Steigert der nachhaltige Bau und Betrieb den Verkehrswert einer Immobilie?
Dieser Frage ist die Technische Universität (TU) München im Auftrag von HOCHTIEF Projektentwicklung nachgegangen. Dazu untersuchte sie, ob und wie Büronutzer Nachhaltigkeitsmerkmale einer Immobilie wahrnehmen, bewerten, gewichten und honorieren. Abgefragt wurden Wünsche und Erwartungen an zukünftige Räume und diese zur Ausgangssituation – Standort und Beschaffenheit der aktuell genutzten Immobilie – in Relation gestellt. Im Gegensatz zu vorangegangenen Studien wurde also nicht vergangenheitsorientiert geforscht sondern in die Zukunft gerichtet gefragt. Die Ergebnisse erlauben Projektentwicklern Rückschlüsse darauf, wie künftig nachhaltige Immobilien zu entwickeln sind, die Nutzer wie Investoren gleichermaßen zufriedenstellen. „Ziel der von uns beauftragten Untersuchung war es, aus den kausalen Beziehungen definierter Nachhaltigkeits-Merkmale und Nutzeranforderungen konkrete Handlungsempfehlungen abzuleiten“, erläutert Rainer Eichholz, Sprecher der Geschäftsführung von HOCHTIEF Projektentwicklung. „So können wir aus dem Wissen heraus, welche Kriterien Nutzer bereit sind zu honorieren, nicht nur eine Priorisierung von Merkmalen der Nachhaltigkeit ableiten, sondern für die Praxis ein Instrument entwickeln, mit dem Nutzererwartungen im Sinne der Investoren in ein transparentes Bewertungssystem für Immobilien einfließen.“
Die Vorgeschichte
Im Februar vergangenen Jahres lautete das Ergebnis einer Umfrage bei europäischen Immobilienunternehmen: Immobilieninvestoren setzen künftig noch stärker auf nachhaltige Gebäude. Für 60 Prozent der Befragten war Nachhaltigkeit bereits ein Kriterium für ihre Anlageentscheidung. Zwei Monate später ergab eine weitere Umfrage, diesmal unter Immobilienportfoliomanagern: Bis zu durchschnittlich neun Prozent höhere Kosten werden akzeptiert. Von den befragten Mietern waren sogar 86 Prozent bereit, mehr zu zahlen, allerdings nur eine um durchschnittlich 4,5 Prozent höhere Miete. So erklärt sich, dass kurz darauf eine weitere Studie einen um etwa zehn Prozent höheren Immobilienwert bei „Green Buildings“ im Vergleich zu Standardimmobilien ermittelt. Fazit: Investoren wollen zunehmend nachhaltige, möglichst zertifizierte Immobilien und sind bereit, dafür mehr zu bezahlen. Nur – was wollen die Nutzer? Und wofür würden sie mehr bezahlen? „Die besondere Herausforderung in der Beurteilung von Nachhaltigkeit liegt daher nicht darin, bereits bekannte Zusammenhänge zu berechnen. Es gilt vielmehr, aus Ursache-Wirkungs-Beziehungen definierter Eigenschaften und Anforderungen anwendungsorientierte Handlungsanweisungen zu generieren“, erklärt Prof. Dr. Josef Zimmermann, Ordinarius des Lehrstuhls für Bauprozessmanagement und Immobilienentwicklung an der TU München.
Die Fragestellung
Die Studie „Nachhaltigkeit und Verkehrswert von Immobilien“ widmet sich der Vereinbarkeit von Nutzerkomfort (nicht direkt quantifizierbare Eigenschaften), niedrigen Nebenkosten (direkt quantifizierbare Eigenschaften) und hohen Mieterträgen. Im Fokus der Erhebung stehen die Erwartungen von Nutzern und ihre Bereitschaft, nachhaltige Eigenschaften wahrzunehmen und zu honorieren:
- Legen Nutzer bei der Anmietung von Flächen Wert darauf, dass diese nachhaltig errichtet und betrieben werden? Falls ja, welche Kriterien nehmen Nutzer wahr?
- Sind nachhaltiger Bau und Betrieb einer Immobilie Argumente, die der Nutzer mit einer höheren Kaltmiete honoriert? Falls ja, welche haben Priorität?
- Gibt es einen Zusammenhang zwischen den als vorteilhaft oder nachteilig empfundenen Eigenschaften der gegenwärtig genutzten Mietfläche und den Wünschen an die zukünftige? Falls ja, besteht die Bereitschaft, eine höhere Kaltmiete zu zahlen, wenn diese Wünsche erfüllt sind?
Über das Vorhandensein (funktional) und über das Fehlen (dysfunktional) ein und derselben Eigenschaft haben die Forscher die Erwartungshaltung der Nutzer gegenüber den einzelnen Nachhaltigkeits-Merkmalen abgefragt. „Über die Kombination der Antwortmerkmale konnten wir die Eigenschaften in sechs Zufriedenheitsmerkmale klassifizieren, die Aussagen zur Zahlungsbereitschaft der Nutzer erlauben: Minimalanforderungen, gegenwärtige und zukünftige Differenzierungsmerkmale, unerhebliche Merkmale, Rückweisungsmerkmale und fragwürdige Merkmale“, so Zimmermann.
Die Erhebungsmethode
Die von der TU München durchgeführte Studie zählt zu den umfangreichsten Erhebungen zum Thema „Nachhaltigkeit in der Immobilienentwicklung“. Ein standardisierter Fragebogen mit vorgegebener Antwortauswahl wurde elektronisch an zirka 3 800 repräsentative Kontakte übermittelt. Mit 427 vollständig ausgefüllten Fragebögen erreichte die Umfrage die überdurchschnittliche Rücklaufquote von elf Prozent.
Die Teilnehmer
Angesprochen waren Büronutzer und Entscheider. Geantwortet hat eine repräsentative Gruppe: Ein Viertel der Teilnehmer hatte in den vorausgegangenen zwei Jahren eine oder mehrere Anmietentscheidung(en) getroffen, 8,6 Prozent eine oder mehrere Ankaufentscheidung(en). 57,6 Prozent der Teilnehmer nutzt das Auto, 11,0 Prozent das Fahrrad und fast ein Viertel den öffentlichen Personennahverkehr für den Weg von und zur Arbeit. Nur 14,5 Prozent der Antwortenden gaben an, jünger als 30 Jahre zu sein – 85,5 Prozent waren älter als 30 Jahre.
Die Ergebnisse
Büronutzer sind bereit, eine maximal 5,5 Prozent höhere Miete bezogen auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu bezahlen, wenn nicht direkt quantifizierbare, gewünschte Eigenschaften vorhanden sind, die heute noch nicht als Standard nachhaltiger Büroimmobilien gelten. Nutzer wollen zum Beispiel individuellen Einfluss auf das Raumklima nehmen können, während die Nutzung von Regenwasser oder Techniken zur Wärmerückgewinnung noch nicht honoriert werden. Für das Angebot zugänglicher Grünanlagen dagegen würden Büronutzer einen Zuschlag auf die ortsübliche Miete tolerieren. Fahrradfahrer und Autofahrer äußern hinsichtlich fußläufig entfernter ÖPNV-Anbindungen die gleiche Einstellung. Die fußläufige Erreichbarkeit von Versorgungseinrichtungen wurde von unterschiedlichen Altersgruppen in etwa gleich bewertet. Für quantifizierbare Eigenschaften wie reduzierter Verbrauch von Strom, Wärme, Kälte und Wasser wird – je nach Höhe der Kaltmiete, der Standort- und Objektmerkmale der Immobilie – ein Zuschlag von zirka fünf Prozent akzeptiert. Zusammengenommen wäre also eine Steigerung der ortsüblichen Büromiete um maximal 10,5 Prozent möglich und damit ein deutlicher Einfluss auf den Verkehrswert.
Die Auswertung
„Den Einfluss von direkt quantifizierbaren Eigenschaften auf den Verkehrswert kann man durch Messungen und Berechnungen feststellen. Damit lassen sich die Kosten und Einsparungen unmittelbar in Euro je Quadratmeter angeben. Unter Nachhaltigkeitsaspekten ist es daher sinnvoll, umlagefähige und nicht umlagefähige Nebenkosten durch bauliche und betriebliche Maßnahmen zu reduzieren. Eine daraus eventuell resultierende Erhöhung der „Kaltmiete“ eröffnet dem Investor finanzielle Spielräume für Investitionen in nachhaltige Maßnahmen. Umlagefähige Nebenkosten also die zweite Miete zu reduzieren, macht eine Immobilie hingegen für potenzielle Nutzer attraktiv“, kommentiert Eichholz die Studie. Indem sie Zusammenhänge quantifizieren, helfen die Ergebnisse der Befragung Projektentwicklern, Immobilien zu realisieren, die den Nutzeranforderungen entsprechen, die Nebenkosten senken und gleichzeitig hohe Mieten generieren. Und die Auswertung erlaubt Aussagen darüber, wie viel Investitionen in Nachhaltigkeit kosten dürfen, um sich zu rentieren. „Gerade Projektentwickler stehen im aktuellen Nachhaltigkeitsdiskurs vor der Konfliktsituation, dass sie ökologische und soziale Verantwortung übernehmen wollen, gleichzeitig aber Kostenstrukturen und Zahlungsströme in der Immobilienentwicklung berücksichtigen müssen. Das heißt, eine Immobilie muss gleichzeitig finanzierbar, genehmigungsfähig, vermietbar und veräußerbar sein“, betont Eichholz. „Mit den Studienergebnissen wissen wir jetzt nicht nur, worauf es Investoren und Kommunen ankommt, sondern auch was Nutzer wertschätzen. Das ermöglicht uns, heute schon Projekte zu realisieren, die auch morgen noch zukunftssicher sind.“
Die Studie und ihre Ergebnisse werden im kommenden Sommer vorgestellt.
Weiterführende Information
http://www.deal-magazin.com/index.php?cont=news&news=16137
Mittwoch, 30. März 2011
Samstag, 26. März 2011
Grundstückspreise in Nürnberg
Der Norden Nürnbergs ist weiter die bevorzugte Adresse für Häuslebauer und Wohnungskäufer. Die Nummer eins bleibt Erlenstegen, doch in Thon und auch in Neunhof gibt es begehrte neue Wohnviertel, womit selbst das Amt für Geoinformation und Bodenordnung nicht gerechnet hatte.
Thon ist seit den 70er Jahren ein beliebtes Baugebiet. Zuerst entstanden östlich der Erlanger Straße mehrere Reihenhaussiedlungen. Seit Ende der 80er wächst das Gebiet westlich der B4 mit Häusern zu — insbesondere entlang der Forchheimer Straße. Dort sind seit 2007 mehrere kleine Siedlungen mit Eigenheimen und Doppelhäusern rund um die Waldemar-Klink-Straße gebaut worden. Zuletzt wurden größere Wohnblöcke mit 85 Eigentumswohnungen fertig.
Schultheiß-Wohnbau und BayernHaus sind die großen Bauträger in Thon. Und auch wenn die Architektur der bis zu fünfgeschossigen Häuser immer wieder auf Kritik stößt: Die Wohneinheiten gehen weg wie warme Semmeln. Als Konsequenz sind die Grundstückspreise weiter hoch — bei Eigenheimen zwischen 450 bis 530 Euro pro Quadratmeter, so Gerd Schlegel vom Amt für Geoinformation. Und daran wird sich wegen der guten Lage so schnell nichts ändern: Die Innenstadt ist nah, die Anbindung ans Straßen- wie Nahverkehrsnetz gilt als gut. Ein Grund, warum Familien gern nach Thon ziehen. Bald werden über 9000 Menschen in diesem Stadtteil leben.
Überraschung in Neunhof
Ein paar Kilometer nördlich hat es in Neunhof einen kleinen Bau-Boom in den letzten zwei, drei Jahren gegeben, mit dem nicht mal die kommunalen Insider gerechnet hatten. Weil sonst — wie in anderen Stadtteilen des Knoblauchslandes — nur kleine Nachverdichtungen möglich waren, hat die Stadt am Rand rund um die Martin-Gnad-Straße ein neues Baugebiet ausgewiesen, das sich als sehr attraktiv entpuppt hat.
Mit Folgen für die Bodenpreise: Während sonst in Neunhof der Quadratmeterpreis zwischen 240 und 280 Euro liegt, werden im Neubaugebiet inzwischen schon um die 350 Euro gezahlt. „Dafür, dass es eigentlich ein Dorf ist, ohne eine besondere Infrastruktur, ist der Preis relativ heftig“, meint Schlegel. Ein ähnliches Niveau weisen nur exponierte Lagen in Großgründlach aus, das in Immobilienkreisen ebenfalls zum „Speckgürtel von Erlangen“ gezählt wird.
Wer sich im mittlerweile weitgehend zugebauten Neubauviertel von Neunhof umsieht, trifft auf einen ebenso bunten wie eigenartigen Stilmix: Ein lindgrünes Landhaus steht neben einem zinnoberroten Flachdachbau, Satteldächer und Pultdächer wechseln in unterschiedlichen Ausformungen. Zwischen taubenblauen, weißen, orangenen und lila Fassaden begegnet man einer wahren Ausstellung — auch in Sachen Vorgarten-Gestaltung und Jalousien-Typen anno 2011.
Die Chance des freien Bauens scheint viele Käufer angelockt zu haben — darunter sind auch auffallend viele junge Familien, für die Erlenstegen, Mögeldorf oder Laufamholz zu teuer sind. Mit 650 Euro pro Quadratmeter gilt die Gegend um den Steinplattenweg als teuerstes Wohn-Pflaster in Nürnberg. Bis zu 580 Euro muss man im Kohlbuck-Umfeld oder am Waldrand von Mögeldorf hinlegen.
Die aktuelle Bodenrichtwertkarte der Stadt weist auch kleinere begehrte Wohnlagen im Norden aus — wie in Lohe und Kleinreuth, aber auch in Schoppershof bei der Mommsenstraße, wo rund um die einstigen „Ärztehäuser“ ein Wandel im Gang ist und zunehmend Familien einziehen. Bodenpreise um die 500 Euro sind hier ebenso fällig wie in Teilen der Nordstadt, wo die Virchowstraße hinter dem Stadtpark (mit bis zu 640 Euro) als Hochpreisgegend gilt.
Noch keine genaue Prognose gibt es für die Entwicklung bei zwei kommenden großen Neubauvierteln im Norden — am Nordbahnhof und auf dem Tucher-Gelände. Bei Letzterem werden zwar aktuell 520 Euro pro Quadratmeter genannt, doch Gerd Schlegel hält die Entwicklung für „offen“, weil noch unklar sei, welche Bauprojekte genau entstehen sollen.
Viele lukrative Ecken
Klar ist: Ob sich eine Wohnlage als begehrt entpuppt, kann nicht wirklich vorhergesagt werden. In Rehhof liegen die Preise aktuell bei 390 Euro — und damit weit entfernt vom Niveau in Mögeldorf oder Laufamholz. „Die Reichen ziehen gern zu den Reichen“, nennt Schlegel als eine wesentliche Langzeit-Erkenntnis. Derzeit ist aber nicht ganz klar, wohin die Reise geht. Ob im Loher Moos in Ziegelstein, ob im Bereich der Kleinweidenmühle oder im Umfeld des Wöhrder Sees: Viele Ecken im Norden gelten als lukrativ, auch wenn sich das heute noch nicht in den Bodenpreisen spiegelt.
Quelle: NN 25.03.2011
Thon ist seit den 70er Jahren ein beliebtes Baugebiet. Zuerst entstanden östlich der Erlanger Straße mehrere Reihenhaussiedlungen. Seit Ende der 80er wächst das Gebiet westlich der B4 mit Häusern zu — insbesondere entlang der Forchheimer Straße. Dort sind seit 2007 mehrere kleine Siedlungen mit Eigenheimen und Doppelhäusern rund um die Waldemar-Klink-Straße gebaut worden. Zuletzt wurden größere Wohnblöcke mit 85 Eigentumswohnungen fertig.
Schultheiß-Wohnbau und BayernHaus sind die großen Bauträger in Thon. Und auch wenn die Architektur der bis zu fünfgeschossigen Häuser immer wieder auf Kritik stößt: Die Wohneinheiten gehen weg wie warme Semmeln. Als Konsequenz sind die Grundstückspreise weiter hoch — bei Eigenheimen zwischen 450 bis 530 Euro pro Quadratmeter, so Gerd Schlegel vom Amt für Geoinformation. Und daran wird sich wegen der guten Lage so schnell nichts ändern: Die Innenstadt ist nah, die Anbindung ans Straßen- wie Nahverkehrsnetz gilt als gut. Ein Grund, warum Familien gern nach Thon ziehen. Bald werden über 9000 Menschen in diesem Stadtteil leben.
Überraschung in Neunhof
Ein paar Kilometer nördlich hat es in Neunhof einen kleinen Bau-Boom in den letzten zwei, drei Jahren gegeben, mit dem nicht mal die kommunalen Insider gerechnet hatten. Weil sonst — wie in anderen Stadtteilen des Knoblauchslandes — nur kleine Nachverdichtungen möglich waren, hat die Stadt am Rand rund um die Martin-Gnad-Straße ein neues Baugebiet ausgewiesen, das sich als sehr attraktiv entpuppt hat.
Mit Folgen für die Bodenpreise: Während sonst in Neunhof der Quadratmeterpreis zwischen 240 und 280 Euro liegt, werden im Neubaugebiet inzwischen schon um die 350 Euro gezahlt. „Dafür, dass es eigentlich ein Dorf ist, ohne eine besondere Infrastruktur, ist der Preis relativ heftig“, meint Schlegel. Ein ähnliches Niveau weisen nur exponierte Lagen in Großgründlach aus, das in Immobilienkreisen ebenfalls zum „Speckgürtel von Erlangen“ gezählt wird.
Wer sich im mittlerweile weitgehend zugebauten Neubauviertel von Neunhof umsieht, trifft auf einen ebenso bunten wie eigenartigen Stilmix: Ein lindgrünes Landhaus steht neben einem zinnoberroten Flachdachbau, Satteldächer und Pultdächer wechseln in unterschiedlichen Ausformungen. Zwischen taubenblauen, weißen, orangenen und lila Fassaden begegnet man einer wahren Ausstellung — auch in Sachen Vorgarten-Gestaltung und Jalousien-Typen anno 2011.
Die Chance des freien Bauens scheint viele Käufer angelockt zu haben — darunter sind auch auffallend viele junge Familien, für die Erlenstegen, Mögeldorf oder Laufamholz zu teuer sind. Mit 650 Euro pro Quadratmeter gilt die Gegend um den Steinplattenweg als teuerstes Wohn-Pflaster in Nürnberg. Bis zu 580 Euro muss man im Kohlbuck-Umfeld oder am Waldrand von Mögeldorf hinlegen.
Die aktuelle Bodenrichtwertkarte der Stadt weist auch kleinere begehrte Wohnlagen im Norden aus — wie in Lohe und Kleinreuth, aber auch in Schoppershof bei der Mommsenstraße, wo rund um die einstigen „Ärztehäuser“ ein Wandel im Gang ist und zunehmend Familien einziehen. Bodenpreise um die 500 Euro sind hier ebenso fällig wie in Teilen der Nordstadt, wo die Virchowstraße hinter dem Stadtpark (mit bis zu 640 Euro) als Hochpreisgegend gilt.
Noch keine genaue Prognose gibt es für die Entwicklung bei zwei kommenden großen Neubauvierteln im Norden — am Nordbahnhof und auf dem Tucher-Gelände. Bei Letzterem werden zwar aktuell 520 Euro pro Quadratmeter genannt, doch Gerd Schlegel hält die Entwicklung für „offen“, weil noch unklar sei, welche Bauprojekte genau entstehen sollen.
Viele lukrative Ecken
Klar ist: Ob sich eine Wohnlage als begehrt entpuppt, kann nicht wirklich vorhergesagt werden. In Rehhof liegen die Preise aktuell bei 390 Euro — und damit weit entfernt vom Niveau in Mögeldorf oder Laufamholz. „Die Reichen ziehen gern zu den Reichen“, nennt Schlegel als eine wesentliche Langzeit-Erkenntnis. Derzeit ist aber nicht ganz klar, wohin die Reise geht. Ob im Loher Moos in Ziegelstein, ob im Bereich der Kleinweidenmühle oder im Umfeld des Wöhrder Sees: Viele Ecken im Norden gelten als lukrativ, auch wenn sich das heute noch nicht in den Bodenpreisen spiegelt.
Quelle: NN 25.03.2011
Donnerstag, 24. März 2011
Heizkosten falsch abgerechnet
Knapp die Hälfte der Heizkosten-Abrechnungen ist nach einer Studie der Verbraucherzentrale fehlerhaft. Dagegen können sich die Mieter mit Hilfe der Verbraucherberatung und des Mieterbundes zur Wehr setzen.
Die Zahlen sind deutlich: Nur rund ein Drittel der Heizkostenabrechnungen, die den Mietern Jahr für Jahr in den Briefkasten flattern, sind korrekt, knapp die Hälfte ist eindeutig fehlerhaft. Das geht aus einer Untersuchung der Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz hervor, die zwischen 2001 und 2010 rund 650 Heizkostenabrechnungen überprüft hat.
Zahlen, die laut Florian Bublies, Energieberater bei der Verbraucherzentrale NRW, auch für Solingen gelten. "Für die Verbraucher", weiß er, "entstehen damit riesige Kosten." Die Hauptfehler listet die Statistik in 21 Punkten auf: So wird beispielsweise in 16 Prozent der Abrechnungen eine falsche Bewertung des Brennstoffverbrauchs zugrunde gelegt, wenn bei der Ölheizung nicht vor dem Beladen festgehalten wird, wie viel Öl noch im Tank war. In sieben Prozent der Abrechnungen wird der Warmwasseranteil fälschlicherweise pauschal mit 18 Prozent berechnet. Und immer wieder - immerhin bei sechs Prozent - erfolgt keine verbrauchsabhängige, sondern eine rein flächenbezogene Abrechnung.
"Viele Fehler basieren auch darauf, dass Angaben fehlen und die Nutzer nicht erkennen können, wie viel sie jetzt eigentlich verbraucht haben", erklärt Bublies. Für die Mieter resultieren aus diesen vermeidbaren Fehlern mitunter happige Nachzahlungen, gegen die sie sich jedoch wehren können. Dazu bietet die Verbraucherberatung in Kooperation mit dem Mieterbund Rheinisch-Bergisches Land alle zwei Wochen freitags eine mietrechtliche Erstberatung an. Ist eine weitere, auch rechtliche, Beratung notwendig, hilft der Mieterbund.
"Das Bundesgesetzbuch sieht eine ganze Menge vor, mit dem sich Mieter zur Wehr setzen können", erklärt dessen Geschäftsführerin Gerlinde Rothlübbers. Beratungen zu Nebenkosten-Abrechnungen, sagt sie, machen zwei Drittel ihrer täglichen Arbeit aus. "Zunächst wird geprüft, ob die Abrechnung noch gezahlt werden muss, also ob sie vor Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums vorgelegen hat." Bei nicht nachvollziehbaren Abweichungen in der Abrechnung hat der Mieter das Recht, Belegeinsicht vom Vermieter zu verlangen. "Das schlüsselt schon so manches auf." Jede Abrechnung muss so aufgestellt sein, dass auch der juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Mieter sie nachvollziehen kann.
Leerstände sind ein Problem
"Der Mieter", so Gerlinde Rothlübbers, "hat auch das Recht, seine Interessen gerichtlich durchzusetzen und einen Teil der Nachzahlung zurückzuhalten." Ein ganz großes Problem seien immer wieder Leerstände, insbesondere in großen Wohneinheiten: "Weil das Mauerwerk sich nicht erwärmt, einzig dadurch aber eine mehr oder weniger konstante Wärme abgegeben wird, kann es sein, dass auch dadurch der Verbrauch steigt. Dies schlägt sich in der Abrechnung nieder." Der Mieter selbst hat bei all dem nur relativ geringe Möglichkeiten, den Gesamtverbrauch tatsächlich zu beeinflussen. "Eine Frage ist, wie man die Räume temperiert", sagt Energieberater Bublies. Pro Grad Temperaturminimierung lassen sich rund sechs Prozent einsparen. Mit elektronischen Thermostatventilen lassen sich Heizintervalle gut einstellen. "Außerdem sollte man sich noch vor Unterzeichnung eines neuen Mietvertrages den Energiepass des Hauses und die letzte Heizkostenabrechnung zeigen lassen", empfiehlt Gerlinde Rothlübbers. Nur übertreiben, sagen Energieberater Bublies und Rechtsanwältin Rothlübbes, sollte man es mit dem Energiesparen nicht. "Der Mieter ist in der Pflicht, ordnungsgemäß zu heizen, damit das Gebäude keinen Schaden nimmt."
VON MAXINE HERDER - Rheinische Post - 23.03.2011
Die Zahlen sind deutlich: Nur rund ein Drittel der Heizkostenabrechnungen, die den Mietern Jahr für Jahr in den Briefkasten flattern, sind korrekt, knapp die Hälfte ist eindeutig fehlerhaft. Das geht aus einer Untersuchung der Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz hervor, die zwischen 2001 und 2010 rund 650 Heizkostenabrechnungen überprüft hat.
Zahlen, die laut Florian Bublies, Energieberater bei der Verbraucherzentrale NRW, auch für Solingen gelten. "Für die Verbraucher", weiß er, "entstehen damit riesige Kosten." Die Hauptfehler listet die Statistik in 21 Punkten auf: So wird beispielsweise in 16 Prozent der Abrechnungen eine falsche Bewertung des Brennstoffverbrauchs zugrunde gelegt, wenn bei der Ölheizung nicht vor dem Beladen festgehalten wird, wie viel Öl noch im Tank war. In sieben Prozent der Abrechnungen wird der Warmwasseranteil fälschlicherweise pauschal mit 18 Prozent berechnet. Und immer wieder - immerhin bei sechs Prozent - erfolgt keine verbrauchsabhängige, sondern eine rein flächenbezogene Abrechnung.
"Viele Fehler basieren auch darauf, dass Angaben fehlen und die Nutzer nicht erkennen können, wie viel sie jetzt eigentlich verbraucht haben", erklärt Bublies. Für die Mieter resultieren aus diesen vermeidbaren Fehlern mitunter happige Nachzahlungen, gegen die sie sich jedoch wehren können. Dazu bietet die Verbraucherberatung in Kooperation mit dem Mieterbund Rheinisch-Bergisches Land alle zwei Wochen freitags eine mietrechtliche Erstberatung an. Ist eine weitere, auch rechtliche, Beratung notwendig, hilft der Mieterbund.
"Das Bundesgesetzbuch sieht eine ganze Menge vor, mit dem sich Mieter zur Wehr setzen können", erklärt dessen Geschäftsführerin Gerlinde Rothlübbers. Beratungen zu Nebenkosten-Abrechnungen, sagt sie, machen zwei Drittel ihrer täglichen Arbeit aus. "Zunächst wird geprüft, ob die Abrechnung noch gezahlt werden muss, also ob sie vor Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums vorgelegen hat." Bei nicht nachvollziehbaren Abweichungen in der Abrechnung hat der Mieter das Recht, Belegeinsicht vom Vermieter zu verlangen. "Das schlüsselt schon so manches auf." Jede Abrechnung muss so aufgestellt sein, dass auch der juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Mieter sie nachvollziehen kann.
Leerstände sind ein Problem
"Der Mieter", so Gerlinde Rothlübbers, "hat auch das Recht, seine Interessen gerichtlich durchzusetzen und einen Teil der Nachzahlung zurückzuhalten." Ein ganz großes Problem seien immer wieder Leerstände, insbesondere in großen Wohneinheiten: "Weil das Mauerwerk sich nicht erwärmt, einzig dadurch aber eine mehr oder weniger konstante Wärme abgegeben wird, kann es sein, dass auch dadurch der Verbrauch steigt. Dies schlägt sich in der Abrechnung nieder." Der Mieter selbst hat bei all dem nur relativ geringe Möglichkeiten, den Gesamtverbrauch tatsächlich zu beeinflussen. "Eine Frage ist, wie man die Räume temperiert", sagt Energieberater Bublies. Pro Grad Temperaturminimierung lassen sich rund sechs Prozent einsparen. Mit elektronischen Thermostatventilen lassen sich Heizintervalle gut einstellen. "Außerdem sollte man sich noch vor Unterzeichnung eines neuen Mietvertrages den Energiepass des Hauses und die letzte Heizkostenabrechnung zeigen lassen", empfiehlt Gerlinde Rothlübbers. Nur übertreiben, sagen Energieberater Bublies und Rechtsanwältin Rothlübbes, sollte man es mit dem Energiesparen nicht. "Der Mieter ist in der Pflicht, ordnungsgemäß zu heizen, damit das Gebäude keinen Schaden nimmt."
VON MAXINE HERDER - Rheinische Post - 23.03.2011
Dienstag, 22. März 2011
SCHUFA-Unternehmensauskunft - neuer Service für Privatpersonen
Mit der Unternehmensauskunft bietet die SCHUFA für Privatpersonen erstmals die Möglichkeit an, Bonitätsinformationen über ein Unternehmen einzuholen. Damit können sich Privatpersonen bereits vor einer Geschäftsbeziehung ein genaueres Bild von der Kreditwürdigkeit eines Unternehmens machen. „Mit der SCHUFA-Unternehmensauskunft haben Privatpersonen ein verlässliches und unabhängiges Instrument zur Hand, das bei der genaueren Einschätzung von Risiken bei größeren finanziellen Engangements hilft“, erklärt Tilo Walter, Leiter des Bereichs Privatkunden und Verbraucherdienste der SCHUFA Holding AG.
Deutlich werden die Vorteile der neuen SCHUFA-Unternehmensauskunft am Beispiel Hausbau. Laut dem Bauherren-Schutzbund e.V. betragen die durchschnittlichen Kosten, die für Bauherren durch insolvente Baufirmen entstanden sind, ca. 15.000 Euro. Durch die Informationen, die in der SCHUFA-Unternehmensauskunft bereitgestellt werden, können Bauherren schon vorher objektiver abschätzen, ob beispielsweise ein Bauunternehmen auch halten kann, was es verspricht. Böse Überraschungen, wie eine Verzögerung am Bau, eine höhere finanzielle Belastung oder gar ein Baustopp können so wahrscheinlicher vermieden werden.
In der SCHUFA-Unternehmensauskunft werden zurückliegende Angaben über das Zahlungsverhalten sowie gegebenenfalls negative Zahlungserfahrungen zu den Unternehmen aufgeführt. Darüber hinaus umfasst die SCHUFA-Unternehmensauskunft auch Basisinformationen zum Unternehmen wie beispielsweise Rechtsform, genauen Namen und Sitz, Angaben zur Branche und der ersten Führungsebene, Geschäftsgegenstand, Umsatz, Stammkapital, Mitarbeiteranzahl, sowie Handelsregisterinformationen.
Ein leicht verständliches Ampel-Symbol gibt zudem Aufschluss über die in den nächsten 12 Monaten erwartete Zahlungsfähigkeit des Unternehmens. Dem Auskunftssuchenden erschließt sich dadurch auf einen Blick, ob sich die erwartete Bonität des Unternehmens tendenziell positiv („grünes Licht“) oder negativ („rotes Licht“) entwickeln wird.
Die SCHUFA-Unternehmensauskunft ist ein Service für registrierte Nutzer des Internetportals www.meineSCHUFA.de .
Eine Registrierung kostet einmalig 18,50 Euro.
Auskunftssuchende können sich dann in ihren persönlichen Bereich einloggen und dort das Unternehmen auswählen, für welches eine Bonitätsauskunft erstellt werden soll. Die SCHUFA-Unternehmensauskunft kann in der Regel bereits nach wenigen Minuten bequem als PDF-Datei heruntergeladen werden. Pro Auskunft kostet dieser Service 28,50 Euro. Voraussetzung für den Bezug einer Unternehmensauskunft ist die Bestätigung, dass ein berechtigtes Interesse des Auskunftssuchenden an den Bonitätsinformationen des jeweiligen Unternehmens vorliegt.
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Hinweis an die Redaktion: Weitere Informationen zur SCHUFA Holding AG finden Sie im Internet unter www.meineSCHUFA.de .
Und weitere Informationen zum Produkt und www.schufa-unternehmensauskunft.de
Deutlich werden die Vorteile der neuen SCHUFA-Unternehmensauskunft am Beispiel Hausbau. Laut dem Bauherren-Schutzbund e.V. betragen die durchschnittlichen Kosten, die für Bauherren durch insolvente Baufirmen entstanden sind, ca. 15.000 Euro. Durch die Informationen, die in der SCHUFA-Unternehmensauskunft bereitgestellt werden, können Bauherren schon vorher objektiver abschätzen, ob beispielsweise ein Bauunternehmen auch halten kann, was es verspricht. Böse Überraschungen, wie eine Verzögerung am Bau, eine höhere finanzielle Belastung oder gar ein Baustopp können so wahrscheinlicher vermieden werden.
In der SCHUFA-Unternehmensauskunft werden zurückliegende Angaben über das Zahlungsverhalten sowie gegebenenfalls negative Zahlungserfahrungen zu den Unternehmen aufgeführt. Darüber hinaus umfasst die SCHUFA-Unternehmensauskunft auch Basisinformationen zum Unternehmen wie beispielsweise Rechtsform, genauen Namen und Sitz, Angaben zur Branche und der ersten Führungsebene, Geschäftsgegenstand, Umsatz, Stammkapital, Mitarbeiteranzahl, sowie Handelsregisterinformationen.
Ein leicht verständliches Ampel-Symbol gibt zudem Aufschluss über die in den nächsten 12 Monaten erwartete Zahlungsfähigkeit des Unternehmens. Dem Auskunftssuchenden erschließt sich dadurch auf einen Blick, ob sich die erwartete Bonität des Unternehmens tendenziell positiv („grünes Licht“) oder negativ („rotes Licht“) entwickeln wird.
Die SCHUFA-Unternehmensauskunft ist ein Service für registrierte Nutzer des Internetportals www.meineSCHUFA.de .
Eine Registrierung kostet einmalig 18,50 Euro.
Auskunftssuchende können sich dann in ihren persönlichen Bereich einloggen und dort das Unternehmen auswählen, für welches eine Bonitätsauskunft erstellt werden soll. Die SCHUFA-Unternehmensauskunft kann in der Regel bereits nach wenigen Minuten bequem als PDF-Datei heruntergeladen werden. Pro Auskunft kostet dieser Service 28,50 Euro. Voraussetzung für den Bezug einer Unternehmensauskunft ist die Bestätigung, dass ein berechtigtes Interesse des Auskunftssuchenden an den Bonitätsinformationen des jeweiligen Unternehmens vorliegt.
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Hinweis an die Redaktion: Weitere Informationen zur SCHUFA Holding AG finden Sie im Internet unter www.meineSCHUFA.de .
Und weitere Informationen zum Produkt und www.schufa-unternehmensauskunft.de
Schufa-Auskunft gibt Bauherren Sicherheit
An der Schufa kommt eigentlich niemand vorbei. Ob Handyvertrag oder Autoleasing, die Unternehmen holen bei der Schufa Informationen ein, ob Sie auch zahlen können – die sogenannte Bonitätsprüfung.
Neuerdings haben aber Privatleute die Möglichkeit, den Spieß umzudrehen, zum Beispiel beim Hausbau.
Laut dem Bauherren-Schutzbund e.V. betragen die durchschnittlichen Kosten, die für Bauherren durch insolvente Baufirmen entstanden sind, ca. 15.000 Euro. Durch die Informationen, die in der SCHUFA-Unternehmensauskunft bereitgestellt werden, können Bauherren schon vorher objektiver abschätzen, ob beispielsweise ein Bauunternehmen auch halten kann, was es verspricht. Böse Überraschungen, wie eine Verzögerung am Bau, eine höhere finanzielle Belastung oder gar ein Baustopp können so wahrscheinlicher vermieden werden.
Mit der SCHUFA-Unternehmensauskunft haben Privatpersonen ein verlässliches und unabhängiges Instrument zur Hand, das bei der genaueren Einschätzung von Risiken bei größeren finanziellen Engangements hilft“, erklärt Tilo Walter, Leiter des Bereichs Privatkunden und Verbraucherdienste der SCHUFA Holding AG.
In der SCHUFA-Unternehmensauskunft werden zurückliegende Angaben über das Zahlungsverhalten sowie gegebenenfalls negative Zahlungserfahrungen zu den Unternehmen aufgeführt. Darüber hinaus umfasst die SCHUFA-Unternehmensauskunft auch Basisinformationen zum Unternehmen wie beispielsweise Rechtsform, genauen Namen und Sitz, Angaben zur Branche und der ersten Führungsebene, Geschäftsgegenstand, Umsatz, Stammkapital, Mitarbeiteranzahl, sowie Handelsregisterinformationen.
Ein leicht verständliches Ampel-Symbol gibt zudem Aufschluss über die in den nächsten 12 Monaten erwartete Zahlungsfähigkeit des Unternehmens. Dem Auskunftssuchenden erschließt sich dadurch auf einen Blick, ob sich die erwartete Bonität des Unternehmens tendenziell positiv („grünes Licht“) oder negativ („rotes Licht“) entwickeln wird
quelle: antenne.de
Neuerdings haben aber Privatleute die Möglichkeit, den Spieß umzudrehen, zum Beispiel beim Hausbau.
Laut dem Bauherren-Schutzbund e.V. betragen die durchschnittlichen Kosten, die für Bauherren durch insolvente Baufirmen entstanden sind, ca. 15.000 Euro. Durch die Informationen, die in der SCHUFA-Unternehmensauskunft bereitgestellt werden, können Bauherren schon vorher objektiver abschätzen, ob beispielsweise ein Bauunternehmen auch halten kann, was es verspricht. Böse Überraschungen, wie eine Verzögerung am Bau, eine höhere finanzielle Belastung oder gar ein Baustopp können so wahrscheinlicher vermieden werden.
Mit der SCHUFA-Unternehmensauskunft haben Privatpersonen ein verlässliches und unabhängiges Instrument zur Hand, das bei der genaueren Einschätzung von Risiken bei größeren finanziellen Engangements hilft“, erklärt Tilo Walter, Leiter des Bereichs Privatkunden und Verbraucherdienste der SCHUFA Holding AG.
In der SCHUFA-Unternehmensauskunft werden zurückliegende Angaben über das Zahlungsverhalten sowie gegebenenfalls negative Zahlungserfahrungen zu den Unternehmen aufgeführt. Darüber hinaus umfasst die SCHUFA-Unternehmensauskunft auch Basisinformationen zum Unternehmen wie beispielsweise Rechtsform, genauen Namen und Sitz, Angaben zur Branche und der ersten Führungsebene, Geschäftsgegenstand, Umsatz, Stammkapital, Mitarbeiteranzahl, sowie Handelsregisterinformationen.
Ein leicht verständliches Ampel-Symbol gibt zudem Aufschluss über die in den nächsten 12 Monaten erwartete Zahlungsfähigkeit des Unternehmens. Dem Auskunftssuchenden erschließt sich dadurch auf einen Blick, ob sich die erwartete Bonität des Unternehmens tendenziell positiv („grünes Licht“) oder negativ („rotes Licht“) entwickeln wird
quelle: antenne.de
Dienstag, 15. März 2011
Mietmängel - so kommen Sie zu Ihrem Recht!
.. ständig fällt die Heizung aus, der Nachbar lärmt zu später Stunde, aus dem Wasserhahn kommt nur rostiges Trinkwasser. Solche Ärgernisse müssen Mieter nicht einfach hinnehmen. Bei Mietmängeln ist der Mieter klar im Recht.
Folgende Tipps sollten Sie beachten.
Der ständige Lärm aus der Nachbarwohnung ist ein Grund für eine Mietminderung, wenn es sich um eine andauernde Belästigung handelt. Natürlich müssen gewisse Geräusche zu normalen Tageszeiten akzeptiert werden. Keine Wohnung ist geräuschlos. Auch dürfen Kinder mal laut sein. Grundsätzlich gilt jedoch: Zwischen 22 Uhr und 7 Uhr ist Nachtruhe
Wissenswert: Ortsüblichen Lärm muss der Mieter hinnehmen Hilft das Gespräch mit den Lärmverursachern nicht, müssen Sie Ihren Vermieter informieren. Er benötigt einen Nachweis über die Lärmbelästigung. Führen Sie vier Wochen lang ein Lärmprotokoll, das zudem die Voraussetzung für die Mietminderung darstellt. Hat sich in dieser Zeit die Situation nicht gebessert, kündigen Sie dem Vermieter an, dass Sie die Miete kürzen. Die Höhe der Kürzung hängt vom Ausmaß der Beeinträchtigung ab. Ist der Fernseher des Nachbarn jeden Abend bis Mitternacht unerträglich laut, können Sie die Bruttomiete um drei bis fünf Prozent kürzen.
Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Wohnung in bewohnbarem Zustand zu übergeben und zu erhalten. Mängel muss er beseitigen. Für alle Arten von Mietmängeln gibt es festgelegte Regelsätze. So steht Ihnen bei einem Heizungsausfall eine Minderung von 30 bis 40 Prozent zu. Wichtig ist, dass der Mieter seinen Vermieter sofort anspricht, damit er Gegenmaßnahmen wie eine Reparatur ergreifen kann. Wenn sich nichts tut, informieren Sie ihn darüber, dass Sie die Miete kürzen.
Folgende Tipps sollten Sie beachten.
Der ständige Lärm aus der Nachbarwohnung ist ein Grund für eine Mietminderung, wenn es sich um eine andauernde Belästigung handelt. Natürlich müssen gewisse Geräusche zu normalen Tageszeiten akzeptiert werden. Keine Wohnung ist geräuschlos. Auch dürfen Kinder mal laut sein. Grundsätzlich gilt jedoch: Zwischen 22 Uhr und 7 Uhr ist Nachtruhe
Wissenswert: Ortsüblichen Lärm muss der Mieter hinnehmen Hilft das Gespräch mit den Lärmverursachern nicht, müssen Sie Ihren Vermieter informieren. Er benötigt einen Nachweis über die Lärmbelästigung. Führen Sie vier Wochen lang ein Lärmprotokoll, das zudem die Voraussetzung für die Mietminderung darstellt. Hat sich in dieser Zeit die Situation nicht gebessert, kündigen Sie dem Vermieter an, dass Sie die Miete kürzen. Die Höhe der Kürzung hängt vom Ausmaß der Beeinträchtigung ab. Ist der Fernseher des Nachbarn jeden Abend bis Mitternacht unerträglich laut, können Sie die Bruttomiete um drei bis fünf Prozent kürzen.
Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Wohnung in bewohnbarem Zustand zu übergeben und zu erhalten. Mängel muss er beseitigen. Für alle Arten von Mietmängeln gibt es festgelegte Regelsätze. So steht Ihnen bei einem Heizungsausfall eine Minderung von 30 bis 40 Prozent zu. Wichtig ist, dass der Mieter seinen Vermieter sofort anspricht, damit er Gegenmaßnahmen wie eine Reparatur ergreifen kann. Wenn sich nichts tut, informieren Sie ihn darüber, dass Sie die Miete kürzen.
Mittwoch, 2. März 2011
Die besten Tricks gegen Schimmel
Schimmel in der Wohnung ist kein schöner Anblick. Doch wie lässt er sich am einfachsten entfernen und vermeiden? Wir verraten Ihnen die besten Tricks!
Mehr als drei Millionen Wohnungen in Deutschland haben Probleme mit Feuchtigkeit und bieten damit ideale Bedingungen für Schimmelpilze. Diese wachsen, wo sich feuchte Luft an kalten Oberflächen niederschlägt.
Gerne verstecken sie sich an Stellen ohne Luftzirkulation : zum Beispiel unter Fußbodenbelägen oder hinter Vorhängen, Schränken oder Verkleidungen. Daher mein erster Tipp: Rücken Sie Möbel von der Wand weg.
Woher der Schimmel kommt und wie man ihn wieder los wird!
Die wichtigste Waffe gegen Schimmel ist das richtige Lüften.
Sorgen Sie vor allem nach dem Baden oder Duschen für Durchzug, indem Sie sowohl Türen als auch Fenster weit öffnen. Zehn Minuten Lüften drei Mal am Tag genügt, um feuchte Luft aus dem Raum zu vertreiben. Eine Hilfe kann Ihnen auch ein Hygrometer sein. Damit haben Sie die Luftfeuchtigkeit immer im Blick. Das richtige Heizen vermeidet ebenso Schimmel. Heizen Sie auch in Räumen, die Sie nicht häufig betreten und achten Sie auf eine Raumtemperatur von 18 bis 20 Grad. Halten Sie Türen zwischen kalten und warmen Räumen geschlossen.
Der Schimmel muss sofort weg!
Schimmelpilze schaden der Gesundheit. Sie verursachen Allergien, Atemwegserkrankungen oder Infektionen. Daher muss der Schimmel sofort weg, wenn er sich eingenistet hat.
Bei einer Größe von bis zu einem halben Quadratmeter hilft das Betupfen mit einer Lösung aus Salizylsäure und 70-prozentigem Alkohol. (Sollte nicht eingeatmet werden!)
Nach der Anwendung reiben Sie die Stellen mit Brennspiritus ab.
Tragen Sie Handschuhe, einen Einmalschutzanzug, Mundschutz und Schutzbrille.
Am Ende entfernen Sie die Staubpartikel mit einem Staubsauger und wischen die glatte Oberflächen mit Haushaltsreiniger ab.
Vorhänge und Möbelbezüge müssen Sie waschen oder chemisch reinigen lassen.
Befallene Tapeten, Putz oder Holzteile müssen entsorgt werden.
Bei größeren Flächen hilft eine Sanierungsfirma, die über eine Spezialausrüstung verfügt. Gesundheitsämter oder Verbraucherzentralen nennen Ihnen Spezialisten (z.B. unser Architekturbüro) in Ihrer Nähe.
So hat der Schimmel keine Chance!
Mehr als drei Millionen Wohnungen in Deutschland haben Probleme mit Feuchtigkeit und bieten damit ideale Bedingungen für Schimmelpilze. Diese wachsen, wo sich feuchte Luft an kalten Oberflächen niederschlägt.
Gerne verstecken sie sich an Stellen ohne Luftzirkulation : zum Beispiel unter Fußbodenbelägen oder hinter Vorhängen, Schränken oder Verkleidungen. Daher mein erster Tipp: Rücken Sie Möbel von der Wand weg.
Woher der Schimmel kommt und wie man ihn wieder los wird!
Die wichtigste Waffe gegen Schimmel ist das richtige Lüften.
Sorgen Sie vor allem nach dem Baden oder Duschen für Durchzug, indem Sie sowohl Türen als auch Fenster weit öffnen. Zehn Minuten Lüften drei Mal am Tag genügt, um feuchte Luft aus dem Raum zu vertreiben. Eine Hilfe kann Ihnen auch ein Hygrometer sein. Damit haben Sie die Luftfeuchtigkeit immer im Blick. Das richtige Heizen vermeidet ebenso Schimmel. Heizen Sie auch in Räumen, die Sie nicht häufig betreten und achten Sie auf eine Raumtemperatur von 18 bis 20 Grad. Halten Sie Türen zwischen kalten und warmen Räumen geschlossen.
Der Schimmel muss sofort weg!
Schimmelpilze schaden der Gesundheit. Sie verursachen Allergien, Atemwegserkrankungen oder Infektionen. Daher muss der Schimmel sofort weg, wenn er sich eingenistet hat.
Bei einer Größe von bis zu einem halben Quadratmeter hilft das Betupfen mit einer Lösung aus Salizylsäure und 70-prozentigem Alkohol. (Sollte nicht eingeatmet werden!)
Nach der Anwendung reiben Sie die Stellen mit Brennspiritus ab.
Tragen Sie Handschuhe, einen Einmalschutzanzug, Mundschutz und Schutzbrille.
Am Ende entfernen Sie die Staubpartikel mit einem Staubsauger und wischen die glatte Oberflächen mit Haushaltsreiniger ab.
Vorhänge und Möbelbezüge müssen Sie waschen oder chemisch reinigen lassen.
Befallene Tapeten, Putz oder Holzteile müssen entsorgt werden.
Bei größeren Flächen hilft eine Sanierungsfirma, die über eine Spezialausrüstung verfügt. Gesundheitsämter oder Verbraucherzentralen nennen Ihnen Spezialisten (z.B. unser Architekturbüro) in Ihrer Nähe.
So hat der Schimmel keine Chance!
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