Mittwoch, 11. Dezember 2013
Montag, 4. November 2013
Umlage nach Wohnfläche und ca.-Angaben der Flächen
Im vorliegenden Fall sah eine Gemeinschaftsordnung vor,
gemeinschaftliche Kosten nach der "jeweiligen Wohnfläche" umzulegen. Die Flächen
der einzelnen Einheiten waren mit ca.-Werten angegeben und wichen in der Summe
von der angegebene Gesamtfläche ab.
Ein solcher Kostenverteilungsschlüssel ist
unklar, da zu unbestimmt und aufgrund der unterschiedlichen Werte unbestimmbar
und somit nichtig.
Den Eigentümern steht es auch nicht frei, die derart
unbestimmte Klausel durch einen Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG zu
konkretisieren.
Daher waren die Kosten vorliegend mangels wirksamer anderweitiger Vereinbarung nach Miteigentumsanteilen zu verteilen (§ 16 Abs. 1 und 2 WEG).
Die angefochtenen Beschlüsse waren für ungültig zu erklären.
Minderung wegen nachträglicher Wohnungsverschattung
Im vorliegenden Fall wurde eine Wohnung nachträglich
verschattet, weil es zu einem Anbau eines Balkons (7m x 1,50m) bei der darüber
befindlichen Wohnung gekommen war, u.a. weil der Balkonboden sich unmittelbar
oberhalb der Fenster der Wohnung befand.
Der Balkon stellt einen Mangel dar, der den Wohnwert erheblich beeinträchtigte, da nun Küche, Bad und ein kleines Zimmer verschattet wurden, der Lichteinfall war nicht ganz unerheblich beeinträchtigt worden.
Schwerer wog aber der Umstand, dass der tiefe Balkon den Blick aus den betroffenen Zimmern nun tunnelartig und nach oben eingeschränkt war und den Zimmern einen höhlenartigen Charakter gab.
Daher war eine Minderung von 10% nach Ansicht des Gerichts angemessen.
Videoüberwachung im Mietshaus
Sofern seitens des Vermieters eine
Videoüberwachungsanlage am Wohnhaus installiert werden soll, so ist hierfür die
Zustimmung aller Mieter erforderlich.
Das allgemeine Persönlichkeitsrecht der
Mieter umfasst auch die Freiheit vor unerwünschter Überwachung. Es kann dem
Mieter nicht zugemutet werden, dass der Vermieter feststellen kann, wann ein
Mieter das Haus betritt und verlässt, welchen Besuch er bekommt und wie lange
dieser bleibt. Das Sicherheitsbedürfnis anderer Mieter ist hierbei unbeachtlich.
Ohne die entsprechende Zustimmung kann also ein betroffener Mieter die Entfernung der Anlage verlangen.
Mittwoch, 18. September 2013
Mängelrüge per Email?
Ohne elektronische Signatur nicht gültig !
Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (§ 13 Abs. 5 Nr. 1 VOB/B) sieht vor, dass der Auftragnehmer verpflichtet ist, alle Mängel, die auf vertragswidrige Leistung zurückzuführen sind und innerhalb der Verjährungsfrist auftreten, auf seine Kosten zu beseitigen. Der Auftraggeber muß dies vor Ablauf der Frist schriftlich verlangen.
Was genau bedeutet „schriftlich“?
Das Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main (Urteil vom 30.04.2012, Aktenzeichen 4 U 269/11) fällt zu diesem Thema deutlich aus: Weder eine E-Mail noch ein Telefax, erfüllen die Schriftform im Sinne des Gesetzes. Es sei denn, beim Versand der elektronischen Dokumente werden bestimmte Anforderungen eingehalten.
Die qualifizierte elektronische Signatur
Geregelt sind die Vorgaben zur Einhaltung der Schriftform – auch für den VOB/B-Vertrag – in § 126 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Demnach muss das Schriftstück vom Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigtem Handzeichen unterzeichnet werden. Die schriftliche Form kann laut § 126 Abs. 3 BGB auch durch die elektronische Form ersetzt werden: allerdings sind die elektronischen Dokumente nur dann rechtsgültig, wenn sie mit einer sogenannten qualifizierten elektronischen Signatur unterzeichnet sind.
Diese ist in § 126 a BGB geregelt. Danach muss der Absender der Aufforderung seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz versehen. Wird also eine E-Mail oder ein Telefax ohne qualifizierte elektronische Signatur versendet, so wird das Dokument dem Schriftformerfordernis nach § 126a BGB nicht gerecht.
Sollte es daher in der Praxis wirklich auf den Zeitpunkt der Zustellung des Mängelrügeschreibens ankommen, so ist zwingend darauf zu achten, dass dieses tatsächlich im Original und mit vertretungsberechtigter Unterschrift oder aber in elektronischer Form mit qualifizierter Signatur zugestellt worden ist.
Für weiterführende Informationen nehmen Sie bitte direkt Kontakt mit Herrn Markus Cosler auf, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Lehrbeauftragter für Baurecht an der FH Hannover.
Markus Cosler
Rechtsanwalt - Telefon 0241-946 68-0
Donnerstag, 5. September 2013
Donnerstag, 1. August 2013
Internet statt Parabolantenne!
Ausländische Mieter haben keinen Anspruch auf Installation einer Parabolantenne, da sie ihr Informationsbedürfnis durch das Internet befriedigen können. Daher wurde im vorliegenden Fall einem griechischen Mieter die Anbringung einer Satellitenschüssel zu Recht verweigert.
Donnerstag, 11. Juli 2013
BGH interpretiert einfachen Zeitmietvertrag als Kündigungsverzicht
(dmb) „Die Entscheidung ist gut und wichtig. Zu Recht orientiert sich der Bundesgerichtshof
an dem, was Mieter und Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages
tatsächlich gewollt hatten – eine feste Mietzeit, in der Kündigungen
ausgeschlossen sein sollten“, kommentierte Lukas kommentierte der
Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die
heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 388/12). „Da
ist es folgerichtig, dass die Karlsruher Richter die
Eigenbedarfskündigung und Räumungsklage des Vermieters abwiesen.“
Mieter und Vermieter hatten bei Abschluss des Mietvertrages im Jahr 2004 vereinbart, dass das Mietverhältnis auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit geschlossen wird, bis zum 31. Oktober 2011 mit der Möglichkeit einer zweimal dreijährigen Verlängerungsoption. Der Vermieter kündigte wegen Eigenbedarfs und berief sich auf die Unwirksamkeit der mietvertraglichen Vereinbarung. Tatsächlich können seit 2001 Mieter und Vermieter keine einfachen Zeitmietverträge mehr abschließen. Derartige Verträge gelten grundsätzlich als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Konsequenz ist dann, dass die Vertragsparteien den als Zeitmietvertrag gedachten Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen immer kündigen können.
Siebenkotten: „Gut, dass sich der Bundesgerichtshof am Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung orientiert und den einfachen Zeitmietvertrag als einen Kündigungsverzicht interpretiert.“
Quelle | Weiterführende Informationen
http://mieterbund.de üder www.kon-ii.de
Mieter und Vermieter hatten bei Abschluss des Mietvertrages im Jahr 2004 vereinbart, dass das Mietverhältnis auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit geschlossen wird, bis zum 31. Oktober 2011 mit der Möglichkeit einer zweimal dreijährigen Verlängerungsoption. Der Vermieter kündigte wegen Eigenbedarfs und berief sich auf die Unwirksamkeit der mietvertraglichen Vereinbarung. Tatsächlich können seit 2001 Mieter und Vermieter keine einfachen Zeitmietverträge mehr abschließen. Derartige Verträge gelten grundsätzlich als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Konsequenz ist dann, dass die Vertragsparteien den als Zeitmietvertrag gedachten Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen immer kündigen können.
Siebenkotten: „Gut, dass sich der Bundesgerichtshof am Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung orientiert und den einfachen Zeitmietvertrag als einen Kündigungsverzicht interpretiert.“
Quelle | Weiterführende Informationen
http://mieterbund.de üder www.kon-ii.de
Montag, 3. Juni 2013
grillen + recht
Sommerzeit ist Grillzeit - ob im Garten oder auf dem
Balkon, dem Grill können nur wenige widerstehen. Dem steht grundsätzlich auch
wenig entgegen - Balkon, Garten oder Terrasse dürfen durchaus zum Grillen
benutzt werden. Es sind jedoch vielfältige Einschränkungen zu beachten, da die mit dem Grillen verbundenen Immissionen nicht unbedingt jedermanns Sache sind
und gerade in der Sommerzeit viele Türen und Fenster auch abends offen stehen.
Übertreiben darf man es mit dem Rauch und Qualm ohnehin
nicht - zieht Qualm konzentriert in die Wohnung und Schlafräume der Nachbarn,
so ist dies schon nach dem Immissionsschutzgesetz nicht gestattet. Es liegt in
solchen Fällen eine Ordnungswidrigkeit vor, die mit Geldbuße geahndet wird.
Selbstverständlich ist auch das Grillen abzubrechen (OLG Düsseldorf - Az: 5 Ss
[OWi] 149/95 - [OWi] 79/95 I). Die Grenze liegt grundsätzlich dort, wo andere
Bewohner oder Nachbarn belästigt werden.
Gleichsam ist Grillen kein außergewöhnliches Verhalten,
sondern vielmehr eine gebräuchliche Art der Nahrungszubereitung. Grillen kann
daher nicht grundsätzlich verboten oder unterbunden werden. Das Grillen muss
aber auch nicht vorher in der Nachbarschaft angekündigt werden. Es gilt aber
das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme. Bei einer unwesentlichen
Belästigung der Nachbarn ist das Grillen von diesen hinzunehmen.
Damit das Grillvergnügen nicht getrübt wird, sollte daher
die Rauchentwicklung im Auge behalten und auch auf einen geeigneten Abstand zu
den Nachbarn geachtet werden. Kontrolliertes Grillen ist i.d.R. von den
Nachbarn zu tolerieren und wird im Streitfall auch oftmals gerichtlich
"abgesegnet". Grundsätzlich ist der naturgemäß immissionsärmere
Elektrogrill eher akzeptabel als ein Holzkohlegrill. Als zusätzlichen Schutz vor Ärger und Rauchentwicklung
kann das Grillgut in Aluminiumfolie gewickelt werden.
Zum Dauerereignis darf Grillen jedoch nicht werden - die
Gerichte haben hier unterschiedliche Standards angesetzt: Das AG Bonn ist der
Ansicht, dass zwischen April und September einmal monatlich auf Balkon oder
Terrasse gegrillt werden darf. Die Nachbarn sind 48 Stunden vorab zu
informieren (AG Bonn - Az: 6 C 545/96). Das LG Stuttgart gestattet weniger
Grillvergnügen - nur sechs Stunden oder drei Grillabenden im Jahr sind erlaubt
(LG Stuttgart - Az: 10 T 359/96). Geringfügige Geruchs- und Rauchentwicklung ist hierbei von den
Nachbarn hinzunehmen.
Das Bayerische Oberste Landesgericht hat die Grenze bei
fünf Grillereignissen gesetzt (BayObLG - Az: 2 Z BR 6/99). Das LG München I ist
der Ansicht, dass weder ein generelles Grillverbot noch eine generelle
Grillerlaubnis zulässig ist. Grundsätzlich ist gelegentliches Grillen in der
Sommerzeit zu dulden, die Grenze ist dann zu ziehen, wenn wesentliche Beeinträchtigungen
entstehen. In diesem Fall kommt sogar ein Grillverbot in Betracht (LG München
I, 12.1.2004 - Az: I 15 S 22735/03, OLG Düsseldorf, 26.5.1995 - Az: 5 Ss (OWi)
149/95 - (OWi) 79/95 I).
Die Rechtssprechung ist also nicht einheitlich - bewegt
sich ein Grillfreund innerhalb der oben aufgeführten Grenzen, kann man indes
relativ sicher sein, dass ein Gericht dem Vergnügen vermutlich keinen Riegel
vorschieben wird. Je weniger eine Beeinträchtigung objektiv vorliegt, desto
weniger Probleme gibt es. Daher kommt dem Ort des Grills einiges an Bedeutung
zu. Im Garten ist grillen eher als auf einer Terrasse zu tolerieren. Am
strengsten dürfte der Maßstab beim Balkon liegen. Zieht Qualm vom Balkon in
eine Nachbarwohnung kann dies sogar eine Geldbuße zur Folge haben (s.o.). Es
ist übrigens durchaus zulässig, dass im Mietvertrag ein Grillverbot für den
Balkon aufgenommen wird. Die Folge: Auf dem Balkon bleibt der Grill dauerhaft kalt (LG
Essen - Az: 10 S 438/01).
Wohnungseigentümern kann das Grillen mit Holzkohle im
Garten nicht grundsätzlich verboten werden. Das Bayerische Oberste
Landesgericht gestattete das Grillen fünf mal jährlich (BayObLG - Az: 2 Z BR
6/99), das Landgericht Aachen gestattete das Grillen zwei mal monatlich im
hinteren Gartenteil zwischen 17 und 22:30 Uhr, danach muss die Grillkohle
ausglühen (LG Aachen - Az: 6 S 2/02).
Auch wenn es nur indirekt mit dem Grillen an sich zu tun
hat: Auch bei der Anzahl der Grillgäste und dem sich ergebenden Lärmpegel
sollte auf einen für die Nachbarschaft unbedenklichen Level, der auch
immissionsschutzrechtlich unbedenklich sein sollte, geachtet werden. Insbesondere ist zu beachten, dass ab 22:00 die Nachtzeit
beginnt. So hat das LG Oldenburg entschieden, dass grillen vier mal im Jahr ist
bis 24.00 Uhr als sozialadäquat anzusehen ist, ansonsten nach
22.00 Uhr Gerüche und Geräusche, die von nächtlichem Grillen im Garten
herrühren nicht hingenommen werden müssen (OLG Oldenburg, 29.7.2002 - Az.: 13 U 53/02 - grillen_003.asp).
Kommt es in einem solchen Streitfall trotz aller Vorsicht
zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, so wird ein mit der Sache befasstes
Gericht vermutlich einen Kompromiss zwischen den Parteien suchen. Ein wenig
Rücksicht und Toleranz wird seitens des Gerichts von beiden Seiten erwartet.
Urteile zum Thema Grillen -
80% Minderung bei Rattenbefall!
Rattenbefall in einer Mietwohnung und die einhergehenden
Maßnahmen zur Schädlingsbekämpfung berechtigen den betroffenen Mieter zu einer
Minderung um 80%, da die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung hierdurch erheblich
beeinträchtigt ist.
Im der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall war es im
November 2011 zu einem Rattenbefall gekommen. Im Dezember wurden durch eine
Schädlingsbekämpfungsfirma entsprechende Maßnahmen in der Mietwohnung
durchgeführt. Die betroffenen Mieter minderten ab Dezember die Miete vollständig
und kündigten die Wohnung fristlos. Der Auszug fand im April
2012 statt. Der Vermieter wollte die Mietminderung jedoch
nicht akzeptieren, weil er die Ursache des Befalls im Verhalten der Mieter sah.
Die Sache landete somit vor Gericht.
Das zuständige Amtsgericht befand, dass die betroffenen
Mieter zumindest für Dezember 2011 eine Minderung in Höhe von 80 % ansetzen
durften, da die Wohnung in diesem Zeitraum erheblich in ihrer
Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt war. Dies ist auch dann der Fall, wenn ein
konkreter Rattenbefall für die fragliche Zeit nicht nachweisbar war, weil die
Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen für sich bereits eine erhebliche
Beeinträchtigung darstellten. Es wurden Köder in der Wohnung ausgelegt,
Spurenstaub aufgebracht sowie Küche, Wohnzimmer und Arbeitszimmer verschlossen,
so dass diese Räume nicht genutzt werden konnten.
Die Darstellung des Vermieters, dass die Ratten aufgrund
des Verhaltens der Mieter die Wohnung gelangten, konnte die Beweisaufnahme
nicht untermauern. Es ist zwar möglich, dass Ratten durch die geöffnete
Terrassentür in die Wohnung gelangten. Dies gehört jedoch zum vertragsgemäßen
Gebrauch der Mietwohnung und kann den Mietern nicht zur Last gelegt werden.
Da ab Januar 2012 weder ein Rattenbefall vorlag noch
weitere Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen durchgeführt wurden, bestand ab diesem
Zeitpunkt auch kein Minderungsrecht mir.
AG Dülmen, 15.11.2012 - Az: 3 C 128/12
Mietminderungen in %
Im vorliegenden Fall ging es um eine Minderung einer
Mieterin, die der Vermieter als nicht berechtigt ansah und daher auf Zahlung
der ausstehenden Miete klagte.
Hierzu wurde zunächst festgestellt, dass das
Mietminderungsrecht nicht ausgeschlossen war, weil der Hinweis erfolgte, dass
Bauarbeiten im Haus stattfinden und der mietvertraglichen Zusatz aufgenommen
wurde, dass die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand übergeben wurde.
Vertragliche Vereinbarungen, die ein Mietminderungsrecht ausschließen, sind
unwirksam.
Des weiteren wurden sodann Minderungsquoten für die
folgenden Mängel festgelegt:
- Bauarbeiten außerhalb der Wohnung (Lärm- und
schmutzintensiv, jedoch nur zeitweise und mit wechselnder Intensität): 15 %
- Bauarbeiten innerhalb der Wohnung (u.a. Auffräsen von
Wänden zurLeitungs- und Rohrverlegung): 10 %
- Bordell im Haus: 10 % (gerechtfertigt alleine aus dem
Vorhandensein des Bordells)
- Bad verkeimt und verkalkt (hauptsächlich ästhetischer
Mangel): 5 %
- Badfußboden mit Loch: 2 %
- Geruchsbelästigung im Bad: 2 %
- Verkalkte Toilette (optischer Mangel): 1 %
- Wohnzimmerdecke mit Rissen (optischer Mangel): 0,5 %
- Teilweise lose Tapete im Flur (wegen Wasserschaden;
optischer Mangel):0,5 %
- Lose Steckdose (Küche): 0,5 %
LG Berlin, 13.1.2004 - Az: 64 S 334/03
Mittwoch, 8. Mai 2013
Brandschutz in bestehenden Gebäuden
In letzter Zeit wurde vermehrt die Frage gestellt, welche – und in welchem Umfang –
Brandschutzanforderungen bei Maßnahmen in bestehenden Gebäuden gelten. Wir
nehmen dies zum Anlass für nachfolgende Hinweise:
1. Bestandsschutz
1.1 Bestandsgeschützt ist eine
bauliche Anlage, wenn sie genehmigt und genehmigungs-konform errichtet worden
ist ("formeller Bestandsschutz")
oder
wenn sie zum Zeitpunkt ihrer
Errichtung dem geltenden Recht entsprochen hat ("materieller
Bestandsschutz") und danach jeweils nicht rechtswidrig geändert
worden ist. Bestands-geschützt ist die bauliche Anlage unabhängig von ihrer
formell und/oder materiell recht-mäßigen oder rechtswidrigen Errichtung auch,
wenn sie zum Zeitpunkt der bauaufsichtlichen Beurteilung (z. B. der
Entscheidung über einen Bauantrag oder über bauaufsichtliche Maßnahmen) dem
dann geltenden materiellen Recht entspricht.
Unter diesen Voraussetzungen gilt der
Bestandsschutz sowohl für das der Planung zugrunde liegende
"Brandschutzkonzept" als auch für einzelne Bauteile/Bauprodukte.
1.2 Ist eine bauliche Anlage
bestandsgeschützt, können Anforderungen (nur) gestellt werden, wenn (und
soweit) das zur Abwehr erheblicher Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig
ist (Art. 54 Abs. 4 BayBO).
Für die Feststellung, dass eine
erhebliche Gefahr vorliegt, wird es immer einer Beurteilung der konkreten
Situation vor Ort bedürfen.
Beispielhaft ist von einer erheblichen
Gefahr in Bezug auf den Brandschutz unter anderem dann auszugehen, wenn die
nach Art. 31 Abs. 1 BayBO für Nutzungseinheiten mit Aufent-haltsräumen
regelmäßig geforderten zwei unabhängigen Rettungswege überhaupt nicht
vorhanden sind oder wenn nur ein Rettungsweg vorhanden und mit Mängeln behaftet
ist, die im Brandfall mit hinreichend großer Wahrscheinlichkeit zur
vorzeitigen Unbenutzbarkeit führen.
Eine erhebliche Gefahr in diesem Sinn
entsteht nicht bereits allein dadurch, dass sich ge-setzliche Vorschriften im
Laufe der Zeit ändern (vgl. auch HessVGH, Beschl. v. 18.10.1999 – 4 TG
3007/97). Ist eine bauliche Anlage bestandsgeschützt, so ist daher eine
fortwährende Nachrüstung immer auf den Stand der aktuell geltenden Vorschriften
bauordnungsrechtlich nicht veranlasst.
1.3
Der Bestandsschutz endet, wenn Verhältnisse geschaffen werden, die durch
die Bau-genehmigung (einschließlich der genehmigten Bauvorlagen) nicht
abgedeckt und auch nach den nach den unter 1.1 dargestellten Grundsätzen
jeweils zugrunde zu legenden Vor-schriften nicht zulässig sind. Ein solcher
Verlust des Bestandsschutzes kann sowohl durch bauliche Maßnahmen bewirkt
werden (z. B. unsachgemäße Verlegung von Kabeln oder Leitungen durch Wände
und Decken mit der Folge, dass die Feuerwiderstandsfähigkeit dieser Bauteile
beeinträchtigt wird; Beeinträchtigung der Rettungswege durch nachträglichen
Einbau von Zwischenwänden, Zugangskontrollen etc.) als auch durch
betrieblich/organi-satorische, die Nutzung betreffende Änderungen (z. B.
Einrichtung von Aufenthaltsräumen im Keller, ohne dass die dafür erforderlichen
Rettungswege vorhanden wären, (drastische) Erhöhung der Personenzahl, ohne
dass die bestehenden Rettungswegbreiten darauf ausgelegt wären, Änderung der
Außenanlagen und damit ggf. auch der erforderlichen Flächen für die
Feuerwehr.
Vor diesem Hintergrund ist darauf
hinzuweisen, dass die bauordnungsrechtliche Grund-anforderung des Art. 3 Abs. 1
Satz 1 BayBO, deren generalklauselartige Ausformung in Bezug auf den
Brandschutz in Art. 12 BayBO durch die materiellen Anforderungen der Art. 24 –
44 BayBO konkretisiert wird, sich nicht nur auf die Anordnung, Errichtung
und Änderung baulicher Anlagen bezieht, sondern auch (und in Satz 2
nochmals ausdrücklich) auf deren Instandhaltung.
2.
Änderung im Bestand (Umbau, Nutzungsänderung)
2.1 Bei Umbauten oder
Nutzungsänderungen in bestehenden Gebäuden sind die geltenden
bauordnungsrechtlichen Anforderungen zu beachten. Sie beziehen sich dann
auf die jeweils beabsichtigte Maßnahme, soweit sich diese abgrenzen lässt,
nicht aber von vorneherein regelmäßig auch auf Bereiche, die von der Maßnahme
nicht berührt werden oder gar auf das ganze Gebäude.
2.2 Können bei der beabsichtigten
Maßnahme bestimmte Anforderungen aufgrund der Qualität des Bestands nicht
eingehalten werden (z. B. aus Gründen des Denkmal-schutzes oder wenn der
eigentlich erforderliche Anschluss neu zu errichtender feuer-widerstandsfähiger
Wände/Decken an Bauteile mindestens gleicher Feuerwider-standsfähigkeit nicht
möglich ist, weil die bestehenden Bauteile die erforderliche
Feuerwiderstandsfähigkeit nach den aktuellen Fassungen der einschlägigen
technischen Regeln nicht [mehr] aufweisen), ist unter Berücksichtigung der
konkreten Umstände zu prüfen, ob eine Abweichung nach Art. 63 Abs. 1
Satz 1 BayBO zugelassen werden kann; auch bei Brandschutzvorschriften ist
die Zulassung von Abweichungen nicht generell ausgeschlossen (vgl. BayVGH,
Beschl. v. 03.08.2000 Az. 25 ZB 98.2263 zu bereits im Bestand nicht
eingehaltenen Brandschutz-abständen). Ohne der dazu erforderlichen
Einzelfallbetrachtung vorzugreifen, lässt sich doch feststellen, dass in den
genannten Fällen eine Abweichung in der Regel dann vertretbar sein wird,
wenn und soweit durch die beabsichtigte Maßnahme keine grundlegenden, die
Genehmigungsfrage neu aufwerfenden Belange berührt werden (z. B. bei der
Sanierung oder dem Austausch von Bauteilen oder wenn lediglich die
Raumkonfiguration geändert werden soll).
2.3 Auch bei bloßen Nutzungsänderungen (ohne
Eingriffe in den baulichen Bestand) ist vom Bauherrn bzw. Entwurfsverfasser zu
prüfen, ob und inwieweit dadurch die Genehmigungsfrage neu aufgeworfen wird,
wobei sich je nach Fallgestaltung auch eine getrennte Betrachtung im Hinblick
auf die Standsicherheit (abgesehen von der Feuerwiderstandsfähigkeit der
tragenden und aussteifenden Bauteile) und den Brandschutz ergeben kann: So
werden z. B. bei der Änderung einer Büro-Nutzungseinheit in eine Einrichtung
mit Schulräumen in der Regel sowohl Belange der Standsicherheit, als auch des
Brandschutzes (hier insbesondere im
Hinblick auf die Frage der Rettungswegführung) berührt sein. Dagegen werden
sich bei der Änderung einer (üblichen) Wohnung in ein Büro in der Regel keine
den Brandschutz grundlegend berührenden anderen Belange ergeben, es wird jedoch
für die Decke, auf der sich die Nutzung ändert, ein anderer Lastansatz
vorzunehmen sein.
2.4 Bei einer wesentlichen, die
Genehmigungsfrage neu aufwerfenden Änderung eines bestehenden Gebäudes, die
sich aber innerhalb des Gebäudes auf einen bestimmten abgrenzbaren Bereich
beschränkt, ist eine Anpassung des gesamten Bestands an die geltende Rechtslage
regelmäßig nicht vorgeschrieben. Nach Art. 54 Abs. 5 BayBO kann verlangt
werden, dass auch von der Änderung nicht berührte Teile mit den geltenden
Vorschriften in Einklang gebracht werden, wenn das aus Gründen des
Art. 3 Abs. 1 BayBO erforderlich und dem Bauherrn wirtschaftlich zumutbar ist
und diese Teile mit den Teilen, die geändert werden sollen, in konstruktivem
Zusammenhang stehen oder unmittelbar mit ihnen verbunden sind.
2.5 Eine in diesem Zusammenhang häufig auftretende
Frage betrifft die Nachrüstung von Türen in den Wänden eines notwendigen
Treppenraums, wenn in einem bestehenden Wohngebäude das Dachgeschoss
ausgebaut werden soll. Hier besteht in der Regel zwischen den Teilen, die
geändert werden sollen (z. B. neu zu errichtenden Wänden oder Türen im
Dachgeschoss) und den von der Änderung nicht berührten Teilen (hier den
Eingangstüren bestehender Wohnungen in den darunter liegenden Geschossen) weder
eine unmittelbare (bauliche) Verbindung noch ein konstruktiver Zusammenhang.
Ferner fordert Art. 54 Abs. 5 BayBO, dass die Maßnahmen aus Gründen des Art. 3 Abs.
1 Satz 1 BayBO erforderlich sind, der bestehende Zustand also – unabhängig von
ihrer speziellen Konkretisierung in der BayBO – bauordnungsrechtlichen Grundanforderungen
widerspricht. Rechtsgrundlage für eine Anordnung, die gezielt und
ausschließlich auf die Abwehr einer auf einem Verstoß gegen Art. 24 ff. BayBO
beruhenden Brandgefahr ausgerichtet ist, ist vielmehr die spezialgesetzlich
vorgehende Vorschrift des Art. 54 Abs. 4 BayBO, für deren Anwendung aber das
Vorliegen einer erheblichen Gefahr vorausgesetzt ist.
2.6 Umgekehrt besteht auch keine Veranlassung, die
von der Änderung nicht berührten Teile eines Gebäudes, die möglicherweise mit
den geltenden bauordnungsrechtlichen Anforderungen nicht in Einklang stehen, an
die dieses Verlangen aber, wie oben ausgeführt, bauordnungsrechtlich nicht gestellt
wird, durch eine Abweichung nach Art. 63 Abs. 1 Satz 1 BayBO nachträglich bzw.
erneut zu legalisieren.
3.
Brandschutznachweis als Bauvorlage
3.1 Nach Art. 62 Abs. 1 Satz 1 BayBO ist bei nicht
verfahrensfreien Bauvorhaben (auch in bestehenden Gebäuden) die
Einhaltung der Anforderungen auch an den Brandschutz nachzuweisen.
Bei Bauvorhaben unterhalb der
Sonderbautenschwelle wird sich dies in der Regel auf die in § 11 Abs. 1
Bauvorlagenverordnung (BauVorlV) thematisch zusammengefassten Grundanforderungen
der BayBO selbst sowie ggf. einschlägige Konkretisierungen durch eingeführte Technische
Baubestimmungen beschränken.
Bei Sonderbauten können, je nach
Fallgestaltung, auch Angaben über die Erfüllung weitergehender Anforderungen (ggf.
aus einer Sonderbauverordnung) erforderlich sein, die in § 11 Abs. 2 BauVorlV
zusammen-gefasst sind.
In beiden Fällen sind Gegenstand des
Brandschutznachweises (nur) die Darstellung der bauordnungsrechtlichen Anforderungen
und der Nachweis, dass diese eingehalten sind bzw. – bei Abweichungen – dass
die Einhaltung bestimmter Anforderungen im konkreten Fall nicht erforderlich
oder in geeigneter Weise kompensiert ist.
3.2 Davon zu unterscheiden sind
brandschutztechnische Gutachten oder Stellungnahmen zu bestehenden Gebäuden.
Diese können neben einer Bewertung des vorgefundenen Bestands auch Vorschläge
zur Optimierung des Brandschutzes enthalten, die auch sinnvoll oder
wünschenswert sein mögen, die aber bauordnungsrechtlich nicht vorgeschrieben
sind. Wird ein Gutachten dieser Art im Zusammenhang mit einer
genehmigungsbedürftigen Baumaßnahme als Brandschutznachweis vorgelegt, muss die
Bauaufsichtsbehörde bzw. der Prüfsachverständige für Brandschutz davon
ausgehen, dass der Bauherr die darin vorgesehenen Maßnahmen aus guten Gründen
(z. B. Sachschutz, Minimierung des Betriebsausfallrisikos) umsetzen will, und
hat dann zu prüfen, ob die bauordnungsrechtlichen Anforderungen eingehalten,
nicht aber, ob sie möglicherweise "übererfüllt" sind oder ob die
Maßnahmen wirtschaftlich sinnvoll sind. Im Rahmen der verfahrensmäßigen
Behandlung eines Brandschutznachweises ist es nicht Aufgabe der
Bauaufsichtsbehörde bzw. des Prüfsachverständigen, den vorgelegten Nachweis auf
das bauordnungsrechtlich verlangte Mindestniveau "herunterzukorrigieren".
Bei Fragen nach Inhalt und Umfang diese Mindestniveaus für ein konkretes
Bauvorhaben können die Bauaufsichtsbehörden allenfalls im Rahmen einer
Bauberatung vor Antragstellung Hilfestellung leisten, soweit es sich mit ihrer
Funktion als Prüfinstanz vereinbaren lässt. Letztlich ist es aber Sache des
Auftraggebers, zu bestimmen (und bei Erteilung des Auftrags möglichst genau zu
beschreiben), was Gegenstand und Zweck der beauftragten Leistung sein soll.
Quelle: Simet (Ministerialdirigentin)
Oberste Baubehörde im Bayerischen
Staatsministerium des Innern
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