.. eine nachträgliche Mieterhöhung ist häufig Ursache, warum selbst ein lange gutes Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter plötzlich zerbricht. Der Vermieter beruft sich in solchen Fällen verständlicherweise auf die gestiegene ortsübliche Vergleichsmiete; der betroffene Mieter auf seine persönliche wirtschaftliche Situation und darauf, dass er den Mietvertrag seinerzeit nur im Vertrauen darauf abgeschlossen habe, dass es nicht so schnell zu einer höheren Miete kommen werde. Wie dem auch sein: Ärger ist vorprogrammiert.
Immobilien-Experten empfehlen deshalb häufig, möglichst gleich mit im Mietvertrag eine Staffelmiete zu vereinbaren, bei der die Mieterhöhungen jeweils automatisch zu festen Zeitpunkten um jeweils einen festen Betrag erfolgt. Das wird gewiss nicht immer leicht durchsetzbar sein, ist aber letztendlich für beide Seiten eine klare Sache. Jeder weiß, was auf ihn zukommt.
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht zwei Möglichkeiten vor, schon im Mietvertrag jeweils Mieterhöhungen zu vereinbaren:
.. entweder in Form einer Staffelmiete mit festen Steigerungsbeträgen in definierten Zeitabschnitten (Prozentangaben sind nicht zulässig)
oder
.. als Indexmiete. Letztere ist bei Mietverträgen ab 01.09.2001 an den Preisindex des Statistischen Bundesamtes für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland gekoppelt.
Bei der Staffelmiete kann der Vermieter die jeweilige Mieterhöhung in der Staffel mit dem Mieter frei vereinbaren; also auch unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete und der so genannten Kappungsgrenze. Allerdings darf der Mietpreis bei der Staffelmiete die übliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 20% übersteigen, wenn er unter Ausnutzung einer Mangellage auf dem Wohnungsmarkt in einer solchen Höhe vereinbart wurde. Das wäre dann nach dem Wirtschaftsstrafgesetz als Mietpreiswucher auszulegen.
Die an die allgemeine Teuerungsrate gekoppelte Indexmiete hat den Vorteil, dass Sie gegenüber Mietern beim Abschluss eines Mietvertrages als Wertsicherungsklausel möglicherweise leichter verständlich werden kann. Sie hat aber auch den Nachteil, dass eine Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete damit entfällt. Sinkt der amtliche Index für die Lebenshaltungskosten, verringert sich sogar die Miete. Bei einer so genannten Einseitigkeitsklausel, die nur eine Seite bindet, wäre die gesamte Vereinbarung unwirksam.
Aus der Sicht von Immobilienfachleuten sollten Vermieter genau überlegen, wie, wann und ob überhaupt eine automatischen Mieterhöhung erfolgen soll. Während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarungen sind einseitige Mieterhöhungen nämlich nicht mehr möglich. Wer also zum Beispiel Modernisierungen auf seine Mieter umlegen möchte, hätte dann schlechte Karten.
Interessant: Kündigung wegen nicht angezeigter Mietmängel
Bei der Indexmiete sind hingegen unter bestimmten Voraussetzungen auch Mieterhöhungen wegen unumgänglicher Baumaßnahmen weiterhin zulässig.
Mittwoch, 15. Dezember 2010
Montag, 13. Dezember 2010
Ihr Mieter ist pleite - was tun?
.. mehr als 100.000 Verbraucher haben in Deutschland im vergangenen Jahr von der Möglichkeit einer privaten Insolvenz Gebrauch gemacht, um dann nach einer mehrjährigen Wohlverhaltensphase wieder schuldenfrei neu durchstarten zu können. Das ist oft die letzte Chance für hoffnungslos überschuldete Menschen.
Die Gläubiger haben aber das Nachsehen.
Sie bekommen bei einer Verbraucherinsolvenz meist nur zwischen 2% bis 5% ihrer Forderungen erfüllt. Besonders schlecht dran sind Vermieter, wenn sie zu spät vom Insolvenzverfahren erfahren. Sie können nämlich, sobald der Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gestellt ist, den Mietvertrag wegen etwaiger alter Zahlungsrückstände nur noch eingeschränkt kündigen. Das Geld aus früheren Zahlungsrückständen ist dann zum größten Teil weg, aber der Mieter bleibt in der Wohnung.
Es empfiehlt sich also für Vermieter, sobald sie den kleinsten Verdacht haben, dass der Mieter zahlungsunfähig ist, beim Insolvenzgericht nachzufragen, ob eine Verbraucherinsolvenz vorliegt. Dann könnte zumindest noch die Chance bestehen, die Kündigung wegen alter Zahlungsrückstände durchzusetzen. Die Kündigung muss aber den Mieter bereits vor Eingang des Insolvenzantrags bei Gericht erreicht haben.
Liegt der Insolvenzantrag bei Gericht schon vor, gilt eine Kündigungssperre wegen bereits zuvor bestandener Zahlungsrückstände. Selbst wenn der Vermieter nichts von der Insolvenz wusste, ist seine Kündigung unwirksam. Entscheidend ist allein, wann das Kündigungsschreiben dem Mieter zugegangen ist.
Die Kündigungssperre gilt indessen nur für Zahlungsrückstände, die bereits bestanden, bevor der Antrag auf Eröffnung der Insolvenz bei Gericht gestellt wurde. Bleiben allerdings die Mietzahlungen auch nach dem Insolvenzantrag aus, kann der Vermieter sehr wohl kündigen, sobald erneut ein Zahlungsrückstand von 2 Monatsmieten entstanden ist.
Auch aus anderen Gründen, als Zahlungsrückstand, kann der Vermieter selbstverständlich auch im Insolvenzverfahren seinen zahlungsunfähigen Mieter kündigen. Stört dieser zum Beispiel den Hausfrieden, genießt er deswegen keinen besonderen Kündigungsschutz.
Beim Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens muss der Mieter u.a. ein Verzeichnis vorlegen, aus dem die Gläubiger und die offenen Forderungen erkennbar sind; das heißt, auch etwaige offene Mietzahlungen. Gewöhnlich wird der Vermieter von dem Insolvenzverfahren erst erfahren, wenn ihm und den anderen Gläubigern das Gericht den Schuldenbereinigungsplan und die Vermögensübersicht vorlegt. Binnen eines Monats muss er dann die Aufstellung überprüfen und gegebenenfalls um weitere Forderungen ergänzen. Ansprüche, die der Vermieter nicht fristgerecht anmeldet, erlöschen.
Wichtig ist, dass sich der Vermieter gegenüber dem Insolvenzverwalter auf sein ihm zustehendes Vermieterpfandrecht beruft, sobald er vom Antrag auf ein Insolvenzverfahren erfährt. Hat der Insolvenzverwalter Gegenstände bereits aus der Wohnung entfernt, muss der sie zurückschaffen. Insofern hat der Vermieter eine bevorzugte Stellung gegenüber den sonstigen Gläubigern.
Die Gläubiger haben aber das Nachsehen.
Sie bekommen bei einer Verbraucherinsolvenz meist nur zwischen 2% bis 5% ihrer Forderungen erfüllt. Besonders schlecht dran sind Vermieter, wenn sie zu spät vom Insolvenzverfahren erfahren. Sie können nämlich, sobald der Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gestellt ist, den Mietvertrag wegen etwaiger alter Zahlungsrückstände nur noch eingeschränkt kündigen. Das Geld aus früheren Zahlungsrückständen ist dann zum größten Teil weg, aber der Mieter bleibt in der Wohnung.
Es empfiehlt sich also für Vermieter, sobald sie den kleinsten Verdacht haben, dass der Mieter zahlungsunfähig ist, beim Insolvenzgericht nachzufragen, ob eine Verbraucherinsolvenz vorliegt. Dann könnte zumindest noch die Chance bestehen, die Kündigung wegen alter Zahlungsrückstände durchzusetzen. Die Kündigung muss aber den Mieter bereits vor Eingang des Insolvenzantrags bei Gericht erreicht haben.
Liegt der Insolvenzantrag bei Gericht schon vor, gilt eine Kündigungssperre wegen bereits zuvor bestandener Zahlungsrückstände. Selbst wenn der Vermieter nichts von der Insolvenz wusste, ist seine Kündigung unwirksam. Entscheidend ist allein, wann das Kündigungsschreiben dem Mieter zugegangen ist.
Die Kündigungssperre gilt indessen nur für Zahlungsrückstände, die bereits bestanden, bevor der Antrag auf Eröffnung der Insolvenz bei Gericht gestellt wurde. Bleiben allerdings die Mietzahlungen auch nach dem Insolvenzantrag aus, kann der Vermieter sehr wohl kündigen, sobald erneut ein Zahlungsrückstand von 2 Monatsmieten entstanden ist.
Auch aus anderen Gründen, als Zahlungsrückstand, kann der Vermieter selbstverständlich auch im Insolvenzverfahren seinen zahlungsunfähigen Mieter kündigen. Stört dieser zum Beispiel den Hausfrieden, genießt er deswegen keinen besonderen Kündigungsschutz.
Beim Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens muss der Mieter u.a. ein Verzeichnis vorlegen, aus dem die Gläubiger und die offenen Forderungen erkennbar sind; das heißt, auch etwaige offene Mietzahlungen. Gewöhnlich wird der Vermieter von dem Insolvenzverfahren erst erfahren, wenn ihm und den anderen Gläubigern das Gericht den Schuldenbereinigungsplan und die Vermögensübersicht vorlegt. Binnen eines Monats muss er dann die Aufstellung überprüfen und gegebenenfalls um weitere Forderungen ergänzen. Ansprüche, die der Vermieter nicht fristgerecht anmeldet, erlöschen.
Wichtig ist, dass sich der Vermieter gegenüber dem Insolvenzverwalter auf sein ihm zustehendes Vermieterpfandrecht beruft, sobald er vom Antrag auf ein Insolvenzverfahren erfährt. Hat der Insolvenzverwalter Gegenstände bereits aus der Wohnung entfernt, muss der sie zurückschaffen. Insofern hat der Vermieter eine bevorzugte Stellung gegenüber den sonstigen Gläubigern.
Sonntag, 12. Dezember 2010
Trendwende am Zinsmarkt erreicht
Seit Wochen steigen die Kapitalmarktzinsen in den USA und in Europa. Hat noch im Sommer die Angst vor einem erneuten Rückfall der USA in die Rezession die langfristigen Zinsen auf historische Tiefstände gedrückt, so ist der Stimmungsumschwung seit September doch sehr beachtlich. Zu diesem Zeitpunkt hatte die US-Notenbank angekündigt, dass sie alles dafür tun würde, um das Schreckgespenst der Deflation abzuwenden. Tiefe Leitzinsen, riesige Aufkaufprogramme für US-Staatsanleihen und dazu noch Steuersenkungsprogramme sollten die US-Wirtschaft endgültig auf einen Wachstumskurs zurückführen. Die Marktteilnehmer haben diese Ankündigung klar verstanden. Die US-Notenbank wird erst ruhen, wenn sie Inflation erzeugt hat. Seit diesem Zeitpunkt scheint es nur noch einen Käufer für US-Staatsanleihen zu geben: die US-Notenbank. Alle anderen scheinen, aus Furcht vor großen Wertverlusten ihre Bestände abzubauen. Das setzt die Kurse von Anleihen unter Druck. Zusätzlich kommen steigende Zweifel an der Kreditqualität der USA, sollten die riesigen Budgetdefizite der Regierung Obama nicht zu Wachstum führen. Dies wäre für einen späteren Konsolidierungskurs aber dringend notwendig. Steigende Zinsen in den USA setzen aber auch die Zinsen in Europa unter Druck. Dazu kommt in Euroland noch die intensive Diskussion über die mittelfristige Finanzierung der Staatsdefizite und die Lastenverteilung. Eine Verwässerung der Bonität Deutschlands ist wahrscheinlich kaum aufzuhalten, will Deutschland nicht als der unsolidarische Zerstörer der Gemeinschaftswährung gelten. Nach dem alten Motto „am Ende hat nicht der Schuldner, sondern der Gläubiger das größere Problem“ wird Deutschland kräftig zur Kasse gebeten werden. Wer sagt uns denn, dass Irland in sechs Monaten unter einer neuen Regierung das Rettungspaket nicht aufkündigt oder zu Lasten der Gläubiger neu verhandelt? Vor diesem unsicheren Hintergrund steigen bei deutschen Bundesanleihen die Risikoaufschläge inzwischen auch für lange Laufzeiten. Die Schuldenkrise frisst sich also immer mehr in den Kern vor und die Notenbanken verlieren zunehmend die Kontrolle über die Entwicklung der langfristigen Zinsen - selbst wenn sie die Geldmarktzinsen tief halten. Wir gehen daher davon aus, dass wir die Tiefstände am Zinsmarkt gesehen haben und sich in den nächsten Monaten immer mehr ein Aufwärtstrend etablieren wird. Tage mit sinkenden Renditen sollten daher als Korrektur im neuen Trend gesehen und auf jeden Fall für die Absicherung der Konditionen genutzt werden.
Vor dem Hintergrund steigender Marktzinsen reagieren viele unserer Partnerbanken mit zum Teil sehr kräftigen Anhebungen der Konditionen. Trotzdem: Im langjährigen Vergleich sind die Baugeldzinsen immer noch extrem günstig. Auf sinkende Zinsen zu spekulieren, halten wir angesichts der oben beschriebenen Entwicklungen für Immobilienkäufer und für Anschlussfinanzierer für gefährlich. Immobilienkunden, die bei ihrer Finanzierung in Zeithorizonten von 20 bis 30 Jahren denken müssen, sollten konsequent handeln. Diese Periode heute zu historisch tiefen Zinssätzen abzusichern, kann kein Fehler sein. Wir empfehlen, zumindest einen großen Teil der Finanzierungssumme über lange Sollzinsbindungen festzuschreiben und damit für Kalkulationssicherheit zu sorgen. Grundsätzlich ist bei diesem niedrigen Zinsniveau eine Tilgung von 2% bis 3% ratsam, damit die Gesamtlaufzeit des Darlehens überschaubar bleibt. Gefragt sind aus diesem Grund derzeit auch sogenannte Volltilger-Darlehen. Dabei steht über eine höhere laufende Tilgung heute schon eine Rate fest, die nach 20 oder 25 Jahren zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens führt. Das Risiko, später zu deutlich höheren Zinsen eine Anschlussfinanzierung vornehmen zu müssen, wird damit schon heute ausgeschlossen. Die Finanzierungsspezialisten bei Interhyp können auf mehr als 250 Banken zugreifen und erarbeiten gerne eine individuelle Lösung. Zur Analyse der eigenen Situation und zur Beobachtung der Zinsentwicklung eignen sich auch die Zins-Charts und Tools auf der Interhyp-Website.
Vor dem Hintergrund steigender Marktzinsen reagieren viele unserer Partnerbanken mit zum Teil sehr kräftigen Anhebungen der Konditionen. Trotzdem: Im langjährigen Vergleich sind die Baugeldzinsen immer noch extrem günstig. Auf sinkende Zinsen zu spekulieren, halten wir angesichts der oben beschriebenen Entwicklungen für Immobilienkäufer und für Anschlussfinanzierer für gefährlich. Immobilienkunden, die bei ihrer Finanzierung in Zeithorizonten von 20 bis 30 Jahren denken müssen, sollten konsequent handeln. Diese Periode heute zu historisch tiefen Zinssätzen abzusichern, kann kein Fehler sein. Wir empfehlen, zumindest einen großen Teil der Finanzierungssumme über lange Sollzinsbindungen festzuschreiben und damit für Kalkulationssicherheit zu sorgen. Grundsätzlich ist bei diesem niedrigen Zinsniveau eine Tilgung von 2% bis 3% ratsam, damit die Gesamtlaufzeit des Darlehens überschaubar bleibt. Gefragt sind aus diesem Grund derzeit auch sogenannte Volltilger-Darlehen. Dabei steht über eine höhere laufende Tilgung heute schon eine Rate fest, die nach 20 oder 25 Jahren zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens führt. Das Risiko, später zu deutlich höheren Zinsen eine Anschlussfinanzierung vornehmen zu müssen, wird damit schon heute ausgeschlossen. Die Finanzierungsspezialisten bei Interhyp können auf mehr als 250 Banken zugreifen und erarbeiten gerne eine individuelle Lösung. Zur Analyse der eigenen Situation und zur Beobachtung der Zinsentwicklung eignen sich auch die Zins-Charts und Tools auf der Interhyp-Website.
Freitag, 3. Dezember 2010
Zinsen steigen auch in Deutschland
Während in Phase 1 der Eurokrise, die von Griechenland ausgelöst wurde, die Investoren massenweise in Bundesanleihen wechselten und damit die Renditen der deutschen Staatsanleihen auf Rekordtiefstand trieben, wird das Bild in Phase 2, die mit der Zuspitzung der Irland-Krise im September begonnen hat, schon differenzierter. Seit September steigen die Zinsen für deutsche Staatsanleihen an. Natürlich bei weitem nicht so stark wie in den Krisenländern Irland, Portugal oder Spanien – aber immerhin um 0,80 Prozentpunkte. Das heißt konkret, dass es selbst für deutsche Staatsanleihen, die die beste Bonität und auch höchste Liquidität in Euroland bieten, inzwischen mehr Verkäufer als Käufer gibt. Offensichtlich beginnen die Marktteilnehmer über Phase 3 der Eurokrise nachzudenken. Phase 3 wird der Test von Spanien und eventuell sogar Italien sein. Damit wird es um Grundpfeiler des Eurogebietes gehen. Bis jetzt treten diese beiden Länder selber als Retter der Schwachen auf, sehen aber inzwischen ihre eigene Fähigkeit, ihre Verschuldung vor dem Hintergrund einer chronisch schwachen Wirtschaftsentwicklung im Griff zu behalten, zunehmend in Frage gestellt. Damit wird immer klarer, dass am Ende nur eine Handvoll von Staaten übrig bleiben könnte, deren Bonität den Rest stützen muss, soll die gemeinsame Währung erhalten bleiben. Deutschland wird dabei die größte Bürde tragen: Entweder als großer Zahler in einer immer stärker auf Transferleistungen angewiesenen Eurolandzone. Oder als größter betroffener Gläubiger, sollte es zu echten Umschuldungen und Forderungsverzichten gegenüber Krisenländern kommen. Egal wie es kommt: Deutschland wird belastet werden und das wird auch die Finanzierungskosten, die Deutschland bezahlen muss, erhöhen. Die Mechanismen dafür schaffen die drei großen Euroländer Frankreich, Italien und Spanien gerade. Diese drei haben es in den vergangenen Jahren ihrer Prosperität versäumt, dringend notwendige Strukturreformen vorzunehmen und stehen jetzt in der Krise zunehmend unter Druck. Klassensprecher dieser Gruppe ist der charmante Herr Sarkozy, der es mit dem Hinweis auf die Stabilität der Achse Paris-Berlin jedes Mal schafft, die anfangs konsequenten Forderungen von Frau Merkel zu verwässern und die eigene Position – und die seiner Klassenkameraden – durchzusetzen. Markantestes Beispiel ist die Etablierung einer Zweckgesellschaft für den Rettungsschirm, die zukünftig mit AAA-Rating ausgestattete Anleihen begeben und das Geld an die Krisenstaaten weiterreichen wird. Das AAA kommt natürlich von Deutschland und nicht von Irland, Spanien oder Italien. Das AAA gibt es auch nur, weil am Ende wenn es ernst wird, Deutschland der Garant für die Rückzahlung ist. Damit hat es das Sarkozy-Trio unter Verwendung der Griechenland- und Irland-Krise geschafft, die Bonität Deutschlands zu kapern und für den Rest von Euroland in Form niedrigerer Finanzierungskosten nutzbar zu machen. Deutschland stellt so einen praktisch unbegrenzten Wechsel auf die Zukunft aus, will es nicht als Verräter an der Euro-Idee dastehen. Parallel dazu verstärkt das Trio den Druck auf die Europäische Zentralbank, um auch diese immer mehr zu instrumentalisieren und zu weiteren Käufen von Staatsanleihen zu treiben. Die Gefahr, dass das alte deutsche Erfolgsmodell „geringe Inflation, starker Außenwert der Währung“ durch das Trio-Modell „etwas mehr Inflation schadet nicht, eine schwächere Währung hilft dem Export“ abgelöst wird, steigt in dieser Eurokrise von Tag zu Tag. Und damit auch die Wahrscheinlichkeit, dass auch Deutschland mit zukünftig höheren Zinsen zu rechnen hat.
Für die nächsten Tage erwarten wir vor dem Hintergrund steigender Marktzinsen auch Anhebungen der Konditionen durch unsere Partnerbanken. Trotzdem: Im langjährigen Vergleich sind die Baugeldzinsen immer noch extrem günstig. Auf sinkende Zinsen zu spekulieren, halten wir für Immobilienkäufer und für Anschlussfinanzierer für gefährlich. Immobilienkunden, die bei ihrer Finanzierung in Zeithorizonten von 20 bis 30 Jahren denken müssen, sollten konsequent handeln. Diese Periode heute zu historisch tiefen Zinssätzen abzusichern, kann kein Fehler sein. Wir empfehlen, zumindest einen großen Teil der Finanzierungssumme über lange Sollzinsbindungen festzuschreiben und damit für Kalkulationssicherheit zu sorgen. Grundsätzlich ist bei diesem niedrigen Zinsniveau eine Tilgung von 2% bis 3% ratsam, damit die Gesamtlaufzeit des Darlehens überschaubar bleibt. Gefragt sind aus diesem Grund derzeit auch sogenannte Volltilger-Darlehen. Dabei steht über eine höhere laufende Tilgung heute schon eine Rate fest, die nach 20 oder 25 Jahren zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens führt. Das Risiko, später zu deutlich höheren Zinsen eine Anschlussfinanzierung vornehmen zu müssen, wird damit schon heute ausgeschlossen. Die Finanzierungsspezialisten bei Interhyp können auf mehr als 250 Banken zugreifen und erarbeiten gerne eine individuelle Lösung. Zur Analyse der eigenen Situation und zur Beobachtung der Zinsentwicklung eignen sich auch die Zins-Charts und Tools auf der Interhyp-Website.
Für die nächsten Tage erwarten wir vor dem Hintergrund steigender Marktzinsen auch Anhebungen der Konditionen durch unsere Partnerbanken. Trotzdem: Im langjährigen Vergleich sind die Baugeldzinsen immer noch extrem günstig. Auf sinkende Zinsen zu spekulieren, halten wir für Immobilienkäufer und für Anschlussfinanzierer für gefährlich. Immobilienkunden, die bei ihrer Finanzierung in Zeithorizonten von 20 bis 30 Jahren denken müssen, sollten konsequent handeln. Diese Periode heute zu historisch tiefen Zinssätzen abzusichern, kann kein Fehler sein. Wir empfehlen, zumindest einen großen Teil der Finanzierungssumme über lange Sollzinsbindungen festzuschreiben und damit für Kalkulationssicherheit zu sorgen. Grundsätzlich ist bei diesem niedrigen Zinsniveau eine Tilgung von 2% bis 3% ratsam, damit die Gesamtlaufzeit des Darlehens überschaubar bleibt. Gefragt sind aus diesem Grund derzeit auch sogenannte Volltilger-Darlehen. Dabei steht über eine höhere laufende Tilgung heute schon eine Rate fest, die nach 20 oder 25 Jahren zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens führt. Das Risiko, später zu deutlich höheren Zinsen eine Anschlussfinanzierung vornehmen zu müssen, wird damit schon heute ausgeschlossen. Die Finanzierungsspezialisten bei Interhyp können auf mehr als 250 Banken zugreifen und erarbeiten gerne eine individuelle Lösung. Zur Analyse der eigenen Situation und zur Beobachtung der Zinsentwicklung eignen sich auch die Zins-Charts und Tools auf der Interhyp-Website.
Donnerstag, 2. Dezember 2010
Grunderwerbssteuer
Steuerrecht: Welche Länder erhöhen die Grunderwerbsteuer?
Die Bundesländer dürfen seit der Föderalismusreform 2006 abweichend von der bundeseinheitlichen Regelung des Grunderwerbsteuergesetzes (Steuersatz 3,5 %) den Steuersatz für die Grunderwerbsteuer selbst bestimmen. Die aus der Erhöhung des Steuersatzes folgenden Mehreinnahmen verbleiben damit bei dem jeweiligen Bundesland. Mit der Erhöhung der Grunderwerbsteuer beabsichtigen die Länder, ihre Nettoneuverschuldung zu begrenzen. Belastet werden durch die geplanten Gesetzesänderungen im Wesentlichen grunderwerbsinteressierte Privathaushalte und Wirtschaftsunternehmen. Während einige Bundesländer bereits eine Erhöhung des Steuersatzes durchgeführt haben, befinden sich noch andere im Gesetzgebungsverfahren. Dazu folgender Überblick:
Bundesland (Neuer Steuersatz, Status, Geltung)
Berlin
4,5 %
gilt seit 01.Januar 2007
-
Brandenburg
5 %
im Gesetzgebungsverfahren
voraussichtlich ab 01. Januar 2011
Bremen
4,5 %
am 29. September 2010 beschlossen
ab 01. Januar 2011
Hamburg
4,5 %
gilt seit 01. Januar 2009
-
Niedersachsen
4,5 %
im Gesetzgebungsverfahren
voraussichtlich ab 01. Januar 2011
Saarland
4 %
im Gesetzgebungsverfahren
voraussichtlich ab 01. Januar 2011
Sachsen-Anhalt
4,5 %
gilt seit 01. März 2010
-
Schleswig-Holstein:
(geplant) 4,5 %
Gesetzesinitiative am 08. September 2010 abgelehnt
Landesregierung schlägt Erhöhung auf 5 % für 2013 vor
Die sich derzeitig im Gesetzgebungsverfahren befindlichen Initiativen zur Hebung des Steuersatzes der Grunderwerbsteuer werden aller Voraussicht nach auf Grund der politischen Verteilungen in den Landesparlamenten wie geplant umgesetzt. In den nicht in der Tabelle erwähnten Bundesländern finden noch Diskussionen über Steuererhöhungen statt.
Fallen Erwerbsgeschäfte in den Übergangszeitraum 2010/11 ist zu beachten, dass es grundsätzlich hinsichtlich des einschlägigen Steuersatzes auf den Zeitpunkt der Wirksamkeit des Erwerbsgeschäfts ankommt. Wird ein Kaufvertrag also z.B. unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, ist der Tatbestand der Grunderwerbsteuer erst mit Eintritt der Bedingung erfüllt. Die Höhe des Steuersatzes richtet sich dann nach der jeweils geltenden Regelung.
Beispiel: Wird in Bremen ein Kaufvertrag unter aufschiebender Bendingung am 22. Dezember 2010 geschlossen und ist Bedingungseintritt erst im Januar 2011, ist erst mit Bedingungseintritt ein die Grunderwerbsteuer auslösender Tatbestand erfüllt, so dass der in Bremen ab dem 01. Januar 2011 geltende Steuersatz von 4,5 % anfällt.
Maßnahmen zur Steueroptimierung stellen Rechtsanwalt und Notar Uwe Bethge und Rechtsanwalt Frank U. Schuster in dem Aufsatz „Grunderwerbsteuer – dem Fiskus ein Schnippchen schlagen“ im immobilienmanager 11/ 2010 vor.
Autor: Ass. jur. Jörn Bringewat - bringewat@bethgeundpartner.de
Quelle:
http://www.bethgeundpartner.de
Die Bundesländer dürfen seit der Föderalismusreform 2006 abweichend von der bundeseinheitlichen Regelung des Grunderwerbsteuergesetzes (Steuersatz 3,5 %) den Steuersatz für die Grunderwerbsteuer selbst bestimmen. Die aus der Erhöhung des Steuersatzes folgenden Mehreinnahmen verbleiben damit bei dem jeweiligen Bundesland. Mit der Erhöhung der Grunderwerbsteuer beabsichtigen die Länder, ihre Nettoneuverschuldung zu begrenzen. Belastet werden durch die geplanten Gesetzesänderungen im Wesentlichen grunderwerbsinteressierte Privathaushalte und Wirtschaftsunternehmen. Während einige Bundesländer bereits eine Erhöhung des Steuersatzes durchgeführt haben, befinden sich noch andere im Gesetzgebungsverfahren. Dazu folgender Überblick:
Bundesland (Neuer Steuersatz, Status, Geltung)
Berlin
4,5 %
gilt seit 01.Januar 2007
-
Brandenburg
5 %
im Gesetzgebungsverfahren
voraussichtlich ab 01. Januar 2011
Bremen
4,5 %
am 29. September 2010 beschlossen
ab 01. Januar 2011
Hamburg
4,5 %
gilt seit 01. Januar 2009
-
Niedersachsen
4,5 %
im Gesetzgebungsverfahren
voraussichtlich ab 01. Januar 2011
Saarland
4 %
im Gesetzgebungsverfahren
voraussichtlich ab 01. Januar 2011
Sachsen-Anhalt
4,5 %
gilt seit 01. März 2010
-
Schleswig-Holstein:
(geplant) 4,5 %
Gesetzesinitiative am 08. September 2010 abgelehnt
Landesregierung schlägt Erhöhung auf 5 % für 2013 vor
Die sich derzeitig im Gesetzgebungsverfahren befindlichen Initiativen zur Hebung des Steuersatzes der Grunderwerbsteuer werden aller Voraussicht nach auf Grund der politischen Verteilungen in den Landesparlamenten wie geplant umgesetzt. In den nicht in der Tabelle erwähnten Bundesländern finden noch Diskussionen über Steuererhöhungen statt.
Fallen Erwerbsgeschäfte in den Übergangszeitraum 2010/11 ist zu beachten, dass es grundsätzlich hinsichtlich des einschlägigen Steuersatzes auf den Zeitpunkt der Wirksamkeit des Erwerbsgeschäfts ankommt. Wird ein Kaufvertrag also z.B. unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, ist der Tatbestand der Grunderwerbsteuer erst mit Eintritt der Bedingung erfüllt. Die Höhe des Steuersatzes richtet sich dann nach der jeweils geltenden Regelung.
Beispiel: Wird in Bremen ein Kaufvertrag unter aufschiebender Bendingung am 22. Dezember 2010 geschlossen und ist Bedingungseintritt erst im Januar 2011, ist erst mit Bedingungseintritt ein die Grunderwerbsteuer auslösender Tatbestand erfüllt, so dass der in Bremen ab dem 01. Januar 2011 geltende Steuersatz von 4,5 % anfällt.
Maßnahmen zur Steueroptimierung stellen Rechtsanwalt und Notar Uwe Bethge und Rechtsanwalt Frank U. Schuster in dem Aufsatz „Grunderwerbsteuer – dem Fiskus ein Schnippchen schlagen“ im immobilienmanager 11/ 2010 vor.
Autor: Ass. jur. Jörn Bringewat - bringewat@bethgeundpartner.de
Quelle:
http://www.bethgeundpartner.de
Mittwoch, 1. Dezember 2010
Betriebskostenspiegel - Durchschnittswerte
Auch die aktuellen Durchschnittswerte der einzelnen Betriebskosten werden vom Deutschen Mieterbund aufgeschlüsselt und sind hier übersichtlich dargestellt.
Nach der Betriebskostenverordnung dürfen – soweit im Mietvertrag wirksam vereinbart – nachfolgende Kosten in tatsächlich angefallener Höhe abgerechnet werden. Die hier genannten Vergleichswerte des aktuellen Betriebskostenspiegels sind Angaben pro Quadratmeter und Monat aus dem Abrechnungsjahr 2008.
Heizkosten 0,90 Euro
Heizkosten müssen immer dann, wenn eine Heizungsanlage mindestens zwei Wohnungen versorgt, verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Bei der Heizkostenabrechnung müssen Mieter nicht nur die reinen Brennstoffkosten für Gas, Öl oder Fernwärme zahlen, sondern auch so genannte Heizungsnebenkosten, wie Betriebsstrom, Heizungswartung und Kosten für Wärmemessdienstfirmen.
Warmwasser 0,28 Euro
Die Kosten für die Warmwasserversorgung werden in aller Regel ebenfalls verbrauchsabhängig abgerechnet. Hier gelten die gleichen Grundsätze wie bei der Heizkostenabrechnung.
Wasser / Abwasser 0,39 Euro
Zu den Wasserkosten gehören neben dem reinen Wassergeld auch die Kosten einer Wasseruhr inklusive regelmäßiger Eichkosten, Kosten der Berechnung und Aufteilung, unter Umständen auch Kosten für eine Wasseraufbereitungs- oder eine Wasserhebeanlage. In den meisten Fällen erfolgt die Abrechnung der Wasserkosten nach dem Verteilerschlüssel „Kopfzahl“ oder „Wohnfläche“. Nur im Neubaubereich muss zwingend verbrauchsabhängig anhand von Wasseruhren in den Wohnungen abgerechnet werden.
Zu den Entwässerungskosten gehören die städtischen Kanalgebühren. Hierzu können aber auch die Kosten für eine private Anlage bzw. die Kosten für Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- und Sickergrube gezählt werden. Auch von der Gemeinde per Abgabenbescheid erhobene Kosten, wie Sielgebühren, Oberflächenentwässerung, Regenwasser oder Niederschlagswasser, gehören zu den Entwässerungskosten.
Grundsteuer 0,19 Euro
In der Betriebskostenverordnung ist von „laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks“ die Rede, gemeint ist die Grundsteuer.
Hauswart 0,19 Euro
Zu den typischen Hausmeister- oder Hauswartaufgaben gehören körperliche Arbeiten, wie zum Beispiel Haus-, Treppen- und Straßenreinigung, Gartenpflege, Bedienung und Überwachung der Sammelheizung, der Warmwasserversorgung und des Fahrstuhls. Soweit der Hausmeister auch für Reparaturen oder Verwaltungsarbeiten im Haus zuständig ist, gehört dies nicht in die Betriebskostenabrechnung.
Ist der Hausmeister auch für Gartenpflegearbeiten oder die Hausreinigung verantwortlich, dürfen diese Betriebskostenpositionen in der Regel nicht mehr eigenständig abgerechnet werden. Es sei denn, zusätzliche Arbeitskräfte oder Dienstleistungen werden als Hausreinigung bzw. Gartenpflege abgerechnet.
Müllbeseitigung 0,19 Euro
Hierunter fallen die Kosten der Müllabfuhr, auch die laufenden Kosten für einen Müllschlucker, eine Müllschleuse oder andere Systeme zur Erfassung der Müllmengen. Keine Kosten der Müllbeseitigung sind es, wenn Container aufgestellt werden, um nach Umbau- oder Modernisierungsarbeiten Bauschutt abzufahren oder Sperrmüll zu entsorgen.
Aufzug 0,11 Euro
Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege der Aufzugsanlage, der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit, einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und die Kosten einer Notrufbereitschaft. Reparaturkosten für den Aufzug sind niemals Betriebskosten.
Gebäudereinigung 0,14 Euro
Das sind Kosten für die Säuberung der gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen oder Aufzug. Soweit Mieter laut Mietvertrag verpflichtet sind, die Gemeinschaftsräume selbst in regelmäßigen Abständen zu reinigen, fallen keine umlagefähigen Gebäudereinigungskosten an.
Sach- und Haftpflichtversicherungen 0,13 Euro
Gemeint sind Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Kosten der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug. Auch Kosten für eine Versicherung gegen Elementarschäden, wie Überschwemmungen oder Erdbeben, zählen hierzu. Dagegen sind die Prämien für die Rechtsschutzversicherung oder die Hausratversicherung des Vermieters keine Betriebskosten.
Gartenpflege 0,09 Euro
Das sind Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen, einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen sowie der Neuanlegung des Rasens. Hierunter können auch Kosten für die Pflege von Spielplätzen fallen, einschließlich der Erneuerung von Sand.
Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen 0,11 Euro
Die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage oder die Kosten des Betriebs des Breitbandkabelnetzes sind umlagefähige Betriebskostenpositionen.
Straßenreinigung 0,05 Euro
Hierzu gehören die von der Gemeinde erhobenen Gebühren und die Kosten, die für die Säuberung der Straßen und Fußwege aufgewendet werden müssen. Auch die Kosten des Winterdienstes können hierunter fallen.
Allgemeinstrom 0,05 Euro
Das sind die Stromkosten für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flur, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküche.
Schornsteinreinigung 0,04 Euro
Hierunter fallen die Schornsteinfegerkosten und die Kosten der ggf. notwendig werdenden Immissionsmessungen.
Sonstige Kosten 0,05 Euro
Hierunter können die Kosten für ein Schwimmbad, eine Sauna oder andere Gemeinschaftseinrichtungen im Haus fallen. Auch Prüfgebühren für einen Feuerlöscher oder die Dachrinnenreinigung sind denkbare „sonstige Betriebskosten“. Voraussetzung ist immer, dass im Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist, welche Kosten unter „Sonstiges“ abgerechnet werden dürfen.
Quelle: http://www.immobilienscout24.de/de/umzug/ratgeber/miete-nebenkosten/betriebskosten/betriebskostenspiegel-durchschnittswerte.jsp;jsessionid=D1E3E33E5D75462773F87B5B083C9274.worker1
Nach der Betriebskostenverordnung dürfen – soweit im Mietvertrag wirksam vereinbart – nachfolgende Kosten in tatsächlich angefallener Höhe abgerechnet werden. Die hier genannten Vergleichswerte des aktuellen Betriebskostenspiegels sind Angaben pro Quadratmeter und Monat aus dem Abrechnungsjahr 2008.
Heizkosten 0,90 Euro
Heizkosten müssen immer dann, wenn eine Heizungsanlage mindestens zwei Wohnungen versorgt, verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Bei der Heizkostenabrechnung müssen Mieter nicht nur die reinen Brennstoffkosten für Gas, Öl oder Fernwärme zahlen, sondern auch so genannte Heizungsnebenkosten, wie Betriebsstrom, Heizungswartung und Kosten für Wärmemessdienstfirmen.
Warmwasser 0,28 Euro
Die Kosten für die Warmwasserversorgung werden in aller Regel ebenfalls verbrauchsabhängig abgerechnet. Hier gelten die gleichen Grundsätze wie bei der Heizkostenabrechnung.
Wasser / Abwasser 0,39 Euro
Zu den Wasserkosten gehören neben dem reinen Wassergeld auch die Kosten einer Wasseruhr inklusive regelmäßiger Eichkosten, Kosten der Berechnung und Aufteilung, unter Umständen auch Kosten für eine Wasseraufbereitungs- oder eine Wasserhebeanlage. In den meisten Fällen erfolgt die Abrechnung der Wasserkosten nach dem Verteilerschlüssel „Kopfzahl“ oder „Wohnfläche“. Nur im Neubaubereich muss zwingend verbrauchsabhängig anhand von Wasseruhren in den Wohnungen abgerechnet werden.
Zu den Entwässerungskosten gehören die städtischen Kanalgebühren. Hierzu können aber auch die Kosten für eine private Anlage bzw. die Kosten für Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- und Sickergrube gezählt werden. Auch von der Gemeinde per Abgabenbescheid erhobene Kosten, wie Sielgebühren, Oberflächenentwässerung, Regenwasser oder Niederschlagswasser, gehören zu den Entwässerungskosten.
Grundsteuer 0,19 Euro
In der Betriebskostenverordnung ist von „laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks“ die Rede, gemeint ist die Grundsteuer.
Hauswart 0,19 Euro
Zu den typischen Hausmeister- oder Hauswartaufgaben gehören körperliche Arbeiten, wie zum Beispiel Haus-, Treppen- und Straßenreinigung, Gartenpflege, Bedienung und Überwachung der Sammelheizung, der Warmwasserversorgung und des Fahrstuhls. Soweit der Hausmeister auch für Reparaturen oder Verwaltungsarbeiten im Haus zuständig ist, gehört dies nicht in die Betriebskostenabrechnung.
Ist der Hausmeister auch für Gartenpflegearbeiten oder die Hausreinigung verantwortlich, dürfen diese Betriebskostenpositionen in der Regel nicht mehr eigenständig abgerechnet werden. Es sei denn, zusätzliche Arbeitskräfte oder Dienstleistungen werden als Hausreinigung bzw. Gartenpflege abgerechnet.
Müllbeseitigung 0,19 Euro
Hierunter fallen die Kosten der Müllabfuhr, auch die laufenden Kosten für einen Müllschlucker, eine Müllschleuse oder andere Systeme zur Erfassung der Müllmengen. Keine Kosten der Müllbeseitigung sind es, wenn Container aufgestellt werden, um nach Umbau- oder Modernisierungsarbeiten Bauschutt abzufahren oder Sperrmüll zu entsorgen.
Aufzug 0,11 Euro
Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege der Aufzugsanlage, der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit, einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und die Kosten einer Notrufbereitschaft. Reparaturkosten für den Aufzug sind niemals Betriebskosten.
Gebäudereinigung 0,14 Euro
Das sind Kosten für die Säuberung der gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen oder Aufzug. Soweit Mieter laut Mietvertrag verpflichtet sind, die Gemeinschaftsräume selbst in regelmäßigen Abständen zu reinigen, fallen keine umlagefähigen Gebäudereinigungskosten an.
Sach- und Haftpflichtversicherungen 0,13 Euro
Gemeint sind Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Kosten der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug. Auch Kosten für eine Versicherung gegen Elementarschäden, wie Überschwemmungen oder Erdbeben, zählen hierzu. Dagegen sind die Prämien für die Rechtsschutzversicherung oder die Hausratversicherung des Vermieters keine Betriebskosten.
Gartenpflege 0,09 Euro
Das sind Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen, einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen sowie der Neuanlegung des Rasens. Hierunter können auch Kosten für die Pflege von Spielplätzen fallen, einschließlich der Erneuerung von Sand.
Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen 0,11 Euro
Die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage oder die Kosten des Betriebs des Breitbandkabelnetzes sind umlagefähige Betriebskostenpositionen.
Straßenreinigung 0,05 Euro
Hierzu gehören die von der Gemeinde erhobenen Gebühren und die Kosten, die für die Säuberung der Straßen und Fußwege aufgewendet werden müssen. Auch die Kosten des Winterdienstes können hierunter fallen.
Allgemeinstrom 0,05 Euro
Das sind die Stromkosten für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flur, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküche.
Schornsteinreinigung 0,04 Euro
Hierunter fallen die Schornsteinfegerkosten und die Kosten der ggf. notwendig werdenden Immissionsmessungen.
Sonstige Kosten 0,05 Euro
Hierunter können die Kosten für ein Schwimmbad, eine Sauna oder andere Gemeinschaftseinrichtungen im Haus fallen. Auch Prüfgebühren für einen Feuerlöscher oder die Dachrinnenreinigung sind denkbare „sonstige Betriebskosten“. Voraussetzung ist immer, dass im Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist, welche Kosten unter „Sonstiges“ abgerechnet werden dürfen.
Quelle: http://www.immobilienscout24.de/de/umzug/ratgeber/miete-nebenkosten/betriebskosten/betriebskostenspiegel-durchschnittswerte.jsp;jsessionid=D1E3E33E5D75462773F87B5B083C9274.worker1
Betriebskosten und Nebenkosten
Nicht alles, was so mancher Vermieter abrechnet, sind auch wirklich anrechenbare Nebenkosten. Informieren Sie sich hier, wofür Sie zahlen müssen und wofür nicht. Als Nebenkosten werden im Allgemeinen alle Kosten verstanden, die neben der Miete monatlich als Abschlag zu zahlen sind, und einmal im Jahr mit den tatsächlich entstandenen Nebenkosten gegengerechnet werden.
Diese Nebenkosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter des Hauses umgelegt. Entweder nach Kopfzahl oder nach Wohnfläche. Wasserkosten können auch verbrauchsabhängig verteilt werden mit Hilfe von Wasseruhren. Mittlerweile ist bei den Heizkosten auch eine kombinierte Umlegung üblich: 50 Prozent wird durch alle Mieter ermittelt und 50 Prozent nach tatsächlichem eigenen Verbrauch. Damit wird der Tatsache Rechnung getragen, dass man in einem Mietshaus auch andere Wohnungen mitheizt.
Offizielle Definition der Betriebskosten
Nach §1 der Betriebskostenverordnung sind Betriebskosten die "Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für die gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte, die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden."
Den größten Anteil machen die warmen Betriebskosten aus
Die warmen Nebenkosten bzw. Betriebskosten muss der Mieter zusätzlich zur Miete nur zahlen, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Sie machen den Löwenanteil an den zu zahlenden zusätzlichen Kosten aus. Dazu zählen zum einen die warmen Betriebskosten, also die Heizkosten, die Kosten der zentralen Wasserbereitung bzw. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen.
Dazu kommen die kalten Nebenkosten.
• Grundsteuer:
Die Grundsteuer wird von der jeweiligen Kommune erhoben und weitergereicht, teilweise steht in Mietverträgen auch "öffentliche Lasten des Grundstücks".
• Wasserkosten:
Hierzu zählen das Wassergeld, die Kosten der Wasseruhr und zum Beispiel auch die Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage.
• Abwasser:
Das sind Gebühren für die Nutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- oder Sickergrube.
• Fahrstuhl:
Das sind Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und Reinigung sowie regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft.
• Straßenreinigung/Müllabfuhr:
Kosten, die die Stadt dem Vermieter durch Abgabenbescheid in Rechnung stellt.
• Hausreinigung/Ungezieferbekämpfung:
Kosten, zum Beispiel für eine Putzfrau, die Flure, Treppen, Keller, Waschküche usw. reinigt. Bei den Kosten für die Ungezieferbekämpfung zählen nur die laufenden Kosten, zum Beispiel die Kosten für ein Insektenspray.
• Gartenpflege:
Dies sind die Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen. Kosten für die Erneuerung von Pflanzen oder der Pflege von Spielplätzen zählen auch mit.
• Beleuchtung:
Die Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Waschküche usw. können extra berechnet werden.
• Schornsteinreinigung:
Schornsteinfegerkosten (Kehrgebühren) und Kosten der Immissionsmessung kommen auch mit in die Abrechnung.
• Versicherungen:
Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasser- sowie Elementarschäden, Glasversicherung sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug werden auch auf die Mieter umgelegt.
• Hauswart:
Personalkosten für den Hausmeister haben die Mieter zu tragen.
• Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabel:
Bei der Antenne können Betriebs-, Strom- und Wartungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Beim TV-Kabelanschluss kommt noch die monatliche, an die Kabelgesellschaft zu zahlende, Grundgebühr hinzu. Das ist anders, wenn Mieter einen Vertrag direkt mit der Telekom oder einer privaten Kabel-Service-Gesellschaft geschlossen haben.
• Wascheinrichtungen:
Kosten für Gemeinschaftswaschmaschinen, das heißt Strom, Reinigung und Wartung der Geräte, werden natürlich auch umgelegt.
• Sonstige Kosten:
Hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des §1, die von den Nummern 1 bis 13 nicht erfasst sind, also zum Beispiel Kosten für ein Schwimmbad, eine Sauna oder andere Gemeinschaftseinrichtungen im Haus.
Quelle: http://www.immobilienscout24.de/de/umzug/ratgeber/miete-nebenkosten/betriebskosten.jsp?camp=Versand+Nachfrager-NL_112010&emst=U3CJusMLW8_15296_240494_198&ftc=8592SERA&_s_cclid=1291194946
Diese Nebenkosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter des Hauses umgelegt. Entweder nach Kopfzahl oder nach Wohnfläche. Wasserkosten können auch verbrauchsabhängig verteilt werden mit Hilfe von Wasseruhren. Mittlerweile ist bei den Heizkosten auch eine kombinierte Umlegung üblich: 50 Prozent wird durch alle Mieter ermittelt und 50 Prozent nach tatsächlichem eigenen Verbrauch. Damit wird der Tatsache Rechnung getragen, dass man in einem Mietshaus auch andere Wohnungen mitheizt.
Offizielle Definition der Betriebskosten
Nach §1 der Betriebskostenverordnung sind Betriebskosten die "Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für die gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte, die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden."
Den größten Anteil machen die warmen Betriebskosten aus
Die warmen Nebenkosten bzw. Betriebskosten muss der Mieter zusätzlich zur Miete nur zahlen, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Sie machen den Löwenanteil an den zu zahlenden zusätzlichen Kosten aus. Dazu zählen zum einen die warmen Betriebskosten, also die Heizkosten, die Kosten der zentralen Wasserbereitung bzw. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen.
Dazu kommen die kalten Nebenkosten.
• Grundsteuer:
Die Grundsteuer wird von der jeweiligen Kommune erhoben und weitergereicht, teilweise steht in Mietverträgen auch "öffentliche Lasten des Grundstücks".
• Wasserkosten:
Hierzu zählen das Wassergeld, die Kosten der Wasseruhr und zum Beispiel auch die Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage.
• Abwasser:
Das sind Gebühren für die Nutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- oder Sickergrube.
• Fahrstuhl:
Das sind Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und Reinigung sowie regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft.
• Straßenreinigung/Müllabfuhr:
Kosten, die die Stadt dem Vermieter durch Abgabenbescheid in Rechnung stellt.
• Hausreinigung/Ungezieferbekämpfung:
Kosten, zum Beispiel für eine Putzfrau, die Flure, Treppen, Keller, Waschküche usw. reinigt. Bei den Kosten für die Ungezieferbekämpfung zählen nur die laufenden Kosten, zum Beispiel die Kosten für ein Insektenspray.
• Gartenpflege:
Dies sind die Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen. Kosten für die Erneuerung von Pflanzen oder der Pflege von Spielplätzen zählen auch mit.
• Beleuchtung:
Die Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Waschküche usw. können extra berechnet werden.
• Schornsteinreinigung:
Schornsteinfegerkosten (Kehrgebühren) und Kosten der Immissionsmessung kommen auch mit in die Abrechnung.
• Versicherungen:
Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasser- sowie Elementarschäden, Glasversicherung sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug werden auch auf die Mieter umgelegt.
• Hauswart:
Personalkosten für den Hausmeister haben die Mieter zu tragen.
• Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabel:
Bei der Antenne können Betriebs-, Strom- und Wartungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Beim TV-Kabelanschluss kommt noch die monatliche, an die Kabelgesellschaft zu zahlende, Grundgebühr hinzu. Das ist anders, wenn Mieter einen Vertrag direkt mit der Telekom oder einer privaten Kabel-Service-Gesellschaft geschlossen haben.
• Wascheinrichtungen:
Kosten für Gemeinschaftswaschmaschinen, das heißt Strom, Reinigung und Wartung der Geräte, werden natürlich auch umgelegt.
• Sonstige Kosten:
Hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des §1, die von den Nummern 1 bis 13 nicht erfasst sind, also zum Beispiel Kosten für ein Schwimmbad, eine Sauna oder andere Gemeinschaftseinrichtungen im Haus.
Quelle: http://www.immobilienscout24.de/de/umzug/ratgeber/miete-nebenkosten/betriebskosten.jsp?camp=Versand+Nachfrager-NL_112010&emst=U3CJusMLW8_15296_240494_198&ftc=8592SERA&_s_cclid=1291194946
Rücktritt vom Immobilienkauf nach arglistiger Täuschung
Nürnberg, 24.08.2010 - Wer auf der Suche nach einem neuen Eigenheim oder einer Gewerbeimmobilie ist, hat dabei oft das übliche Rücktrittsrecht bei gravierenden Mängeln im Hinterkopf und nimmt daher augenscheinliche Kleinigkeiten oftmals auf die leichte Schulter - ein nicht unproblematischer Trugschluss.
Denn nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs ist es unstrittig, dass eine arglistige Täuschung des Verkäufers einer Immobilie mit gravierenden Mängeln zur Unwirksamkeit des Kaufvertrages führt - allerdings hat das auch Einschränkungen.
Setzt der Käufer dem Verkäufer nach Bekanntwerden dieser Mängel nämlich eine Frist zur Beseitigung, signalisiert er nach Ansicht der obersten Bundesrichter, dass sein Vertrauen in den Verkäufer und dessen Bereitschaft zur ordentlichen Vertragserfüllung weiterhin besteht. Und das ist eine der wichtigsten Voraussetzungen dafür, dass ein Kaufvertrag außerordentlich aufgekündigt werden kann: Das Vertrauensverhältnis muss nachhaltig gestört sein. Durch schlüssiges Handeln wie eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung kommuniziert der Käufer aber sein fortbestehendes Vertrauen.
Im vorliegenden Fall hatten Käufer eine Eigentumswohnung erworben, die zu einem nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilten Anwesen gehörte. Dessen Eigentümerversammlung war über einen gravierenden Feuchtigkeitsschaden in Kenntnis gesetzt worden und hatte bereits einen Architekten mit der Erstellung eines Gutachtens zur Schadensbehebung beauftragt. Die bisherigen Wohnungseigentümer verkauften aber noch vor Vorliegen des Gutachtens ihre Immobilie, ohne auf den Schaden hinzuweisen. Somit wäre der Tatbestand der arglistigen Täuschung von Rechts wegen erfüllt gewesen - die Käufer begingen aber den Fehler, die Verkäufer zur Übernahme der Kosten zur Beseitigung des Mangels aufzufordern, nachdem sie von der Wohnungseigentümergesellschaft über die entstehenden Kostenanteile informiert wurden. Somit entstand den Käufern nach Ansicht der Richter kein Schaden, da sich die Vorbesitzer zur Übernahme ihrer Kostenanteile bereiterklärten und die Käufer von diesen Anteilen freistellten. Auf diese Weise signalisierten sie ihr fortbestehendes Vertrauen in die Bereitschaft der Vorbesitzer, eine vertragsgemäße einwandfreie Immobilie zu übergeben. Als die Käufer den Kaufvertrag anschließend doch aufkündigen wollten, lehnte der Bundesgerichtshof dies in letzter Instanz ab, da die Verkäufer ihrer Nachbesserungspflicht nachkamen.
(BGH, AZ: V ZR 147/09)
Denn nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs ist es unstrittig, dass eine arglistige Täuschung des Verkäufers einer Immobilie mit gravierenden Mängeln zur Unwirksamkeit des Kaufvertrages führt - allerdings hat das auch Einschränkungen.
Setzt der Käufer dem Verkäufer nach Bekanntwerden dieser Mängel nämlich eine Frist zur Beseitigung, signalisiert er nach Ansicht der obersten Bundesrichter, dass sein Vertrauen in den Verkäufer und dessen Bereitschaft zur ordentlichen Vertragserfüllung weiterhin besteht. Und das ist eine der wichtigsten Voraussetzungen dafür, dass ein Kaufvertrag außerordentlich aufgekündigt werden kann: Das Vertrauensverhältnis muss nachhaltig gestört sein. Durch schlüssiges Handeln wie eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung kommuniziert der Käufer aber sein fortbestehendes Vertrauen.
Im vorliegenden Fall hatten Käufer eine Eigentumswohnung erworben, die zu einem nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilten Anwesen gehörte. Dessen Eigentümerversammlung war über einen gravierenden Feuchtigkeitsschaden in Kenntnis gesetzt worden und hatte bereits einen Architekten mit der Erstellung eines Gutachtens zur Schadensbehebung beauftragt. Die bisherigen Wohnungseigentümer verkauften aber noch vor Vorliegen des Gutachtens ihre Immobilie, ohne auf den Schaden hinzuweisen. Somit wäre der Tatbestand der arglistigen Täuschung von Rechts wegen erfüllt gewesen - die Käufer begingen aber den Fehler, die Verkäufer zur Übernahme der Kosten zur Beseitigung des Mangels aufzufordern, nachdem sie von der Wohnungseigentümergesellschaft über die entstehenden Kostenanteile informiert wurden. Somit entstand den Käufern nach Ansicht der Richter kein Schaden, da sich die Vorbesitzer zur Übernahme ihrer Kostenanteile bereiterklärten und die Käufer von diesen Anteilen freistellten. Auf diese Weise signalisierten sie ihr fortbestehendes Vertrauen in die Bereitschaft der Vorbesitzer, eine vertragsgemäße einwandfreie Immobilie zu übergeben. Als die Käufer den Kaufvertrag anschließend doch aufkündigen wollten, lehnte der Bundesgerichtshof dies in letzter Instanz ab, da die Verkäufer ihrer Nachbesserungspflicht nachkamen.
(BGH, AZ: V ZR 147/09)
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