.. eine nachträgliche Mieterhöhung ist häufig Ursache, warum selbst ein lange gutes Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter plötzlich zerbricht. Der Vermieter beruft sich in solchen Fällen verständlicherweise auf die gestiegene ortsübliche Vergleichsmiete; der betroffene Mieter auf seine persönliche wirtschaftliche Situation und darauf, dass er den Mietvertrag seinerzeit nur im Vertrauen darauf abgeschlossen habe, dass es nicht so schnell zu einer höheren Miete kommen werde. Wie dem auch sein: Ärger ist vorprogrammiert.
Immobilien-Experten empfehlen deshalb häufig, möglichst gleich mit im Mietvertrag eine Staffelmiete zu vereinbaren, bei der die Mieterhöhungen jeweils automatisch zu festen Zeitpunkten um jeweils einen festen Betrag erfolgt. Das wird gewiss nicht immer leicht durchsetzbar sein, ist aber letztendlich für beide Seiten eine klare Sache. Jeder weiß, was auf ihn zukommt.
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht zwei Möglichkeiten vor, schon im Mietvertrag jeweils Mieterhöhungen zu vereinbaren:
.. entweder in Form einer Staffelmiete mit festen Steigerungsbeträgen in definierten Zeitabschnitten (Prozentangaben sind nicht zulässig)
oder
.. als Indexmiete. Letztere ist bei Mietverträgen ab 01.09.2001 an den Preisindex des Statistischen Bundesamtes für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland gekoppelt.
Bei der Staffelmiete kann der Vermieter die jeweilige Mieterhöhung in der Staffel mit dem Mieter frei vereinbaren; also auch unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete und der so genannten Kappungsgrenze. Allerdings darf der Mietpreis bei der Staffelmiete die übliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 20% übersteigen, wenn er unter Ausnutzung einer Mangellage auf dem Wohnungsmarkt in einer solchen Höhe vereinbart wurde. Das wäre dann nach dem Wirtschaftsstrafgesetz als Mietpreiswucher auszulegen.
Die an die allgemeine Teuerungsrate gekoppelte Indexmiete hat den Vorteil, dass Sie gegenüber Mietern beim Abschluss eines Mietvertrages als Wertsicherungsklausel möglicherweise leichter verständlich werden kann. Sie hat aber auch den Nachteil, dass eine Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete damit entfällt. Sinkt der amtliche Index für die Lebenshaltungskosten, verringert sich sogar die Miete. Bei einer so genannten Einseitigkeitsklausel, die nur eine Seite bindet, wäre die gesamte Vereinbarung unwirksam.
Aus der Sicht von Immobilienfachleuten sollten Vermieter genau überlegen, wie, wann und ob überhaupt eine automatischen Mieterhöhung erfolgen soll. Während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarungen sind einseitige Mieterhöhungen nämlich nicht mehr möglich. Wer also zum Beispiel Modernisierungen auf seine Mieter umlegen möchte, hätte dann schlechte Karten.
Interessant: Kündigung wegen nicht angezeigter Mietmängel
Bei der Indexmiete sind hingegen unter bestimmten Voraussetzungen auch Mieterhöhungen wegen unumgänglicher Baumaßnahmen weiterhin zulässig.
Mittwoch, 15. Dezember 2010
Montag, 13. Dezember 2010
Ihr Mieter ist pleite - was tun?
.. mehr als 100.000 Verbraucher haben in Deutschland im vergangenen Jahr von der Möglichkeit einer privaten Insolvenz Gebrauch gemacht, um dann nach einer mehrjährigen Wohlverhaltensphase wieder schuldenfrei neu durchstarten zu können. Das ist oft die letzte Chance für hoffnungslos überschuldete Menschen.
Die Gläubiger haben aber das Nachsehen.
Sie bekommen bei einer Verbraucherinsolvenz meist nur zwischen 2% bis 5% ihrer Forderungen erfüllt. Besonders schlecht dran sind Vermieter, wenn sie zu spät vom Insolvenzverfahren erfahren. Sie können nämlich, sobald der Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gestellt ist, den Mietvertrag wegen etwaiger alter Zahlungsrückstände nur noch eingeschränkt kündigen. Das Geld aus früheren Zahlungsrückständen ist dann zum größten Teil weg, aber der Mieter bleibt in der Wohnung.
Es empfiehlt sich also für Vermieter, sobald sie den kleinsten Verdacht haben, dass der Mieter zahlungsunfähig ist, beim Insolvenzgericht nachzufragen, ob eine Verbraucherinsolvenz vorliegt. Dann könnte zumindest noch die Chance bestehen, die Kündigung wegen alter Zahlungsrückstände durchzusetzen. Die Kündigung muss aber den Mieter bereits vor Eingang des Insolvenzantrags bei Gericht erreicht haben.
Liegt der Insolvenzantrag bei Gericht schon vor, gilt eine Kündigungssperre wegen bereits zuvor bestandener Zahlungsrückstände. Selbst wenn der Vermieter nichts von der Insolvenz wusste, ist seine Kündigung unwirksam. Entscheidend ist allein, wann das Kündigungsschreiben dem Mieter zugegangen ist.
Die Kündigungssperre gilt indessen nur für Zahlungsrückstände, die bereits bestanden, bevor der Antrag auf Eröffnung der Insolvenz bei Gericht gestellt wurde. Bleiben allerdings die Mietzahlungen auch nach dem Insolvenzantrag aus, kann der Vermieter sehr wohl kündigen, sobald erneut ein Zahlungsrückstand von 2 Monatsmieten entstanden ist.
Auch aus anderen Gründen, als Zahlungsrückstand, kann der Vermieter selbstverständlich auch im Insolvenzverfahren seinen zahlungsunfähigen Mieter kündigen. Stört dieser zum Beispiel den Hausfrieden, genießt er deswegen keinen besonderen Kündigungsschutz.
Beim Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens muss der Mieter u.a. ein Verzeichnis vorlegen, aus dem die Gläubiger und die offenen Forderungen erkennbar sind; das heißt, auch etwaige offene Mietzahlungen. Gewöhnlich wird der Vermieter von dem Insolvenzverfahren erst erfahren, wenn ihm und den anderen Gläubigern das Gericht den Schuldenbereinigungsplan und die Vermögensübersicht vorlegt. Binnen eines Monats muss er dann die Aufstellung überprüfen und gegebenenfalls um weitere Forderungen ergänzen. Ansprüche, die der Vermieter nicht fristgerecht anmeldet, erlöschen.
Wichtig ist, dass sich der Vermieter gegenüber dem Insolvenzverwalter auf sein ihm zustehendes Vermieterpfandrecht beruft, sobald er vom Antrag auf ein Insolvenzverfahren erfährt. Hat der Insolvenzverwalter Gegenstände bereits aus der Wohnung entfernt, muss der sie zurückschaffen. Insofern hat der Vermieter eine bevorzugte Stellung gegenüber den sonstigen Gläubigern.
Die Gläubiger haben aber das Nachsehen.
Sie bekommen bei einer Verbraucherinsolvenz meist nur zwischen 2% bis 5% ihrer Forderungen erfüllt. Besonders schlecht dran sind Vermieter, wenn sie zu spät vom Insolvenzverfahren erfahren. Sie können nämlich, sobald der Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gestellt ist, den Mietvertrag wegen etwaiger alter Zahlungsrückstände nur noch eingeschränkt kündigen. Das Geld aus früheren Zahlungsrückständen ist dann zum größten Teil weg, aber der Mieter bleibt in der Wohnung.
Es empfiehlt sich also für Vermieter, sobald sie den kleinsten Verdacht haben, dass der Mieter zahlungsunfähig ist, beim Insolvenzgericht nachzufragen, ob eine Verbraucherinsolvenz vorliegt. Dann könnte zumindest noch die Chance bestehen, die Kündigung wegen alter Zahlungsrückstände durchzusetzen. Die Kündigung muss aber den Mieter bereits vor Eingang des Insolvenzantrags bei Gericht erreicht haben.
Liegt der Insolvenzantrag bei Gericht schon vor, gilt eine Kündigungssperre wegen bereits zuvor bestandener Zahlungsrückstände. Selbst wenn der Vermieter nichts von der Insolvenz wusste, ist seine Kündigung unwirksam. Entscheidend ist allein, wann das Kündigungsschreiben dem Mieter zugegangen ist.
Die Kündigungssperre gilt indessen nur für Zahlungsrückstände, die bereits bestanden, bevor der Antrag auf Eröffnung der Insolvenz bei Gericht gestellt wurde. Bleiben allerdings die Mietzahlungen auch nach dem Insolvenzantrag aus, kann der Vermieter sehr wohl kündigen, sobald erneut ein Zahlungsrückstand von 2 Monatsmieten entstanden ist.
Auch aus anderen Gründen, als Zahlungsrückstand, kann der Vermieter selbstverständlich auch im Insolvenzverfahren seinen zahlungsunfähigen Mieter kündigen. Stört dieser zum Beispiel den Hausfrieden, genießt er deswegen keinen besonderen Kündigungsschutz.
Beim Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens muss der Mieter u.a. ein Verzeichnis vorlegen, aus dem die Gläubiger und die offenen Forderungen erkennbar sind; das heißt, auch etwaige offene Mietzahlungen. Gewöhnlich wird der Vermieter von dem Insolvenzverfahren erst erfahren, wenn ihm und den anderen Gläubigern das Gericht den Schuldenbereinigungsplan und die Vermögensübersicht vorlegt. Binnen eines Monats muss er dann die Aufstellung überprüfen und gegebenenfalls um weitere Forderungen ergänzen. Ansprüche, die der Vermieter nicht fristgerecht anmeldet, erlöschen.
Wichtig ist, dass sich der Vermieter gegenüber dem Insolvenzverwalter auf sein ihm zustehendes Vermieterpfandrecht beruft, sobald er vom Antrag auf ein Insolvenzverfahren erfährt. Hat der Insolvenzverwalter Gegenstände bereits aus der Wohnung entfernt, muss der sie zurückschaffen. Insofern hat der Vermieter eine bevorzugte Stellung gegenüber den sonstigen Gläubigern.
Sonntag, 12. Dezember 2010
Trendwende am Zinsmarkt erreicht
Seit Wochen steigen die Kapitalmarktzinsen in den USA und in Europa. Hat noch im Sommer die Angst vor einem erneuten Rückfall der USA in die Rezession die langfristigen Zinsen auf historische Tiefstände gedrückt, so ist der Stimmungsumschwung seit September doch sehr beachtlich. Zu diesem Zeitpunkt hatte die US-Notenbank angekündigt, dass sie alles dafür tun würde, um das Schreckgespenst der Deflation abzuwenden. Tiefe Leitzinsen, riesige Aufkaufprogramme für US-Staatsanleihen und dazu noch Steuersenkungsprogramme sollten die US-Wirtschaft endgültig auf einen Wachstumskurs zurückführen. Die Marktteilnehmer haben diese Ankündigung klar verstanden. Die US-Notenbank wird erst ruhen, wenn sie Inflation erzeugt hat. Seit diesem Zeitpunkt scheint es nur noch einen Käufer für US-Staatsanleihen zu geben: die US-Notenbank. Alle anderen scheinen, aus Furcht vor großen Wertverlusten ihre Bestände abzubauen. Das setzt die Kurse von Anleihen unter Druck. Zusätzlich kommen steigende Zweifel an der Kreditqualität der USA, sollten die riesigen Budgetdefizite der Regierung Obama nicht zu Wachstum führen. Dies wäre für einen späteren Konsolidierungskurs aber dringend notwendig. Steigende Zinsen in den USA setzen aber auch die Zinsen in Europa unter Druck. Dazu kommt in Euroland noch die intensive Diskussion über die mittelfristige Finanzierung der Staatsdefizite und die Lastenverteilung. Eine Verwässerung der Bonität Deutschlands ist wahrscheinlich kaum aufzuhalten, will Deutschland nicht als der unsolidarische Zerstörer der Gemeinschaftswährung gelten. Nach dem alten Motto „am Ende hat nicht der Schuldner, sondern der Gläubiger das größere Problem“ wird Deutschland kräftig zur Kasse gebeten werden. Wer sagt uns denn, dass Irland in sechs Monaten unter einer neuen Regierung das Rettungspaket nicht aufkündigt oder zu Lasten der Gläubiger neu verhandelt? Vor diesem unsicheren Hintergrund steigen bei deutschen Bundesanleihen die Risikoaufschläge inzwischen auch für lange Laufzeiten. Die Schuldenkrise frisst sich also immer mehr in den Kern vor und die Notenbanken verlieren zunehmend die Kontrolle über die Entwicklung der langfristigen Zinsen - selbst wenn sie die Geldmarktzinsen tief halten. Wir gehen daher davon aus, dass wir die Tiefstände am Zinsmarkt gesehen haben und sich in den nächsten Monaten immer mehr ein Aufwärtstrend etablieren wird. Tage mit sinkenden Renditen sollten daher als Korrektur im neuen Trend gesehen und auf jeden Fall für die Absicherung der Konditionen genutzt werden.
Vor dem Hintergrund steigender Marktzinsen reagieren viele unserer Partnerbanken mit zum Teil sehr kräftigen Anhebungen der Konditionen. Trotzdem: Im langjährigen Vergleich sind die Baugeldzinsen immer noch extrem günstig. Auf sinkende Zinsen zu spekulieren, halten wir angesichts der oben beschriebenen Entwicklungen für Immobilienkäufer und für Anschlussfinanzierer für gefährlich. Immobilienkunden, die bei ihrer Finanzierung in Zeithorizonten von 20 bis 30 Jahren denken müssen, sollten konsequent handeln. Diese Periode heute zu historisch tiefen Zinssätzen abzusichern, kann kein Fehler sein. Wir empfehlen, zumindest einen großen Teil der Finanzierungssumme über lange Sollzinsbindungen festzuschreiben und damit für Kalkulationssicherheit zu sorgen. Grundsätzlich ist bei diesem niedrigen Zinsniveau eine Tilgung von 2% bis 3% ratsam, damit die Gesamtlaufzeit des Darlehens überschaubar bleibt. Gefragt sind aus diesem Grund derzeit auch sogenannte Volltilger-Darlehen. Dabei steht über eine höhere laufende Tilgung heute schon eine Rate fest, die nach 20 oder 25 Jahren zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens führt. Das Risiko, später zu deutlich höheren Zinsen eine Anschlussfinanzierung vornehmen zu müssen, wird damit schon heute ausgeschlossen. Die Finanzierungsspezialisten bei Interhyp können auf mehr als 250 Banken zugreifen und erarbeiten gerne eine individuelle Lösung. Zur Analyse der eigenen Situation und zur Beobachtung der Zinsentwicklung eignen sich auch die Zins-Charts und Tools auf der Interhyp-Website.
Vor dem Hintergrund steigender Marktzinsen reagieren viele unserer Partnerbanken mit zum Teil sehr kräftigen Anhebungen der Konditionen. Trotzdem: Im langjährigen Vergleich sind die Baugeldzinsen immer noch extrem günstig. Auf sinkende Zinsen zu spekulieren, halten wir angesichts der oben beschriebenen Entwicklungen für Immobilienkäufer und für Anschlussfinanzierer für gefährlich. Immobilienkunden, die bei ihrer Finanzierung in Zeithorizonten von 20 bis 30 Jahren denken müssen, sollten konsequent handeln. Diese Periode heute zu historisch tiefen Zinssätzen abzusichern, kann kein Fehler sein. Wir empfehlen, zumindest einen großen Teil der Finanzierungssumme über lange Sollzinsbindungen festzuschreiben und damit für Kalkulationssicherheit zu sorgen. Grundsätzlich ist bei diesem niedrigen Zinsniveau eine Tilgung von 2% bis 3% ratsam, damit die Gesamtlaufzeit des Darlehens überschaubar bleibt. Gefragt sind aus diesem Grund derzeit auch sogenannte Volltilger-Darlehen. Dabei steht über eine höhere laufende Tilgung heute schon eine Rate fest, die nach 20 oder 25 Jahren zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens führt. Das Risiko, später zu deutlich höheren Zinsen eine Anschlussfinanzierung vornehmen zu müssen, wird damit schon heute ausgeschlossen. Die Finanzierungsspezialisten bei Interhyp können auf mehr als 250 Banken zugreifen und erarbeiten gerne eine individuelle Lösung. Zur Analyse der eigenen Situation und zur Beobachtung der Zinsentwicklung eignen sich auch die Zins-Charts und Tools auf der Interhyp-Website.
Freitag, 3. Dezember 2010
Zinsen steigen auch in Deutschland
Während in Phase 1 der Eurokrise, die von Griechenland ausgelöst wurde, die Investoren massenweise in Bundesanleihen wechselten und damit die Renditen der deutschen Staatsanleihen auf Rekordtiefstand trieben, wird das Bild in Phase 2, die mit der Zuspitzung der Irland-Krise im September begonnen hat, schon differenzierter. Seit September steigen die Zinsen für deutsche Staatsanleihen an. Natürlich bei weitem nicht so stark wie in den Krisenländern Irland, Portugal oder Spanien – aber immerhin um 0,80 Prozentpunkte. Das heißt konkret, dass es selbst für deutsche Staatsanleihen, die die beste Bonität und auch höchste Liquidität in Euroland bieten, inzwischen mehr Verkäufer als Käufer gibt. Offensichtlich beginnen die Marktteilnehmer über Phase 3 der Eurokrise nachzudenken. Phase 3 wird der Test von Spanien und eventuell sogar Italien sein. Damit wird es um Grundpfeiler des Eurogebietes gehen. Bis jetzt treten diese beiden Länder selber als Retter der Schwachen auf, sehen aber inzwischen ihre eigene Fähigkeit, ihre Verschuldung vor dem Hintergrund einer chronisch schwachen Wirtschaftsentwicklung im Griff zu behalten, zunehmend in Frage gestellt. Damit wird immer klarer, dass am Ende nur eine Handvoll von Staaten übrig bleiben könnte, deren Bonität den Rest stützen muss, soll die gemeinsame Währung erhalten bleiben. Deutschland wird dabei die größte Bürde tragen: Entweder als großer Zahler in einer immer stärker auf Transferleistungen angewiesenen Eurolandzone. Oder als größter betroffener Gläubiger, sollte es zu echten Umschuldungen und Forderungsverzichten gegenüber Krisenländern kommen. Egal wie es kommt: Deutschland wird belastet werden und das wird auch die Finanzierungskosten, die Deutschland bezahlen muss, erhöhen. Die Mechanismen dafür schaffen die drei großen Euroländer Frankreich, Italien und Spanien gerade. Diese drei haben es in den vergangenen Jahren ihrer Prosperität versäumt, dringend notwendige Strukturreformen vorzunehmen und stehen jetzt in der Krise zunehmend unter Druck. Klassensprecher dieser Gruppe ist der charmante Herr Sarkozy, der es mit dem Hinweis auf die Stabilität der Achse Paris-Berlin jedes Mal schafft, die anfangs konsequenten Forderungen von Frau Merkel zu verwässern und die eigene Position – und die seiner Klassenkameraden – durchzusetzen. Markantestes Beispiel ist die Etablierung einer Zweckgesellschaft für den Rettungsschirm, die zukünftig mit AAA-Rating ausgestattete Anleihen begeben und das Geld an die Krisenstaaten weiterreichen wird. Das AAA kommt natürlich von Deutschland und nicht von Irland, Spanien oder Italien. Das AAA gibt es auch nur, weil am Ende wenn es ernst wird, Deutschland der Garant für die Rückzahlung ist. Damit hat es das Sarkozy-Trio unter Verwendung der Griechenland- und Irland-Krise geschafft, die Bonität Deutschlands zu kapern und für den Rest von Euroland in Form niedrigerer Finanzierungskosten nutzbar zu machen. Deutschland stellt so einen praktisch unbegrenzten Wechsel auf die Zukunft aus, will es nicht als Verräter an der Euro-Idee dastehen. Parallel dazu verstärkt das Trio den Druck auf die Europäische Zentralbank, um auch diese immer mehr zu instrumentalisieren und zu weiteren Käufen von Staatsanleihen zu treiben. Die Gefahr, dass das alte deutsche Erfolgsmodell „geringe Inflation, starker Außenwert der Währung“ durch das Trio-Modell „etwas mehr Inflation schadet nicht, eine schwächere Währung hilft dem Export“ abgelöst wird, steigt in dieser Eurokrise von Tag zu Tag. Und damit auch die Wahrscheinlichkeit, dass auch Deutschland mit zukünftig höheren Zinsen zu rechnen hat.
Für die nächsten Tage erwarten wir vor dem Hintergrund steigender Marktzinsen auch Anhebungen der Konditionen durch unsere Partnerbanken. Trotzdem: Im langjährigen Vergleich sind die Baugeldzinsen immer noch extrem günstig. Auf sinkende Zinsen zu spekulieren, halten wir für Immobilienkäufer und für Anschlussfinanzierer für gefährlich. Immobilienkunden, die bei ihrer Finanzierung in Zeithorizonten von 20 bis 30 Jahren denken müssen, sollten konsequent handeln. Diese Periode heute zu historisch tiefen Zinssätzen abzusichern, kann kein Fehler sein. Wir empfehlen, zumindest einen großen Teil der Finanzierungssumme über lange Sollzinsbindungen festzuschreiben und damit für Kalkulationssicherheit zu sorgen. Grundsätzlich ist bei diesem niedrigen Zinsniveau eine Tilgung von 2% bis 3% ratsam, damit die Gesamtlaufzeit des Darlehens überschaubar bleibt. Gefragt sind aus diesem Grund derzeit auch sogenannte Volltilger-Darlehen. Dabei steht über eine höhere laufende Tilgung heute schon eine Rate fest, die nach 20 oder 25 Jahren zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens führt. Das Risiko, später zu deutlich höheren Zinsen eine Anschlussfinanzierung vornehmen zu müssen, wird damit schon heute ausgeschlossen. Die Finanzierungsspezialisten bei Interhyp können auf mehr als 250 Banken zugreifen und erarbeiten gerne eine individuelle Lösung. Zur Analyse der eigenen Situation und zur Beobachtung der Zinsentwicklung eignen sich auch die Zins-Charts und Tools auf der Interhyp-Website.
Für die nächsten Tage erwarten wir vor dem Hintergrund steigender Marktzinsen auch Anhebungen der Konditionen durch unsere Partnerbanken. Trotzdem: Im langjährigen Vergleich sind die Baugeldzinsen immer noch extrem günstig. Auf sinkende Zinsen zu spekulieren, halten wir für Immobilienkäufer und für Anschlussfinanzierer für gefährlich. Immobilienkunden, die bei ihrer Finanzierung in Zeithorizonten von 20 bis 30 Jahren denken müssen, sollten konsequent handeln. Diese Periode heute zu historisch tiefen Zinssätzen abzusichern, kann kein Fehler sein. Wir empfehlen, zumindest einen großen Teil der Finanzierungssumme über lange Sollzinsbindungen festzuschreiben und damit für Kalkulationssicherheit zu sorgen. Grundsätzlich ist bei diesem niedrigen Zinsniveau eine Tilgung von 2% bis 3% ratsam, damit die Gesamtlaufzeit des Darlehens überschaubar bleibt. Gefragt sind aus diesem Grund derzeit auch sogenannte Volltilger-Darlehen. Dabei steht über eine höhere laufende Tilgung heute schon eine Rate fest, die nach 20 oder 25 Jahren zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens führt. Das Risiko, später zu deutlich höheren Zinsen eine Anschlussfinanzierung vornehmen zu müssen, wird damit schon heute ausgeschlossen. Die Finanzierungsspezialisten bei Interhyp können auf mehr als 250 Banken zugreifen und erarbeiten gerne eine individuelle Lösung. Zur Analyse der eigenen Situation und zur Beobachtung der Zinsentwicklung eignen sich auch die Zins-Charts und Tools auf der Interhyp-Website.
Donnerstag, 2. Dezember 2010
Grunderwerbssteuer
Steuerrecht: Welche Länder erhöhen die Grunderwerbsteuer?
Die Bundesländer dürfen seit der Föderalismusreform 2006 abweichend von der bundeseinheitlichen Regelung des Grunderwerbsteuergesetzes (Steuersatz 3,5 %) den Steuersatz für die Grunderwerbsteuer selbst bestimmen. Die aus der Erhöhung des Steuersatzes folgenden Mehreinnahmen verbleiben damit bei dem jeweiligen Bundesland. Mit der Erhöhung der Grunderwerbsteuer beabsichtigen die Länder, ihre Nettoneuverschuldung zu begrenzen. Belastet werden durch die geplanten Gesetzesänderungen im Wesentlichen grunderwerbsinteressierte Privathaushalte und Wirtschaftsunternehmen. Während einige Bundesländer bereits eine Erhöhung des Steuersatzes durchgeführt haben, befinden sich noch andere im Gesetzgebungsverfahren. Dazu folgender Überblick:
Bundesland (Neuer Steuersatz, Status, Geltung)
Berlin
4,5 %
gilt seit 01.Januar 2007
-
Brandenburg
5 %
im Gesetzgebungsverfahren
voraussichtlich ab 01. Januar 2011
Bremen
4,5 %
am 29. September 2010 beschlossen
ab 01. Januar 2011
Hamburg
4,5 %
gilt seit 01. Januar 2009
-
Niedersachsen
4,5 %
im Gesetzgebungsverfahren
voraussichtlich ab 01. Januar 2011
Saarland
4 %
im Gesetzgebungsverfahren
voraussichtlich ab 01. Januar 2011
Sachsen-Anhalt
4,5 %
gilt seit 01. März 2010
-
Schleswig-Holstein:
(geplant) 4,5 %
Gesetzesinitiative am 08. September 2010 abgelehnt
Landesregierung schlägt Erhöhung auf 5 % für 2013 vor
Die sich derzeitig im Gesetzgebungsverfahren befindlichen Initiativen zur Hebung des Steuersatzes der Grunderwerbsteuer werden aller Voraussicht nach auf Grund der politischen Verteilungen in den Landesparlamenten wie geplant umgesetzt. In den nicht in der Tabelle erwähnten Bundesländern finden noch Diskussionen über Steuererhöhungen statt.
Fallen Erwerbsgeschäfte in den Übergangszeitraum 2010/11 ist zu beachten, dass es grundsätzlich hinsichtlich des einschlägigen Steuersatzes auf den Zeitpunkt der Wirksamkeit des Erwerbsgeschäfts ankommt. Wird ein Kaufvertrag also z.B. unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, ist der Tatbestand der Grunderwerbsteuer erst mit Eintritt der Bedingung erfüllt. Die Höhe des Steuersatzes richtet sich dann nach der jeweils geltenden Regelung.
Beispiel: Wird in Bremen ein Kaufvertrag unter aufschiebender Bendingung am 22. Dezember 2010 geschlossen und ist Bedingungseintritt erst im Januar 2011, ist erst mit Bedingungseintritt ein die Grunderwerbsteuer auslösender Tatbestand erfüllt, so dass der in Bremen ab dem 01. Januar 2011 geltende Steuersatz von 4,5 % anfällt.
Maßnahmen zur Steueroptimierung stellen Rechtsanwalt und Notar Uwe Bethge und Rechtsanwalt Frank U. Schuster in dem Aufsatz „Grunderwerbsteuer – dem Fiskus ein Schnippchen schlagen“ im immobilienmanager 11/ 2010 vor.
Autor: Ass. jur. Jörn Bringewat - bringewat@bethgeundpartner.de
Quelle:
http://www.bethgeundpartner.de
Die Bundesländer dürfen seit der Föderalismusreform 2006 abweichend von der bundeseinheitlichen Regelung des Grunderwerbsteuergesetzes (Steuersatz 3,5 %) den Steuersatz für die Grunderwerbsteuer selbst bestimmen. Die aus der Erhöhung des Steuersatzes folgenden Mehreinnahmen verbleiben damit bei dem jeweiligen Bundesland. Mit der Erhöhung der Grunderwerbsteuer beabsichtigen die Länder, ihre Nettoneuverschuldung zu begrenzen. Belastet werden durch die geplanten Gesetzesänderungen im Wesentlichen grunderwerbsinteressierte Privathaushalte und Wirtschaftsunternehmen. Während einige Bundesländer bereits eine Erhöhung des Steuersatzes durchgeführt haben, befinden sich noch andere im Gesetzgebungsverfahren. Dazu folgender Überblick:
Bundesland (Neuer Steuersatz, Status, Geltung)
Berlin
4,5 %
gilt seit 01.Januar 2007
-
Brandenburg
5 %
im Gesetzgebungsverfahren
voraussichtlich ab 01. Januar 2011
Bremen
4,5 %
am 29. September 2010 beschlossen
ab 01. Januar 2011
Hamburg
4,5 %
gilt seit 01. Januar 2009
-
Niedersachsen
4,5 %
im Gesetzgebungsverfahren
voraussichtlich ab 01. Januar 2011
Saarland
4 %
im Gesetzgebungsverfahren
voraussichtlich ab 01. Januar 2011
Sachsen-Anhalt
4,5 %
gilt seit 01. März 2010
-
Schleswig-Holstein:
(geplant) 4,5 %
Gesetzesinitiative am 08. September 2010 abgelehnt
Landesregierung schlägt Erhöhung auf 5 % für 2013 vor
Die sich derzeitig im Gesetzgebungsverfahren befindlichen Initiativen zur Hebung des Steuersatzes der Grunderwerbsteuer werden aller Voraussicht nach auf Grund der politischen Verteilungen in den Landesparlamenten wie geplant umgesetzt. In den nicht in der Tabelle erwähnten Bundesländern finden noch Diskussionen über Steuererhöhungen statt.
Fallen Erwerbsgeschäfte in den Übergangszeitraum 2010/11 ist zu beachten, dass es grundsätzlich hinsichtlich des einschlägigen Steuersatzes auf den Zeitpunkt der Wirksamkeit des Erwerbsgeschäfts ankommt. Wird ein Kaufvertrag also z.B. unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, ist der Tatbestand der Grunderwerbsteuer erst mit Eintritt der Bedingung erfüllt. Die Höhe des Steuersatzes richtet sich dann nach der jeweils geltenden Regelung.
Beispiel: Wird in Bremen ein Kaufvertrag unter aufschiebender Bendingung am 22. Dezember 2010 geschlossen und ist Bedingungseintritt erst im Januar 2011, ist erst mit Bedingungseintritt ein die Grunderwerbsteuer auslösender Tatbestand erfüllt, so dass der in Bremen ab dem 01. Januar 2011 geltende Steuersatz von 4,5 % anfällt.
Maßnahmen zur Steueroptimierung stellen Rechtsanwalt und Notar Uwe Bethge und Rechtsanwalt Frank U. Schuster in dem Aufsatz „Grunderwerbsteuer – dem Fiskus ein Schnippchen schlagen“ im immobilienmanager 11/ 2010 vor.
Autor: Ass. jur. Jörn Bringewat - bringewat@bethgeundpartner.de
Quelle:
http://www.bethgeundpartner.de
Mittwoch, 1. Dezember 2010
Betriebskostenspiegel - Durchschnittswerte
Auch die aktuellen Durchschnittswerte der einzelnen Betriebskosten werden vom Deutschen Mieterbund aufgeschlüsselt und sind hier übersichtlich dargestellt.
Nach der Betriebskostenverordnung dürfen – soweit im Mietvertrag wirksam vereinbart – nachfolgende Kosten in tatsächlich angefallener Höhe abgerechnet werden. Die hier genannten Vergleichswerte des aktuellen Betriebskostenspiegels sind Angaben pro Quadratmeter und Monat aus dem Abrechnungsjahr 2008.
Heizkosten 0,90 Euro
Heizkosten müssen immer dann, wenn eine Heizungsanlage mindestens zwei Wohnungen versorgt, verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Bei der Heizkostenabrechnung müssen Mieter nicht nur die reinen Brennstoffkosten für Gas, Öl oder Fernwärme zahlen, sondern auch so genannte Heizungsnebenkosten, wie Betriebsstrom, Heizungswartung und Kosten für Wärmemessdienstfirmen.
Warmwasser 0,28 Euro
Die Kosten für die Warmwasserversorgung werden in aller Regel ebenfalls verbrauchsabhängig abgerechnet. Hier gelten die gleichen Grundsätze wie bei der Heizkostenabrechnung.
Wasser / Abwasser 0,39 Euro
Zu den Wasserkosten gehören neben dem reinen Wassergeld auch die Kosten einer Wasseruhr inklusive regelmäßiger Eichkosten, Kosten der Berechnung und Aufteilung, unter Umständen auch Kosten für eine Wasseraufbereitungs- oder eine Wasserhebeanlage. In den meisten Fällen erfolgt die Abrechnung der Wasserkosten nach dem Verteilerschlüssel „Kopfzahl“ oder „Wohnfläche“. Nur im Neubaubereich muss zwingend verbrauchsabhängig anhand von Wasseruhren in den Wohnungen abgerechnet werden.
Zu den Entwässerungskosten gehören die städtischen Kanalgebühren. Hierzu können aber auch die Kosten für eine private Anlage bzw. die Kosten für Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- und Sickergrube gezählt werden. Auch von der Gemeinde per Abgabenbescheid erhobene Kosten, wie Sielgebühren, Oberflächenentwässerung, Regenwasser oder Niederschlagswasser, gehören zu den Entwässerungskosten.
Grundsteuer 0,19 Euro
In der Betriebskostenverordnung ist von „laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks“ die Rede, gemeint ist die Grundsteuer.
Hauswart 0,19 Euro
Zu den typischen Hausmeister- oder Hauswartaufgaben gehören körperliche Arbeiten, wie zum Beispiel Haus-, Treppen- und Straßenreinigung, Gartenpflege, Bedienung und Überwachung der Sammelheizung, der Warmwasserversorgung und des Fahrstuhls. Soweit der Hausmeister auch für Reparaturen oder Verwaltungsarbeiten im Haus zuständig ist, gehört dies nicht in die Betriebskostenabrechnung.
Ist der Hausmeister auch für Gartenpflegearbeiten oder die Hausreinigung verantwortlich, dürfen diese Betriebskostenpositionen in der Regel nicht mehr eigenständig abgerechnet werden. Es sei denn, zusätzliche Arbeitskräfte oder Dienstleistungen werden als Hausreinigung bzw. Gartenpflege abgerechnet.
Müllbeseitigung 0,19 Euro
Hierunter fallen die Kosten der Müllabfuhr, auch die laufenden Kosten für einen Müllschlucker, eine Müllschleuse oder andere Systeme zur Erfassung der Müllmengen. Keine Kosten der Müllbeseitigung sind es, wenn Container aufgestellt werden, um nach Umbau- oder Modernisierungsarbeiten Bauschutt abzufahren oder Sperrmüll zu entsorgen.
Aufzug 0,11 Euro
Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege der Aufzugsanlage, der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit, einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und die Kosten einer Notrufbereitschaft. Reparaturkosten für den Aufzug sind niemals Betriebskosten.
Gebäudereinigung 0,14 Euro
Das sind Kosten für die Säuberung der gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen oder Aufzug. Soweit Mieter laut Mietvertrag verpflichtet sind, die Gemeinschaftsräume selbst in regelmäßigen Abständen zu reinigen, fallen keine umlagefähigen Gebäudereinigungskosten an.
Sach- und Haftpflichtversicherungen 0,13 Euro
Gemeint sind Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Kosten der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug. Auch Kosten für eine Versicherung gegen Elementarschäden, wie Überschwemmungen oder Erdbeben, zählen hierzu. Dagegen sind die Prämien für die Rechtsschutzversicherung oder die Hausratversicherung des Vermieters keine Betriebskosten.
Gartenpflege 0,09 Euro
Das sind Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen, einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen sowie der Neuanlegung des Rasens. Hierunter können auch Kosten für die Pflege von Spielplätzen fallen, einschließlich der Erneuerung von Sand.
Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen 0,11 Euro
Die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage oder die Kosten des Betriebs des Breitbandkabelnetzes sind umlagefähige Betriebskostenpositionen.
Straßenreinigung 0,05 Euro
Hierzu gehören die von der Gemeinde erhobenen Gebühren und die Kosten, die für die Säuberung der Straßen und Fußwege aufgewendet werden müssen. Auch die Kosten des Winterdienstes können hierunter fallen.
Allgemeinstrom 0,05 Euro
Das sind die Stromkosten für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flur, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküche.
Schornsteinreinigung 0,04 Euro
Hierunter fallen die Schornsteinfegerkosten und die Kosten der ggf. notwendig werdenden Immissionsmessungen.
Sonstige Kosten 0,05 Euro
Hierunter können die Kosten für ein Schwimmbad, eine Sauna oder andere Gemeinschaftseinrichtungen im Haus fallen. Auch Prüfgebühren für einen Feuerlöscher oder die Dachrinnenreinigung sind denkbare „sonstige Betriebskosten“. Voraussetzung ist immer, dass im Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist, welche Kosten unter „Sonstiges“ abgerechnet werden dürfen.
Quelle: http://www.immobilienscout24.de/de/umzug/ratgeber/miete-nebenkosten/betriebskosten/betriebskostenspiegel-durchschnittswerte.jsp;jsessionid=D1E3E33E5D75462773F87B5B083C9274.worker1
Nach der Betriebskostenverordnung dürfen – soweit im Mietvertrag wirksam vereinbart – nachfolgende Kosten in tatsächlich angefallener Höhe abgerechnet werden. Die hier genannten Vergleichswerte des aktuellen Betriebskostenspiegels sind Angaben pro Quadratmeter und Monat aus dem Abrechnungsjahr 2008.
Heizkosten 0,90 Euro
Heizkosten müssen immer dann, wenn eine Heizungsanlage mindestens zwei Wohnungen versorgt, verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Bei der Heizkostenabrechnung müssen Mieter nicht nur die reinen Brennstoffkosten für Gas, Öl oder Fernwärme zahlen, sondern auch so genannte Heizungsnebenkosten, wie Betriebsstrom, Heizungswartung und Kosten für Wärmemessdienstfirmen.
Warmwasser 0,28 Euro
Die Kosten für die Warmwasserversorgung werden in aller Regel ebenfalls verbrauchsabhängig abgerechnet. Hier gelten die gleichen Grundsätze wie bei der Heizkostenabrechnung.
Wasser / Abwasser 0,39 Euro
Zu den Wasserkosten gehören neben dem reinen Wassergeld auch die Kosten einer Wasseruhr inklusive regelmäßiger Eichkosten, Kosten der Berechnung und Aufteilung, unter Umständen auch Kosten für eine Wasseraufbereitungs- oder eine Wasserhebeanlage. In den meisten Fällen erfolgt die Abrechnung der Wasserkosten nach dem Verteilerschlüssel „Kopfzahl“ oder „Wohnfläche“. Nur im Neubaubereich muss zwingend verbrauchsabhängig anhand von Wasseruhren in den Wohnungen abgerechnet werden.
Zu den Entwässerungskosten gehören die städtischen Kanalgebühren. Hierzu können aber auch die Kosten für eine private Anlage bzw. die Kosten für Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- und Sickergrube gezählt werden. Auch von der Gemeinde per Abgabenbescheid erhobene Kosten, wie Sielgebühren, Oberflächenentwässerung, Regenwasser oder Niederschlagswasser, gehören zu den Entwässerungskosten.
Grundsteuer 0,19 Euro
In der Betriebskostenverordnung ist von „laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks“ die Rede, gemeint ist die Grundsteuer.
Hauswart 0,19 Euro
Zu den typischen Hausmeister- oder Hauswartaufgaben gehören körperliche Arbeiten, wie zum Beispiel Haus-, Treppen- und Straßenreinigung, Gartenpflege, Bedienung und Überwachung der Sammelheizung, der Warmwasserversorgung und des Fahrstuhls. Soweit der Hausmeister auch für Reparaturen oder Verwaltungsarbeiten im Haus zuständig ist, gehört dies nicht in die Betriebskostenabrechnung.
Ist der Hausmeister auch für Gartenpflegearbeiten oder die Hausreinigung verantwortlich, dürfen diese Betriebskostenpositionen in der Regel nicht mehr eigenständig abgerechnet werden. Es sei denn, zusätzliche Arbeitskräfte oder Dienstleistungen werden als Hausreinigung bzw. Gartenpflege abgerechnet.
Müllbeseitigung 0,19 Euro
Hierunter fallen die Kosten der Müllabfuhr, auch die laufenden Kosten für einen Müllschlucker, eine Müllschleuse oder andere Systeme zur Erfassung der Müllmengen. Keine Kosten der Müllbeseitigung sind es, wenn Container aufgestellt werden, um nach Umbau- oder Modernisierungsarbeiten Bauschutt abzufahren oder Sperrmüll zu entsorgen.
Aufzug 0,11 Euro
Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege der Aufzugsanlage, der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit, einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und die Kosten einer Notrufbereitschaft. Reparaturkosten für den Aufzug sind niemals Betriebskosten.
Gebäudereinigung 0,14 Euro
Das sind Kosten für die Säuberung der gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen oder Aufzug. Soweit Mieter laut Mietvertrag verpflichtet sind, die Gemeinschaftsräume selbst in regelmäßigen Abständen zu reinigen, fallen keine umlagefähigen Gebäudereinigungskosten an.
Sach- und Haftpflichtversicherungen 0,13 Euro
Gemeint sind Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Kosten der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug. Auch Kosten für eine Versicherung gegen Elementarschäden, wie Überschwemmungen oder Erdbeben, zählen hierzu. Dagegen sind die Prämien für die Rechtsschutzversicherung oder die Hausratversicherung des Vermieters keine Betriebskosten.
Gartenpflege 0,09 Euro
Das sind Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen, einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen sowie der Neuanlegung des Rasens. Hierunter können auch Kosten für die Pflege von Spielplätzen fallen, einschließlich der Erneuerung von Sand.
Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen 0,11 Euro
Die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage oder die Kosten des Betriebs des Breitbandkabelnetzes sind umlagefähige Betriebskostenpositionen.
Straßenreinigung 0,05 Euro
Hierzu gehören die von der Gemeinde erhobenen Gebühren und die Kosten, die für die Säuberung der Straßen und Fußwege aufgewendet werden müssen. Auch die Kosten des Winterdienstes können hierunter fallen.
Allgemeinstrom 0,05 Euro
Das sind die Stromkosten für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flur, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküche.
Schornsteinreinigung 0,04 Euro
Hierunter fallen die Schornsteinfegerkosten und die Kosten der ggf. notwendig werdenden Immissionsmessungen.
Sonstige Kosten 0,05 Euro
Hierunter können die Kosten für ein Schwimmbad, eine Sauna oder andere Gemeinschaftseinrichtungen im Haus fallen. Auch Prüfgebühren für einen Feuerlöscher oder die Dachrinnenreinigung sind denkbare „sonstige Betriebskosten“. Voraussetzung ist immer, dass im Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist, welche Kosten unter „Sonstiges“ abgerechnet werden dürfen.
Quelle: http://www.immobilienscout24.de/de/umzug/ratgeber/miete-nebenkosten/betriebskosten/betriebskostenspiegel-durchschnittswerte.jsp;jsessionid=D1E3E33E5D75462773F87B5B083C9274.worker1
Betriebskosten und Nebenkosten
Nicht alles, was so mancher Vermieter abrechnet, sind auch wirklich anrechenbare Nebenkosten. Informieren Sie sich hier, wofür Sie zahlen müssen und wofür nicht. Als Nebenkosten werden im Allgemeinen alle Kosten verstanden, die neben der Miete monatlich als Abschlag zu zahlen sind, und einmal im Jahr mit den tatsächlich entstandenen Nebenkosten gegengerechnet werden.
Diese Nebenkosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter des Hauses umgelegt. Entweder nach Kopfzahl oder nach Wohnfläche. Wasserkosten können auch verbrauchsabhängig verteilt werden mit Hilfe von Wasseruhren. Mittlerweile ist bei den Heizkosten auch eine kombinierte Umlegung üblich: 50 Prozent wird durch alle Mieter ermittelt und 50 Prozent nach tatsächlichem eigenen Verbrauch. Damit wird der Tatsache Rechnung getragen, dass man in einem Mietshaus auch andere Wohnungen mitheizt.
Offizielle Definition der Betriebskosten
Nach §1 der Betriebskostenverordnung sind Betriebskosten die "Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für die gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte, die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden."
Den größten Anteil machen die warmen Betriebskosten aus
Die warmen Nebenkosten bzw. Betriebskosten muss der Mieter zusätzlich zur Miete nur zahlen, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Sie machen den Löwenanteil an den zu zahlenden zusätzlichen Kosten aus. Dazu zählen zum einen die warmen Betriebskosten, also die Heizkosten, die Kosten der zentralen Wasserbereitung bzw. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen.
Dazu kommen die kalten Nebenkosten.
• Grundsteuer:
Die Grundsteuer wird von der jeweiligen Kommune erhoben und weitergereicht, teilweise steht in Mietverträgen auch "öffentliche Lasten des Grundstücks".
• Wasserkosten:
Hierzu zählen das Wassergeld, die Kosten der Wasseruhr und zum Beispiel auch die Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage.
• Abwasser:
Das sind Gebühren für die Nutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- oder Sickergrube.
• Fahrstuhl:
Das sind Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und Reinigung sowie regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft.
• Straßenreinigung/Müllabfuhr:
Kosten, die die Stadt dem Vermieter durch Abgabenbescheid in Rechnung stellt.
• Hausreinigung/Ungezieferbekämpfung:
Kosten, zum Beispiel für eine Putzfrau, die Flure, Treppen, Keller, Waschküche usw. reinigt. Bei den Kosten für die Ungezieferbekämpfung zählen nur die laufenden Kosten, zum Beispiel die Kosten für ein Insektenspray.
• Gartenpflege:
Dies sind die Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen. Kosten für die Erneuerung von Pflanzen oder der Pflege von Spielplätzen zählen auch mit.
• Beleuchtung:
Die Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Waschküche usw. können extra berechnet werden.
• Schornsteinreinigung:
Schornsteinfegerkosten (Kehrgebühren) und Kosten der Immissionsmessung kommen auch mit in die Abrechnung.
• Versicherungen:
Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasser- sowie Elementarschäden, Glasversicherung sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug werden auch auf die Mieter umgelegt.
• Hauswart:
Personalkosten für den Hausmeister haben die Mieter zu tragen.
• Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabel:
Bei der Antenne können Betriebs-, Strom- und Wartungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Beim TV-Kabelanschluss kommt noch die monatliche, an die Kabelgesellschaft zu zahlende, Grundgebühr hinzu. Das ist anders, wenn Mieter einen Vertrag direkt mit der Telekom oder einer privaten Kabel-Service-Gesellschaft geschlossen haben.
• Wascheinrichtungen:
Kosten für Gemeinschaftswaschmaschinen, das heißt Strom, Reinigung und Wartung der Geräte, werden natürlich auch umgelegt.
• Sonstige Kosten:
Hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des §1, die von den Nummern 1 bis 13 nicht erfasst sind, also zum Beispiel Kosten für ein Schwimmbad, eine Sauna oder andere Gemeinschaftseinrichtungen im Haus.
Quelle: http://www.immobilienscout24.de/de/umzug/ratgeber/miete-nebenkosten/betriebskosten.jsp?camp=Versand+Nachfrager-NL_112010&emst=U3CJusMLW8_15296_240494_198&ftc=8592SERA&_s_cclid=1291194946
Diese Nebenkosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter des Hauses umgelegt. Entweder nach Kopfzahl oder nach Wohnfläche. Wasserkosten können auch verbrauchsabhängig verteilt werden mit Hilfe von Wasseruhren. Mittlerweile ist bei den Heizkosten auch eine kombinierte Umlegung üblich: 50 Prozent wird durch alle Mieter ermittelt und 50 Prozent nach tatsächlichem eigenen Verbrauch. Damit wird der Tatsache Rechnung getragen, dass man in einem Mietshaus auch andere Wohnungen mitheizt.
Offizielle Definition der Betriebskosten
Nach §1 der Betriebskostenverordnung sind Betriebskosten die "Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für die gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte, die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden."
Den größten Anteil machen die warmen Betriebskosten aus
Die warmen Nebenkosten bzw. Betriebskosten muss der Mieter zusätzlich zur Miete nur zahlen, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Sie machen den Löwenanteil an den zu zahlenden zusätzlichen Kosten aus. Dazu zählen zum einen die warmen Betriebskosten, also die Heizkosten, die Kosten der zentralen Wasserbereitung bzw. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen.
Dazu kommen die kalten Nebenkosten.
• Grundsteuer:
Die Grundsteuer wird von der jeweiligen Kommune erhoben und weitergereicht, teilweise steht in Mietverträgen auch "öffentliche Lasten des Grundstücks".
• Wasserkosten:
Hierzu zählen das Wassergeld, die Kosten der Wasseruhr und zum Beispiel auch die Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage.
• Abwasser:
Das sind Gebühren für die Nutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- oder Sickergrube.
• Fahrstuhl:
Das sind Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und Reinigung sowie regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft.
• Straßenreinigung/Müllabfuhr:
Kosten, die die Stadt dem Vermieter durch Abgabenbescheid in Rechnung stellt.
• Hausreinigung/Ungezieferbekämpfung:
Kosten, zum Beispiel für eine Putzfrau, die Flure, Treppen, Keller, Waschküche usw. reinigt. Bei den Kosten für die Ungezieferbekämpfung zählen nur die laufenden Kosten, zum Beispiel die Kosten für ein Insektenspray.
• Gartenpflege:
Dies sind die Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen. Kosten für die Erneuerung von Pflanzen oder der Pflege von Spielplätzen zählen auch mit.
• Beleuchtung:
Die Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Waschküche usw. können extra berechnet werden.
• Schornsteinreinigung:
Schornsteinfegerkosten (Kehrgebühren) und Kosten der Immissionsmessung kommen auch mit in die Abrechnung.
• Versicherungen:
Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasser- sowie Elementarschäden, Glasversicherung sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug werden auch auf die Mieter umgelegt.
• Hauswart:
Personalkosten für den Hausmeister haben die Mieter zu tragen.
• Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabel:
Bei der Antenne können Betriebs-, Strom- und Wartungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Beim TV-Kabelanschluss kommt noch die monatliche, an die Kabelgesellschaft zu zahlende, Grundgebühr hinzu. Das ist anders, wenn Mieter einen Vertrag direkt mit der Telekom oder einer privaten Kabel-Service-Gesellschaft geschlossen haben.
• Wascheinrichtungen:
Kosten für Gemeinschaftswaschmaschinen, das heißt Strom, Reinigung und Wartung der Geräte, werden natürlich auch umgelegt.
• Sonstige Kosten:
Hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des §1, die von den Nummern 1 bis 13 nicht erfasst sind, also zum Beispiel Kosten für ein Schwimmbad, eine Sauna oder andere Gemeinschaftseinrichtungen im Haus.
Quelle: http://www.immobilienscout24.de/de/umzug/ratgeber/miete-nebenkosten/betriebskosten.jsp?camp=Versand+Nachfrager-NL_112010&emst=U3CJusMLW8_15296_240494_198&ftc=8592SERA&_s_cclid=1291194946
Rücktritt vom Immobilienkauf nach arglistiger Täuschung
Nürnberg, 24.08.2010 - Wer auf der Suche nach einem neuen Eigenheim oder einer Gewerbeimmobilie ist, hat dabei oft das übliche Rücktrittsrecht bei gravierenden Mängeln im Hinterkopf und nimmt daher augenscheinliche Kleinigkeiten oftmals auf die leichte Schulter - ein nicht unproblematischer Trugschluss.
Denn nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs ist es unstrittig, dass eine arglistige Täuschung des Verkäufers einer Immobilie mit gravierenden Mängeln zur Unwirksamkeit des Kaufvertrages führt - allerdings hat das auch Einschränkungen.
Setzt der Käufer dem Verkäufer nach Bekanntwerden dieser Mängel nämlich eine Frist zur Beseitigung, signalisiert er nach Ansicht der obersten Bundesrichter, dass sein Vertrauen in den Verkäufer und dessen Bereitschaft zur ordentlichen Vertragserfüllung weiterhin besteht. Und das ist eine der wichtigsten Voraussetzungen dafür, dass ein Kaufvertrag außerordentlich aufgekündigt werden kann: Das Vertrauensverhältnis muss nachhaltig gestört sein. Durch schlüssiges Handeln wie eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung kommuniziert der Käufer aber sein fortbestehendes Vertrauen.
Im vorliegenden Fall hatten Käufer eine Eigentumswohnung erworben, die zu einem nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilten Anwesen gehörte. Dessen Eigentümerversammlung war über einen gravierenden Feuchtigkeitsschaden in Kenntnis gesetzt worden und hatte bereits einen Architekten mit der Erstellung eines Gutachtens zur Schadensbehebung beauftragt. Die bisherigen Wohnungseigentümer verkauften aber noch vor Vorliegen des Gutachtens ihre Immobilie, ohne auf den Schaden hinzuweisen. Somit wäre der Tatbestand der arglistigen Täuschung von Rechts wegen erfüllt gewesen - die Käufer begingen aber den Fehler, die Verkäufer zur Übernahme der Kosten zur Beseitigung des Mangels aufzufordern, nachdem sie von der Wohnungseigentümergesellschaft über die entstehenden Kostenanteile informiert wurden. Somit entstand den Käufern nach Ansicht der Richter kein Schaden, da sich die Vorbesitzer zur Übernahme ihrer Kostenanteile bereiterklärten und die Käufer von diesen Anteilen freistellten. Auf diese Weise signalisierten sie ihr fortbestehendes Vertrauen in die Bereitschaft der Vorbesitzer, eine vertragsgemäße einwandfreie Immobilie zu übergeben. Als die Käufer den Kaufvertrag anschließend doch aufkündigen wollten, lehnte der Bundesgerichtshof dies in letzter Instanz ab, da die Verkäufer ihrer Nachbesserungspflicht nachkamen.
(BGH, AZ: V ZR 147/09)
Denn nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs ist es unstrittig, dass eine arglistige Täuschung des Verkäufers einer Immobilie mit gravierenden Mängeln zur Unwirksamkeit des Kaufvertrages führt - allerdings hat das auch Einschränkungen.
Setzt der Käufer dem Verkäufer nach Bekanntwerden dieser Mängel nämlich eine Frist zur Beseitigung, signalisiert er nach Ansicht der obersten Bundesrichter, dass sein Vertrauen in den Verkäufer und dessen Bereitschaft zur ordentlichen Vertragserfüllung weiterhin besteht. Und das ist eine der wichtigsten Voraussetzungen dafür, dass ein Kaufvertrag außerordentlich aufgekündigt werden kann: Das Vertrauensverhältnis muss nachhaltig gestört sein. Durch schlüssiges Handeln wie eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung kommuniziert der Käufer aber sein fortbestehendes Vertrauen.
Im vorliegenden Fall hatten Käufer eine Eigentumswohnung erworben, die zu einem nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilten Anwesen gehörte. Dessen Eigentümerversammlung war über einen gravierenden Feuchtigkeitsschaden in Kenntnis gesetzt worden und hatte bereits einen Architekten mit der Erstellung eines Gutachtens zur Schadensbehebung beauftragt. Die bisherigen Wohnungseigentümer verkauften aber noch vor Vorliegen des Gutachtens ihre Immobilie, ohne auf den Schaden hinzuweisen. Somit wäre der Tatbestand der arglistigen Täuschung von Rechts wegen erfüllt gewesen - die Käufer begingen aber den Fehler, die Verkäufer zur Übernahme der Kosten zur Beseitigung des Mangels aufzufordern, nachdem sie von der Wohnungseigentümergesellschaft über die entstehenden Kostenanteile informiert wurden. Somit entstand den Käufern nach Ansicht der Richter kein Schaden, da sich die Vorbesitzer zur Übernahme ihrer Kostenanteile bereiterklärten und die Käufer von diesen Anteilen freistellten. Auf diese Weise signalisierten sie ihr fortbestehendes Vertrauen in die Bereitschaft der Vorbesitzer, eine vertragsgemäße einwandfreie Immobilie zu übergeben. Als die Käufer den Kaufvertrag anschließend doch aufkündigen wollten, lehnte der Bundesgerichtshof dies in letzter Instanz ab, da die Verkäufer ihrer Nachbesserungspflicht nachkamen.
(BGH, AZ: V ZR 147/09)
Dienstag, 30. November 2010
Die Bauherrenpflichten während eines Bauvorhabens
.. eine umfassende Zusammenfassung mit praktischen Checklisten unter:
http://www.immobilienscout24.de/de/bauen/bauplaner/baulexikon/bauherrenpflichten/index.jsp?camp=Versand_Bau-NL_112010&emst=U3CJusMLW8_5897_240467_135&ftc=8592SERA&_s_cclid=1291129908
http://www.immobilienscout24.de/de/bauen/bauplaner/baulexikon/bauherrenpflichten/index.jsp?camp=Versand_Bau-NL_112010&emst=U3CJusMLW8_5897_240467_135&ftc=8592SERA&_s_cclid=1291129908
Montag, 29. November 2010
Neues BGH-Urteil zur Mietminderung bei Flächenunterschreitung
Fehlt in einem Mietvertrag eine verbindliche Angabe der Wohnungsgröße, kommt eine Mietminderung wegen einer Abweichung der Wohnfläche nicht in Betracht, wenn die Parteien in dem Vertrag deutlich bestimmt haben, dass die Angabe der Quadratmeterzahl im Mietvertrag nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient. Dies geht aus einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs hervor.
Im Mietvertrag der beklagten Mieterin war zwar die Wohnungsgröße mit ca. 54,78 Quadratmetern angegeben, allerdings mit dem Hinweis, dass diese Angabe wegen „möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes“ dient, der räumliche Umfang sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume ergibt. Die Mieterin berief sich später auf eine Flächenunterschreitung und minderte die Miete, da ein Sachverständigengutachten eine tatsächliche Wohnfläche von 42,98 Quadratmetern ermittelte.
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass bei der vorliegenden Vertragsgestaltung kein Mangel wegen Wohnflächenabweichung um mehr als zehn Prozent vorliegt und die Minderung von daher nicht berechtigt war. Begründet wurde das Urteil damit, dass die Vertragsparteien ausdrücklich bestimmt haben, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes gehört.
Der Hannoversche Rechtsanwalt und Rechtsberater des Immobilienverband IVD Nord-West, Dr. Olaf Steckhan, begrüßt die Entscheidung: „Der BGH hat nunmehr klargestellt, dass die in einem Mietvertrag angegebene Fläche nicht zwingend den Mietgegenstand festlegt. Vielmehr können die Parteien im Mietvertrag ausdrücklich bestimmen, dass sich der räumliche Umfang aus der Angabe der vermieteten Räume und nicht der angegebenen Fläche ergeben soll. Eine Mietminderung wegen Flächenabweichung ist dann nicht möglich, auch wenn die Abweichung mehr als 10 Prozent beträgt.“ Der BGH hat damit eine weitere Unklarheit im Mietrecht beseitigt.
( Entscheidung des BGH, Urteil vom 10.11.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 306/09 )
Im Mietvertrag der beklagten Mieterin war zwar die Wohnungsgröße mit ca. 54,78 Quadratmetern angegeben, allerdings mit dem Hinweis, dass diese Angabe wegen „möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes“ dient, der räumliche Umfang sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume ergibt. Die Mieterin berief sich später auf eine Flächenunterschreitung und minderte die Miete, da ein Sachverständigengutachten eine tatsächliche Wohnfläche von 42,98 Quadratmetern ermittelte.
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass bei der vorliegenden Vertragsgestaltung kein Mangel wegen Wohnflächenabweichung um mehr als zehn Prozent vorliegt und die Minderung von daher nicht berechtigt war. Begründet wurde das Urteil damit, dass die Vertragsparteien ausdrücklich bestimmt haben, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes gehört.
Der Hannoversche Rechtsanwalt und Rechtsberater des Immobilienverband IVD Nord-West, Dr. Olaf Steckhan, begrüßt die Entscheidung: „Der BGH hat nunmehr klargestellt, dass die in einem Mietvertrag angegebene Fläche nicht zwingend den Mietgegenstand festlegt. Vielmehr können die Parteien im Mietvertrag ausdrücklich bestimmen, dass sich der räumliche Umfang aus der Angabe der vermieteten Räume und nicht der angegebenen Fläche ergeben soll. Eine Mietminderung wegen Flächenabweichung ist dann nicht möglich, auch wenn die Abweichung mehr als 10 Prozent beträgt.“ Der BGH hat damit eine weitere Unklarheit im Mietrecht beseitigt.
( Entscheidung des BGH, Urteil vom 10.11.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 306/09 )
Basel III könnte Darlehen für deutsche Immobilienwirtschaft verknappen
„Für die Immobilienwirtschaft in Deutschland ist die Verfügbarkeit von Finanzierungen elementar. Manche der geplanten neuen Eigenkapital-Regelungen für die Banken werden aber das Kreditangebot insbesondere für die Wohnungswirtschaft verknappen und verteuern.“ So kommentiert Jens-Ulrich Kießling, Vorsitzender der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) und Präsident des Immobilienverbandes IVD die aktuell in der Diskussion befindlichen neuen Eigenkapitalvorschriften für Banken („Basel III“).
Angesichts der Finanzmarktkrise arbeiten Politik und Bankenaufsicht weltweit an einer verbesserten Regulierung des Bankensystems. Dass diese heikle Aufgabe wichtig und richtig ist, bezweifelt auch die BSI nicht, weist aber auf einen Zielkonflikt hin: Zum einen sollten Banken Risiken zurückfahren und ein wirksameres Risikomanagement betreiben, zum anderen soll die Realwirtschaft auch künftig ausreichend mit Krediten versorgt bleiben.
Diese Kreditversorgung werde jedoch durch die Verschärfung der Eigenkapitalanforderungen für Kreditinstitute und die geplante Einführung einer neuen Verschuldungsobergrenze für Banken gefährdet. Da diese so genannte Leverage Ratio auf das Nominalvolumen der Darlehen abstelle, werde sie unter anderem das großvolumige, aber kreditrisikoarme und solide Immobilienfinanzierungsgeschäft der Banken treffen.
„Darlehen, die mit einer Immobilie besichert werden, sind besonders sicher. Das wird von den bisherigen Eigenkapital-Regeln für Banken ja auch anerkannt. Es ist widersinnig, dass diese Privilegierung durch die Leverage Ratio jetzt wieder ausgehebelt werden soll. Basel sollte die Vergabe besonders sicherer Darlehen durch die Banken künftig jedenfalls nicht teurer machen als derzeit“, so Kießling.
Die Immobilienwirtschaft, die sich in der Wirtschaftskrise als Stabilisator bewährt habe, sei strukturbedingt mehr als andere Branchen auf hohe Fremdfinanzierung angewiesen. „Kredite zu verknappen heißt, Investitionen zu gefährden und den Aufschwung zu bremsen“, warnt der BSI-Vorsitzende.
Weiterführende Information
http://www.deal-magazin.com/index.php?cont=news&news=14114
Angesichts der Finanzmarktkrise arbeiten Politik und Bankenaufsicht weltweit an einer verbesserten Regulierung des Bankensystems. Dass diese heikle Aufgabe wichtig und richtig ist, bezweifelt auch die BSI nicht, weist aber auf einen Zielkonflikt hin: Zum einen sollten Banken Risiken zurückfahren und ein wirksameres Risikomanagement betreiben, zum anderen soll die Realwirtschaft auch künftig ausreichend mit Krediten versorgt bleiben.
Diese Kreditversorgung werde jedoch durch die Verschärfung der Eigenkapitalanforderungen für Kreditinstitute und die geplante Einführung einer neuen Verschuldungsobergrenze für Banken gefährdet. Da diese so genannte Leverage Ratio auf das Nominalvolumen der Darlehen abstelle, werde sie unter anderem das großvolumige, aber kreditrisikoarme und solide Immobilienfinanzierungsgeschäft der Banken treffen.
„Darlehen, die mit einer Immobilie besichert werden, sind besonders sicher. Das wird von den bisherigen Eigenkapital-Regeln für Banken ja auch anerkannt. Es ist widersinnig, dass diese Privilegierung durch die Leverage Ratio jetzt wieder ausgehebelt werden soll. Basel sollte die Vergabe besonders sicherer Darlehen durch die Banken künftig jedenfalls nicht teurer machen als derzeit“, so Kießling.
Die Immobilienwirtschaft, die sich in der Wirtschaftskrise als Stabilisator bewährt habe, sei strukturbedingt mehr als andere Branchen auf hohe Fremdfinanzierung angewiesen. „Kredite zu verknappen heißt, Investitionen zu gefährden und den Aufschwung zu bremsen“, warnt der BSI-Vorsitzende.
Weiterführende Information
http://www.deal-magazin.com/index.php?cont=news&news=14114
Sonntag, 28. November 2010
Verlust von 70% Dämmwirkung bei nicht luftdichten Bodentreppen
Auch eine gut gedämmte Bodentreppe kann ein Energiefresser sein. Denn bis zu 70% der Dämmwirkung gehen verloren, wenn die eingebaute Bodentreppe nicht luftdicht ist. Zwei entscheidende Schwachpunkte werden oft vernachlässigt:
* die Deckelfuge zwischen Futterkasten und Deckel und
* die Anschlussfuge zwischen Decke und Futterkasten
Wellhöfer, der Bodentreppen-Spezialist aus Würzburg, hat sich intensiv mit diesen beiden, rund vier Meter langen Schwachstellen beschäftigt und bietet als Lösung:
* die "hoka" Hohlkammer-Dichtung
Zusammen mit einem renommierten Hersteller hat Wellhöfer diese spezielle Dichtung entwickelt. Mit zwei Härtegraden und 4 mm Hub sollte die Hohlkammer-Dichtung die Deckelfuge zuverlässig dicht machen. Laut Wellhöfer "können da simple Lippendichtungen von Billigtreppen nicht mithalten".
* das Deckenanschluss-System
Das Deckenanschluss-System ist bei den WärmeSchutz-Bodentreppen von Wellhöfer immer dabei. Der Dämmzopf dämmt so gut wie der Deckel und das beidseitig klebende Dichtband macht die Anschlussfuge dicht. Schluss mit Pfusch und Energieverschwendung.
Die Luftdichtheit für Deckelfuge und Anschlussfuge ist durch unabhängige Institute nachgewiesen. Der bauteilgeprüfte Dichtwert a = 0,03 für Bodentreppe und Deckenanschluss-System übertrifft demnach die Anforderungen um ein Vielfaches - was sich auch bei einem Blower-Door-Test positiv bemerkbar machen sollte.
Zur Erinnerung: Auch dichte Bodentreppen kommen nicht ohne gute Dämmung aus. Wellhöfer-Bodentreppen werden angeboten mit ...
* WärmeSchutz 3D (U-Wert = 1,1) und
* WärmeSchutz 4D für Anspruchsvolle (U-Wert = 0,78).
Für die passende Bodentreppe und somit eine kleine Einbaufuge sorgt zudem eine günstige Maßanfertigung. Welche Treppe zu den vorhandenen Maßen passt, lässt sich unter massbox.de schnell herausfinden.
Weitere Informationen zu Bodentreppen können per E-Mail an Wellhöfer Treppen angefordert werden;
siehe auch für zusätzliche Informationen:
* PDF-Flyer "Ratgeber: Luftdichte Bodentreppen"
* Wellhöfer Treppen GmbH
* die Deckelfuge zwischen Futterkasten und Deckel und
* die Anschlussfuge zwischen Decke und Futterkasten
Wellhöfer, der Bodentreppen-Spezialist aus Würzburg, hat sich intensiv mit diesen beiden, rund vier Meter langen Schwachstellen beschäftigt und bietet als Lösung:
* die "hoka" Hohlkammer-Dichtung
Zusammen mit einem renommierten Hersteller hat Wellhöfer diese spezielle Dichtung entwickelt. Mit zwei Härtegraden und 4 mm Hub sollte die Hohlkammer-Dichtung die Deckelfuge zuverlässig dicht machen. Laut Wellhöfer "können da simple Lippendichtungen von Billigtreppen nicht mithalten".
* das Deckenanschluss-System
Das Deckenanschluss-System ist bei den WärmeSchutz-Bodentreppen von Wellhöfer immer dabei. Der Dämmzopf dämmt so gut wie der Deckel und das beidseitig klebende Dichtband macht die Anschlussfuge dicht. Schluss mit Pfusch und Energieverschwendung.
Die Luftdichtheit für Deckelfuge und Anschlussfuge ist durch unabhängige Institute nachgewiesen. Der bauteilgeprüfte Dichtwert a = 0,03 für Bodentreppe und Deckenanschluss-System übertrifft demnach die Anforderungen um ein Vielfaches - was sich auch bei einem Blower-Door-Test positiv bemerkbar machen sollte.
Zur Erinnerung: Auch dichte Bodentreppen kommen nicht ohne gute Dämmung aus. Wellhöfer-Bodentreppen werden angeboten mit ...
* WärmeSchutz 3D (U-Wert = 1,1) und
* WärmeSchutz 4D für Anspruchsvolle (U-Wert = 0,78).
Für die passende Bodentreppe und somit eine kleine Einbaufuge sorgt zudem eine günstige Maßanfertigung. Welche Treppe zu den vorhandenen Maßen passt, lässt sich unter massbox.de schnell herausfinden.
Weitere Informationen zu Bodentreppen können per E-Mail an Wellhöfer Treppen angefordert werden;
siehe auch für zusätzliche Informationen:
* PDF-Flyer "Ratgeber: Luftdichte Bodentreppen"
* Wellhöfer Treppen GmbH
Donnerstag, 25. November 2010
Die Hinweispflicht des Notars gegenüber dem Käufer im Krisenfall
Mehr und mehr richten die Gerichte ihren Fokus auch auf die Hinweispflicht des Notars. Noch in der jüngeren Vergangenheit war der Notar nahezu unangreifbar und deshalb unangegriffene Amtsperson. Immer häufiger aber wird ins Bewusstsein gerückt, dass die Notare, auch wenn sie mit hoheitlichen Befugnissen ausgestattet sind, "normale" Freiberufler sind. Mit der Hinweispflicht des Notars hat sich der BGH in einer Entscheidung vom 22.07.2010 - Aktenzeichen III ZR 293/09 (OLG Düsseldorf) - ausführlich befasst.
Zum Sachverhalt:
Die Kläger werfen dem Beklagten die Verletzung seiner notariellen Amtspflichten vor, weil er sie im Beurkundungstermin nicht über den noch im Grundbuch eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk und die ihm nach ihrer Behauptung im Einzelnen bekannten wirtschaftlichen Schwierigkeiten der P-GmbH unterrichtet habe. Sie machen deshalb einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 173.345,13 Euro geltend und begehren darüber hinaus die Feststellung seiner Verpflichtung, ihnen alle Schäden zu ersetzen, die auf diese Pflichtverletzung zurückzuführen seien. Klage und Berufung der Kläger hatten keinen Erfolg. Die Revision der Kläger hatte Erfolg und führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen:
Im Rechts- und Geschäftsverkehr wird die Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerk zu Lasten eines Vertragspartners regelmäßig als Warnhinweis auf mögliche bestehende finanzielle Schwierigkeiten angesehen mit der Folge, dass im Allgemeinen vor Abschluss eines mit wirtschaftlichen Risiken verbundenen Vertrags die Leistungsfähigkeit dieses Vertragspartners "hinterfragt" wird. Dies belegt, dass in der Rechtswirklichkeit durch die Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks sehr wohl ein - für die Haftungszurechnung ausreichender - Zusammenhang zwischen der rechtlichen und der wirtschaftlichen Durchführbarkeit des Vertrags hergestellt wird.
Die mit einem Bauträgervertrag, wie er auch im Streitfall zu Grunde liegt, einhergehenden besonderen Risiken bestehen für den Erwerber vor allem darin, dass er gehalten ist, an den Bauträger bereits während der Bauphase Abschlagszahlungen für das erworbene Objekt und die fortschreitende Bausubstanz vorzunehmen, ohne jedoch zunächst das Eigentum an dem Grundstück bzw. der Wohnung und der bereits bezahlten Baumasse zu erhalten.
Nicht zu folgen ist der in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geäußerten Auffassung des Beklagten, einem Hinweis auf den Vermerk und dessen wirtschaftliche Bedeutung habe die sich aus § 14 I 2 BNotO ergebende Neutralitätspflicht des Notars entgegen gestanden. Zwar hat sich ein Notar grundsätzlich nicht mit Bedenken gegen eine bestimmte Person als Vertragspartner zu befassen; auch muss er auf Zweifel an der Vertrauenswürdigkeit eines Beteiligten, die sich aus dem Notar konkret bekannten Umständen, etwa einer Vorstrafe, ergeben könnten, nur in Ausnahmefällen aufmerksam machen, weil er anderenfalls mit solchen Hinweisen in einen Interessenkonflikt geraten würde.
Indes war im Streitfall der Beklagten nicht gehalten, die Kläger über die Einzelheiten der bestehenden Streitigkeiten zwischen der T-AG und der O-GmbH sowie die Ursachen der bereits mehrfach eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerke und die offenbar latent vorhandenen wirtschaftlichen Engpässe der GmbH zu informieren. Vielmehr wäre es ausreichend, aber auch erforderlich gewesen, nachdrücklich auf den Zwangsversteigerungsvermerk und die sich daraus ergebenden Indizien für etwaige bestehende wirtschaftliche Schwierigkeiten sowie mögliche Auswirkungen für die geplante Verwirklichung des Bauvorhabens hinzuweisen. Schutzwürdige Belange des Bauträgers wären dadurch nicht berührt worden, zumal ohnehin kein berechtigtes Interesse daran bestehen konnte, den Zwangsversteigerungsvermerk unerwähnt zu lassen.
Weil vorliegend die notarielle Amtspflicht, über den noch eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk und seine Bedeutung zu belehren, auch dazu diente, den Klägern als Käufer einer noch herzustellenden Eigentumswohnung die Gelegenheit zu geben, die Frage der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit ihres Vertragspartners und damit der Durchführbarkeit des Vertrags näher zu prüfen, stellt die festgestellte Verletzung dieser Verpflichtung die Grundlage für einen Schadensersatzanspruch aus § 19 I BnotO dar.
Fazit:
Wer Fehler begeht, hat hierfür einzustehen und muss Schadenersatz leisten. Diese Verpflichtung macht nicht Halt vor der Eingangstür eines Notariats. Dies ist - im Sinne gleichmäßiger Behandlung aller - gut und richtig so. Es stärkt das Vertrauen in die Justiz.
Quelle: http://www.ivd-sued.net
Zum Sachverhalt:
Die Kläger werfen dem Beklagten die Verletzung seiner notariellen Amtspflichten vor, weil er sie im Beurkundungstermin nicht über den noch im Grundbuch eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk und die ihm nach ihrer Behauptung im Einzelnen bekannten wirtschaftlichen Schwierigkeiten der P-GmbH unterrichtet habe. Sie machen deshalb einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 173.345,13 Euro geltend und begehren darüber hinaus die Feststellung seiner Verpflichtung, ihnen alle Schäden zu ersetzen, die auf diese Pflichtverletzung zurückzuführen seien. Klage und Berufung der Kläger hatten keinen Erfolg. Die Revision der Kläger hatte Erfolg und führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen:
Im Rechts- und Geschäftsverkehr wird die Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerk zu Lasten eines Vertragspartners regelmäßig als Warnhinweis auf mögliche bestehende finanzielle Schwierigkeiten angesehen mit der Folge, dass im Allgemeinen vor Abschluss eines mit wirtschaftlichen Risiken verbundenen Vertrags die Leistungsfähigkeit dieses Vertragspartners "hinterfragt" wird. Dies belegt, dass in der Rechtswirklichkeit durch die Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks sehr wohl ein - für die Haftungszurechnung ausreichender - Zusammenhang zwischen der rechtlichen und der wirtschaftlichen Durchführbarkeit des Vertrags hergestellt wird.
Die mit einem Bauträgervertrag, wie er auch im Streitfall zu Grunde liegt, einhergehenden besonderen Risiken bestehen für den Erwerber vor allem darin, dass er gehalten ist, an den Bauträger bereits während der Bauphase Abschlagszahlungen für das erworbene Objekt und die fortschreitende Bausubstanz vorzunehmen, ohne jedoch zunächst das Eigentum an dem Grundstück bzw. der Wohnung und der bereits bezahlten Baumasse zu erhalten.
Nicht zu folgen ist der in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geäußerten Auffassung des Beklagten, einem Hinweis auf den Vermerk und dessen wirtschaftliche Bedeutung habe die sich aus § 14 I 2 BNotO ergebende Neutralitätspflicht des Notars entgegen gestanden. Zwar hat sich ein Notar grundsätzlich nicht mit Bedenken gegen eine bestimmte Person als Vertragspartner zu befassen; auch muss er auf Zweifel an der Vertrauenswürdigkeit eines Beteiligten, die sich aus dem Notar konkret bekannten Umständen, etwa einer Vorstrafe, ergeben könnten, nur in Ausnahmefällen aufmerksam machen, weil er anderenfalls mit solchen Hinweisen in einen Interessenkonflikt geraten würde.
Indes war im Streitfall der Beklagten nicht gehalten, die Kläger über die Einzelheiten der bestehenden Streitigkeiten zwischen der T-AG und der O-GmbH sowie die Ursachen der bereits mehrfach eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerke und die offenbar latent vorhandenen wirtschaftlichen Engpässe der GmbH zu informieren. Vielmehr wäre es ausreichend, aber auch erforderlich gewesen, nachdrücklich auf den Zwangsversteigerungsvermerk und die sich daraus ergebenden Indizien für etwaige bestehende wirtschaftliche Schwierigkeiten sowie mögliche Auswirkungen für die geplante Verwirklichung des Bauvorhabens hinzuweisen. Schutzwürdige Belange des Bauträgers wären dadurch nicht berührt worden, zumal ohnehin kein berechtigtes Interesse daran bestehen konnte, den Zwangsversteigerungsvermerk unerwähnt zu lassen.
Weil vorliegend die notarielle Amtspflicht, über den noch eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk und seine Bedeutung zu belehren, auch dazu diente, den Klägern als Käufer einer noch herzustellenden Eigentumswohnung die Gelegenheit zu geben, die Frage der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit ihres Vertragspartners und damit der Durchführbarkeit des Vertrags näher zu prüfen, stellt die festgestellte Verletzung dieser Verpflichtung die Grundlage für einen Schadensersatzanspruch aus § 19 I BnotO dar.
Fazit:
Wer Fehler begeht, hat hierfür einzustehen und muss Schadenersatz leisten. Diese Verpflichtung macht nicht Halt vor der Eingangstür eines Notariats. Dies ist - im Sinne gleichmäßiger Behandlung aller - gut und richtig so. Es stärkt das Vertrauen in die Justiz.
Quelle: http://www.ivd-sued.net
Mittwoch, 24. November 2010
Wohnflächenermittlung - Maisonettewohnung
Wohnflächenermittlung einer Maisonettewohnung
-> Galeriegeschoss zählt mit!
Bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung ist die Fläche
des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon zu
berücksichtigen, ob die Räume des Galeriegeschosses nach
bauordnungsrechtlichen Vorschriften deswegen nicht zur Wohnfläche zu
rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine
lichte Höhe von mehr als 2,20 m aufweisen und deshalb nicht als
Aufenthaltsräume gelten.
BGH, 16.12.2009 - Az: VIII ZR 39/09
-> Galeriegeschoss zählt mit!
Bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung ist die Fläche
des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon zu
berücksichtigen, ob die Räume des Galeriegeschosses nach
bauordnungsrechtlichen Vorschriften deswegen nicht zur Wohnfläche zu
rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine
lichte Höhe von mehr als 2,20 m aufweisen und deshalb nicht als
Aufenthaltsräume gelten.
BGH, 16.12.2009 - Az: VIII ZR 39/09
Gewerbemietvertrag - Checkliste
.. hier gehts zur Checkliste "Gewerbemietvertrag"
http://www.immobilienscout24.de/de/gewerbe2/gewerberecht/mietvertrag/index.jsp?camp=Gewerbe-NL_Mai+2010&emst=U3CJusMLW8_809_197711_10&ftc=8595SERA&_s_cclid=1290587974
http://www.immobilienscout24.de/de/gewerbe2/gewerberecht/mietvertrag/index.jsp?camp=Gewerbe-NL_Mai+2010&emst=U3CJusMLW8_809_197711_10&ftc=8595SERA&_s_cclid=1290587974
Dienstag, 23. November 2010
Formelle Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung
Grundsätzlich genügt es, wenn in einer Eigenbedarfskündigung die
Personen, für die die Wohnung benötigt wird und deren Interesse an der
Erlangung der Wohnung aufgeführt werden. Teilt ein Eigentümer dem Mieter
mit, dass er bislang zur Miete wohnt und mit seinen Kindern in das
erworbene Wohnhaus einziehen und dort auch sein Büro betreiben möchte
sowie durch den Umzug die teuren Mieten für sein bisheriges Büro und die
bisherige Wohnung einsparen kann, so ist diese Begründung hinreichend
konkret und erfüllt daher die formellen Anforderungen an ein
Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarfs.
BGH, 17.3.2010 - Az: VIII ZR 70/09
Personen, für die die Wohnung benötigt wird und deren Interesse an der
Erlangung der Wohnung aufgeführt werden. Teilt ein Eigentümer dem Mieter
mit, dass er bislang zur Miete wohnt und mit seinen Kindern in das
erworbene Wohnhaus einziehen und dort auch sein Büro betreiben möchte
sowie durch den Umzug die teuren Mieten für sein bisheriges Büro und die
bisherige Wohnung einsparen kann, so ist diese Begründung hinreichend
konkret und erfüllt daher die formellen Anforderungen an ein
Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarfs.
BGH, 17.3.2010 - Az: VIII ZR 70/09
Zweitarchitekt haftet für Planungsfehler des Vorgängers
Das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart hat mit seinem Urteil über Schadenersatzansprüche gegenüber einem Zweitarchitekten bei Übernahme der so genannten "Vollarchitektur" dessen Haftungsverantwortung bestätigt (Urteil vom 09.03.2010 - 19 U 100/09).
Beendet ein Bauherr während der Bauphase das Vertragsverhältnis mit dem Erstarchitekten, so haftet der nachfolgend beauftragte Zweitarchitekt in vollem Umfang für Mängel und Schadenersatzansprüche. Dies schließt Planungs- und Baumängel des Erstarchitekten ausdrücklich mit ein, sofern der Zweitarchitekt die sog. "Vollarchitektur", also alle Leistungsphasen (LPH 1 bis 9) im Sinne der HOAI übernommen hat. In diesem Fall ist der Zweitarchitekt verpflichtet alle vorhandenen Planungsleistungen im Einzelnen zu überprüfen und bei Bedarf zu ändern.
Das OLG Stuttgart argumentiert, dass beide Architekten jeweils umfassend vom Bauherren beauftragt und somit auch in vollem Umfang planerisch verantwortlich sind. "Die Entscheidung des OLG Stuttgart, dass der Zweitarchitekt dafür verantwortlich ist, alle vorhandenen Pläne des Vorgängers zu prüfen, bereits aufgetretene Mängel zu identifizieren und abzustellen, ist zweifellos zutreffend", kommentiert Rechtsanwalt Roger Wintzer von Lill Rechtsanwälte das Urteil. "Die hier vorliegende, umfassende Planungsverantwortung ist durch Architekten zwingend zu beachten. Im Bereich der Verjährungsfristen ist diese Entscheidung von gewisser Brisanz, eine höchstrichterliche Klärung steht allerdings noch aus."
Im konkreten Fall hatte eine Bauherrin ein Architekturbüro mit der Planung von Um- und Erweiterungsarbeiten an einem Wohnungs- und Bürogebäude beauftragt. Noch vor Ausführung der Bauleistungen wurde das Vertragsverhältnis beendet und ein Zweitarchitekt mit der Fertigstelllung der Bauleistungen betraut. Dieser übernahm das Projekt mit so genannter "Vollarchitektur" und die bereits vorhandenen Pläne wurden als Grundlage herangezogen. Nach Fertigstellung kam es zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung, welche durch Planungsfehler des Erstarchitekten verursacht wurden. Eine Abnahme war nicht erfolgt. In Folge dessen wurde der Zweitarchitekt für alle Mangel- und Mangelfolgeschäden sowie Mietausfall auf Schadenersatz verklagt.
Das OLG Stuttgart folgte der Argumentation der Klägerin und bestätigte mit seinem Urteil, dass die Obliegenheit für mangelfreie Pläne nicht beim jeweiligen Bauherren liegt. Gleichwohl waren die Schadenersatzansprüche nach Auffassung des Oberlandesgerichts zum Teil bereits verjährt und nicht mehr durchsetzbar. Es ist der Auffassung, dass mangels Abnahme die Fünfjahresfrist für Werkverträge gemäß § 634a BGB keine Anwendung findet, sondern die allgemeine gesetzliche Regelverjährung von drei Jahren, gemäß § 195 BGB. Dies würde bedeuten, dass nicht abgenommene Leistungen bereits früher verjähren als abgenommene. "Bauherren haben es somit selbst in der Hand, ob sie durch eine Abnahme die Fünfjahresfrist in Gang setzen", erklärt RA Roger Wintzer. "Zu berücksichtigen ist allerdings, dass die Verjährungsfrage bundesweit noch nicht einheitlich und allgemeingültig festgelegt ist. Eine Grundsatzentscheidung würde dieser Thematik die Brisanz nehmen und für mehr Rechtssicherheit sorgen", so Wintzer weiter.
Quelle: http://www.baulinks.de
Beendet ein Bauherr während der Bauphase das Vertragsverhältnis mit dem Erstarchitekten, so haftet der nachfolgend beauftragte Zweitarchitekt in vollem Umfang für Mängel und Schadenersatzansprüche. Dies schließt Planungs- und Baumängel des Erstarchitekten ausdrücklich mit ein, sofern der Zweitarchitekt die sog. "Vollarchitektur", also alle Leistungsphasen (LPH 1 bis 9) im Sinne der HOAI übernommen hat. In diesem Fall ist der Zweitarchitekt verpflichtet alle vorhandenen Planungsleistungen im Einzelnen zu überprüfen und bei Bedarf zu ändern.
Das OLG Stuttgart argumentiert, dass beide Architekten jeweils umfassend vom Bauherren beauftragt und somit auch in vollem Umfang planerisch verantwortlich sind. "Die Entscheidung des OLG Stuttgart, dass der Zweitarchitekt dafür verantwortlich ist, alle vorhandenen Pläne des Vorgängers zu prüfen, bereits aufgetretene Mängel zu identifizieren und abzustellen, ist zweifellos zutreffend", kommentiert Rechtsanwalt Roger Wintzer von Lill Rechtsanwälte das Urteil. "Die hier vorliegende, umfassende Planungsverantwortung ist durch Architekten zwingend zu beachten. Im Bereich der Verjährungsfristen ist diese Entscheidung von gewisser Brisanz, eine höchstrichterliche Klärung steht allerdings noch aus."
Im konkreten Fall hatte eine Bauherrin ein Architekturbüro mit der Planung von Um- und Erweiterungsarbeiten an einem Wohnungs- und Bürogebäude beauftragt. Noch vor Ausführung der Bauleistungen wurde das Vertragsverhältnis beendet und ein Zweitarchitekt mit der Fertigstelllung der Bauleistungen betraut. Dieser übernahm das Projekt mit so genannter "Vollarchitektur" und die bereits vorhandenen Pläne wurden als Grundlage herangezogen. Nach Fertigstellung kam es zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung, welche durch Planungsfehler des Erstarchitekten verursacht wurden. Eine Abnahme war nicht erfolgt. In Folge dessen wurde der Zweitarchitekt für alle Mangel- und Mangelfolgeschäden sowie Mietausfall auf Schadenersatz verklagt.
Das OLG Stuttgart folgte der Argumentation der Klägerin und bestätigte mit seinem Urteil, dass die Obliegenheit für mangelfreie Pläne nicht beim jeweiligen Bauherren liegt. Gleichwohl waren die Schadenersatzansprüche nach Auffassung des Oberlandesgerichts zum Teil bereits verjährt und nicht mehr durchsetzbar. Es ist der Auffassung, dass mangels Abnahme die Fünfjahresfrist für Werkverträge gemäß § 634a BGB keine Anwendung findet, sondern die allgemeine gesetzliche Regelverjährung von drei Jahren, gemäß § 195 BGB. Dies würde bedeuten, dass nicht abgenommene Leistungen bereits früher verjähren als abgenommene. "Bauherren haben es somit selbst in der Hand, ob sie durch eine Abnahme die Fünfjahresfrist in Gang setzen", erklärt RA Roger Wintzer. "Zu berücksichtigen ist allerdings, dass die Verjährungsfrage bundesweit noch nicht einheitlich und allgemeingültig festgelegt ist. Eine Grundsatzentscheidung würde dieser Thematik die Brisanz nehmen und für mehr Rechtssicherheit sorgen", so Wintzer weiter.
Quelle: http://www.baulinks.de
Samstag, 20. November 2010
Was kommt nach Irland ?
Während man das griechische Finanzdebakel noch mit gefälschten Statistiken und fiskalem Schlendrian erklären und damit als Ausrutscher innerhalb des Euroraumes darstellen konnte, trifft es mit Irland ein bis vor kurzem als Musterschüler geltendes Mitgliedsland der Eurozone. Eine geplatzte Immobilienblase und der damit ausgelöste Zusammenbruch des irischen Bankensystems bringen das Land trotz zuletzt hoher Spardisziplin zu Fall. Mit Portugal steht der nächste Kandidat für Hilfe praktisch schon fest. Spanien ist aufgrund seines maroden Immobilienmarktes und 20 Prozent Arbeitslosigkeit auch bereits auf der Shortlist der Verdächtigen. Damit wird auch immer klarer, dass am Ende nur eine kleine Zahl an Ländern - angeführt von Deutschland - übrig bleibt, um für die Rettung der anderen zu zahlen. Das erklärt auch, warum seit Wochen die Zinsen deutscher Staatsanleihen steigen, obwohl doch eine Flucht in die Qualität gerade die Bundesanleihen stützen sollte. Über diese Phase der Betrachtung sind wir jedoch offensichtlich schon hinaus. Der Markt scheint die Gesamtbelastungen aus der Erhaltung der Eurozone für so gewaltig zu halten, dass selbst Deutschland an seine Grenzen stoßen könnte. Je mehr sich für Euroland das Bild eines Quasi-Länderfinanzausgleichs verfestigt, in dem von starken zu schwachen Ländern transferiert wird, desto stärker wird auch der Druck auf die deutschen Langfristzinsen werden. Da kann die Europäische Zentralbank die Leitzinsen noch so lang bei einem Prozent halten. Für die kommenden ein bis zwei Wochen erwarten wir eine Gegenbewegung am Anleihemarkt, nachdem seit Ende August die zehnjährigen Laufzeiten um rund 60 Basispunkte angestiegen sind. Diese Phase sollten Kunden unbedingt nutzen, um ihre Konditionen festzuschreiben. Die Gefahr, dass wir in 2011 deutlich höhere Zinsen sehen, ist nicht zu unterschätzen.
Bauherren und Immobilienkäufer müssen in Zeithorizonten von 20 bis 30 Jahren denken - diese Periode heute zu historisch tiefen Zinssätzen abzusichern, kann kein Fehler sein. Zumindest einen großen Teil der Finanzierungssumme sollte man dabei über lange Sollzinsbindungen festschreiben und damit für Kalkulationssicherheit sorgen. Grundsätzlich ist bei diesem niedrigen Zinsniveau eine Tilgung von 2% bis 3% empfehlenswert, damit die Gesamtlaufzeit des Darlehens überschaubar bleibt. Gefragt sind aus diesem Grund derzeit auch sogenannte Volltilger-Darlehen. Dabei steht über eine höhere laufende Tilgung heute schon eine Rate fest, die nach 20 oder 25 Jahren zu vollständigen Rückzahlung des Darlehens führt. Das Risiko später zu deutlich höheren Zinsen eine Anschlussfinanzierung vornehmen zu müssen, wird damit schon heute ausgeschlossen. Die Finanzierungsspezialisten bei Interhyp können auf mehr als 250 Banken zugreifen und erarbeiten gerne eine individuelle Lösung für Sie. Zur Analyse der eigenen Situation und zur Beobachtung der Zinsentwicklung eignen sich auch die Zins-Charts und Tools auf der Interhyp-Website
Bauherren und Immobilienkäufer müssen in Zeithorizonten von 20 bis 30 Jahren denken - diese Periode heute zu historisch tiefen Zinssätzen abzusichern, kann kein Fehler sein. Zumindest einen großen Teil der Finanzierungssumme sollte man dabei über lange Sollzinsbindungen festschreiben und damit für Kalkulationssicherheit sorgen. Grundsätzlich ist bei diesem niedrigen Zinsniveau eine Tilgung von 2% bis 3% empfehlenswert, damit die Gesamtlaufzeit des Darlehens überschaubar bleibt. Gefragt sind aus diesem Grund derzeit auch sogenannte Volltilger-Darlehen. Dabei steht über eine höhere laufende Tilgung heute schon eine Rate fest, die nach 20 oder 25 Jahren zu vollständigen Rückzahlung des Darlehens führt. Das Risiko später zu deutlich höheren Zinsen eine Anschlussfinanzierung vornehmen zu müssen, wird damit schon heute ausgeschlossen. Die Finanzierungsspezialisten bei Interhyp können auf mehr als 250 Banken zugreifen und erarbeiten gerne eine individuelle Lösung für Sie. Zur Analyse der eigenen Situation und zur Beobachtung der Zinsentwicklung eignen sich auch die Zins-Charts und Tools auf der Interhyp-Website
Donnerstag, 18. November 2010
Immobilien: So ist der Zukunftstrend
.. für Hauseigentümer und Erwerber gibt es gegenwärtig eine Reihe von guten Gründen, in Modernisierung oder Kauf von Immobilien zu investieren. Sie sollten aber diese 6 wichtigen Trends beachten.
Trend 1: Die Bevölkerung in Deutschland schrumpft seit 2002; allerdings nicht in allen Bundesländern gleich. Hamburg, Baden-Württemberg und Bayern werden gegen den allgemeinen Trend zwischen 2005 und 2020 Zuwächse verzeichnen, Bremen stagniert.
Der Rest der Länder verliert. Aus der Erfahrung der letzten Jahre wissen wir zudem: Regionale Trends im Immobiliensektor können kippen, wie uns der Abstieg der früheren Boom-Region Ruhrgebiet und andersherum der grandiose Aufstieg von Berlin gezeigt hat. Die Formel "Schrumpfende Bevölkerung = sinkender Immobilienpreis" stimmt ohnehin nicht in dieser absoluten Form, denn der Wohnraumbedarf pro Person wird bei uns steigen. Es wird mehr Haushalte geben.
Trend 2: Die fortschreitende Alterung der Bevölkerung wird ebenfalls nicht ohne Einfluss auf den Wohnungsmarkt bleiben. Das ist Fakt. Immobilieneigentümer und Käufer sind gut beraten, sich darauf einzustellen. Hier tut sich nämlich ein interessanter Nischenmarkt für altersgerecht umgebaute Bestandswohnungen auf. Immer mehr in Mode kommen auch "Senioren-WGs". Ältere Menschen bevorzugen ebenerdiges Wohnen ohne Barrieren oder zumindest Wohnungen mit Lift und meist kleinere Wohnungen. Wichtig ist ihnen außerdem eine "seniorengerechte" Infrastruktur in naher Umgebung, also Ärzte, Apotheken, Einkaufsmöglichkeiten usw.
Trend 3: Gewerberaum wird vermutlich weniger gefragt sein. Die zunehmende Zahl an freien Mitarbeitern sowie Tele-Arbeitern dürfte zusammen mit dem allgemeinen, demografisch bedingten Rückgang der Erwerbstätigkeit die Nachfrage nach Gewerberaum senken. Darauf sollten sich Immobilienbesitzer einrichten. Mittlerweile kommen aber auch neue, erfolgreiche Gewerbe-Mietmodell auf den Markt. In einigen Großstädten gibt es schon Vermieter, die in gut ausgestatteten Großraumbüros zum Beispiel für Werbegrafiker, Architekten usw. attraktive Einzelplätze mit sehr kurzen Kündigungsfristen für etwa für 300 € im Monat vermieten. Trotz geringer Miete im Einzelfall rechnen sich offenbar solche Modelle insgesamt gut.
Trend 4: Auch in Deutschland ist eine leichte Tendenz zu Verstädterung erkennbar. Besonders attraktiv sind nicht nur Städte wie München, Hamburg, Berlin oder Köln, sondern auch einige kleinere, weniger bekannte Städte, wie zum Beispiel Ingolstadt, Lüneburg oder Paderborn. Letztere leben vor allem vom Zustrom aus der näheren Umgebung. Vor diesem Hintergrund gilt nur noch bedingt das alte Credo für Immobilieninvestment: "1. Die Lage, 2. Die Lage und 3. Die Lage". Die tollen Lagen sind nämlich mittlerweile in Deutschland oft so teuer geworden, dass sich die erforderlichen Mietpreise zur Finanzierung von solchen Immobilien kaum noch erzielen lassen. Die erstbeste Lage im drittbesten Ort mit relativ sicheren - wenn auch geringeren - Mieteinnahmen könnte mithin eine echte Alternative sein.
Trend 5: Hohe Scheidungsquote bei den Jungen und die geforderte Pendler-Mobilität in der modernen Arbeitswelt haben zudem die Tür zu einem Markt für einfache, kleine Wohnungen geöffnet. Die Zahl der potenziellen Mieter von preisgünstigen Wohnungen oder Zweitwohnungen steigt mithin an.
Trend 6: Die Preise bei den Immobilien ziehen aktuell nach 10 Jahren Flaute an. Das hat verschiedene Gründe. Unter anderem scheiden weitaus mehr alte oder schlecht gestaltete Immobilien aus dem Markt, als neue nachkommen. Das und die Tatsache, dass verstärkt inflationsgeschützte Anlagen suchende Investoren aus dem Ausland sich für deutsche Immobilien interessieren, gibt für Wohnimmobilien Anlass zu einem "vorsichtigen Optimismus" für die nächsten Jahre.
Trend 1: Die Bevölkerung in Deutschland schrumpft seit 2002; allerdings nicht in allen Bundesländern gleich. Hamburg, Baden-Württemberg und Bayern werden gegen den allgemeinen Trend zwischen 2005 und 2020 Zuwächse verzeichnen, Bremen stagniert.
Der Rest der Länder verliert. Aus der Erfahrung der letzten Jahre wissen wir zudem: Regionale Trends im Immobiliensektor können kippen, wie uns der Abstieg der früheren Boom-Region Ruhrgebiet und andersherum der grandiose Aufstieg von Berlin gezeigt hat. Die Formel "Schrumpfende Bevölkerung = sinkender Immobilienpreis" stimmt ohnehin nicht in dieser absoluten Form, denn der Wohnraumbedarf pro Person wird bei uns steigen. Es wird mehr Haushalte geben.
Trend 2: Die fortschreitende Alterung der Bevölkerung wird ebenfalls nicht ohne Einfluss auf den Wohnungsmarkt bleiben. Das ist Fakt. Immobilieneigentümer und Käufer sind gut beraten, sich darauf einzustellen. Hier tut sich nämlich ein interessanter Nischenmarkt für altersgerecht umgebaute Bestandswohnungen auf. Immer mehr in Mode kommen auch "Senioren-WGs". Ältere Menschen bevorzugen ebenerdiges Wohnen ohne Barrieren oder zumindest Wohnungen mit Lift und meist kleinere Wohnungen. Wichtig ist ihnen außerdem eine "seniorengerechte" Infrastruktur in naher Umgebung, also Ärzte, Apotheken, Einkaufsmöglichkeiten usw.
Trend 3: Gewerberaum wird vermutlich weniger gefragt sein. Die zunehmende Zahl an freien Mitarbeitern sowie Tele-Arbeitern dürfte zusammen mit dem allgemeinen, demografisch bedingten Rückgang der Erwerbstätigkeit die Nachfrage nach Gewerberaum senken. Darauf sollten sich Immobilienbesitzer einrichten. Mittlerweile kommen aber auch neue, erfolgreiche Gewerbe-Mietmodell auf den Markt. In einigen Großstädten gibt es schon Vermieter, die in gut ausgestatteten Großraumbüros zum Beispiel für Werbegrafiker, Architekten usw. attraktive Einzelplätze mit sehr kurzen Kündigungsfristen für etwa für 300 € im Monat vermieten. Trotz geringer Miete im Einzelfall rechnen sich offenbar solche Modelle insgesamt gut.
Trend 4: Auch in Deutschland ist eine leichte Tendenz zu Verstädterung erkennbar. Besonders attraktiv sind nicht nur Städte wie München, Hamburg, Berlin oder Köln, sondern auch einige kleinere, weniger bekannte Städte, wie zum Beispiel Ingolstadt, Lüneburg oder Paderborn. Letztere leben vor allem vom Zustrom aus der näheren Umgebung. Vor diesem Hintergrund gilt nur noch bedingt das alte Credo für Immobilieninvestment: "1. Die Lage, 2. Die Lage und 3. Die Lage". Die tollen Lagen sind nämlich mittlerweile in Deutschland oft so teuer geworden, dass sich die erforderlichen Mietpreise zur Finanzierung von solchen Immobilien kaum noch erzielen lassen. Die erstbeste Lage im drittbesten Ort mit relativ sicheren - wenn auch geringeren - Mieteinnahmen könnte mithin eine echte Alternative sein.
Trend 5: Hohe Scheidungsquote bei den Jungen und die geforderte Pendler-Mobilität in der modernen Arbeitswelt haben zudem die Tür zu einem Markt für einfache, kleine Wohnungen geöffnet. Die Zahl der potenziellen Mieter von preisgünstigen Wohnungen oder Zweitwohnungen steigt mithin an.
Trend 6: Die Preise bei den Immobilien ziehen aktuell nach 10 Jahren Flaute an. Das hat verschiedene Gründe. Unter anderem scheiden weitaus mehr alte oder schlecht gestaltete Immobilien aus dem Markt, als neue nachkommen. Das und die Tatsache, dass verstärkt inflationsgeschützte Anlagen suchende Investoren aus dem Ausland sich für deutsche Immobilien interessieren, gibt für Wohnimmobilien Anlass zu einem "vorsichtigen Optimismus" für die nächsten Jahre.
Wohnen im Baudenkmal
.. wichtiges und wissenswertes unter:
http://www.vpb.de/download/VPB-Ratgeber_Wohnen-im-Baudenkmal.pdf
http://www.vpb.de/download/VPB-Ratgeber_Wohnen-im-Baudenkmal.pdf
Donnerstag, 4. November 2010
Anbauten, Nebengebäude und Baumhäuser - Was ist zu beachten?
Für viele Eigenheimbesitzer gibt es immer was zu tun: Ein Wintergarten, ein Carport, ein Baumhaus für die Kinder – der Kreativität der Bauherren sind allerdings oft recht enge Grenzen gesetzt: „Gebäudesicherheit, Umweltverträglichkeit und das Straßenbild dürfen auch bei Anbauten und anderen kleinen Bauvorhaben nicht außer Acht gelassen werden“, erklärt Ulrich Löhlein, Leiter Servicecenter Immobilienverwaltung im IVD. „Für die Einhaltung der entsprechenden Regelungen ist das Bauamt beziehungsweise das Baureferat der Kommune zuständig.“
Für den Hausbesitzer sei es allerdings nicht immer einfach herauszufinden, ob und wofür er eine Baugenehmigung benötigt. Das Problem beginne meist schon bei der korrekten Klassifizierung: Wintergärten und Gewächshäuser beispielsweise sind nahezu baugleiche Glasbauten. „Ein kleines Gewächshaus, das frei im Garten steht oder sich an einer Hauswand befindet, ist aber oft genehmigungsfrei“, erläutert Frank U. Schuster, Rechtsanwalt bei der Kanzlei Bethge und Partner in Hannover. „Ein Wintergarten, der durch eine Tür direkt mit dem Haus verbunden ist, gilt dagegen als Anbau und ist daher genehmigungspflichtig. Als zusätzlicher Wohnraum muss der Wintergarten zudem ausreichend isoliert werden. Hierfür gilt die Energieeinsparverordnung, deren Einhaltung vom Bauamt überprüft wird.“
Viele Vorschriften für Gartenhäuser
Auch bei Gartenhäuschen sind die Vorschriften erklärungsbedürftig: Ein kleines Bauwerk ohne Fundament, das für die Kinder zum Spielen oder als Rückzugsmöglichkeit dienen soll, ist meist nicht genehmigungspflichtig. Denn es kann meist ohne größere Umstände wieder entfernt werden. Anders sieht es dagegen aus, wenn ein Schuppen gleicher Größe auf einer betonierten Betonplatte errichtet wird, um eine Unterstellmöglichkeit für Rasenmäher, Gartengeräte oder Fahrräder zu schaffen. Abhängig von regional gültigen Obergrenzen ist für solche Objekte eine Baugenehmigung erforderlich.
„Die Genehmigungspflicht von Anbauten und Nebengebäuden soll unter anderem verhindern, dass Freiflächen ohne Rücksicht auf das Umfeld zugebaut werden“, erläutert Löhlein. So kann beispielsweise der Bebauungsplan so genannte "Baufenster" festsetzen, das heißt eine Fläche, die maximal überbaut werden darf. Ist zum Beispiel ein Baufenster von 15 Quadratmetern festgesetzt, darf die Grundfläche des Gartenhauses also auch nur maximal 15 Quadratmeter betragen. Ein weiteres Hindernis kann die in einem Bebauungsplan festgelegte "Grundflächenzahl" sein. Beträgt sie zum Beispiel nur 0,30, so bedeutet dies, dass nur 30 Prozent der gesamten Grundstücksfläche überbaut werden dürfen. Da die Grundstücksgrößen in den meisten neuen Wohngebieten häufig nur 300 bis 400 Quadratmeter betragen, ist eine solche Überbauung durch das Haus, die Zugangswege und die Terrasse häufig schnell erreicht.
Auflagen der Bauämter unbedingt beachten
„Für den Laien ist die Vielzahl der Vorschriften kaum überschaubar“, fasst Löhlein die Rechtslage zusammen. „Denn bei Anbauten spielen sowohl Landes- als auch Bundesbaurecht sowie gemeinderechtliche Vorgaben eine Rolle.“ Bei Anbauten empfiehlt es sich daher immer das örtliche Bauamt beziehungsweise Baureferat zu konsultieren. Die Mitarbeiter können dann überprüfen, welche gesetzlichen Vorgaben im Einzelfall gelten. Außerdem wachen die Bauämter darüber, dass die jeweiligen Vorschriften auch eingehalten werden. „Häufig werden die Auflagen des Bauamtes als lästig angesehen“, sagt Schuster. „Werden die Vorgaben jedoch nicht eingehalten, kann das gravierende Folgen haben.“ Der Verwaltungsgerichtshof in Hessen verlangte beispielsweise den Rückbau einer Terrasse, die der Beklagte in Grenzbebauung auf einem Carport errichtet hatte (Az.: 4 UE 1626/06). Die Terrasse war im Durchschnitt nur 15 Zentimeter höher als in der ursprünglichen Baugenehmigung vorgesehen. Das Gericht aber urteilte, dass bei der Verletzung der bauordnungsrechtlichen Abstandsvorschriften, die einen unmittelbaren Bezug zu den Nachbargrundstücken haben, die tatsächliche Beeinträchtigung nicht maßgebend ist. Entscheidend sei in solchen Fällen allein, dass die Rechte der Nachbarn sowie das Gebot der besonderen Rücksichtnahme verletzt worden sind.
Immer auch mit den Nachbarn reden
Zu rechtlichen Auseinandersetzungen mit den Nachbarn führen aber oft schon vergleichsweise unscheinbare Objekte wie beispielsweise Baumhäuser. „Vor allem die gute Aussicht vom Hochsitz oder vom Klettergerüst wird für Nachbarn leicht zum Ärgernis“, sagt Löhlein. „Diese müssen es keineswegs hinnehmen, wenn ihre bisher nicht einsehbare Terrasse in das Blickfeld der Kinder gerät.“ Das Landgericht Dortmund urteilte in einem Fall (Az.: 1 S 109/06), dass die landesrechtliche Abstandsregelung auch dann gelte, wenn ein Baumhaus ausschließlich den Kindern zum Spielen diene und nicht bewohnt werde. Ein massives Baumhaus, das in zwei Meter Höhe unmittelbar an der Grundstücksgrenze zwischen zwei Fichten befestigt war, musste daraufhin um 20 Zentimeter zurückversetzt werden. Das Beispiel zeigt, dass ein Eigenheimbesitzer bei allen Baumaßnahmen, die auch seinen Nachbarn tangieren könnten, sich vorher mit diesem absprechen sollte. Der Streit um ein Baumhaus sollte jedenfalls nur in Ausnahmefällen die Gerichte beschäftigen müssen.
Quelle: www.kon-ii.de
Für den Hausbesitzer sei es allerdings nicht immer einfach herauszufinden, ob und wofür er eine Baugenehmigung benötigt. Das Problem beginne meist schon bei der korrekten Klassifizierung: Wintergärten und Gewächshäuser beispielsweise sind nahezu baugleiche Glasbauten. „Ein kleines Gewächshaus, das frei im Garten steht oder sich an einer Hauswand befindet, ist aber oft genehmigungsfrei“, erläutert Frank U. Schuster, Rechtsanwalt bei der Kanzlei Bethge und Partner in Hannover. „Ein Wintergarten, der durch eine Tür direkt mit dem Haus verbunden ist, gilt dagegen als Anbau und ist daher genehmigungspflichtig. Als zusätzlicher Wohnraum muss der Wintergarten zudem ausreichend isoliert werden. Hierfür gilt die Energieeinsparverordnung, deren Einhaltung vom Bauamt überprüft wird.“
Viele Vorschriften für Gartenhäuser
Auch bei Gartenhäuschen sind die Vorschriften erklärungsbedürftig: Ein kleines Bauwerk ohne Fundament, das für die Kinder zum Spielen oder als Rückzugsmöglichkeit dienen soll, ist meist nicht genehmigungspflichtig. Denn es kann meist ohne größere Umstände wieder entfernt werden. Anders sieht es dagegen aus, wenn ein Schuppen gleicher Größe auf einer betonierten Betonplatte errichtet wird, um eine Unterstellmöglichkeit für Rasenmäher, Gartengeräte oder Fahrräder zu schaffen. Abhängig von regional gültigen Obergrenzen ist für solche Objekte eine Baugenehmigung erforderlich.
„Die Genehmigungspflicht von Anbauten und Nebengebäuden soll unter anderem verhindern, dass Freiflächen ohne Rücksicht auf das Umfeld zugebaut werden“, erläutert Löhlein. So kann beispielsweise der Bebauungsplan so genannte "Baufenster" festsetzen, das heißt eine Fläche, die maximal überbaut werden darf. Ist zum Beispiel ein Baufenster von 15 Quadratmetern festgesetzt, darf die Grundfläche des Gartenhauses also auch nur maximal 15 Quadratmeter betragen. Ein weiteres Hindernis kann die in einem Bebauungsplan festgelegte "Grundflächenzahl" sein. Beträgt sie zum Beispiel nur 0,30, so bedeutet dies, dass nur 30 Prozent der gesamten Grundstücksfläche überbaut werden dürfen. Da die Grundstücksgrößen in den meisten neuen Wohngebieten häufig nur 300 bis 400 Quadratmeter betragen, ist eine solche Überbauung durch das Haus, die Zugangswege und die Terrasse häufig schnell erreicht.
Auflagen der Bauämter unbedingt beachten
„Für den Laien ist die Vielzahl der Vorschriften kaum überschaubar“, fasst Löhlein die Rechtslage zusammen. „Denn bei Anbauten spielen sowohl Landes- als auch Bundesbaurecht sowie gemeinderechtliche Vorgaben eine Rolle.“ Bei Anbauten empfiehlt es sich daher immer das örtliche Bauamt beziehungsweise Baureferat zu konsultieren. Die Mitarbeiter können dann überprüfen, welche gesetzlichen Vorgaben im Einzelfall gelten. Außerdem wachen die Bauämter darüber, dass die jeweiligen Vorschriften auch eingehalten werden. „Häufig werden die Auflagen des Bauamtes als lästig angesehen“, sagt Schuster. „Werden die Vorgaben jedoch nicht eingehalten, kann das gravierende Folgen haben.“ Der Verwaltungsgerichtshof in Hessen verlangte beispielsweise den Rückbau einer Terrasse, die der Beklagte in Grenzbebauung auf einem Carport errichtet hatte (Az.: 4 UE 1626/06). Die Terrasse war im Durchschnitt nur 15 Zentimeter höher als in der ursprünglichen Baugenehmigung vorgesehen. Das Gericht aber urteilte, dass bei der Verletzung der bauordnungsrechtlichen Abstandsvorschriften, die einen unmittelbaren Bezug zu den Nachbargrundstücken haben, die tatsächliche Beeinträchtigung nicht maßgebend ist. Entscheidend sei in solchen Fällen allein, dass die Rechte der Nachbarn sowie das Gebot der besonderen Rücksichtnahme verletzt worden sind.
Immer auch mit den Nachbarn reden
Zu rechtlichen Auseinandersetzungen mit den Nachbarn führen aber oft schon vergleichsweise unscheinbare Objekte wie beispielsweise Baumhäuser. „Vor allem die gute Aussicht vom Hochsitz oder vom Klettergerüst wird für Nachbarn leicht zum Ärgernis“, sagt Löhlein. „Diese müssen es keineswegs hinnehmen, wenn ihre bisher nicht einsehbare Terrasse in das Blickfeld der Kinder gerät.“ Das Landgericht Dortmund urteilte in einem Fall (Az.: 1 S 109/06), dass die landesrechtliche Abstandsregelung auch dann gelte, wenn ein Baumhaus ausschließlich den Kindern zum Spielen diene und nicht bewohnt werde. Ein massives Baumhaus, das in zwei Meter Höhe unmittelbar an der Grundstücksgrenze zwischen zwei Fichten befestigt war, musste daraufhin um 20 Zentimeter zurückversetzt werden. Das Beispiel zeigt, dass ein Eigenheimbesitzer bei allen Baumaßnahmen, die auch seinen Nachbarn tangieren könnten, sich vorher mit diesem absprechen sollte. Der Streit um ein Baumhaus sollte jedenfalls nur in Ausnahmefällen die Gerichte beschäftigen müssen.
Quelle: www.kon-ii.de
Freitag, 29. Oktober 2010
Mietminderung wegen Verkehrslärm
Steigt das Verkehrsaufkommen und sind die Fenster an der Straße nicht ausreichend isoliert, können Anwohner eine Mietminderung fordern.
In einem aktuellen Fall sah das Amtsgericht Berlin-Köpenick den Wohnwert wegen des Lärms herabgesetzt und sprach einer Mieterin eine Mietkürzung um 7,5 Prozent zu (Az. 4 C 116/10).
Wie die Deutsche Anwaltshotline berichtet, wurde die Stubenrauchstraße in Berlin-Neukölln als Autobahn-Zubringer ausgebaut, wodurch das Verkehrsaufkommen auf bis zu 1000 Fahrzeuge pro Stunde anstieg. Zwar waren bereits Schallschutzfenster in der Mietwohnung vorhanden, sie isolierten den Lärm aber nicht mehr ausreichend, wie ein Gutachter feststellte. Auch wenn diese sich im einwandfreien Zustand befanden, konnten sie lediglich 32 Dezibel an Lärm dämmen. Den Anwohnern stehen aber bei der angestiegenen Verkehrsbelastung Fenster mit höherer Schallschutzklasse zu, die eine Schalldämmung von mehr als 40 dB aufweisen müssen.
Das Gericht sah deswegen den Wohnwert als herabgesetzt und damit die Mietminderung als gerechtfertigt an. Wobei die Berliner Richter auch die lange Wohndauer der Mieterin von fast 40 Jahren berücksichtigten, bei der immer mit Veränderungen des Verkehrsaufkommens zu rechnen ist.
(ampnet/jri)
Quelle: http://www.hna.de/magazin/wohnen-leben/ratgeber/rechtsprechung-urteile/urteil-mietminderung-wegenverkehrslaerm-910397.html
In einem aktuellen Fall sah das Amtsgericht Berlin-Köpenick den Wohnwert wegen des Lärms herabgesetzt und sprach einer Mieterin eine Mietkürzung um 7,5 Prozent zu (Az. 4 C 116/10).
Wie die Deutsche Anwaltshotline berichtet, wurde die Stubenrauchstraße in Berlin-Neukölln als Autobahn-Zubringer ausgebaut, wodurch das Verkehrsaufkommen auf bis zu 1000 Fahrzeuge pro Stunde anstieg. Zwar waren bereits Schallschutzfenster in der Mietwohnung vorhanden, sie isolierten den Lärm aber nicht mehr ausreichend, wie ein Gutachter feststellte. Auch wenn diese sich im einwandfreien Zustand befanden, konnten sie lediglich 32 Dezibel an Lärm dämmen. Den Anwohnern stehen aber bei der angestiegenen Verkehrsbelastung Fenster mit höherer Schallschutzklasse zu, die eine Schalldämmung von mehr als 40 dB aufweisen müssen.
Das Gericht sah deswegen den Wohnwert als herabgesetzt und damit die Mietminderung als gerechtfertigt an. Wobei die Berliner Richter auch die lange Wohndauer der Mieterin von fast 40 Jahren berücksichtigten, bei der immer mit Veränderungen des Verkehrsaufkommens zu rechnen ist.
(ampnet/jri)
Quelle: http://www.hna.de/magazin/wohnen-leben/ratgeber/rechtsprechung-urteile/urteil-mietminderung-wegenverkehrslaerm-910397.html
Dienstag, 12. Oktober 2010
Zunahme der Siedlungs- und Verkehrsfläche: 94 Hektar pro Tag ( = 134 Fussballfelder)
(11.10.2010) Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes (Destatis) hat die Siedlungs- und Verkehrsfläche in Deutschland in den Jahren 2006 bis 2009 insgesamt um 3,0% oder 1.371 Quadratkilometer zugenommen. Das entspricht rechnerisch einem täglichen Anstieg von 94 Hektar oder etwa 134 Fußballfeldern. Die Flächeninanspruchnahme für Siedlungs- und Verkehrszwecke hat sich damit gegenüber dem letzten Berechnungszeitraum (2005 bis 2008) verlangsamt, in dem die Zunahme noch 104 Hektar pro Tag betrug. Ziel der Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung ist es übrigens, die tägliche Inanspruchnahme neuer Siedlungs- und Verkehrsflächen bis zum Jahr 2020 auf 30 Hektar pro Tag zu reduzieren.
Zum Erhebungsstichtag 31.12.2009 beanspruchen ...
* Siedlungs- und Verkehrsflächen 47.422 km² oder 13,3% der Bodenfläche Deutschlands (357.125 km²),
* Waldflächen 107.534 km² oder 30,1%,
* landwirtschaftliche Flächen 187.291 km² oder 52,4%.
* Von Wasserflächen 8.513 km² und
* sonstige Flächen 6.366 km².
Nach Bundesländern betrachtet liegt der Anteil der Siedlungs- und Verkehrsfläche an der Bodenfläche in den Stadtstaaten Berlin (70,2%), Hamburg (59,6%) und Bremen (57,2%) am höchsten. In den anderen Bundesländern reicht die Spanne des Siedlungs- und Verkehrsflächenanteils von 7,9% in Mecklenburg-Vorpommern bis 22,3% in Nordrhein-Westfalen. Den höchsten Waldanteil erreicht Rheinland-Pfalz mit 41,9%. Schleswig-Holstein weist mit 69,9% den höchsten Anteil an landwirtschaftlich genutzten Flächen auf.
Übrigens: "Siedlungs- und Verkehrsfläche" und "versiegelte Fläche" dürfen nicht gleichgesetzt werden! Die Siedlungs- und Verkehrsflächen umfassen auch einen erheblichen Anteil unbebauter und nicht versiegelter Flächen. So haben zum Beispiel die Erholungsflächen, dabei handelt es sich insbesondere um Grünanlagen und Sportflächen, derzeit einen Anteil von 8,2% an der Siedlungs- und Verkehrsfläche. Sie trugen in den Jahren 2006 bis 2009 in erheblichem Umfang (39 ha/Tag) zum Anstieg der Siedlungs- und Verkehrsfläche bei.
Zum Erhebungsstichtag 31.12.2009 beanspruchen ...
* Siedlungs- und Verkehrsflächen 47.422 km² oder 13,3% der Bodenfläche Deutschlands (357.125 km²),
* Waldflächen 107.534 km² oder 30,1%,
* landwirtschaftliche Flächen 187.291 km² oder 52,4%.
* Von Wasserflächen 8.513 km² und
* sonstige Flächen 6.366 km².
Nach Bundesländern betrachtet liegt der Anteil der Siedlungs- und Verkehrsfläche an der Bodenfläche in den Stadtstaaten Berlin (70,2%), Hamburg (59,6%) und Bremen (57,2%) am höchsten. In den anderen Bundesländern reicht die Spanne des Siedlungs- und Verkehrsflächenanteils von 7,9% in Mecklenburg-Vorpommern bis 22,3% in Nordrhein-Westfalen. Den höchsten Waldanteil erreicht Rheinland-Pfalz mit 41,9%. Schleswig-Holstein weist mit 69,9% den höchsten Anteil an landwirtschaftlich genutzten Flächen auf.
Übrigens: "Siedlungs- und Verkehrsfläche" und "versiegelte Fläche" dürfen nicht gleichgesetzt werden! Die Siedlungs- und Verkehrsflächen umfassen auch einen erheblichen Anteil unbebauter und nicht versiegelter Flächen. So haben zum Beispiel die Erholungsflächen, dabei handelt es sich insbesondere um Grünanlagen und Sportflächen, derzeit einen Anteil von 8,2% an der Siedlungs- und Verkehrsfläche. Sie trugen in den Jahren 2006 bis 2009 in erheblichem Umfang (39 ha/Tag) zum Anstieg der Siedlungs- und Verkehrsfläche bei.
3,5 bis 5% Grunderwerbsteuer nach der Föderalismusreform
Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Bundesländer den Satz der Grunderwerbsteuer selbst festlegen und sind nicht mehr an die vorher üblichen 3,5 Prozent gebunden. Während im Süden der Republik dieser Satz (noch) beibehalten wurde, bezahlen seither Berliner und Hamburger 4,5 Prozent. Diesem Beispiel folgte im März 2010 Sachsen-Anhalt. 2011 werden sich Bremen, Niedersachsen und das Saarland dem anschließen; und Brandenburg will 2011 sogar auf 5 Prozent erhöhen. Schleswig-Holstein plant eine Erhöhung 2013, und auch in Baden-Württemberg soll sich die CDU bereits einhellig für eine Erhöhung ausgesprochen haben.
"Mit diesen Verteuerungen setzen die Bundesländer ein völlig falsches Signal", meint Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG. Und Jürgen Dawo, Präsident der Aktion pro Eigenheim, kritisiert, dass "die geplante Erhöhung für eine junge Familie, die sich beispielsweise in Brandenburg 2011 ein Haus kauft, kein Pappenstiel" sei: Bei einer Kaufsumme von 300.000 Euro fallen Mehrkosten in Höhe von 4.500 Euro an. "Das Stopfen der Haushaltslöcher darf nach dem Wegfall der Eigenheimzulage nicht schon wieder zu Lasten der Bauwilligen gehen", bemängelt Dawo. "Auf der einen Seite wollen Bund und Länder alles tun, um die Eigentumsquote in Deutschland zu erhöhen, auf der anderen Seite legen sie gerade jungen Familien mit kleinem Einkommen immer mehr Steine in den Weg".
Stichwort "Grunderwerbsteuer"
Bei jedem Immobilien- oder Grundstückskauf entstehen so genannte Kaufnebenkosten. Dazu gehören Notarkosten, Grundbuchamt-Gebühren, Grunderwerbsteuer und eventuelle Maklerprovisionen. Während die Notarkosten und Grundbuchamt einheitlich sind, unterscheidet sich die Höhe der Grunderwerbsteuer und der Maklerprovision je nach Bundesland. Spitzenreiter bei Steuersatz und Vermittlungsprovision ist Berlin mit 4,5 Prozent Grunderwerbsteuer und einer Maklergebühr von bis zu 7,14 Prozent. Deutlich günstiger sind die Kaufnebenkosten im Süden des Landes: Bayern erhebt eine Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent und die ortsübliche Maklerprovision liegt bei 3,57 Prozent inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer. So betragen die Kaufnebenkosten für eine 250.000 Euro teure Immobilie in der Region München 21.425 Euro. Die Nebenkosten für eine vergleichbare Immobilie in Berlin hingegen liegen bei 32.850 Euro, das sind rund 50 Prozent mehr als in Bayern.
Allein in Baden-Württemberg brachte die Grunderwerbsteuer 2009 ca. 689 Millionen Euro an Einnahmen. Bei einer Erhöhung des Steuersatzes auf 5 Prozent müssten Immobilienkäufer und Bauherren künftig knapp 300 Millionen Euro mehr berappen. "Gerade jetzt, wo sich der Wohnungsbau auf tiefem Niveau zumindest wieder leicht erholt, wäre eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer kontraproduktiv", mahnt Jürgen Dawo. "Ein bundesweit einheitlicher, auf 3,5 Prozent limitierter Steuersatz ist sozialpolitisch noch vertretbar, alles andere kommt einem 'Schröpfen' der Bauherren gleich".
"Es steht zu befürchten, dass durch die geplanten Erhöhungen der Grunderwerbsteuer die Kaufvorhaben vieler Familien unrealisierbar werden und ihnen damit die Chance genommen wird, nachhaltiges Vermögen aufzubauen", so Haselsteiner und merkt an: "Und das zu einer Zeit, in der die aktuellen Konditionen für lange Zinsbindungen zu den niedrigsten gehören, die Deutschland historisch je gesehen hat."
Quelle:
http://www.baulinks.de
"Mit diesen Verteuerungen setzen die Bundesländer ein völlig falsches Signal", meint Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG. Und Jürgen Dawo, Präsident der Aktion pro Eigenheim, kritisiert, dass "die geplante Erhöhung für eine junge Familie, die sich beispielsweise in Brandenburg 2011 ein Haus kauft, kein Pappenstiel" sei: Bei einer Kaufsumme von 300.000 Euro fallen Mehrkosten in Höhe von 4.500 Euro an. "Das Stopfen der Haushaltslöcher darf nach dem Wegfall der Eigenheimzulage nicht schon wieder zu Lasten der Bauwilligen gehen", bemängelt Dawo. "Auf der einen Seite wollen Bund und Länder alles tun, um die Eigentumsquote in Deutschland zu erhöhen, auf der anderen Seite legen sie gerade jungen Familien mit kleinem Einkommen immer mehr Steine in den Weg".
Stichwort "Grunderwerbsteuer"
Bei jedem Immobilien- oder Grundstückskauf entstehen so genannte Kaufnebenkosten. Dazu gehören Notarkosten, Grundbuchamt-Gebühren, Grunderwerbsteuer und eventuelle Maklerprovisionen. Während die Notarkosten und Grundbuchamt einheitlich sind, unterscheidet sich die Höhe der Grunderwerbsteuer und der Maklerprovision je nach Bundesland. Spitzenreiter bei Steuersatz und Vermittlungsprovision ist Berlin mit 4,5 Prozent Grunderwerbsteuer und einer Maklergebühr von bis zu 7,14 Prozent. Deutlich günstiger sind die Kaufnebenkosten im Süden des Landes: Bayern erhebt eine Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent und die ortsübliche Maklerprovision liegt bei 3,57 Prozent inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer. So betragen die Kaufnebenkosten für eine 250.000 Euro teure Immobilie in der Region München 21.425 Euro. Die Nebenkosten für eine vergleichbare Immobilie in Berlin hingegen liegen bei 32.850 Euro, das sind rund 50 Prozent mehr als in Bayern.
Allein in Baden-Württemberg brachte die Grunderwerbsteuer 2009 ca. 689 Millionen Euro an Einnahmen. Bei einer Erhöhung des Steuersatzes auf 5 Prozent müssten Immobilienkäufer und Bauherren künftig knapp 300 Millionen Euro mehr berappen. "Gerade jetzt, wo sich der Wohnungsbau auf tiefem Niveau zumindest wieder leicht erholt, wäre eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer kontraproduktiv", mahnt Jürgen Dawo. "Ein bundesweit einheitlicher, auf 3,5 Prozent limitierter Steuersatz ist sozialpolitisch noch vertretbar, alles andere kommt einem 'Schröpfen' der Bauherren gleich".
"Es steht zu befürchten, dass durch die geplanten Erhöhungen der Grunderwerbsteuer die Kaufvorhaben vieler Familien unrealisierbar werden und ihnen damit die Chance genommen wird, nachhaltiges Vermögen aufzubauen", so Haselsteiner und merkt an: "Und das zu einer Zeit, in der die aktuellen Konditionen für lange Zinsbindungen zu den niedrigsten gehören, die Deutschland historisch je gesehen hat."
Quelle:
http://www.baulinks.de
Donnerstag, 30. September 2010
Fasching / Karneval und Lärmbelästigung
Lautes und langes Feiern an Karneval ist nicht jedermanns Sache. Dürfen die Karnevalsjecken mit ihren Trommeln und Glockenspiel überhaupt so viel Lärm machen? Was müssen Sie als Vermieter an den tollen Tagen tolerieren?
Karnevalsjecken dürfen laut und lange Feiern.
Die Lärmbeeinträchtigungen beim Karneval, durch laute Musikanlagen und Gaststättenbesucher ist eine vom überwiegenden Teil der Bevölkerung gepflegte Tradition und muss von Mieter und Vermieter gleichermaßen geduldet werden.
Karneval ist seit Jahrzehnten üblich
Mieter und Vermieter, die das Karnevalswochenende eher ruhevoll verbringen möchten, müssen dem ungeachtet lautes und ausgelassenes Feiern in ihrer Nachbarschaft dulden. Das närrische Treiben an Karneval ist seit Jahrzehnten üblich und muss akzeptiert werden. An Weiberfastnacht, am Karnevalswochenende und in der Nacht von Rosenmontag auf Karnevalsdienstag müssen Sie als Vermieter tolerant mit Lärmbelästigung umgehen.
An drei tollen Tagen ist lautes und langes Feiern traditionsbedingt erlaubt
Insbesondere in Karnevalshochburgen wie Köln, sind Behörden und Richter der Ansicht, dass die üblichen Ruhezeiten nicht zum Tragen kommen. Das Immissionsschutzgesetz besagt zwar, dass ab 22.00 Uhr Ruhe zu herrschen habe, damit jeder ungestört schlafen könne. Im Karneval sei dies jedoch unmöglich.
Wird beispielsweise in Gaststätten auch nach 01.00 Uhr nachts noch gefeiert und Musik gespielt, haben die Gastwirte nicht mit polizeilichen Maßnahmen zu rechnen. Ein Gastwirt ist auch nicht verpflichtet, gegen lautstarke Gäste vorzugehen und sie gegebenenfalls aus seinem Lokal zu entfernen.
Mieter müssen Partys in Gemeinschaftsräumen anmelden
Ihre Mieter müssen jedoch bei einer Privatparty zumindest darauf achten, dass die Wohnung nicht überbelegt wird. Außerdem müssen Mieter eine Genehmigung vom Vermieter einholen, bevor gemeinschaftlich genutzte Räume, Flächen oder die Hausfassade geschmückt werden. Sollte eine Beschädigung in den Gemeinschaftsräume oder der Mietwohnung auftreten, können Sie als Vermieter natürlich mit einer Abmahnung reagieren.
Karnevalsjecken dürfen laut und lange Feiern.
Die Lärmbeeinträchtigungen beim Karneval, durch laute Musikanlagen und Gaststättenbesucher ist eine vom überwiegenden Teil der Bevölkerung gepflegte Tradition und muss von Mieter und Vermieter gleichermaßen geduldet werden.
Karneval ist seit Jahrzehnten üblich
Mieter und Vermieter, die das Karnevalswochenende eher ruhevoll verbringen möchten, müssen dem ungeachtet lautes und ausgelassenes Feiern in ihrer Nachbarschaft dulden. Das närrische Treiben an Karneval ist seit Jahrzehnten üblich und muss akzeptiert werden. An Weiberfastnacht, am Karnevalswochenende und in der Nacht von Rosenmontag auf Karnevalsdienstag müssen Sie als Vermieter tolerant mit Lärmbelästigung umgehen.
An drei tollen Tagen ist lautes und langes Feiern traditionsbedingt erlaubt
Insbesondere in Karnevalshochburgen wie Köln, sind Behörden und Richter der Ansicht, dass die üblichen Ruhezeiten nicht zum Tragen kommen. Das Immissionsschutzgesetz besagt zwar, dass ab 22.00 Uhr Ruhe zu herrschen habe, damit jeder ungestört schlafen könne. Im Karneval sei dies jedoch unmöglich.
Wird beispielsweise in Gaststätten auch nach 01.00 Uhr nachts noch gefeiert und Musik gespielt, haben die Gastwirte nicht mit polizeilichen Maßnahmen zu rechnen. Ein Gastwirt ist auch nicht verpflichtet, gegen lautstarke Gäste vorzugehen und sie gegebenenfalls aus seinem Lokal zu entfernen.
Mieter müssen Partys in Gemeinschaftsräumen anmelden
Ihre Mieter müssen jedoch bei einer Privatparty zumindest darauf achten, dass die Wohnung nicht überbelegt wird. Außerdem müssen Mieter eine Genehmigung vom Vermieter einholen, bevor gemeinschaftlich genutzte Räume, Flächen oder die Hausfassade geschmückt werden. Sollte eine Beschädigung in den Gemeinschaftsräume oder der Mietwohnung auftreten, können Sie als Vermieter natürlich mit einer Abmahnung reagieren.
Musizieren in Wohnungen
.. jahrelang wohnten Sie in einem "ruhigen Haus"- bis der Trompeter einzog. Ein durchaus netter Mensch, aber leider mit einem sehr lauten Hobby.
Was tun?
Besonders schlecht ist die Situation für den Vermieter, denn er muss unbedingt handeln, wenn er nicht die übrigen Mieter vergraulen oder zumindest einen empfindlichen Mietabzug riskieren will.
Darin besteht kein Zweifel: Grundsätzlich darf ein Mieter in seiner Mietwohnung musizieren, Musik hören oder fernsehen. Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich bekräftigt, dass dies zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung gehört (BGH, Beschluss v. 10.09.98, Az. V ZB 11/98).
Die Frage ist nur, wie wird musiziert?
Andere Hausbewohner dürfen jedenfalls nicht gestört werden.
In den Ruhezeiten 13.00 bis 15.00 Uhr und 22.00 bis 07.00 Uhr muss auf jeden Fall Zimmerlautstärke eingehalten werden, hat das Oberlandesgericht München geurteilt (OLG München, Urteil v. 21.01.92, Az. 13U 2289/91).
Gleichwohl ist mit diesem Urteil die Kuh noch nicht vom Eis. Für die nächtlichen Ruhezeiten gibt es zwar gesetzliche Bestimmungen, Aber die Mittagsruhezeiten sind nicht gesetzlich geregelt.
In anderen Fällen haben die Gerichte für die Musikausübung in Mietwohnungen über die Ruhezeiten hinaus zeitliche Begrenzungen festgelegt. Danach haben Mieter Anspruch darauf, mindestens zwei Stunden täglich auf ihrem Instrument zu spielen, müssen aber die Mittags- und Nachtruhezeiten einhalten (BayObLG, Beschluss v. 28.03.1985, Az. 2 Z 8/85).
Beschränkungen gelten insbesondere für Instrumente mit hohen Frequenzen, wie beispielsweise Trompete, Schlagzeug oder Gitarre. Nach allgemeinen nachbarrechtlichen Regeln sind Musiker selbst zudem verpflichtet, bei lautem und längerem Spielen die Fenster zu schließen.
Wird in einer Mietwohnung zu heftig musiziert, haben selbstverständlich die übrigen Mieter ein Recht, von sich aus gegen die Lärmbelästigung vorzugehen. Letztlich werden diese in der Praxis aber abwarten, was der Vermieter macht. Dieser ist zum Handeln den anderen Mietern gegenüber verpflichtet. Der Vermieter kann zunächst den Störer abmahnen und dann gegen einen uneinsichtigen Mieter im Wiederholungsfall eine Unterlassungsklage anstrengen. Eine Kündigung ist indessen allein wegen unzulässiger Musikausübung erst nach mehrfachen Verstößen möglich.
Den Lärm "Auszusitzen" hilft dem Vermieter meist nichts, weil nämlich die übrigen Mieter bei erheblicher Geräuschbelästigung die Miete gemäß §
537 BGB einbehalten dürfen, ohne dass es hierfür ein Verschulden des Vermieters geben muss. Allerdings ist der störende Mieter für etwaige Einbußen dem Vermieter schadenersatzpflichtig.
Beim Streit über Lärmbelästigung muss zwischen dem Recht des Musikliebhabers und dem Ruhebedürfnis der übrigen Hausbewohner immer abgewogen werden. Dabei sind auch die Gegebenheiten vor Ort zu berücksichtigen. Beispiel: die Hellhörigkeit des Hauses bzw. der Pegel der Umgebungsgeräusche.
Es empfiehlt sich, das Recht auf Musikausübung bzw. des Betriebs von Phonogeräten bereits im Mietvertrag unmissverständlich zu regeln. Die Rechtsprechung sehe eine Beschränkung des Musizierens zum Beispiel auf zwei Stunden außerhalb der Ruhezeiten als zulässig an. Allerdings könne sich ein Verbot nur auf Musik beschränken, die über Zimmerlautstärke hinaus geht.
Was tun?
Besonders schlecht ist die Situation für den Vermieter, denn er muss unbedingt handeln, wenn er nicht die übrigen Mieter vergraulen oder zumindest einen empfindlichen Mietabzug riskieren will.
Darin besteht kein Zweifel: Grundsätzlich darf ein Mieter in seiner Mietwohnung musizieren, Musik hören oder fernsehen. Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich bekräftigt, dass dies zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung gehört (BGH, Beschluss v. 10.09.98, Az. V ZB 11/98).
Die Frage ist nur, wie wird musiziert?
Andere Hausbewohner dürfen jedenfalls nicht gestört werden.
In den Ruhezeiten 13.00 bis 15.00 Uhr und 22.00 bis 07.00 Uhr muss auf jeden Fall Zimmerlautstärke eingehalten werden, hat das Oberlandesgericht München geurteilt (OLG München, Urteil v. 21.01.92, Az. 13U 2289/91).
Gleichwohl ist mit diesem Urteil die Kuh noch nicht vom Eis. Für die nächtlichen Ruhezeiten gibt es zwar gesetzliche Bestimmungen, Aber die Mittagsruhezeiten sind nicht gesetzlich geregelt.
In anderen Fällen haben die Gerichte für die Musikausübung in Mietwohnungen über die Ruhezeiten hinaus zeitliche Begrenzungen festgelegt. Danach haben Mieter Anspruch darauf, mindestens zwei Stunden täglich auf ihrem Instrument zu spielen, müssen aber die Mittags- und Nachtruhezeiten einhalten (BayObLG, Beschluss v. 28.03.1985, Az. 2 Z 8/85).
Beschränkungen gelten insbesondere für Instrumente mit hohen Frequenzen, wie beispielsweise Trompete, Schlagzeug oder Gitarre. Nach allgemeinen nachbarrechtlichen Regeln sind Musiker selbst zudem verpflichtet, bei lautem und längerem Spielen die Fenster zu schließen.
Wird in einer Mietwohnung zu heftig musiziert, haben selbstverständlich die übrigen Mieter ein Recht, von sich aus gegen die Lärmbelästigung vorzugehen. Letztlich werden diese in der Praxis aber abwarten, was der Vermieter macht. Dieser ist zum Handeln den anderen Mietern gegenüber verpflichtet. Der Vermieter kann zunächst den Störer abmahnen und dann gegen einen uneinsichtigen Mieter im Wiederholungsfall eine Unterlassungsklage anstrengen. Eine Kündigung ist indessen allein wegen unzulässiger Musikausübung erst nach mehrfachen Verstößen möglich.
Den Lärm "Auszusitzen" hilft dem Vermieter meist nichts, weil nämlich die übrigen Mieter bei erheblicher Geräuschbelästigung die Miete gemäß §
537 BGB einbehalten dürfen, ohne dass es hierfür ein Verschulden des Vermieters geben muss. Allerdings ist der störende Mieter für etwaige Einbußen dem Vermieter schadenersatzpflichtig.
Beim Streit über Lärmbelästigung muss zwischen dem Recht des Musikliebhabers und dem Ruhebedürfnis der übrigen Hausbewohner immer abgewogen werden. Dabei sind auch die Gegebenheiten vor Ort zu berücksichtigen. Beispiel: die Hellhörigkeit des Hauses bzw. der Pegel der Umgebungsgeräusche.
Es empfiehlt sich, das Recht auf Musikausübung bzw. des Betriebs von Phonogeräten bereits im Mietvertrag unmissverständlich zu regeln. Die Rechtsprechung sehe eine Beschränkung des Musizierens zum Beispiel auf zwei Stunden außerhalb der Ruhezeiten als zulässig an. Allerdings könne sich ein Verbot nur auf Musik beschränken, die über Zimmerlautstärke hinaus geht.
Die Top Ten der Wohnungsmängel
Einer häufiger Grund für Ärger mit dem Mieter sind Wohnungsmängel. Begründet oder nicht - hier die Top Ten der häufigsten Mängel von Mietwohnungen und was Ihr Mieter durchsetzen kann.
Die Top Ten der Wohnungsmängel
Platz 1: Feuchtigkeit und Schimmelpilz;
Platz 2: Regelmäßiger Lärm aus einer Nachbarwohnung;
Platz 3: Ausfall von Heizung oder Warmwasser;
Platz 4: Lärm infolge von Bauarbeiten in der Nachbarschaft;
Platz 5: Bauarbeiten am Haus und Verdunkelung durch Gerüste;
Platz 6: Undichte und sanierungsbedürftige Fenster;
Platz 7: Defekte Zubehörgegenstände der Mietwohnung, beispielsweise in der Küche und im Bad;
Platz 8: Die Mietwohnung ist mehr als 10% kleiner, als im Mietvertrag festgelegt;
Platz 9: Aufzug, Türklingel oder Gegensprechanlage sind defekt;
Platz 10: Zu niedrige Heiz- oder Wassertemperaturen.
Die Rechte Ihrer Mieter bei Wohnungsmängeln
Mieter haben bei diesen Wohnungsmängeln gesetzlich verbriefte Rechte, die sie gegen Sie als Vermieter durchsetzen können. Allerdings müssen die Mieter ihrerseits auch Pflichten erfüllen. Treten Wohnungsmängel auf, müssen Sie als Vermieter vom Mieter sofort benachrichtigt werden. Als Vermieter müssen Sie sich schnellstens um die Beseitigung des Mangels kümmern. Das heißt Sie müssen den Wohnungsmangel sorgfältig prüfen und notwendige Reparaturen veranlassen. Es sei denn, Ihr Mieter hat den Wohnungsmangel verursacht.
Ihr Mieter kann die Miete mindern, solange der Mangel vorliegt. Je nach Umfang des Wohnungsmangels kann die Mietzahlung (inklusive Betriebskosten) zwischen 1% und schlimmstenfalls 100%.
Im schlimmsten Fall - Schadensersatz wegen Wohnungsmängel
Zudem kann Ihr Mieter auch noch zusätzlich über den Minderungsbetrag hinaus einen Teil der Miete zurückhalten um Sie zur Mängelbeseitigung zu zwingen. Den zurückbehaltenen Teil der Miete können Sie nach Beseitigung des Wohnungsmangels zwar einfordern; der geminderte Teil der Miete ist allerdings endgültig verloren. Reagieren Sie überhaupt nicht, kann sie das teuer zu stehen kommen. Ihr Mieter kann den Wohnungsmängel selbst beseitigen lassen oder Sie auf Mängelbeseitigung verklagen.
Noch schlimmer ist es, wenn Schäden an Einrichtungsgegenständen des Mieters aufgrund von Wohnungsmängeln entstehen. Bei vom Mieter nicht verursachter Feuchtigkeit und Schimmel kann das zu erheblichen Schadensersatzansprüchen führen. Falls Ihr Mieter in einem solchen Fall von seinem Recht zur fristlosen Kündigung Gebrauch macht, müssen Sie zusätzlich einen erheblichen Mietausfall ertragen.
Besser Sie finden Ihre Wohnung nicht unter den Top Ten der Wohnungsmängel.
Die Top Ten der Wohnungsmängel
Platz 1: Feuchtigkeit und Schimmelpilz;
Platz 2: Regelmäßiger Lärm aus einer Nachbarwohnung;
Platz 3: Ausfall von Heizung oder Warmwasser;
Platz 4: Lärm infolge von Bauarbeiten in der Nachbarschaft;
Platz 5: Bauarbeiten am Haus und Verdunkelung durch Gerüste;
Platz 6: Undichte und sanierungsbedürftige Fenster;
Platz 7: Defekte Zubehörgegenstände der Mietwohnung, beispielsweise in der Küche und im Bad;
Platz 8: Die Mietwohnung ist mehr als 10% kleiner, als im Mietvertrag festgelegt;
Platz 9: Aufzug, Türklingel oder Gegensprechanlage sind defekt;
Platz 10: Zu niedrige Heiz- oder Wassertemperaturen.
Die Rechte Ihrer Mieter bei Wohnungsmängeln
Mieter haben bei diesen Wohnungsmängeln gesetzlich verbriefte Rechte, die sie gegen Sie als Vermieter durchsetzen können. Allerdings müssen die Mieter ihrerseits auch Pflichten erfüllen. Treten Wohnungsmängel auf, müssen Sie als Vermieter vom Mieter sofort benachrichtigt werden. Als Vermieter müssen Sie sich schnellstens um die Beseitigung des Mangels kümmern. Das heißt Sie müssen den Wohnungsmangel sorgfältig prüfen und notwendige Reparaturen veranlassen. Es sei denn, Ihr Mieter hat den Wohnungsmangel verursacht.
Ihr Mieter kann die Miete mindern, solange der Mangel vorliegt. Je nach Umfang des Wohnungsmangels kann die Mietzahlung (inklusive Betriebskosten) zwischen 1% und schlimmstenfalls 100%.
Im schlimmsten Fall - Schadensersatz wegen Wohnungsmängel
Zudem kann Ihr Mieter auch noch zusätzlich über den Minderungsbetrag hinaus einen Teil der Miete zurückhalten um Sie zur Mängelbeseitigung zu zwingen. Den zurückbehaltenen Teil der Miete können Sie nach Beseitigung des Wohnungsmangels zwar einfordern; der geminderte Teil der Miete ist allerdings endgültig verloren. Reagieren Sie überhaupt nicht, kann sie das teuer zu stehen kommen. Ihr Mieter kann den Wohnungsmängel selbst beseitigen lassen oder Sie auf Mängelbeseitigung verklagen.
Noch schlimmer ist es, wenn Schäden an Einrichtungsgegenständen des Mieters aufgrund von Wohnungsmängeln entstehen. Bei vom Mieter nicht verursachter Feuchtigkeit und Schimmel kann das zu erheblichen Schadensersatzansprüchen führen. Falls Ihr Mieter in einem solchen Fall von seinem Recht zur fristlosen Kündigung Gebrauch macht, müssen Sie zusätzlich einen erheblichen Mietausfall ertragen.
Besser Sie finden Ihre Wohnung nicht unter den Top Ten der Wohnungsmängel.
Neue Fenster: Mieter haftet für Schimmel
Dass ein Mieter nach Einbau von neuen, dichten Fenstern für entstehenden Schimmel haftet, obwohl er sein früheres Lüftungsverhalten lediglich beibehalten hat, entschied das Amtsgericht in Nürtingen in einem aktuellen Urteil.
Ein Vermieter hatte die Fenster einer Mietwohnung in einem Altbau durch modernere und dichtere Fenster ausgetauscht. Der Mieter lüftete die Wohnung wie bisher regelmäßig. Dennoch trat nach kurzer Zeit Schimmel in den Mieträumen auf, weil das Lüftungsverhalten des Mieters nach Austausch der Fenster nicht mehr ausreichend war.
Das Amtsgericht entschied: Erneuert ein Vermieter die Fenster in einem Altbau, so ist der Mieter verpflichtet, mehr zu lüften und zu heizen um Schimmel zu verhindern. Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, den Mieter hierauf hinzuweisen. Bildet sich wegen nicht ausreichender Belüftung und Beheizung durch den Mieter Schimmel in einer modernisierten Mietwohnung, ist eine Mietminderung ausgeschlossen. Als Verursacher haftet der Mieter für den entstandenen Schaden (AG Nürtingen, Urteil v. 09.06.2010, Az. 42 C 1905/09).
Quelle: http://www.vermieterrecht-vertraulich.de
.
Ein Vermieter hatte die Fenster einer Mietwohnung in einem Altbau durch modernere und dichtere Fenster ausgetauscht. Der Mieter lüftete die Wohnung wie bisher regelmäßig. Dennoch trat nach kurzer Zeit Schimmel in den Mieträumen auf, weil das Lüftungsverhalten des Mieters nach Austausch der Fenster nicht mehr ausreichend war.
Das Amtsgericht entschied: Erneuert ein Vermieter die Fenster in einem Altbau, so ist der Mieter verpflichtet, mehr zu lüften und zu heizen um Schimmel zu verhindern. Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, den Mieter hierauf hinzuweisen. Bildet sich wegen nicht ausreichender Belüftung und Beheizung durch den Mieter Schimmel in einer modernisierten Mietwohnung, ist eine Mietminderung ausgeschlossen. Als Verursacher haftet der Mieter für den entstandenen Schaden (AG Nürtingen, Urteil v. 09.06.2010, Az. 42 C 1905/09).
Quelle: http://www.vermieterrecht-vertraulich.de
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Mittwoch, 29. September 2010
Bautagebücher: Erfahrungen privater Bauherren
http://www.immobilienscout24.de/de/bauen/bautagebuch/index.jsp?camp=VERSAND_Bau-NL_092010&emst=U3CJusMLW8_4214_226527_130&ftc=8594NEWB&_s_cclid=1285781377
Quelle: www.immobilienscout24.de
Quelle: www.immobilienscout24.de
Podcast: Niedrige Zinsen lassen Hauskauf und Wohnungskauf boomen
http://news.immobilienscout24.de/tipps-der-redaktion/neuer-podcast-niedrige-zinsen-lassen-hauskauf-und-wohnungskauf-boomen,12580.html?camp=VERSAND_Bau-NL_092010&emst=U3CJusMLW8_4214_226527_134&ftc=8594NEWA&_s_cclid=1285781380
Quelle: www.immobilienscout24.de
Quelle: www.immobilienscout24.de
Nürnberg - Wohnung mieten oder kaufen - Suchmaschine
.. einfach PLZ + Miete oder Kauf eingeben
.. und los geht's !
http://www.meinestadt.de/wissen/immobilien
.. und los geht's !
http://www.meinestadt.de/wissen/immobilien
Mittwoch, 22. September 2010
Mietminderung: Gesundheitsgefährdung muss der Mieter glaubhaft machen
Wenn ein Mieter wegen eines die Gesundheit gefährdenden Schimmelbefalls seiner Mietwohnung eine Mietminderung geltend macht, so muss er detailliert über Art und Konzentration der Schimmelsporen Angaben machen und ärztliche Atteste vorlegen. Dies entschied das Kammergericht in Berlin im Juni 2010.
Nachdem ein Mieter einer Gaststätte wiederholt die Miete nicht gezahlt hatte, kündigte der Vermieter fristlos und verklagte den Mieter auf Zahlung der rückständigen Miete. Der Mieter behauptete im anschließenden gerichtlichen Verfahren, dass er dass Recht gehabt habe, die Miete komplett zu mindern, weil der Keller und die Küche der Gaststätte großflächig mit Schimmel befallen gewesen seien. Dieser Schimmelbefall habe die Familie des Mieters gesundheitlich gefährdet und bei ihm eine Krebserkrankung verursacht. Auch habe er den Geschäftsbetrieb wegen des Schimmelbefalls einstellen müssen.
Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass dem Mieter kein Recht zur Minderung zustand. Gemäß § 536 Abs. 1 BGB setzt das Recht auf Minderung das Vorhandensein eines Mangels der Mieträume voraus. Für einen solchen Mangel trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast. Der Mieter hatte im Rechtsstreit aber nicht vorgetragen, inwieweit mit dem angeblichen Schimmelbefall auch eine Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mieträume verbunden war. Allein die Behauptung einer Gesundheitsgefährdung war nicht ausreichend. Ob Schimmelpilze in Mieträumen die Gesundheit der Bewohner gefährden, kann nur durch ein Sachverständigengutachten geklärt werden. Ein Sachverständigengutachten durfte vom Gericht aber nicht veranlasst werden, weil der Mieter weder zur Art des Schimmels noch zur Sporenkonzentration etwas vorgetragen hatte. Zudem hatte er keine glaubhaften ärztlichen Atteste vorgelegt (KG, Beschluss v. 03.06.10, Az. 12 U 164/09).
Quele: www.kon-ii.de
Nachdem ein Mieter einer Gaststätte wiederholt die Miete nicht gezahlt hatte, kündigte der Vermieter fristlos und verklagte den Mieter auf Zahlung der rückständigen Miete. Der Mieter behauptete im anschließenden gerichtlichen Verfahren, dass er dass Recht gehabt habe, die Miete komplett zu mindern, weil der Keller und die Küche der Gaststätte großflächig mit Schimmel befallen gewesen seien. Dieser Schimmelbefall habe die Familie des Mieters gesundheitlich gefährdet und bei ihm eine Krebserkrankung verursacht. Auch habe er den Geschäftsbetrieb wegen des Schimmelbefalls einstellen müssen.
Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass dem Mieter kein Recht zur Minderung zustand. Gemäß § 536 Abs. 1 BGB setzt das Recht auf Minderung das Vorhandensein eines Mangels der Mieträume voraus. Für einen solchen Mangel trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast. Der Mieter hatte im Rechtsstreit aber nicht vorgetragen, inwieweit mit dem angeblichen Schimmelbefall auch eine Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mieträume verbunden war. Allein die Behauptung einer Gesundheitsgefährdung war nicht ausreichend. Ob Schimmelpilze in Mieträumen die Gesundheit der Bewohner gefährden, kann nur durch ein Sachverständigengutachten geklärt werden. Ein Sachverständigengutachten durfte vom Gericht aber nicht veranlasst werden, weil der Mieter weder zur Art des Schimmels noch zur Sporenkonzentration etwas vorgetragen hatte. Zudem hatte er keine glaubhaften ärztlichen Atteste vorgelegt (KG, Beschluss v. 03.06.10, Az. 12 U 164/09).
Quele: www.kon-ii.de
Dienstag, 21. September 2010
Amt für Geoinformation und Bodenordnung
http://www.geoinformationen.nuernberg.de/geoinformationen_aus_erster_hand/GEO_Basisdaten/index.html
Schimmelbildung durch falsches Nutzerverhalten
http://www.baulinks.de/webplugin/2010/1frame.htm?1577.php4
Montag, 20. September 2010
Elektronische Dienste der Stadt Nürnberg
http://services.nuernberg.de/Elektronische_Dienste/Formulare/index.html
online-Recherche im Stadtarchiv Nürnberg
http://online-service.nuernberg.de/stadtarchiv/start.fau?prj=verzeichnungen
Freitag, 17. September 2010
Bundesverfassungsgericht
http://www.bundesverfassungsgericht.de/aktuell.html
.. mit vielen guten weiterführenden internetlinks !
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Baufinanzierung: Tipp des Monats: Jetzt Zinsen im Voraus sichern
Gute Nachrichten für Haus- und Wohnungskäufer: Mit Top-Konditionen von unter 4,5 Prozent effektiv gehören die momentanen Zinssätze für lange Laufzeiten zu den tiefsten der vergangenen 50 Jahre. Entsprechend groß ist die Wahrscheinlichkeit, dass in fünf oder zehn Jahren die Zinsen wieder deutlich höher liegen.
Dieses Zinsanstiegsrisiko sollten Eigenheimbesitzer vermeiden. Denn auch wenn die Sollzinsbindung bestehender Baukredite erst in 12 bis 60 Monaten abläuft, können Anschlussfinanzierer auch schon jetzt von den aktuell niedrigen Zinsen profitieren – je nach Vorlaufzeit durch bereitstellungszinsfreie Baukredite oder Forward-Darlehen.
Mittels Forward-Darlehen können Kreditnehmer Phasen niedriger Zinsniveaus nutzen, um sich bis zu fünf Jahre im Voraus den günstigen Zinssatz für einen fest vereinbarten Zeitpunkt in der Zukunft zu sichern. Für diese gewonnene Zinssicherheit verlangen Banken einen Aufschlag auf das aktuelle Zinsniveau. Läuft die Sollzinsbindung bereits innerhalb der nächsten zwölf Monate ab, haben Eigenheimbesitzer gute Chancen, ihr Darlehen auch ohne Zinsaufschlag zu den heutigen Niedrigkonditionen zu verlängern: Viele Banken bieten inzwischen Baufinanzierungen an, bei denen man bis zu ein Jahr Zeit hat, um die Nettodarlehenssumme abzurufen, ohne dass die sonst dafür üblichen Bereitstellungszinsen zu zahlen sind.
quelle: wwww.interhyp.de
Dieses Zinsanstiegsrisiko sollten Eigenheimbesitzer vermeiden. Denn auch wenn die Sollzinsbindung bestehender Baukredite erst in 12 bis 60 Monaten abläuft, können Anschlussfinanzierer auch schon jetzt von den aktuell niedrigen Zinsen profitieren – je nach Vorlaufzeit durch bereitstellungszinsfreie Baukredite oder Forward-Darlehen.
Mittels Forward-Darlehen können Kreditnehmer Phasen niedriger Zinsniveaus nutzen, um sich bis zu fünf Jahre im Voraus den günstigen Zinssatz für einen fest vereinbarten Zeitpunkt in der Zukunft zu sichern. Für diese gewonnene Zinssicherheit verlangen Banken einen Aufschlag auf das aktuelle Zinsniveau. Läuft die Sollzinsbindung bereits innerhalb der nächsten zwölf Monate ab, haben Eigenheimbesitzer gute Chancen, ihr Darlehen auch ohne Zinsaufschlag zu den heutigen Niedrigkonditionen zu verlängern: Viele Banken bieten inzwischen Baufinanzierungen an, bei denen man bis zu ein Jahr Zeit hat, um die Nettodarlehenssumme abzurufen, ohne dass die sonst dafür üblichen Bereitstellungszinsen zu zahlen sind.
quelle: wwww.interhyp.de
Kostenloses Seminar: ABC der Baufinanzierung
http://www.interhyp.de/interhyp/servlet/interhyp?view=courseCatalog&STYLE=b2c&adChannel=zinskommentar
Donnerstag, 16. September 2010
Baugesetze + Bauordnungen
alle Bauordnungen
Baunutzungsverordnung
Baugesetzbuch
Raumordnungsgesetz
Baugesetze Österreichs und der Schweiz
online + gratis unter:
http://www.bauordnungen.de/html/deutschland.html
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Baugesetze Österreichs und der Schweiz
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Berufsgenossenschaft - Broschüre f. Bauherreneigenleistung
http://www.bgbau-medien.de/pdf/i_gutge.pdf
Berufsgenossenschaft Bau - Merkblatt für Bauherren
http://www.bgbau.de/d/pages/mitglieder/bauherr/merkb.pdf
Mittwoch, 15. September 2010
Nürnberg - IHK
http://www.ihk-nuernberg.de/nbg/IHK-Magazin-WiM/WiM-Archiv/WIM-Daten/2010-09/Special/Immobilien/Wie-bunt-darf-man-es-treiben-.html
.. energetischer Sanierungszwang
.. online bei der BR-Mediathek anzugucken unter:
http://blog.br-online.de/quer/sanierungszwang-energiekonzept-macht-wohnen-teurer-15092010.html
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Hamburg - Kanzlei Breiboldt
.. sehr kompetenter Internetnetauftritt einer Rechtsanwaltskanzlei
.. mit übersichtlicher Gliederung
.. macht Lust zu schmöckern !
.. einfach Klasse !
http://www.breiholdt.de/main_nachbarrecht.html
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Verjährung des Mangelbeseitigungsanspruches
Unzureichender Schallschutz zwischen zwei Wohnungen kann den Mietgebrauch eines Mieters beeinträchtigen und einen Mängelbeseitigungsanspruch gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB begründen.
Mit Urteil vom 17.2.2010 (Aktenzeichen VIII ZR 104/09) hat der Bundesgerichtshof nunmehr deutlich gemacht, dass der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruches während der Mietzeit unverjährbar ist. Bei dieser Gelegenheit sei noch einmal darauf hingewiesen, dass der Anspruch auf Stellung der Mietkaution nach neuer Rechtslage in 3 Jahren verjährt.
Autor: Babo von Rohr
Quelle:
http://www.breiholdt.de
Mit Urteil vom 17.2.2010 (Aktenzeichen VIII ZR 104/09) hat der Bundesgerichtshof nunmehr deutlich gemacht, dass der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruches während der Mietzeit unverjährbar ist. Bei dieser Gelegenheit sei noch einmal darauf hingewiesen, dass der Anspruch auf Stellung der Mietkaution nach neuer Rechtslage in 3 Jahren verjährt.
Autor: Babo von Rohr
Quelle:
http://www.breiholdt.de
Dienstag, 14. September 2010
Grundlagen beim Immobilienkauf (Eigentumswohnung oder Dachgeschoss)
Notwendige Unterlagen und Fragestellungen zur technischen, materiellen, wirtschaftlichen und baurechtlichen Bewertung einer Eigentumswohnung oder bei einem geplanten Dachgeschossausbau:
BESTAND
Lageplan (Bestandsplan) an Architekt
Grundriss (Bestandsplan) an Architekt
Schnitt (Bestandsplan) an Architekt
Welche Nutzung hatte die Einheit bisher ?
Bestehen Mängel / Schäden am Gebäude ?
Welche Probleme werden gesehen ?
Substantielle Untersuchung druch Architekten erfolgt ?
BAUGENEHMIGUNG
Baugenehmigung vorhanden ?
Wurde bereits eine Bauvoranfrage gestellt ?
Kfz-Ablöse noch zu tätigen ?
Statische Berechnung vorhanden ?
Brandschutzgutachten vorhanden ?
Klärung mit der Feuerwehr erfolgt ?
DENKMALSCHUTZ / ENSEMBLESCHUTZ
Steht das Gebäude unter Denkmalschutz ?
Stehe das Gebäude unter Ensembleschutz ?
Bestehende Einschränkungen (z.b.: Balkonanbau) durch die Denkmaleigenschaft ?
WOHNUNGSEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT
Teilungserklärung
Protokolle der letzten 4 WEG-Versammlungen
Beschlüsse der WEG
Rücklagen der WEG
Stehen größere Sanierungsmaßnahmen an (evtl. WEG-Beschlüsse) ?
Kostenteilung beim DG-Ausbau mittels Beschluss klar definiert ? (wichtig!)
Zustimmung zum DG-Ausbau durch WEG-Beschluss vorhanden ?
KAUFVERTRAG
Kaufvertragsentwurf vorhanden ?
Kaufvertragsentwurf erhalten ?
Kaufvertrag geprüft (+ verstanden) ?
Altlastenfreiheit im Kaufvertrag zugesichert ?
Kostenteilung beim DG-Ausbau im Kaufvertrag klar geregelt ?
SONSTIGES
nach Bedarf
:-)
BESTAND
Lageplan (Bestandsplan) an Architekt
Grundriss (Bestandsplan) an Architekt
Schnitt (Bestandsplan) an Architekt
Welche Nutzung hatte die Einheit bisher ?
Bestehen Mängel / Schäden am Gebäude ?
Welche Probleme werden gesehen ?
Substantielle Untersuchung druch Architekten erfolgt ?
BAUGENEHMIGUNG
Baugenehmigung vorhanden ?
Wurde bereits eine Bauvoranfrage gestellt ?
Kfz-Ablöse noch zu tätigen ?
Statische Berechnung vorhanden ?
Brandschutzgutachten vorhanden ?
Klärung mit der Feuerwehr erfolgt ?
DENKMALSCHUTZ / ENSEMBLESCHUTZ
Steht das Gebäude unter Denkmalschutz ?
Stehe das Gebäude unter Ensembleschutz ?
Bestehende Einschränkungen (z.b.: Balkonanbau) durch die Denkmaleigenschaft ?
WOHNUNGSEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT
Teilungserklärung
Protokolle der letzten 4 WEG-Versammlungen
Beschlüsse der WEG
Rücklagen der WEG
Stehen größere Sanierungsmaßnahmen an (evtl. WEG-Beschlüsse) ?
Kostenteilung beim DG-Ausbau mittels Beschluss klar definiert ? (wichtig!)
Zustimmung zum DG-Ausbau durch WEG-Beschluss vorhanden ?
KAUFVERTRAG
Kaufvertragsentwurf vorhanden ?
Kaufvertragsentwurf erhalten ?
Kaufvertrag geprüft (+ verstanden) ?
Altlastenfreiheit im Kaufvertrag zugesichert ?
Kostenteilung beim DG-Ausbau im Kaufvertrag klar geregelt ?
SONSTIGES
nach Bedarf
:-)
Montag, 13. September 2010
Ratgeber - Fördermittel (mit online-Abfrage)
http://www.markt-data.de/extern/baulinks/Start?PHPSESSID=dcb7kk9kggal3sdmqgkc3rtre5&
http://www.baulinks.de/energiesparen/1frame.htm?foerdermittel.php4
http://www.baulinks.de/energiesparen/1frame.htm?modernisierung.php4
http://www.baulinks.de/webplugin/2010/1frame.htm?1533.php4 (pdf-download)
http://www.baulinks.de/energiesparen/1frame.htm?foerdermittel.php4
http://www.baulinks.de/energiesparen/1frame.htm?modernisierung.php4
http://www.baulinks.de/webplugin/2010/1frame.htm?1533.php4 (pdf-download)
Nürnberg - Immobilienpreise
Nürnberg: Gutes Verhältnis zwischen Mieten und Kaufkraft
Die Nürnberger haben es gut: Ihre Stadt bietet viel Kultur und solide wirtschaftliche Rahmenbedingungen, ist aber anders als andere Großstädte nicht unverhältnismäßig teuer, wenn es ums Wohnen geht. So liegen die Mieten bei durchschnittlich 7,08 Euro pro Quadratmeter und damit nur knapp über dem Bundesdurchschnitt. Doch auch die Kaufkraft der Nürnberger liegt im Schnitt vier Prozent über dem statistischen Mittelwert für Gesamtdeutschland. Dies ergab eine aktuelle Marktstudie des Immobilienportals Immowelt.de
Auffällig: Auch in besseren Stadtteilen ist das Wohnen zur Miete bezahlbar: Im begehrten Erlenstegen zahlt man durchschnittlich 7,45 Euro pro Quadratmeter, Preise jenseits der 10-Euro-Marke sind selten. Auch im beliebten Stadtteil St. Johannis liegt die Miete im Mittel bei moderaten 7,34 Euro. Etwas preiswerter lebt es sich in den Vierteln um Galgenhof südlich der Innenstadt kostet der Quadratmeter Wohnraum 6,44 Euro. Insgesamt ist das Mietpreisgefälle in Nürnberg damit deutlich geringer als in manch anderer Großstadt.
Auch Käufer von Eigentumswohnungen treffen auf ein breites und größtenteils bezahlbares Angebot: Im Mittel sind knapp 1.600 Euro pro Quadratmeter zu zahlen, nur fünf Prozent mehr als der Bundesdurchschnitt. Teurer sind allerdings begehrte Stadtrandlagen wie Ziegelstein. Hier beträgt der Quadratmeterpreis im Mittel 2.165 Euro. Am teuersten ist hier die Innenstadt rund um die Lorenzkirche: Hier zahlt man im Schnitt 2.365 Euro. Am anderen Ende der Preisskala sind die Stadtteile südlich der Altstadt. So kostet der Quadratmeter in St. Leonhard nur 1.219 Euro.
Sehr tief in die Tasche greifen müssen allerdings Käufer von Einfamilienhäusern: Bei stolzen 345.000 Euro liegt der Mittelwert. Das sind knapp 100.000 Euro mehr als der Bundesdurchschnitt.
Die Nürnberger haben es gut: Ihre Stadt bietet viel Kultur und solide wirtschaftliche Rahmenbedingungen, ist aber anders als andere Großstädte nicht unverhältnismäßig teuer, wenn es ums Wohnen geht. So liegen die Mieten bei durchschnittlich 7,08 Euro pro Quadratmeter und damit nur knapp über dem Bundesdurchschnitt. Doch auch die Kaufkraft der Nürnberger liegt im Schnitt vier Prozent über dem statistischen Mittelwert für Gesamtdeutschland. Dies ergab eine aktuelle Marktstudie des Immobilienportals Immowelt.de
Auffällig: Auch in besseren Stadtteilen ist das Wohnen zur Miete bezahlbar: Im begehrten Erlenstegen zahlt man durchschnittlich 7,45 Euro pro Quadratmeter, Preise jenseits der 10-Euro-Marke sind selten. Auch im beliebten Stadtteil St. Johannis liegt die Miete im Mittel bei moderaten 7,34 Euro. Etwas preiswerter lebt es sich in den Vierteln um Galgenhof südlich der Innenstadt kostet der Quadratmeter Wohnraum 6,44 Euro. Insgesamt ist das Mietpreisgefälle in Nürnberg damit deutlich geringer als in manch anderer Großstadt.
Auch Käufer von Eigentumswohnungen treffen auf ein breites und größtenteils bezahlbares Angebot: Im Mittel sind knapp 1.600 Euro pro Quadratmeter zu zahlen, nur fünf Prozent mehr als der Bundesdurchschnitt. Teurer sind allerdings begehrte Stadtrandlagen wie Ziegelstein. Hier beträgt der Quadratmeterpreis im Mittel 2.165 Euro. Am teuersten ist hier die Innenstadt rund um die Lorenzkirche: Hier zahlt man im Schnitt 2.365 Euro. Am anderen Ende der Preisskala sind die Stadtteile südlich der Altstadt. So kostet der Quadratmeter in St. Leonhard nur 1.219 Euro.
Sehr tief in die Tasche greifen müssen allerdings Käufer von Einfamilienhäusern: Bei stolzen 345.000 Euro liegt der Mittelwert. Das sind knapp 100.000 Euro mehr als der Bundesdurchschnitt.
Zwangsversteigerungen
http://www.immowelt.de/immobilien/immoliste.aspx?geoid=10809564000&esr=1&eqand=1&eqid=237
Immobilie als Kapitalanlage (Tipps)
http://www.immowelt.de/Immobilieninfo/immo_kapitalanlage/index.aspx?pagid=ImmoAlsKapitalanlage&cogid=ik_1_2&campaign=redaktionell_contentheader_spiegel
Sonntag, 12. September 2010
Nürnberg - Denkmalschutzbehörde
Fördermittel, Formulare, Anträge, Tipps, etc. unter:
http://www.nuernberg.de/internet/denkmalschutz/
http://www.nuernberg.de/internet/denkmalschutz/
Freitag, 10. September 2010
Bundesgesetze + Bundesverordnungen
http://bundesrecht.juris.de/aktuell.html
http://bundesrecht.juris.de/index.html (mit Anfangsbuchstabensuche)
http://www.baulinks.de/links/1archiv.php4?urlb=http://www.baulinks.de/immobilien/baurecht.htm&urla=http://www.baulinks.de/webplugin/2008/2086.php4
http://bundesrecht.juris.de/index.html (mit Anfangsbuchstabensuche)
http://www.baulinks.de/links/1archiv.php4?urlb=http://www.baulinks.de/immobilien/baurecht.htm&urla=http://www.baulinks.de/webplugin/2008/2086.php4
DIN - Suche
http://www.baulinks.de/webplugin/2010/1frame.htm?1518.php4
Sie möchten zu einem Thema wissen, wie die einzelnen Sachstände in der DIN geregelt sind und wissen nicht welche DIN hierfür zuständig ist oder welche DIN-Nummer hierzu zuständig ist, so ist dies das optimale Instrument.
Nach Eingabe des Suchbegriffs erscheint die entsprechende DIN-Norm (in einem neuen Fenster)
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Anschlussfinanzierung: 3 einfache Regeln helfen sparen
Immobilienbesitzer, deren Finanzierung jetzt zur Verlängerung ansteht sollten einige zentrale Regeln beachten, damit der Folgekredit nicht unnötig teuer wird. Entscheidend dabei sind eine Bestandsaufnahme der aktuellen Situation und eine entsprechend eingehende Beratung, um die Anschlussfinanzierung an die individuelle Lebenssituation anzupassen.
Tipp 1: Erreichte Tilgung beibehalten oder erhöhen
Nach 10 Jahren hat man bei einer anfänglichen Tilgung von 1 Prozent und einem Ausgangs-Zinssatz von 6,5 Prozent durch die Mechanik des Annuitätendarlehens einen Tilgungssatz von 2,2 Prozent erreicht. Keinesfalls sollte man diesen bei den jetzt niedrigeren Zinsen wieder auf das anfängliche 1 Prozent reduzieren: "Damit verlängert sich die Rückzahlung des Kredits unnötig".
Wer dagegen den Zinsvorteil von rund 1,5 Prozent sogar für eine höhere Tilgung einsetzt, ist deutlich schneller schuldenfrei. "Immobilienbesitzer, die ihre Monatsrate in der Vergangenheit problemlos bewältigen konnten, sollten diesen Betrag beibehalten und die Zinsersparnis direkt für eine schnellere Tilgung aufwenden". Wer 1997 eine Baufinanzierung mit einprozentiger Anfangstilgung aufgenommen hat, kann heute bei gleichbleibender Monatsrate 3,7 Prozent Tilgung vereinbaren - und damit 4 Jahre früher schuldenfrei sein.
Tipp 2: Außerplanmäßige kostenlose Sondertilgung prüfen
Läuft die Zinsbindung des Darlehens aus, sollte man prüfen, ob liquide Mittel vorhanden sind, die für eine kostenlose zusätzliche Sondertilgung eingesetzt werden können. Das Zinsbindungsende bietet die Möglichkeit, die Darlehenssumme ohne Zusatzkosten und in beliebiger Höhe zu reduzieren. Positiver Nebeneffekt dabei: Je nachdem, wie hoch die Sondertilgung ausfällt, kann sich über die verringerte Restschuld ein niedrigerer Beleihungswert ergeben, der wiederum die Zinskonditionen verbessern hilft.
Tipp 3: Zinsbindungsdauer bis zur Schuldenfreiheit wählen
Anhand von Restschuld und Zinssatz sollte man schließlich ermitteln, wie schnell die Schuldenfreiheit erreicht werden kann. In der Kombination aus niedrigeren Zinsen und einem deutlich höheren Tilgungsspielraum besteht derzeit oftmals die Möglichkeit, über ein Darlehen mit einer längeren Laufzeit Planungssicherheit bis zur Rückzahlung zu bekommen. "Benötigt man mit der entsprechenden Tilgung ohnehin nur 15 bis 20 Jahre bis zur vollständigen Rückzahlung, sollte man eine Zinsbindung wählen, die diesen Zeitraum deckt. "Dafür sprechen nicht nur die für langfristige Laufzeiten günstigen Konditionen. Man vermeidet so auch eine weitere Anschlussfinanzierung und das damit verbundene Risiko höherer Zinsen."
Tipp 1: Erreichte Tilgung beibehalten oder erhöhen
Nach 10 Jahren hat man bei einer anfänglichen Tilgung von 1 Prozent und einem Ausgangs-Zinssatz von 6,5 Prozent durch die Mechanik des Annuitätendarlehens einen Tilgungssatz von 2,2 Prozent erreicht. Keinesfalls sollte man diesen bei den jetzt niedrigeren Zinsen wieder auf das anfängliche 1 Prozent reduzieren: "Damit verlängert sich die Rückzahlung des Kredits unnötig".
Wer dagegen den Zinsvorteil von rund 1,5 Prozent sogar für eine höhere Tilgung einsetzt, ist deutlich schneller schuldenfrei. "Immobilienbesitzer, die ihre Monatsrate in der Vergangenheit problemlos bewältigen konnten, sollten diesen Betrag beibehalten und die Zinsersparnis direkt für eine schnellere Tilgung aufwenden". Wer 1997 eine Baufinanzierung mit einprozentiger Anfangstilgung aufgenommen hat, kann heute bei gleichbleibender Monatsrate 3,7 Prozent Tilgung vereinbaren - und damit 4 Jahre früher schuldenfrei sein.
Tipp 2: Außerplanmäßige kostenlose Sondertilgung prüfen
Läuft die Zinsbindung des Darlehens aus, sollte man prüfen, ob liquide Mittel vorhanden sind, die für eine kostenlose zusätzliche Sondertilgung eingesetzt werden können. Das Zinsbindungsende bietet die Möglichkeit, die Darlehenssumme ohne Zusatzkosten und in beliebiger Höhe zu reduzieren. Positiver Nebeneffekt dabei: Je nachdem, wie hoch die Sondertilgung ausfällt, kann sich über die verringerte Restschuld ein niedrigerer Beleihungswert ergeben, der wiederum die Zinskonditionen verbessern hilft.
Tipp 3: Zinsbindungsdauer bis zur Schuldenfreiheit wählen
Anhand von Restschuld und Zinssatz sollte man schließlich ermitteln, wie schnell die Schuldenfreiheit erreicht werden kann. In der Kombination aus niedrigeren Zinsen und einem deutlich höheren Tilgungsspielraum besteht derzeit oftmals die Möglichkeit, über ein Darlehen mit einer längeren Laufzeit Planungssicherheit bis zur Rückzahlung zu bekommen. "Benötigt man mit der entsprechenden Tilgung ohnehin nur 15 bis 20 Jahre bis zur vollständigen Rückzahlung, sollte man eine Zinsbindung wählen, die diesen Zeitraum deckt. "Dafür sprechen nicht nur die für langfristige Laufzeiten günstigen Konditionen. Man vermeidet so auch eine weitere Anschlussfinanzierung und das damit verbundene Risiko höherer Zinsen."
Donnerstag, 9. September 2010
Mietnomaden: Was können Vermieter tun?
Mietnomaden: Was können Vermieter tun?
Einmietbetrüger - so genannte Mietnomaden - hinterlassen hohe Mietschulden und oftmals eine verwüstete Wohnung. Für private Kleinvermieter kann dies schnell zur Existenzbedrohung werden. "Mietnomaden sind der Schrecken aller Vermieter. Die Mietschulden können bis zu 25.000 Euro und mehr betragen", sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD. Doch Mietnomaden seien schwer zu erkennen. Beim Besichtigungstermin würden Sie einen sehr seriösen Eindruck machen. "Zu Beginn des Mietverhältnisses bleiben die Mietzahlungen dann bereits häufig aus. Oftmals wird auch die Mietkaution nicht gezahlt", berichtet Schick.
Insbesondere Kleinvermieter sind in der Regel auf die Mietzahlung zur Sicherung ihres Lebensunterhalts dringend angewiesen. Daher habe der IVD gemeinsam mit der Kanzlei Bethgeundpartner aus Hannover Tipps gegen Mietnomaden und zur Verringerung von Schäden durch zahlungsunfähige Mieter erarbeitet. "Wir möchten Vermietern Ratschläge für den Umgang mit zahlungsunwilligen oder zahlungsunfähigen Mietern an die Hand geben. Wer die Hinweise berücksichtigt, kann das Risiko, einen Schaden zugefügt zu bekommen zumindest verringern", so Schick.
10 Tipps für Vermieter und Verwalter - Handlungsoptionen nach der geltenden Rechtslage
1. Informationen über den Mieter einholen
Bereits vor Abschluss des Mietvertrages sollten Informationen über den zukünftigen Mieter eingeholt werden. In Betracht kommen Auskünfte aus der Schufa, oder mittels eines Fragebogens über persönliche Angaben des Mieters.
Sehr sinnvoll sind auch Auskünfte durch den ehemaligen Vermieter. IVD Immobilienverwalter haben verschiedene Kooperationspartner zur Auswahl, die Wirtschafts-Auskünfte erteilen. Sie gehen mit diesen Auskünften verantwortungsvoll um und vermeiden Missbrauch bei der Einholung von Auskünften. Nach der Neuregelung der gesetzlichen Grundlagen können auch Mieter selbst eine Auskunft von der Schufa erlangen und diese ihrem Vermieter bzw. dem Verwalter vorlegen - siehe auch Beitrag "Schufa-Bonitätsauskunft vom Mieter für Vermieter" vom 25.4.2010.
2. Fälligkeit der ersten Miete vor Übergabe der Wohnung
Die Fälligkeit der ersten Mietzahlung kann bereits für einen Zeitpunkt vor Übergabe der Wohnung vereinbart werden. Wird diese Miete nicht gezahlt, braucht der Vermieter die Wohnung nicht zu übergeben.
3. Rechtzeitig abmahnen
Bei verspäteten oder ausbleibenden Mietzahlungen sollte der Vermieter den Mieter nicht nur mahnen, sondern auch zeitnah abmahnen. Bereits bei der ersten verspäteten Zahlung kann eine Kündigung für den Fall angedroht werden, dass der Mieter künftig nicht pünktlich zahlt. Eine im Wiederholungsfall ausgesprochene Kündigung wird auch durch vollständige Nachzahlung der Mietrückstände nicht unwirksam.
4. Schneller und richtig kündigen
Die fristlose Kündigung kann bereits erfolgen, wenn der Mieter über längere Zeiträume in Verzug ist und die Beträge zwei Monatsmieten erreichen.
Weitgehend unbekannt ist aber, dass eine Kündigung auch schon dann möglich ist, wenn der Mieter in zwei aufeinander folgenden Monaten mit einem Betrag von etwas mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist. Das bedeutet: in diesem Fall muss der Vermieter nicht 2 Monate warten sondern nur bis zum Beginn des zweiten Monats. Hier können Vermieter und Verwalter also bereits erheblich Zeit sparen. Die fristlose Kündigung sollte immer auch mit einer ordentlichen Kündigung verbunden werden. Durch Zahlungsausgleich wird zwar die fristlose Kündigung unwirksam, nicht jedoch die ordentliche. Hier kommt es auf die präzise Formulierung der Kündigung an.
5. Gespräche und Vereinbarungen mit dem Mieter
Der Vermieter sollte bei Zahlungsverzug zunächst einmal immer das Gespräch mit dem Mieter suchen, um rechtzeitig Lösungsansätze zu finden und die Fronten nicht unnötig zu verhärten. Möglicherweise kann eine einvernehmliche Zahlungsvereinbarung getroffen werden. Die professionell-gewerblichen Vermieter haben mit der vorbeugenden Arbeit mit Mietern bei Zahlungsverzug sehr gute Erfahrungen gemacht und konnten die Zahlungsrückstände dadurch deutlich verringern. Auch den eigenen Anwalt sollte der Vermieter zunächst zum Gesprächskontakt mit dem Mieter und seinem Anwalt veranlassen. Eine vergleichsweise Regelung - auch noch im Gerichtsverfahren - ist immer schneller und häufig auch kostengünstiger als ein Räumungsprozess mit anschließenden Vollstreckungsmaßnahmen.
6. Mietkaution gegen Mietnomaden
Gesetzlich geregelt ist, dass die Mietkaution durch den Mieter in drei Raten erbracht werden kann. Allerdings kann ein Vermieter die Übergabe der Kaution vorverlegen, wenn die gesamte Kaution durch eine Bürgschaft bezahlt wird.
Statt einer Barkaution können Vermieter und Verwalter mit dem Mieter auch die moderne Form der Hinterlegung der Mietkaution durch eine Bürgschaft oder Versicherung vereinbaren. Dies hat für den Mieter den Vorteil, dass er keine Barmittel für die Kaution binden muss. Der Vermieter erhält sofort vor Übergabe der Wohnung die volle Kaution. Im IVD organisierte Verwalter haben die Möglichkeit, auf das Angebot eines Kooperationspartners wie der Eurokaution zurückzugreifen; hier erfolgt zusätzlich eine unabhängige Bonitätsprüfung der Mieter. Der Vermieter kann also doppelte Sicherheit und somit eine gute Vorbeugung gegen Mietnomaden erhalten.
7. Berliner Räumung
Muss eine Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung durchgesetzt werden, kann das Modell der sog. "Berliner Räumung" gewählt werden. Hierbei wird der Vermieter als Eigentümer der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher in den Besitz eingewiesen und sorgt dann selbst für die Räumung der Wohnung. Auf diesem Weg können Kosten gespart und das Verfahren erheblich beschleunigt werden. Durch die Rechtsprechung ist dieser Weg der Räumung für zulässig erklärt worden.
8. Urkundenprozess
Macht der Mieter keine Mietminderung geltend, kann im Urkundsprozess eine schnelle Titulierung von Mietforderungen erwirkt werden, zumal der Mieter dann meistens nicht in das Nachverfahren übergeht.
9. Räumungsfrist nur bei Zahlung der laufenden Miete
Im Räumungsprozess sollte zur Vermeidung einer langen Räumungsfrist auf den Beschluss des OLG Stuttgart 13 U 89/06 vom 07. Juli 2006 hingewiesen werden. Danach ist die Gewährung einer Räumungsfrist unzumutbar, wenn die Zahlung der laufenden Miete für die Dauer der Räumungsfristen nicht gewährleistet ist.
10. direkter Transfer der Miete an Vermieter bei Empfängern von staatlichen Leistungen
Bei der Verwendung von Leistungen des Sozialamtes für Unterkunft und Heizung durch den Leistungsberechtigten, kann vereinbart werden, dass die Miete direkt an den Vermieter gezahlt wird. Auch die Kaution kann vom Sozialamt übernommen werden. Dies sollte vor Abschluss des Mietvertrages angesprochen und vereinbart werden.
Einmietbetrüger - so genannte Mietnomaden - hinterlassen hohe Mietschulden und oftmals eine verwüstete Wohnung. Für private Kleinvermieter kann dies schnell zur Existenzbedrohung werden. "Mietnomaden sind der Schrecken aller Vermieter. Die Mietschulden können bis zu 25.000 Euro und mehr betragen", sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD. Doch Mietnomaden seien schwer zu erkennen. Beim Besichtigungstermin würden Sie einen sehr seriösen Eindruck machen. "Zu Beginn des Mietverhältnisses bleiben die Mietzahlungen dann bereits häufig aus. Oftmals wird auch die Mietkaution nicht gezahlt", berichtet Schick.
Insbesondere Kleinvermieter sind in der Regel auf die Mietzahlung zur Sicherung ihres Lebensunterhalts dringend angewiesen. Daher habe der IVD gemeinsam mit der Kanzlei Bethgeundpartner aus Hannover Tipps gegen Mietnomaden und zur Verringerung von Schäden durch zahlungsunfähige Mieter erarbeitet. "Wir möchten Vermietern Ratschläge für den Umgang mit zahlungsunwilligen oder zahlungsunfähigen Mietern an die Hand geben. Wer die Hinweise berücksichtigt, kann das Risiko, einen Schaden zugefügt zu bekommen zumindest verringern", so Schick.
10 Tipps für Vermieter und Verwalter - Handlungsoptionen nach der geltenden Rechtslage
1. Informationen über den Mieter einholen
Bereits vor Abschluss des Mietvertrages sollten Informationen über den zukünftigen Mieter eingeholt werden. In Betracht kommen Auskünfte aus der Schufa, oder mittels eines Fragebogens über persönliche Angaben des Mieters.
Sehr sinnvoll sind auch Auskünfte durch den ehemaligen Vermieter. IVD Immobilienverwalter haben verschiedene Kooperationspartner zur Auswahl, die Wirtschafts-Auskünfte erteilen. Sie gehen mit diesen Auskünften verantwortungsvoll um und vermeiden Missbrauch bei der Einholung von Auskünften. Nach der Neuregelung der gesetzlichen Grundlagen können auch Mieter selbst eine Auskunft von der Schufa erlangen und diese ihrem Vermieter bzw. dem Verwalter vorlegen - siehe auch Beitrag "Schufa-Bonitätsauskunft vom Mieter für Vermieter" vom 25.4.2010.
2. Fälligkeit der ersten Miete vor Übergabe der Wohnung
Die Fälligkeit der ersten Mietzahlung kann bereits für einen Zeitpunkt vor Übergabe der Wohnung vereinbart werden. Wird diese Miete nicht gezahlt, braucht der Vermieter die Wohnung nicht zu übergeben.
3. Rechtzeitig abmahnen
Bei verspäteten oder ausbleibenden Mietzahlungen sollte der Vermieter den Mieter nicht nur mahnen, sondern auch zeitnah abmahnen. Bereits bei der ersten verspäteten Zahlung kann eine Kündigung für den Fall angedroht werden, dass der Mieter künftig nicht pünktlich zahlt. Eine im Wiederholungsfall ausgesprochene Kündigung wird auch durch vollständige Nachzahlung der Mietrückstände nicht unwirksam.
4. Schneller und richtig kündigen
Die fristlose Kündigung kann bereits erfolgen, wenn der Mieter über längere Zeiträume in Verzug ist und die Beträge zwei Monatsmieten erreichen.
Weitgehend unbekannt ist aber, dass eine Kündigung auch schon dann möglich ist, wenn der Mieter in zwei aufeinander folgenden Monaten mit einem Betrag von etwas mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist. Das bedeutet: in diesem Fall muss der Vermieter nicht 2 Monate warten sondern nur bis zum Beginn des zweiten Monats. Hier können Vermieter und Verwalter also bereits erheblich Zeit sparen. Die fristlose Kündigung sollte immer auch mit einer ordentlichen Kündigung verbunden werden. Durch Zahlungsausgleich wird zwar die fristlose Kündigung unwirksam, nicht jedoch die ordentliche. Hier kommt es auf die präzise Formulierung der Kündigung an.
5. Gespräche und Vereinbarungen mit dem Mieter
Der Vermieter sollte bei Zahlungsverzug zunächst einmal immer das Gespräch mit dem Mieter suchen, um rechtzeitig Lösungsansätze zu finden und die Fronten nicht unnötig zu verhärten. Möglicherweise kann eine einvernehmliche Zahlungsvereinbarung getroffen werden. Die professionell-gewerblichen Vermieter haben mit der vorbeugenden Arbeit mit Mietern bei Zahlungsverzug sehr gute Erfahrungen gemacht und konnten die Zahlungsrückstände dadurch deutlich verringern. Auch den eigenen Anwalt sollte der Vermieter zunächst zum Gesprächskontakt mit dem Mieter und seinem Anwalt veranlassen. Eine vergleichsweise Regelung - auch noch im Gerichtsverfahren - ist immer schneller und häufig auch kostengünstiger als ein Räumungsprozess mit anschließenden Vollstreckungsmaßnahmen.
6. Mietkaution gegen Mietnomaden
Gesetzlich geregelt ist, dass die Mietkaution durch den Mieter in drei Raten erbracht werden kann. Allerdings kann ein Vermieter die Übergabe der Kaution vorverlegen, wenn die gesamte Kaution durch eine Bürgschaft bezahlt wird.
Statt einer Barkaution können Vermieter und Verwalter mit dem Mieter auch die moderne Form der Hinterlegung der Mietkaution durch eine Bürgschaft oder Versicherung vereinbaren. Dies hat für den Mieter den Vorteil, dass er keine Barmittel für die Kaution binden muss. Der Vermieter erhält sofort vor Übergabe der Wohnung die volle Kaution. Im IVD organisierte Verwalter haben die Möglichkeit, auf das Angebot eines Kooperationspartners wie der Eurokaution zurückzugreifen; hier erfolgt zusätzlich eine unabhängige Bonitätsprüfung der Mieter. Der Vermieter kann also doppelte Sicherheit und somit eine gute Vorbeugung gegen Mietnomaden erhalten.
7. Berliner Räumung
Muss eine Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung durchgesetzt werden, kann das Modell der sog. "Berliner Räumung" gewählt werden. Hierbei wird der Vermieter als Eigentümer der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher in den Besitz eingewiesen und sorgt dann selbst für die Räumung der Wohnung. Auf diesem Weg können Kosten gespart und das Verfahren erheblich beschleunigt werden. Durch die Rechtsprechung ist dieser Weg der Räumung für zulässig erklärt worden.
8. Urkundenprozess
Macht der Mieter keine Mietminderung geltend, kann im Urkundsprozess eine schnelle Titulierung von Mietforderungen erwirkt werden, zumal der Mieter dann meistens nicht in das Nachverfahren übergeht.
9. Räumungsfrist nur bei Zahlung der laufenden Miete
Im Räumungsprozess sollte zur Vermeidung einer langen Räumungsfrist auf den Beschluss des OLG Stuttgart 13 U 89/06 vom 07. Juli 2006 hingewiesen werden. Danach ist die Gewährung einer Räumungsfrist unzumutbar, wenn die Zahlung der laufenden Miete für die Dauer der Räumungsfristen nicht gewährleistet ist.
10. direkter Transfer der Miete an Vermieter bei Empfängern von staatlichen Leistungen
Bei der Verwendung von Leistungen des Sozialamtes für Unterkunft und Heizung durch den Leistungsberechtigten, kann vereinbart werden, dass die Miete direkt an den Vermieter gezahlt wird. Auch die Kaution kann vom Sozialamt übernommen werden. Dies sollte vor Abschluss des Mietvertrages angesprochen und vereinbart werden.
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