Änderung Mietrecht - Energetische Sanierung

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) befürwortet den anstehenden Kabinettsentschluss der Bundesregierung zur Überarbeitung des Mietrechts. "Endlich kommt Bewegung in eines der zentralen Gesetzgebungsverfahren aus dem Koalitionsvertrag. Die Bundesregierung ist auf dem richtigen Weg. Jetzt gilt es, das Gesetzgebungsverfahren zügig zu Ende zu bringen", sagt Thomas Zinnöcker, Vizepräsident des ZIA. Die Novelle trage entscheidend zur Vereinfachung der energetischen Sanierung von Wohnungen bei. "Nur wenn die derzeit bestehenden Hürden im Mietrecht für eine energetische Sanierung gesenkt werden, wird die Bundesregierung ihre ambitionierten klimapolitischen Ziele erreichen können." Der Kabinettsbeschluss deckt sich in weiten Teilen mit dem bereits im November 2011 vorgelegten Referentenentwurf. Neu gegenüber dem ursprünglichen Entwurf ist, dass bei der Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters die Belange des Klimaschutzes nicht mehr bei der Sondermieterhöhung Berücksichtigung finden sollen, sondern nur noch bei der Duldungspflicht. Der Kabinettsbeschluss sieht vor, dass Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen in Härtefällen ausschließlich auf Grundlage ökonomischer Faktoren entschieden werden. "Die Bundesregierung berücksichtigt stärker als bisher vorgesehen die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Mieter. Ein auch unter sozialen Gesichtspunkten ausgewogener und verträglicher Gesetzentwurf", so Zinnöcker. Zudem soll nach dem Kabinettsbeschluss die Energieeffizienz eines Gebäudes beim Ermitteln der ortsüblichen Vergleichsmiete zukünftig Berücksichtigung finden. Wie auch der Referentenentwurf enthält der Kabinettsbeschluss einen Regelungsvorschlag zur gewerblichen Wärmelieferung. Gegenüber den ursprünglichen Plänen soll das Betriebsführungscontracting, also auch Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz ohne Austausch der Anlage, bei bestehenden Mietverhältnissen ermöglicht werden. "Die Erweiterung auf das Betriebsführungscontracting ist eine sinnvolle Maßnahme, da auch bestehende Anlagen Effizienzsteigerungspotenzial haben", sagt Zinnöcker. "Bedauerlich ist weiterhin, dass an der Kostenneutralität festgehalten werden soll. Hierdurch wird das Contracting gegenüber den Maßnahmen, die in Eigenregie durchgeführt werden benachteiligt", kritisiert Zinnöcker. Das geplante Mietrechtsänderungsgesetz gilt vor allem für Mietverträge über Wohnraum. Über eine Verweisvorschrift finden einige Vorschriften aber auch Anwendung bei Mietverträgen über Gewerberaum. So hat beispielsweise nicht nur der Mieter einer Wohnung bei der Durchführung einer duldungspflichtigen Modernisierung ein Sonderkündigungsrecht, sondern auch der gewerbliche Mieter. "Ein Sonderkündigungsrecht für den gewerblichen Mieter hemmt sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen, da der Vermieter fürchten muss, dass sein Mieter, mit dem er einen langfristigen Vertrag geschlossen hat und für den er Umbauten vorgenommen hat, den Mietvertrag innerhalb kurzer Frist kündigt. Es macht einen großen Unterschied, ob man einen Mieter verliert, der eine Wohnung gemietet hat, oder einen Mieter großer Gewerbeflächen. Hier muss der Gesetzgeber im Sinne des Klimaschutzes und der Kontinuität von Verträgen nachbessern", appelliert Zinnöcker. Quelle | Weiterführende Information http://deal-magazin.com/index.php?cont=news&news=24002

Elektroinstallation - Bestandsschutz

In älteren Wohngebäuden entspricht die Elektro­installation häufig nicht mehr den Betriebsbedingungen und Installationsanforderungen der heutigen Zeit. Wenn die Zäh­leranlage nicht mehr den aktuellen Standard erfüllt, Steckdo­sen nicht mehr zeitgemäß sind oder das Sicherheitskonzept überholt ist, bringt eine bedarfsgerechte Modernisierung oder Erweiterung mehr Komfort und Sicherheit. Im Gespräch mit dem Elektrofachmann stellt sich dann an vielen Stellen die Frage: Inwieweit muss die elektrische Anlage angepasst wer­den oder kann beziehungsweise darf sie komplett oder in Tei­len unverändert weiter betrieben werden? Während der Bauherr an möglichst geringen Kosten interessiert ist, muss der Elektro­fachmann immer auch die Sicherheit im Auge behalten. Eine wichtige Rolle in dieser oft kontroversen Diskussion spielt der so genannte Bestandsschutz. Der Begriff stammt aus dem öffentlichen Baurecht, eine klare Definition in Bezug auf die Elektroinstallation gibt es jedoch nicht. Grundsätzlich spricht man in folgender Situation von Bestands­schutz: Zur Zeit des Baus eines Wohngebäudes galt eine gesetzliche Regelung oder Planungsgrundlage, die heute veraltet ist, weil neuere Gesetze schärfere Anforde­rungen stellen. Greift bei einer Modernisierung oder Erweiterung der Bestandsschutz, gilt die alte Regelung dennoch weiter. Die Initiative ELEKTRO+ hat sich in ihrer neuen Broschüre „Elektroinstallation im Spannungsfeld von Anpassung und Bestandsschutz“ diesem Thema gewidmet und gibt allen am Bau Beteiligten - sowohl Eigentümern als auch dem Elektrofachhandwerk, Architekten und Planern - konkrete fachliche und rechtliche Tipps und Entscheidungshilfen bei der Änderung der Elektroinstallation. Soll die elektrische Anlage im Gebäude bestehen bleiben oder dem aktuellen technischen Stand angepasst werden? Unter welchen Bedingungen kann von Bestandsschutz gesprochen werden und welche Auswirkungen hat das auf die Modernisierung? Diese und andere Fragen beantwortet die Broschüre. Ein besonderes Augenmerk sollte immer auf der Sicherheit liegen: Aufgrund der gestiegenen Anzahl an Elektrogeräten im Haushalt ist beispielsweise darauf zu achten, dass ausreichend Stromkreise zur Ver­fügung stehen und die elektrischen Leitungen nicht überlastet werden. Auch der Ein­bau eines FI-Schutzschalters, der bei Fehlermeldungen den Stromkreis automatisch unterbricht, erhöht die Sicherheit und passt ältere Gebäude an den heutigen Standard an. Kein Bestandsschutz für 40 Jahre alte elektrische Anlagen „Letztendlich geht es meistens um Geld“, so Hartmut Zander von der Initiative ELEK­TRO+. „Unser Standpunkt dabei ist aber klar: Der finanzielle Aspekt darf bei der An­passung der elektrischen Anlage nie der entscheidende sein, denn Sicherheit, Zuver­lässigkeit und Funktionalität haben immer Vorrang“. Im Zweifelsfall gilt also: Anpas­sung geht vor Bestandsschutz. Und: Für elektrische Anlagen, die älter als 40 Jahre sind, kann der Bestandsschutz grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden. Zusätzlich sollte bei der Frage nach Anpassung oder Bestandsschutz berücksichtigt werden, ob die Elektroinstallation für eine Gebäudesystemtechnik tauglich sein soll. In diesem Fall muss die Anlage an den aktuellen Stand der Technik angepasst werden, damit diese zukünftige Funktionen der Systemtechnik übernehmen kann. Die Gebäude­systemtechnik vernetzt alle elektrischen Anlagen im Gebäude miteinander und ermög­licht, die Steuerung zum Beispiel von Licht, Heizung und Rollläden zu automatisieren. Das bringt nicht nur mehr Komfort, sondern hilft auch die Energieeffizienz des Gebäu­des zu erhöhen. Die neue Broschüre kann kostenlos unter www.elektro-plus.com -> Downloads heruntergeladen werden. siehe auch für zusätzliche Informationen: Initiative ELEKTRO+

Spielplatzlärm außerhalb der Spielzeit

1. Auch wenn grundsätzlich dem Anwohner ein Anspruch auf Einhaltung der von der Gemeinde festgesetzten Nutzungszeiten öffentlicher Einrichtungen zustehen kann, so gilt dies für die Abwehr von Geräuschimmissionen, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch von Kinderspielplätzen verursacht werden, seit Inkrafttreten von § 22 Abs. 1a BImschG mit Wirkung zum 28.07.2011 nicht mehr. 2. Der Betreiber einer öffentlichen Einrichtung ist für die durch den bestimmungswidrigen Gebrauch verursachten erheblichen Belästigungen dann verantwortlich, wenn er durch die Einrichtung einen besonderen Anreiz zum Missbrauch geschaffen hat, d.h. wenn in dem bestimmungswidrigen Verhalten eine mit der Einrichtung geschaffene besondere Gefahrenlage zum Ausdruck kommt und der Fehlgebrauch sich damit bei einer wertenden Betrachtungsweise als Folge der konkreten Standortentscheidung erweist. VGH Baden-Württemberg, 6.3.2012 - Az: 10 S 2428/11

Wenn der Mieter Geld zur Mängelbeseitigung erhalten hat, muss er auch tätig werden!

Erhält ein Mieter vom Vermieter für Mängelbeseitigungen einen Vorschuss, so kann der Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sein, wenn der Mieter daraufhin die Mängelbeseitigung über längere Zeit nicht in Angriff nimmt. Der Mieter ist nämlich verpflichtet, den Vorschuss seiner Zweckbestimmung entsprechend zu verwenden. Ein zeitlicher Rahmen für die Inangriffnahme lässt sich hierbei nicht abstrakt festlegen, hier kommt es auf den Einzelfall an. Wird der Mieter jedoch über einen längeren Zeitraum nicht tätig, so kann dies als schwerwiegende Verletzung der mietvertraglichen Pflichten angesehen werden, der eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann. Ebenso wie bei der Festlegung des zeitlichen Rahmens kommt es aber auch bei der Beurteilung dieser Frage auf den konkreten Einzelfall an. BGH, 17.1.2012 - Az: VIII ZR 63/11

Wenn's über den Hauseingang auch ins Bordell geht ...

Wenn's über den Hauseingang auch in den Puff geht ... Im vorliegenden Fall wollte eine Familie die Miete mindern, weil der zu ihrer Wohnung führende Hauseingang gleichzeitig auch als Eingang für ein im Haus gelegenes Bordell verwendet wurde. Das Gericht sah vorliegend eine Minderung i.H.v. 10% für angemessen an. Da das Bordell nur über den allgemeinen Hausflur erreichbar war, komme es zu Begegnungen mit den Freiern im Hausflur. Dies wird i.d.R. als unangenehm und als Störung des sittlichen Empfindens angesehen. Insbesondere bei Erziehungsberechtigten bestehen dann auch berechtigte Bedenken dagegen, die Kinder unbeaufsichtigt den Hausflur benutzen zu lassen. Erschwerend kam hier hinzu, dass zum leichteren Bordellbetrieb die Eingangstür zur Straße entgegen der Hausordnung nicht abgeschlossen wurde, so dass aufgrund der über 23:00 Uhr hinausgehenden Betriebsstunden das Treppenhaus während der Schlafenszeit offen war. Dies stellt eine erhöhte Gefährdung dar, insbes. da sowohl beim Bordell-Personal als auch bei den Kunden von einem erhöhten Risiko sozial auffälliger Personen ausgegangen werden kann. Da für das Bordell auch noch in Zeitschriften und am Haus geworben wurde, bestand die Gefahr, dass das Ansehen der Bewohner sowohl im Geschäfts- oder Privatleben beeinträchtigt wird, sobald bekannt wird, dass sich im selben Haus ein Bordell befindet. LG Berlin, 4.3.2008 - Az: 65 S 131/07

Kaution nicht ordentlich angelegt - Mieter muss keine Miete zahlen!

Sofern der Vermieter auch nach Aufforderung des Mieters keinen Nachweis über die ordnungsgemäße Anlage der Mietsicherheit erbringt, kann der Mieter die laufenden Mietzahlungen bis zur Erbringung des entspr. Nachweises zurückbehalten. AG Bremen, 22.12.2011 - Az: 10 C 331/11