„Die neuen mietrechtlichen Vorschriften sind kompliziert,
streitträchtig, ungerecht und teilweise überflüssig“, kommentierte der
Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die
Neuregelungen des Mietrechtsänderungsgesetzes, die ab 1. Mai gelten
werden. „Wir haben zwar auch positive Regelungen durchgesetzt, zum
Beispiel beim Contracting (Wärmelieferungsverträge) oder bei der Senkung der Kappungsgrenze
im Mieterhöhungsrecht. Trotz weiterer Nachbesserungen im Laufe des
Gesetzgebungsverfahrens bleibt es aber dabei: Wir lehnen das Mietrechtsänderungsgesetz
ab. Insbesondere die Abschaffung des Mietminderungsrechts für drei
Monate, wenn der Vermieter energetisch saniert, die Einführung eines
neuen Kündigungstatbestandes, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt,
oder Regelungen, die eine Wohnungsräumung per einstweiliger Verfügung
ermöglichen, sind für uns unakzeptabel“, sagte Siebenkotten.
Die Neuregelungen im Überblick:
•
Mietminderung: Bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen des
Vermieters darf der Mieter in den ersten drei Monaten die Miete nicht
mehr kürzen. Er muss weiterhin die volle Miete zahlen, trotz Lärm,
Dreck, Einrüstung usw. Bei allen anderen Modernisierungen im oder am
Haus, bei Reparaturen und Instandhaltungen sind Mietminderungen dagegen
nach wie vor möglich.
• Modernisierung / Mieterhöhung: Nur
energetische Modernisierungen, die tatsächlich auch helfen, Endenergie
einzusparen, also letztlich Heizkosten, rechtfertigen eine Mieterhöhung.
Der Vermieter kann wie bisher 11 Prozent der Modernisierungskosten auf
die Jahresmiete aufschlagen.
• Pauschalwerte: Bei der Ankündigung
von Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter nicht mehr detailliert
vorrechnen, welche Einsparungsmöglichkeiten sich für Mieter eröffnen.
Der Vermieter kann sich auf so genannte anerkannte Pauschalwerte
berufen.
• Duldung: Grundsätzlich müssen Mieter geplante
Modernisierungen, insbesondere energetische Modernisierungen, dulden.
Nur wenn sie sich auf Härtegründe berufen können, findet eine
Interessenabwägung statt. Dann muss zwischen den Mieterinteressen auf
der einen und dem Vermieterinteresse und jetzt zusätzlich auch den
Belangen der Energieeffizienz und des Klimaschutzes auf der anderen
Seite abgewogen werden.
• Fristen: Es gibt eine neue Frist.
Danach müssen sich Mieter spätestens einen Monat nach Erhalt der
Modernisierungsankündigung auf evtl. bestehende Härtegründe berufen
haben.
• Härtegrund Mieterhöhung: Mit dem Argument, die
Mieterhöhung nicht bezahlen zu können, kann eine Modernisierung nicht
mehr gestoppt werden. Finanzielle Härten werden erst bei der
Mieterhöhung selbst, nicht im Zusammenhang mit der Duldung der
Modernisierung, geprüft.
• Contracting: Die Umstellung von der
klassischen Energieversorgung durch den Vermieter auf Wärmelieferungen
durch einen Dritten (Wärmelieferanten) wird erstmals gesetzlich
geregelt. Jetzt wird bestimmt, dass die Kosten der Wärmelieferung die
bisherigen Betriebskosten für Heizung und Warmwasser nicht übersteigen
dürfen (Warmmietenneutralität).
• Vergleichsmiete: Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
spielt künftig neben Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage
der Wohnung auch die energetische Ausstattung und Beschaffenheit eine
Rolle. Damit erhalten energetische Mietspiegel eine Rechtsgrundlage.
• Kappungsgrenze: In Städten oder Stadtteilen mit Wohnungsengpässen oder gar Wohnungsnot kann die so genannte Kappungsgrenze
von derzeit 20 Prozent auf 15 Prozent gesenkt werden. Das bedeutet, auf
dem Weg hin zur ortsüblichen Vergleichsmiete, der Durchschnittsmiete am
Wohnort, darf dann die Miete innerhalb von 3 Jahren nur noch um 15
Prozent steigen. Die in Frage kommenden Städte müssen vorher noch von
den Landesregierungen per Rechtsverordnung festgelegt werden. Zurzeit
ist solch eine Verordnung in Berlin geplant und in Bayern für München.
An anderen Orten kann das noch dauern.
• Fristlose Kündigung: Der
Vermieter kann nicht nur fristlos kündigen, wenn der Mieter die Miete
nicht zahlt. Die fristlose Kündigung ist jetzt auch möglich, wenn der
Mieter die vereinbarte Mietkaution bzw. die vereinbarten Kautionsraten
nicht zahlt.
• Kündigungsschutz: Die Kündigungssperrfrist nach
Umwandlung in eine Eigentumswohnung beträgt heute schon mindestens 3
Jahre. Künftig gilt diese Sperrfrist auch, wenn das Mehrfamilienhaus von
einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts erworben wird und die jeweiligen
Gesellschafter an den einzelnen Wohnungen Eigenbedarf geltend machen.
•
Räumung per einstweiliger Verfügung: Streiten sich Mieter und Vermieter
in einem Räumungsprozess über Mietzahlungen, Mietrückstände und
Mietminderungen, kann das Gericht anordnen, dass der Mieter Sicherheit
für Mietzahlungen leistet, die noch bis zur endgültigen gerichtlichen
Klärung anfallen. Zahlt oder reagiert der Mieter auf diese
Sicherungsanordnung nicht, kann das Gericht die Räumung der Wohnung per
einstweiliger Verfügung anordnen.
• Berliner Räumung: Erhält der
Gerichtsvollzieher einen beschränkten Vollstreckungsauftrag vom
Vermieter, muss er nur noch die Rückgabe der Wohnung veranlassen. Er
muss sich nicht mehr um die Räumung der Sachen des Mieters kümmern.
