.
.
.

Mittwoch, 15. August 2012

Hauspreis-Index (EPX) erreicht Allzeithoch

Starker Preisanstieg bei Eigentumswohnungen Berlin, 13. August 2012: Der EUROPACE-Hauspreis-Index (EPX) setzt im Juli seinen Aufwärtstrend fort und steigt zum dritten Mal in Folge. Mit 0,75 Prozent legt er deutlich zu und erreicht einen neuen Höchstwert von 107,02 Zählerpunkten. Diese Entwicklung wird vor allem durch den Wohnungsmarkt getrieben. Eigentumswohnungen verteuern sich im Juli auf Bundesebene um 1,38 Prozent, nachdem ihr Einzelindex im Frühjahr stark zurückging und sich im Vormonat stabilisierte. Positive Vorzeichen gibt es auch auf dem Hausmarkt: Der Einzelindex für Bestandshäuser zieht deutlich um 0,55 Prozent an. Bei neuen Ein- und Zweifamilienhäusern lässt die Wachstumsdynamik etwas nach, liegt aber noch bei 0,34 Prozent. Bewertung und Prognose: Der EPX-Gesamtindex bewegt sich seit mehr als zwei Jahren über seinem jeweiligen Vorjahresniveau. Dies trifft ebenso für Wohnungen und neue Ein- und Zweifamilienhäuser zu. Allein bei den Bestandshäusern verläuft die Preisentwicklung schwankender. Aktuell wird in den Medien über eine mögliche Immobilienblase diskutiert. Die Daten der EUROPACE-Plattform sprechen nicht für eine solche Marktübertreibung. Denn auf lange Sicht handelt es sich um eine solide Wertentwicklung, die im Vergleich zu anderen internationalen Wohnimmobilienmärkten immer noch moderat ist. Begünstigt wird der Preisanstieg deutscher Wohnimmobilien durch das attraktive Finanzierungsumfeld und die bisher stabile Entwicklung der deutschen Wirtschaft. Der deutsche Wohnungs- bzw. Hausmarkt ist jedoch von einer starken Heterogenität geprägt: Während in vielen wirtschaftlichen Ballungszentren die Nachfrage groß und die Preisanstiege stark sind, verläuft die Entwicklung in einigen ländlichen Gegenden wesentlich moderater. Für das sichere Investment Wohnen ebenso wie für den Traum des Eigenheims bedarf es – gerade in einem attraktiven Finanzierungsumfeld mit starken Wertsteigerungen für Immobilien – einer umfassenden Analyse von Objekt, Lage und Finanzierungsplan. Die EPX-Preisindizes im Detail: Gesamtindex: Stark steigend Nach einem kräftigen Anstieg um 0,75 Prozent erreicht der EPX-Gesamtindex mit 107,02 Punkten ein neues Allzeithoch. Damit liegt er 6,20 Prozent über dem Wert des Vorjahreszeitraums. Im Vergleich zur Situation vor drei Monaten hat der Index 1,62 Prozent zugelegt. Eigentumswohnungen („apartments“): Stark steigend Die seit Frühjahr anhaltende Schwächephase bei der Preisentwicklung von Eigentumswohnungen wird im Juli durch eine deutliche Verteuerung von 1,38 Prozent durchbrochen. Mit 108,14 Zählerpunkten nähert sich der Einzelindex für Eigentumswohnungen seinem Höchstwert aus dem März 2012 (109,57 Punkte), kann die jüngsten Verluste jedoch noch nicht vollständig ausgleichen. Die kommenden Monate werden zeigen, ob sich hier eine Trendwende zu weiteren Preissteigerungen einstellt. Auf Jahressicht haben sich Eigentumswohnungen bundesweit mit 7,47 Prozent am stärksten verteuert. Damit liegen sie im Vergleich zum Vorjahresmonat vor Bestands- (5,67 Prozent) und Neubauhäusern (5,48 Prozent). Neue Ein- und Zweifamilienhäuser („new homes“): Leicht steigend Die Wachstumsdynamik von neuen Ein- und Zweifamilienhäusern lässt im Juli gegenüber dem Vormonat etwas nach und liegt bei 0,34 Prozent. Trotz des nur moderaten Anstiegs erzielt der Einzelindex für neue Häuser mit 114,63 Zählern einen neuen Spitzenwert. Abgesehen von einem leichten Rückgang im Februar 2012 nimmt der Einzelindex seit Mai 2011 kontinuierlich zu. Somit weisen neue Ein- und Zweifamilienhäuser gegenüber den anderen Segmentarten die dauerhafteste Wachstumsbewegung und das höchste Preisniveau auf. Bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser („existing homes“): Stark steigend Mit 0,55 Prozent setzt der Einzelindex für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser seine starke Wachstumstendenz den dritten Monat in Folge fort. Während er auf Dreimonatssicht mit 2,44 Prozent eine deutlichere Zunahme erzielt als neue Häuser (1,43 Prozent) und Eigentumswohnungen (1,08 Prozent), wird seine Entwicklung in den vergangenen Jahren stärker durch Auf- und Abwärtstendenzen geprägt. Methodik der hedonischen EPX-Indizes Die Europace AG betreibt mit der EUROPACE-Plattform den einzigen unabhängigen Marktplatz für Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Über EUROPACE werden rund zehn Prozent der Immobilienfinanzierungen für Privatkunden in Deutschland abgewickelt. Die Hauspreis-Indizes basieren auf tatsächlichen Transaktionsdaten der EUROPACE-Plattform und werden monatlich durch die Hypoport AG errechnet. Der Gesamtindex wird aus der gemittelten Summe der Einzelindizes gebildet. Erläuterungen zur hedonischen Berechnungsmethodik siehe auch http://www.europace.de/indizes.html. Über die Europace AG Die Europace AG betreibt mit dem internetbasierten B2B-Finanzmarktplatz EUROPACE die größte deutsche Transaktionsplattform für Immobilienfinanzierungen, Bausparprodukte und Ratenkredite. Ein voll integriertes System vernetzt rund 180 Partner aus den Bereichen Banken, Versicherungen und Finanzvertrieben. Mehrere tausend Nutzer wickeln monatlich über 20.000 Transaktionen mit einem Geschäftsvolumen von bis zu 3 Mrd. Euro über EUROPACE ab. Die Europace AG mit Sitz in Berlin ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der Hypoport AG. Die Hypoport AG beschäftigt über 500 Mitarbeiter und ist an der Deutschen Börse im Prime Standard gelistet.

Montag, 6. August 2012

Denkmalschutz-Immobilie als Kapitalanlage und ihre Fallstricke

(5.8.2012) Nachdem nun seit geraumer Zeit geschlossene Fonds im Rahmen der Wirtschaftskrise generell als Anlageform quasi in Verruf gekommen sind, wenden sich viele Anleger wieder verstärkt der Immobilie als Anlageform zu - auch mit der Absicht, das einzig noch verbliebene Steuersparmodell der denkmalgeschützten Immobilie zu nutzen. Können üblicherweise die Anschaffungs- und Herstellungskos­ten eines Gebäudes gemäß §7 Abs. 4 EStG mit nur 2 Prozent oder 2,5 Prozent p.a. abgeschrieben werden, locken bei denkmalgeschützten Immo­bilien erhöhte Absetzungen für Herstellungsmaßnahmen gemäß §§ 7i EStG von 9 Pro­zent p.a. Für die ersten acht Jahre und 7 Prozent p.a. für weitere vier Jahre für Bau­maßnahmen, die nach dem 31.12.2003 begonnen wurden. Doch so verlockend das Modell klingt, so viele Fallstricke hat es auch. Nach § 255 HGB stellen Kosten für Baumaßnahmen an einem vorhandenen und fertig gestellten Gebäu­de nur dann nachträgliche Herstellungskosten dar, wenn bei dem Gebäude ein so ge­nannter Vollverschleiß vorlag oder die Baumaßnahme zu einer Erweiterung oder einer wesentlichen Verbesserung geführt hat. Dies ist für jede einzelne Baumaßnahme ge­sondert zu überprüfen. Allerdings sind viele Angebote von Banken, Versicherungen, Bauträgern und Anlageberatern fehlerhaft: Vom Steuerprivileg des §§ 7i EStG werden lediglich Baumaßnahmen an einem Gebäude erfasst, nicht aber bewegliche Einrichtungsgegenstände. Sehr häufig werden in Angeboten für Eigentumswohnungen in denkmalgeschützten Gebäu­den Gesamtpreise einschließlich Einrichtungsgegenständen wie z.B. Teppichbo­denbeläge oder Einbauküchen etc. kalkuliert. Differenziert der Prospekt hier nicht, ist bereits ein Beratungsfehler vorprogrammiert. Die Einschätzung, ob ein Gebäude ein Baudenkmal ist, obliegt nicht der Über­prüfung der Finanzverwaltung, sondern wird ausschließlich nach den gesetzli­chen Vorgaben des Denkmalschutzes in den jeweiligen Bundesländern bestimmt und damit auch von der Denkmalschutzbehörde festgelegt. Diese Entscheidung der Denkmalschutzbehörde ist für die Finanzverwaltung bindend. Allerdings gibt es keine einheitliche Regelung in der Bundesrepublik Deutschland, so dass die einkommensteuerlichen Förderungsvoraussetzungen in den einzelnen Bundesländern variieren. Das ganze Modell steht und fällt damit, ob die Eigen­schaft als Baudenkmal bereits bei Beginn der Baumaßnahme und über den ge­samten Abzugszeitraum hinweg vorliegt. Ein Beratungsfehler kann dementspre­chend dann gegeben sein, wenn das Gebäude bereits aus der denkmalgeschütz­ten Liste durch Zeitablauf gestrichen ist oder in absehbarer Zeit wird. Problematisch ist häufig auch die Inanspruchnahme des Steuerprivilegs gemäß § 7i EStG für den Ausbau von Dachgeschosswohnungen. Steuerlich betrachtet stellt die im Dachgeschoss entstandene Wohnung nämlich häufig einen Neubau dar, weil die betreffende Eigentumswohnung ein selbstständiges Wirtschaftsgut ist und dieses vorher noch nicht existiert hat. Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn der Steuerpflichtige nicht nachweisen kann, dass der Dachboden auch vorher schon dem Aufenthalt von Menschen gedient hat. Zwar ist grundsätzlich auch die Umnutzung eines Gebäudes (z.B. Umwandlung eines Fabrikgebäudes in Wohnungen) gemäß § 7i EStG begünstigungsfähig, dies gilt jedoch ausschließlich dann, wenn ein Baudenkmal in der bisherigen Weise nicht mehr genutzt werden kann. Dient die Umnutzung jedoch nur einer Steige­rung der Rendite, so werden gerade diese Kosten grundsätzlich nicht anerkannt. Eine weitere Haftungs-und Fehlerquelle in der Beratung ist zudem die richtige Aufteilung des Kaufpreises. Soweit der Steuerpflichtige als Bauherr modernisiert, ist Bemessungsgrundlage für die erhöhten Absetzungen der bescheinigte Wert der Bauaufwendungen. Welcher Teil des Kaufpreises auf die Modernisierung ent­fällt, richtet sich jedoch nicht nach den vertraglichen Vereinbarungen aus dem Kaufvertrag, sondern grundsätzlich nach jeder einzelnen Maßnahme die Denk­malschutzbehörde. Auch hier werden Prospektangaben häufig deutlich "ge­schönt", mit den entsprechend drastischen finanziellen Folgen für den Anleger. Eine böse Überraschung erleben Anleger auch dann, wenn ihnen der Bauträger zusätzlich gegen Gebühr etwa eine Mietgarantie oder die Vermittlung der Finan­zierung anbietet. Solche Modelle sieht die Finanzverwaltung seit 2005 als "Steu­erstundungsmodelle" an. In diesem Fall entfällt die Absetzbarkeit gemäß § 7i EStG. Im Rahmen des Erwerbs als Kapitalanlage ist auch die Wiederverkäuflichkeit des Objektes von entscheidender Bedeutung. Vielen Klein-und Mittelverdienern wird der Erwerb einer solchen denkmalgeschützten Immobilien unter anderem auch mit dem Argument angeboten, man könne die Immobilie nach zehn Jahren mit Gewinn verkaufen. Der versprochen Weiterverkauf ist vielfach jedoch faktisch unmöglich. Meist lässt sich hieraus nur ein Bruchteil des Einkaufspreises realisie­ren. Aus den oben nur beispielhaft angesprochenen Punkten ergeben sich vielfältige Haf­tungsquellen für Berater und genauso viele Ansatzpunkte für Schadenersatzansprüche für Anleger. Es empfiehlt sich deshalb - im Vorfeld eines geplanten Erwerbs - das un­terbreitete Angebot rechtlich prüfen zu lassen. Zusammenfassend informiert Vertrauensanwältin Marie-Caroline Pasquay vom Bund für soziales und ziviles Rechtsbewusstsein e.V. (BSZ) ie BSZ e.V.: "Eigentümern denkmal­geschützter Immobilien stehen häufig umfangreiche Schadensersatzansprüche gegen Banken, Bauträger oder Berater zu, bis hin zur Rückabwicklung des eingegangenen Ge­schäfts. So hat beispielsweise das OLG München in einem Urteil vom 23.05.2012, Az. 3 U4494/11, den Verkäufer einer Eigentumswohnung zur Rückabwicklung verurteilt, da dieser ein Gebäude als denkmalgeschützt angepriesen hatte, obwohl die Denkmalei­genschaft nicht gegeben war. Die fehlende Denkmaleigenschaft bewertete das Gericht als einen Mangel der Kaufsache, der den Käufer zum Rücktritt berechtigt." Für die Prüfung von Ansprüchen aus Anlagen in Denkmalschutz-Immobilien durch Fachanwälte für Bank- und Kapitalmarktrecht, hat der BSZ e.V. die Interessenge­meinschaft "Immobilien und Denkmalschutz" gegründet. Es bestehen gute Gründe hier die Interessen zu bündeln und prüfen zu lassen und der Interessengemeinschaft bei­zutreten. .. siehe auch für zusätzliche Informationen: Bund für soziales und ziviles Rechtsbewusstsein e.V. (BSZ)

Sonntag, 5. August 2012

Garten-Streitigkeiten vor Gericht

(3.8.2012) Wenn man endlich wieder zum Kaffeetrinken auf der Terrasse sitzen, auf dem Rasen im Vorgarten Fußball spielen und überhaupt das halbe Wochenende im Freien verbringen kann, dann empfinden das die meisten Menschen als angenehm. Der Haken daran: Viele dieser Freizeitaktivitäten sind mit Geräusch- oder Geruchsentwick¬lung verbunden und stoßen deswegen bei den Nachbarn auf Protest. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat einige zentrale Urteile deutscher Gerichte zu Garten-Streitigkeiten zusammengestellt. .. .. erhebliche optische Mängel .. Der äußerst ungepflegte Zustand einer Immobilie kann eine Minderung der monatlichen Mietzahlungen rechtfertigen. Das ist herrschende Rechtsmeinung. Dazu zählen unter Umständen auch vor sich hinrostende, für jedermann sichtbare Metallteile. Ein Kläger monierte vor dem Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 223 C 6/05), dass die Außengelän¬der vor den Fenstern und das Geländer der Terrasse in Richtung Garten hin deutliche Rostspuren zeigten. Der zuständige Richter betrachtete das als "einen nicht unerheb¬lichen optischen Mangel". .. .. nicht mehr als gelegentlich eingeraucht .. Weniger um den Augenschein als um den Geruchssinn ging es bei einem Disput unter Nachbarn. Der eine betrieb einen Kaminofen, dessen Rauch es dem anderen regelmä¬ßig unmöglich machte, seinen Garten und seine Terrasse zu nutzen. Nicht einmal die Fenster konnte er öffnen. Das sei niemandem zuzumuten, entschied das Landgericht Dortmund (Aktenzeichen 3 O 29/08). Dem Betreiber des Kaminofens wurde deswegen untersagt, an mehr als acht Tagen pro Monat für jeweils fünf Stunden einzuschüren. So lange das der Fall sei, könne man noch von einem erlaubten "gelegentlichen" Be¬trieb des Ofens sprechen, darüber hinaus nicht mehr. .. .. vertragswidriger Gebrauch von Grünfläche .. Manche Menschen haben eine gewisse Neigung, sich über ihr eigenes Refugium hinaus auszubreiten - also einen Platz zu be¬anspruchen, der ihnen eigentlich nicht zusteht. So hatte eine Familie im Rheinland entlang eines Durchfahrtsweges mehrere Blumentöpfe, einen Tisch und Stühle aufgestellt, obwohl ihnen ausdrücklich kein Garten mitvermietet worden war. Die Betrof¬fenen verfügten zwar über eine Terrasse, aber das reichte ih¬nen offensichtlich nicht. Das Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 10 S 9/11) betrachtete die "Belagerung" des Weges mit Mobi¬liar als "einen vertragswidrigen Gebrauch" der Mietsache und untersagte für die Zukunft derartige Aktionen. Die bereits he¬rumstehenden Gegenstände mussten entfernt werden. .. .. natürliches und artgerechtes Beschneiden von Bäumen .. Selbst unter Fachleuten wird diskutiert, wie stark man Bäume zurückschneiden sollte, damit sie besser austreiben. Eine derartige Streitfrage beschäftigte eines Tages auch eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern. Es ging um das Beschneiden von Ess¬kastanien, Eschen und Nussbäumen. Die Mehrheit hatte ein ziemlich radikales Vorge¬hen beschlossen, wogegen sich ein Mitglied zur Wehr setzte. Seine Begründung: Das vorgesehene Zurechtstutzen sei völlig übertrieben und verstoße sogar gegen die Baumschutzsatzung. Das Amtsgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 290a C 6777/08) sah es ebenso und erklärte den Beschluss der Mehrheit für ungültig. Es gehe beim Be¬schneiden schließlich darum, einem Baum "eine möglichst natürliche und artgerechte Entwicklung seiner Krone zu ermöglichen". .. .. singuläre schwere Ereignisse sind Sache der Vermieter .. Auch die Kosten für die Pflege von Bäumen, Sträuchern und Blumenrabatten liefern immer wieder Anlass zum Streit. Längst nicht alle Ausgaben kann der Eigentümer auf die Mieter umlegen. Ein Grundstücksbesitzer forderte von seinem Mieter, für das Fällen eines vom Sturm geschädigten Baumes aufzukommen. Das Landgericht Krefeld (Akten¬zeichen 2 S 56/09) lehnte das ab. Es habe sich hier um "ein singulär schweres Ereig¬nis" gehandelt, nämlich einen Jahrhundertsturm. Deswegen komme eine finanzielle Be¬teiligung des Mieters an den Fällkosten nicht in Frage. Das könne höchstens in ande¬ren Regionen der Fall sein, in denen öfter mit schweren Naturkatastrophen zu rechnen sei. .. .. geduldete Nutzung eines Gartens unkündbar? .. Etwas kompliziert ist die rechtliche Lage, wenn ein Grundstücksbesitzer den Mietern die bisher gestattete oder zumindest geduldete Nutzung eines Gartens plötzlich ver¬bieten will. Das war in Berlin der Fall, wo letztlich das Amtsgericht Pankow-Weißensee (Aktenzeichen 9 C 359/06) entscheiden musste. Die Justiz ging von einem vertragli¬chen Recht der Mieter aus, denn bereits das Vorhandensein solcher Anlagen sei ein Hinweis auf die Erlaubnis zur Benutzung. Eine wirksame Kündigung liege nicht vor. Es dränge sich hier der konkrete Verdacht auf, so hieß es im Urteil, dass neu zuziehende, besser zahlende Mieter den Garten für sich erhalten und die Alteingesessenen nur noch von ihren Fenstern aus zuschauen sollten. .. .. nachbarliche Rücksichtnahme über Abstandsflächen hinaus .. Manchmal liegen Nachbarn so heftig im Streit miteinander, dass sie sich nach Kräften schikanieren. Diesen Eindruck hatte ein Grundstücksbesitzer, als sein Nachbar einen großen Holzschuppen unmittelbar an sein eigenes Anwesen angrenzend aufstellen ließ. Das Gebäude raubte dem Betroffenen die freie Sicht auf Wiesen und Wälder. Die ge¬setzlich vorgeschriebenen Abstandsflächen waren allerdings eingehalten worden. Trotzdem sprach sich der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Aktenzeichen 8 S 98/08) gegen den Schuppen aus. Dem Nachbarn hätten angesichts seines eige¬nen großen Grundstücks viele Möglichkeiten offen gestanden, das Gebäude anderwei¬tig aufzustellen. Die konkrete Platzierung müsse man als einen Verstoß gegen das Ge¬bot der nachbarlichen Rücksichtnahme betrachten. .. .. auf den Hund gekommen .. Mehrere Deutsche Doggen sorgten auf einem Grundstück in ei¬ner rheinland-pfälzischen Gemeinde für Unruhe. Sie hatten sich aus dem Zwinger befreien können und liefen frei herum. Nach¬barn alarmierten die Polizei, weil sich die Hunde mit den Vor¬derpfoten auf eine Begrenzungsmauer aufstützten und man befürchten musste, dass sie bald Reißaus nehmen würden. Die Polizeibeamten riefen nach ihrem Eintreffen die Tochter des Hundebesitzers, um die Tiere wieder in den Zwinger zurück zu bringen. Der Doggenzüchter erhielt anschließend eine Rech¬nung in Höhe von 141,25 Euro für den Polizeieinsatz. Das Ver¬waltungsgericht Neustadt (Aktenzeichen 5 K 256/11.NW) entschied auf seine Beschwerde hin, dass er tatsächlich be¬zahlen müsse. Es hätten hier genügend Verdachtsmomente für ein Einschreiten der Beamten vorgelegen, etwa ein aggressives Verhalten der Hunde.