel und Schadenersatzansprüche. Dies schließt Planungs- und Baumängel des Erstarchitekten ausdrücklich mit ein, sofern der Zweitarchitekt die sog. "Vollarchitektur", also alle Leistungsphasen (LPH 1 bis 9) im Sinne der HOAI übernommen hat. In diesem Fall ist der Zweitarchitekt verpflichtet alle vorhandenen Planungsleistungen im Einzelnen zu überprüfen und bei Bedarf zu ändern.
Das OLG Stuttgart argumentiert, dass beide Architekten jeweils umfassend vom Bauherren beauftragt und somit auch in vollem Umfang planerisch verantwortlich sind. "Die Entscheidung des OLG Stuttgart, dass der Zweitarchitekt dafür verantwortlich ist, alle vorhandenen Pläne des Vorgängers zu prüfen, bereits aufgetretene Mängel zu identifizieren und abzustellen, ist zweifellos zutreffend", kommentiert Rechtsanwalt Roger Wintzer von Lill Rechtsanwälte das Urteil. "Die hier vorliegende, umfassende Planungsverantwortung ist durch Architekten zwingend zu beachten. Im Bereich der Verjährungsfristen ist diese Entscheidung von gewisser Brisanz, eine höchstrichterliche Klärung steht allerdings noch aus."
Im konkreten Fall hatte eine Bauherrin ein Architekturbüro mit der Planung von Um- und Erweiterungsarbeiten an einem Wohnungs- und Bürogebäude beauftragt. Noch vor Ausführung der Bauleistungen wurde das Vertragsverhältnis beendet und ein Zweitarchitekt mit der Fertigstelllung der Bauleistungen betraut. Dieser übernahm das Projekt mit so genannter "Vollarchitektur" und die bereits vorhandenen Pläne wurden als Grundlage herangezogen. Nach Fertigstellung kam es zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung, welche durch Planungsfehler des Erstarchitekten verursacht wurden. Eine Abnahme war nicht erfolgt. In Folge dessen wurde der Zweitarchitekt für alle Mangel- und Mangelfolgeschäden sowie Mietausfall auf Schadenersatz verklagt.
Das OLG Stuttgart folgte der Argumentation der Klägerin und bestätigte mit seinem Urteil, dass die Obliegenheit für mangelfreie Pläne nicht beim jeweiligen Bauherren liegt. Gleichwohl waren die Schadenersatzansprüche nach Auffassung des Oberlandesgerichts zum Teil bereits verjährt und nicht mehr durchsetzbar. Es ist der Auffassung, dass mangels Abnahme die Fünfjahresfrist für Werkverträge gemäß § 634a BGB keine Anwendung findet, sondern die allgemeine gesetzliche Regelverjährung von drei Jahren, gemäß § 195 BGB. Dies würde bedeuten, dass nicht abgenommene Leistungen bereits früher verjähren als abgenommene. "Bauherren haben es somit selbst in der Hand, ob sie durch eine Abnahme die Fünfjahresfrist in Gang setzen", erklärt RA Roger Wintzer. "Zu berücksichtigen ist allerdings, dass die Verjährungsfrage bundesweit noch nicht einheitlich und allgemeingültig festgelegt ist. Eine Grundsatzentscheidung würde dieser Thematik die Brisanz nehmen und für mehr Rechtssicherheit sorgen", so Wintzer weiter.
Quelle: http://www.baulinks.de
Beendet ein Bauherr während der Bauphase das Vertragsverhältnis mit dem Erstarchitekten, so haftet der nachfolgend beauftragte Zweitarchitekt in vollem Umfang für Mängel und Schadenersatzansprüche. Dies schließt Planungs- und Baumängel des Erstarchitekten ausdrücklich mit ein, sofern der Zweitarchitekt die sog. "Vollarchitektur", also alle Leistungsphasen (LPH 1 bis 9) im Sinne der HOAI übernommen hat. In diesem Fall ist der Zweitarchitekt verpflichtet alle vorhandenen Planungsleistungen im Einzelnen zu überprüfen und bei Bedarf zu ändern.
Das OLG Stuttgart argumentiert, dass beide Architekten jeweils umfassend vom Bauherren beauftragt und somit auch in vollem Umfang planerisch verantwortlich sind. "Die Entscheidung des OLG Stuttgart, dass der Zweitarchitekt dafür verantwortlich ist, alle vorhandenen Pläne des Vorgängers zu prüfen, bereits aufgetretene Mängel zu identifizieren und abzustellen, ist zweifellos zutreffend", kommentiert Rechtsanwalt Roger Wintzer von Lill Rechtsanwälte das Urteil. "Die hier vorliegende, umfassende Planungsverantwortung ist durch Architekten zwingend zu beachten. Im Bereich der Verjährungsfristen ist diese Entscheidung von gewisser Brisanz, eine höchstrichterliche Klärung steht allerdings noch aus."
Im konkreten Fall hatte eine Bauherrin ein Architekturbüro mit der Planung von Um- und Erweiterungsarbeiten an einem Wohnungs- und Bürogebäude beauftragt. Noch vor Ausführung der Bauleistungen wurde das Vertragsverhältnis beendet und ein Zweitarchitekt mit der Fertigstelllung der Bauleistungen betraut. Dieser übernahm das Projekt mit so genannter "Vollarchitektur" und die bereits vorhandenen Pläne wurden als Grundlage herangezogen. Nach Fertigstellung kam es zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung, welche durch Planungsfehler des Erstarchitekten verursacht wurden. Eine Abnahme war nicht erfolgt. In Folge dessen wurde der Zweitarchitekt für alle Mangel- und Mangelfolgeschäden sowie Mietausfall auf Schadenersatz verklagt.
Das OLG Stuttgart folgte der Argumentation der Klägerin und bestätigte mit seinem Urteil, dass die Obliegenheit für mangelfreie Pläne nicht beim jeweiligen Bauherren liegt. Gleichwohl waren die Schadenersatzansprüche nach Auffassung des Oberlandesgerichts zum Teil bereits verjährt und nicht mehr durchsetzbar. Es ist der Auffassung, dass mangels Abnahme die Fünfjahresfrist für Werkverträge gemäß § 634a BGB keine Anwendung findet, sondern die allgemeine gesetzliche Regelverjährung von drei Jahren, gemäß § 195 BGB. Dies würde bedeuten, dass nicht abgenommene Leistungen bereits früher verjähren als abgenommene. "Bauherren haben es somit selbst in der Hand, ob sie durch eine Abnahme die Fünfjahresfrist in Gang setzen", erklärt RA Roger Wintzer. "Zu berücksichtigen ist allerdings, dass die Verjährungsfrage bundesweit noch nicht einheitlich und allgemeingültig festgelegt ist. Eine Grundsatzentscheidung würde dieser Thematik die Brisanz nehmen und für mehr Rechtssicherheit sorgen", so Wintzer weiter.
Quelle: http://www.baulinks.de
Samstag, 20. November 2010
Was kommt nach Irland ?
Während man das griechische Finanzdebakel noch mit gefälschten Statistiken und fiskalem Schlendrian erklären und damit als Ausrutscher innerhalb des Euroraumes darstellen konnte, trifft es mit Irland ein bis vor kurzem als Musterschüler geltendes Mitgliedsland der Eurozone. Eine geplatzte Immobilienblase und der damit ausgelöste Zusammenbruch des irischen Bankensystems bringen das Land trotz zuletzt hoher Spardisziplin zu Fall. Mit Portugal steht der nächste Kandidat für Hilfe praktisch schon fest. Spanien ist aufgrund seines maroden Immobilienmarktes und 20 Prozent Arbeitslosigkeit auch bereits auf der Shortlist der Verdächtigen. Damit wird auch immer klarer, dass am Ende nur eine kleine Zahl an Ländern - angeführt von Deutschland - übrig bleibt, um für die Rettung der anderen zu zahlen. Das erklärt auch, warum seit Wochen die Zinsen deutscher Staatsanleihen steigen, obwohl doch eine Flucht in die Qualität gerade die Bundesanleihen stützen sollte. Über diese Phase der Betrachtung sind wir jedoch offensichtlich schon hinaus. Der Markt scheint die Gesamtbelastungen aus der Erhaltung der Eurozone für so gewaltig zu halten, dass selbst Deutschland an seine Grenzen stoßen könnte. Je mehr sich für Euroland das Bild eines Quasi-Länderfinanzausgleichs verfestigt, in dem von starken zu schwachen Ländern transferiert wird, desto stärker wird auch der Druck auf die deutschen Langfristzinsen werden. Da kann die Europäische Zentralbank die Leitzinsen noch so lang bei einem Prozent halten. Für die kommenden ein bis zwei Wochen erwarten wir eine Gegenbewegung am Anleihemarkt, nachdem seit Ende August die zehnjährigen Laufzeiten um rund 60 Basispunkte angestiegen sind. Diese Phase sollten Kunden unbedingt nutzen, um ihre Konditionen festzuschreiben. Die Gefahr, dass wir in 2011 deutlich höhere Zinsen sehen, ist nicht zu unterschätzen.
Bauherren und Immobilienkäufer müssen in Zeithorizonten von 20 bis 30 Jahren denken - diese Periode heute zu historisch tiefen Zinssätzen abzusichern, kann kein Fehler sein. Zumindest einen großen Teil der Finanzierungssumme sollte man dabei über lange Sollzinsbindungen festschreiben und damit für Kalkulationssicherheit sorgen. Grundsätzlich ist bei diesem niedrigen Zinsniveau eine Tilgung von 2% bis 3% empfehlenswert, damit die Gesamtlaufzeit des Darlehens überschaubar bleibt. Gefragt sind aus diesem Grund derzeit auch sogenannte Volltilger-Darlehen. Dabei steht über eine höhere laufende Tilgung heute schon eine Rate fest, die nach 20 oder 25 Jahren zu vollständigen Rückzahlung des Darlehens führt. Das Risiko später zu deutlich höheren Zinsen eine Anschlussfinanzierung vornehmen zu müssen, wird damit schon heute ausgeschlossen. Die Finanzierungsspezialisten bei Interhyp können auf mehr als 250 Banken zugreifen und erarbeiten gerne eine individuelle Lösung für Sie. Zur Analyse der eigenen Situation und zur Beobachtung der Zinsentwicklung eignen sich auch die Zins-Charts und Tools auf der Interhyp-Website
Bauherren und Immobilienkäufer müssen in Zeithorizonten von 20 bis 30 Jahren denken - diese Periode heute zu historisch tiefen Zinssätzen abzusichern, kann kein Fehler sein. Zumindest einen großen Teil der Finanzierungssumme sollte man dabei über lange Sollzinsbindungen festschreiben und damit für Kalkulationssicherheit sorgen. Grundsätzlich ist bei diesem niedrigen Zinsniveau eine Tilgung von 2% bis 3% empfehlenswert, damit die Gesamtlaufzeit des Darlehens überschaubar bleibt. Gefragt sind aus diesem Grund derzeit auch sogenannte Volltilger-Darlehen. Dabei steht über eine höhere laufende Tilgung heute schon eine Rate fest, die nach 20 oder 25 Jahren zu vollständigen Rückzahlung des Darlehens führt. Das Risiko später zu deutlich höheren Zinsen eine Anschlussfinanzierung vornehmen zu müssen, wird damit schon heute ausgeschlossen. Die Finanzierungsspezialisten bei Interhyp können auf mehr als 250 Banken zugreifen und erarbeiten gerne eine individuelle Lösung für Sie. Zur Analyse der eigenen Situation und zur Beobachtung der Zinsentwicklung eignen sich auch die Zins-Charts und Tools auf der Interhyp-Website
Donnerstag, 18. November 2010
Immobilien: So ist der Zukunftstrend
.. für Hauseigentümer und Erwerber gibt es gegenwärtig eine Reihe von guten Gründen, in Modernisierung oder Kauf von Immobilien zu investieren. Sie sollten aber diese 6 wichtigen Trends beachten.
Trend 1: Die Bevölkerung in Deutschland schrumpft seit 2002; allerdings nicht in allen Bundesländern gleich. Hamburg, Baden-Württemberg und Bayern werden gegen den allgemeinen Trend zwischen 2005 und 2020 Zuwächse verzeichnen, Bremen stagniert.
Der Rest der Länder verliert. Aus der Erfahrung der letzten Jahre wissen wir zudem: Regionale Trends im Immobiliensektor können kippen, wie uns der Abstieg der früheren Boom-Region Ruhrgebiet und andersherum der grandiose Aufstieg von Berlin gezeigt hat. Die Formel "Schrumpfende Bevölkerung = sinkender Immobilienpreis" stimmt ohnehin nicht in dieser absoluten Form, denn der Wohnraumbedarf pro Person wird bei uns steigen. Es wird mehr Haushalte geben.
Trend 2: Die fortschreitende Alterung der Bevölkerung wird ebenfalls nicht ohne Einfluss auf den Wohnungsmarkt bleiben. Das ist Fakt. Immobilieneigentümer und Käufer sind gut beraten, sich darauf einzustellen. Hier tut sich nämlich ein interessanter Nischenmarkt für altersgerecht umgebaute Bestandswohnungen auf. Immer mehr in Mode kommen auch "Senioren-WGs". Ältere Menschen bevorzugen ebenerdiges Wohnen ohne Barrieren oder zumindest Wohnungen mit Lift und meist kleinere Wohnungen. Wichtig ist ihnen außerdem eine "seniorengerechte" Infrastruktur in naher Umgebung, also Ärzte, Apotheken, Einkaufsmöglichkeiten usw.
Trend 3: Gewerberaum wird vermutlich weniger gefragt sein. Die zunehmende Zahl an freien Mitarbeitern sowie Tele-Arbeitern dürfte zusammen mit dem allgemeinen, demografisch bedingten Rückgang der Erwerbstätigkeit die Nachfrage nach Gewerberaum senken. Darauf sollten sich Immobilienbesitzer einrichten. Mittlerweile kommen aber auch neue, erfolgreiche Gewerbe-Mietmodell auf den Markt. In einigen Großstädten gibt es schon Vermieter, die in gut ausgestatteten Großraumbüros zum Beispiel für Werbegrafiker, Architekten usw. attraktive Einzelplätze mit sehr kurzen Kündigungsfristen für etwa für 300 € im Monat vermieten. Trotz geringer Miete im Einzelfall rechnen sich offenbar solche Modelle insgesamt gut.
Trend 4: Auch in Deutschland ist eine leichte Tendenz zu Verstädterung erkennbar. Besonders attraktiv sind nicht nur Städte wie München, Hamburg, Berlin oder Köln, sondern auch einige kleinere, weniger bekannte Städte, wie zum Beispiel Ingolstadt, Lüneburg oder Paderborn. Letztere leben vor allem vom Zustrom aus der näheren Umgebung. Vor diesem Hintergrund gilt nur noch bedingt das alte Credo für Immobilieninvestment: "1. Die Lage, 2. Die Lage und 3. Die Lage". Die tollen Lagen sind nämlich mittlerweile in Deutschland oft so teuer geworden, dass sich die erforderlichen Mietpreise zur Finanzierung von solchen Immobilien kaum noch erzielen lassen. Die erstbeste Lage im drittbesten Ort mit relativ sicheren - wenn auch geringeren - Mieteinnahmen könnte mithin eine echte Alternative sein.
Trend 5: Hohe Scheidungsquote bei den Jungen und die geforderte Pendler-Mobilität in der modernen Arbeitswelt haben zudem die Tür zu einem Markt für einfache, kleine Wohnungen geöffnet. Die Zahl der potenziellen Mieter von preisgünstigen Wohnungen oder Zweitwohnungen steigt mithin an.
Trend 6: Die Preise bei den Immobilien ziehen aktuell nach 10 Jahren Flaute an. Das hat verschiedene Gründe. Unter anderem scheiden weitaus mehr alte oder schlecht gestaltete Immobilien aus dem Markt, als neue nachkommen. Das und die Tatsache, dass verstärkt inflationsgeschützte Anlagen suchende Investoren aus dem Ausland sich für deutsche Immobilien interessieren, gibt für Wohnimmobilien Anlass zu einem "vorsichtigen Optimismus" für die nächsten Jahre.
Trend 1: Die Bevölkerung in Deutschland schrumpft seit 2002; allerdings nicht in allen Bundesländern gleich. Hamburg, Baden-Württemberg und Bayern werden gegen den allgemeinen Trend zwischen 2005 und 2020 Zuwächse verzeichnen, Bremen stagniert.
Der Rest der Länder verliert. Aus der Erfahrung der letzten Jahre wissen wir zudem: Regionale Trends im Immobiliensektor können kippen, wie uns der Abstieg der früheren Boom-Region Ruhrgebiet und andersherum der grandiose Aufstieg von Berlin gezeigt hat. Die Formel "Schrumpfende Bevölkerung = sinkender Immobilienpreis" stimmt ohnehin nicht in dieser absoluten Form, denn der Wohnraumbedarf pro Person wird bei uns steigen. Es wird mehr Haushalte geben.
Trend 2: Die fortschreitende Alterung der Bevölkerung wird ebenfalls nicht ohne Einfluss auf den Wohnungsmarkt bleiben. Das ist Fakt. Immobilieneigentümer und Käufer sind gut beraten, sich darauf einzustellen. Hier tut sich nämlich ein interessanter Nischenmarkt für altersgerecht umgebaute Bestandswohnungen auf. Immer mehr in Mode kommen auch "Senioren-WGs". Ältere Menschen bevorzugen ebenerdiges Wohnen ohne Barrieren oder zumindest Wohnungen mit Lift und meist kleinere Wohnungen. Wichtig ist ihnen außerdem eine "seniorengerechte" Infrastruktur in naher Umgebung, also Ärzte, Apotheken, Einkaufsmöglichkeiten usw.
Trend 3: Gewerberaum wird vermutlich weniger gefragt sein. Die zunehmende Zahl an freien Mitarbeitern sowie Tele-Arbeitern dürfte zusammen mit dem allgemeinen, demografisch bedingten Rückgang der Erwerbstätigkeit die Nachfrage nach Gewerberaum senken. Darauf sollten sich Immobilienbesitzer einrichten. Mittlerweile kommen aber auch neue, erfolgreiche Gewerbe-Mietmodell auf den Markt. In einigen Großstädten gibt es schon Vermieter, die in gut ausgestatteten Großraumbüros zum Beispiel für Werbegrafiker, Architekten usw. attraktive Einzelplätze mit sehr kurzen Kündigungsfristen für etwa für 300 € im Monat vermieten. Trotz geringer Miete im Einzelfall rechnen sich offenbar solche Modelle insgesamt gut.
Trend 4: Auch in Deutschland ist eine leichte Tendenz zu Verstädterung erkennbar. Besonders attraktiv sind nicht nur Städte wie München, Hamburg, Berlin oder Köln, sondern auch einige kleinere, weniger bekannte Städte, wie zum Beispiel Ingolstadt, Lüneburg oder Paderborn. Letztere leben vor allem vom Zustrom aus der näheren Umgebung. Vor diesem Hintergrund gilt nur noch bedingt das alte Credo für Immobilieninvestment: "1. Die Lage, 2. Die Lage und 3. Die Lage". Die tollen Lagen sind nämlich mittlerweile in Deutschland oft so teuer geworden, dass sich die erforderlichen Mietpreise zur Finanzierung von solchen Immobilien kaum noch erzielen lassen. Die erstbeste Lage im drittbesten Ort mit relativ sicheren - wenn auch geringeren - Mieteinnahmen könnte mithin eine echte Alternative sein.
Trend 5: Hohe Scheidungsquote bei den Jungen und die geforderte Pendler-Mobilität in der modernen Arbeitswelt haben zudem die Tür zu einem Markt für einfache, kleine Wohnungen geöffnet. Die Zahl der potenziellen Mieter von preisgünstigen Wohnungen oder Zweitwohnungen steigt mithin an.
Trend 6: Die Preise bei den Immobilien ziehen aktuell nach 10 Jahren Flaute an. Das hat verschiedene Gründe. Unter anderem scheiden weitaus mehr alte oder schlecht gestaltete Immobilien aus dem Markt, als neue nachkommen. Das und die Tatsache, dass verstärkt inflationsgeschützte Anlagen suchende Investoren aus dem Ausland sich für deutsche Immobilien interessieren, gibt für Wohnimmobilien Anlass zu einem "vorsichtigen Optimismus" für die nächsten Jahre.
Wohnen im Baudenkmal
.. wichtiges und wissenswertes unter:
http://www.vpb.de/download/VPB-Ratgeber_Wohnen-im-Baudenkmal.pdf
http://www.vpb.de/download/VPB-Ratgeber_Wohnen-im-Baudenkmal.pdf
Donnerstag, 4. November 2010
Anbauten, Nebengebäude und Baumhäuser - Was ist zu beachten?
Für viele Eigenheimbesitzer gibt es immer was zu tun: Ein Wintergarten, ein Carport, ein Baumhaus für die Kinder – der Kreativität der Bauherren sind allerdings oft recht enge Grenzen gesetzt: „Gebäudesicherheit, Umweltverträglichkeit und das Straßenbild dürfen auch bei Anbauten und anderen kleinen Bauvorhaben nicht außer Acht gelassen werden“, erklärt Ulrich Löhlein, Leiter Servicecenter Immobilienverwaltung im IVD. „Für die Einhaltung der entsprechenden Regelungen ist das Bauamt beziehungsweise das Baureferat der Kommune zuständig.“
Für den Hausbesitzer sei es allerdings nicht immer einfach herauszufinden, ob und wofür er eine Baugenehmigung benötigt. Das Problem beginne meist schon bei der korrekten Klassifizierung: Wintergärten und Gewächshäuser beispielsweise sind nahezu baugleiche Glasbauten. „Ein kleines Gewächshaus, das frei im Garten steht oder sich an einer Hauswand befindet, ist aber oft genehmigungsfrei“, erläutert Frank U. Schuster, Rechtsanwalt bei der Kanzlei Bethge und Partner in Hannover. „Ein Wintergarten, der durch eine Tür direkt mit dem Haus verbunden ist, gilt dagegen als Anbau und ist daher genehmigungspflichtig. Als zusätzlicher Wohnraum muss der Wintergarten zudem ausreichend isoliert werden. Hierfür gilt die Energieeinsparverordnung, deren Einhaltung vom Bauamt überprüft wird.“
Viele Vorschriften für Gartenhäuser
Auch bei Gartenhäuschen sind die Vorschriften erklärungsbedürftig: Ein kleines Bauwerk ohne Fundament, das für die Kinder zum Spielen oder als Rückzugsmöglichkeit dienen soll, ist meist nicht genehmigungspflichtig. Denn es kann meist ohne größere Umstände wieder entfernt werden. Anders sieht es dagegen aus, wenn ein Schuppen gleicher Größe auf einer betonierten Betonplatte errichtet wird, um eine Unterstellmöglichkeit für Rasenmäher, Gartengeräte oder Fahrräder zu schaffen. Abhängig von regional gültigen Obergrenzen ist für solche Objekte eine Baugenehmigung erforderlich.
„Die Genehmigungspflicht von Anbauten und Nebengebäuden soll unter anderem verhindern, dass Freiflächen ohne Rücksicht auf das Umfeld zugebaut werden“, erläutert Löhlein. So kann beispielsweise der Bebauungsplan so genannte "Baufenster" festsetzen, das heißt eine Fläche, die maximal überbaut werden darf. Ist zum Beispiel ein Baufenster von 15 Quadratmetern festgesetzt, darf die Grundfläche des Gartenhauses also auch nur maximal 15 Quadratmeter betragen. Ein weiteres Hindernis kann die in einem Bebauungsplan festgelegte "Grundflächenzahl" sein. Beträgt sie zum Beispiel nur 0,30, so bedeutet dies, dass nur 30 Prozent der gesamten Grundstücksfläche überbaut werden dürfen. Da die Grundstücksgrößen in den meisten neuen Wohngebieten häufig nur 300 bis 400 Quadratmeter betragen, ist eine solche Überbauung durch das Haus, die Zugangswege und die Terrasse häufig schnell erreicht.
Auflagen der Bauämter unbedingt beachten
„Für den Laien ist die Vielzahl der Vorschriften kaum überschaubar“, fasst Löhlein die Rechtslage zusammen. „Denn bei Anbauten spielen sowohl Landes- als auch Bundesbaurecht sowie gemeinderechtliche Vorgaben eine Rolle.“ Bei Anbauten empfiehlt es sich daher immer das örtliche Bauamt beziehungsweise Baureferat zu konsultieren. Die Mitarbeiter können dann überprüfen, welche gesetzlichen Vorgaben im Einzelfall gelten. Außerdem wachen die Bauämter darüber, dass die jeweiligen Vorschriften auch eingehalten werden. „Häufig werden die Auflagen des Bauamtes als lästig angesehen“, sagt Schuster. „Werden die Vorgaben jedoch nicht eingehalten, kann das gravierende Folgen haben.“ Der Verwaltungsgerichtshof in Hessen verlangte beispielsweise den Rückbau einer Terrasse, die der Beklagte in Grenzbebauung auf einem Carport errichtet hatte (Az.: 4 UE 1626/06). Die Terrasse war im Durchschnitt nur 15 Zentimeter höher als in der ursprünglichen Baugenehmigung vorgesehen. Das Gericht aber urteilte, dass bei der Verletzung der bauordnungsrechtlichen Abstandsvorschriften, die einen unmittelbaren Bezug zu den Nachbargrundstücken haben, die tatsächliche Beeinträchtigung nicht maßgebend ist. Entscheidend sei in solchen Fällen allein, dass die Rechte der Nachbarn sowie das Gebot der besonderen Rücksichtnahme verletzt worden sind.
Immer auch mit den Nachbarn reden
Zu rechtlichen Auseinandersetzungen mit den Nachbarn führen aber oft schon vergleichsweise unscheinbare Objekte wie beispielsweise Baumhäuser. „Vor allem die gute Aussicht vom Hochsitz oder vom Klettergerüst wird für Nachbarn leicht zum Ärgernis“, sagt Löhlein. „Diese müssen es keineswegs hinnehmen, wenn ihre bisher nicht einsehbare Terrasse in das Blickfeld der Kinder gerät.“ Das Landgericht Dortmund urteilte in einem Fall (Az.: 1 S 109/06), dass die landesrechtliche Abstandsregelung auch dann gelte, wenn ein Baumhaus ausschließlich den Kindern zum Spielen diene und nicht bewohnt werde. Ein massives Baumhaus, das in zwei Meter Höhe unmittelbar an der Grundstücksgrenze zwischen zwei Fichten befestigt war, musste daraufhin um 20 Zentimeter zurückversetzt werden. Das Beispiel zeigt, dass ein Eigenheimbesitzer bei allen Baumaßnahmen, die auch seinen Nachbarn tangieren könnten, sich vorher mit diesem absprechen sollte. Der Streit um ein Baumhaus sollte jedenfalls nur in Ausnahmefällen die Gerichte beschäftigen müssen.
Quelle: www.kon-ii.de
Für den Hausbesitzer sei es allerdings nicht immer einfach herauszufinden, ob und wofür er eine Baugenehmigung benötigt. Das Problem beginne meist schon bei der korrekten Klassifizierung: Wintergärten und Gewächshäuser beispielsweise sind nahezu baugleiche Glasbauten. „Ein kleines Gewächshaus, das frei im Garten steht oder sich an einer Hauswand befindet, ist aber oft genehmigungsfrei“, erläutert Frank U. Schuster, Rechtsanwalt bei der Kanzlei Bethge und Partner in Hannover. „Ein Wintergarten, der durch eine Tür direkt mit dem Haus verbunden ist, gilt dagegen als Anbau und ist daher genehmigungspflichtig. Als zusätzlicher Wohnraum muss der Wintergarten zudem ausreichend isoliert werden. Hierfür gilt die Energieeinsparverordnung, deren Einhaltung vom Bauamt überprüft wird.“
Viele Vorschriften für Gartenhäuser
Auch bei Gartenhäuschen sind die Vorschriften erklärungsbedürftig: Ein kleines Bauwerk ohne Fundament, das für die Kinder zum Spielen oder als Rückzugsmöglichkeit dienen soll, ist meist nicht genehmigungspflichtig. Denn es kann meist ohne größere Umstände wieder entfernt werden. Anders sieht es dagegen aus, wenn ein Schuppen gleicher Größe auf einer betonierten Betonplatte errichtet wird, um eine Unterstellmöglichkeit für Rasenmäher, Gartengeräte oder Fahrräder zu schaffen. Abhängig von regional gültigen Obergrenzen ist für solche Objekte eine Baugenehmigung erforderlich.
„Die Genehmigungspflicht von Anbauten und Nebengebäuden soll unter anderem verhindern, dass Freiflächen ohne Rücksicht auf das Umfeld zugebaut werden“, erläutert Löhlein. So kann beispielsweise der Bebauungsplan so genannte "Baufenster" festsetzen, das heißt eine Fläche, die maximal überbaut werden darf. Ist zum Beispiel ein Baufenster von 15 Quadratmetern festgesetzt, darf die Grundfläche des Gartenhauses also auch nur maximal 15 Quadratmeter betragen. Ein weiteres Hindernis kann die in einem Bebauungsplan festgelegte "Grundflächenzahl" sein. Beträgt sie zum Beispiel nur 0,30, so bedeutet dies, dass nur 30 Prozent der gesamten Grundstücksfläche überbaut werden dürfen. Da die Grundstücksgrößen in den meisten neuen Wohngebieten häufig nur 300 bis 400 Quadratmeter betragen, ist eine solche Überbauung durch das Haus, die Zugangswege und die Terrasse häufig schnell erreicht.
Auflagen der Bauämter unbedingt beachten
„Für den Laien ist die Vielzahl der Vorschriften kaum überschaubar“, fasst Löhlein die Rechtslage zusammen. „Denn bei Anbauten spielen sowohl Landes- als auch Bundesbaurecht sowie gemeinderechtliche Vorgaben eine Rolle.“ Bei Anbauten empfiehlt es sich daher immer das örtliche Bauamt beziehungsweise Baureferat zu konsultieren. Die Mitarbeiter können dann überprüfen, welche gesetzlichen Vorgaben im Einzelfall gelten. Außerdem wachen die Bauämter darüber, dass die jeweiligen Vorschriften auch eingehalten werden. „Häufig werden die Auflagen des Bauamtes als lästig angesehen“, sagt Schuster. „Werden die Vorgaben jedoch nicht eingehalten, kann das gravierende Folgen haben.“ Der Verwaltungsgerichtshof in Hessen verlangte beispielsweise den Rückbau einer Terrasse, die der Beklagte in Grenzbebauung auf einem Carport errichtet hatte (Az.: 4 UE 1626/06). Die Terrasse war im Durchschnitt nur 15 Zentimeter höher als in der ursprünglichen Baugenehmigung vorgesehen. Das Gericht aber urteilte, dass bei der Verletzung der bauordnungsrechtlichen Abstandsvorschriften, die einen unmittelbaren Bezug zu den Nachbargrundstücken haben, die tatsächliche Beeinträchtigung nicht maßgebend ist. Entscheidend sei in solchen Fällen allein, dass die Rechte der Nachbarn sowie das Gebot der besonderen Rücksichtnahme verletzt worden sind.
Immer auch mit den Nachbarn reden
Zu rechtlichen Auseinandersetzungen mit den Nachbarn führen aber oft schon vergleichsweise unscheinbare Objekte wie beispielsweise Baumhäuser. „Vor allem die gute Aussicht vom Hochsitz oder vom Klettergerüst wird für Nachbarn leicht zum Ärgernis“, sagt Löhlein. „Diese müssen es keineswegs hinnehmen, wenn ihre bisher nicht einsehbare Terrasse in das Blickfeld der Kinder gerät.“ Das Landgericht Dortmund urteilte in einem Fall (Az.: 1 S 109/06), dass die landesrechtliche Abstandsregelung auch dann gelte, wenn ein Baumhaus ausschließlich den Kindern zum Spielen diene und nicht bewohnt werde. Ein massives Baumhaus, das in zwei Meter Höhe unmittelbar an der Grundstücksgrenze zwischen zwei Fichten befestigt war, musste daraufhin um 20 Zentimeter zurückversetzt werden. Das Beispiel zeigt, dass ein Eigenheimbesitzer bei allen Baumaßnahmen, die auch seinen Nachbarn tangieren könnten, sich vorher mit diesem absprechen sollte. Der Streit um ein Baumhaus sollte jedenfalls nur in Ausnahmefällen die Gerichte beschäftigen müssen.
Quelle: www.kon-ii.de
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