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Donnerstag, 22. Dezember 2011

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Männerträume und Frauenwünsche: Vorstellungen für Eigenheim liegen weit auseinander

Männer brauchen Technik, Frauen begehbare Kleiderschränke
Trotzdem scheitert kaum ein Bauvorhaben am Partnerstreit

An Klischees ist doch offenbar ein Körnchen Wahrheit dran. Zumindest werden einige geschlechtsspezifische Besonderheiten erkennbar, wenn es um den Traum vom Wohnen geht. So wünschen sich Männer nicht nur vorrangig eine eigene Garage, sondern auch technisch anspruchsvolle Haustechnik. Frauen dagegen legen mehr Wert auf eine moderne Einbauküche, einen Hauswirtschaftsraum und den berühmten begehbaren Kleiderschrank. Aber es gibt auch wesentliche Gemeinsamkeiten: Für Männer wie Frauen ist beispielsweise ein Einfamilienhaus der Wohntraum Nummer eins. Das ergibt eine repräsentative Umfrage, die vom IMWF Institut für Management- und Wirtschaftsforschung im Auftrag von Interhyp durchgeführt wurde.

Signifikante Unterschiede zeigen sich allerdings bei der Größe der Immobilie. Frauen sind mit gut 142 Quadratmetern glücklich, Männer brauchen dazu zehn Quadratmeter mehr. Die großen Jungs möchten zudem gerne mit Technik spielen, freilich sinnvoll: So wünscht sich beispielsweise gut jeder zweite Mann eine computergestützte Hausautomation, aber nur 37 Prozent der Frauen dergleichen. In das althergebrachte Bild passt zudem, dass die Damen mehr Wert auf eine moderne Einbauküche (87 Prozent) und einen Hauswirtschaftsraum (60 Prozent) legen. Kurios: Beide Geschlechter hätten am liebsten eine Gästetoilette.

Was den Standort der Immobilie angeht, träumen die meisten Frauen davon, aus dem eigenen Heim auf die Wogen der See zu schauen. So gaben 24 Prozent der befragten Damen an, sie würden gerne am Meer leben. Unter den Männern sind es nur 18 Prozent. Das sogenannte starke Geschlecht bevorzugt das Wohnen am Stadtrand, für das sich ein Viertel von ihnen aussprach, aber nur 17 von 100 Frauen. Ein Garten steht hingegen bei beiden Geschlechtern hoch im Kurs (77 Prozent).

"Der Wohntrend Nummer eins für Männer und Frauen ist grün", stellt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG, fest. Das zeigt sich auch in der hohen Beliebtheit energiesparender Isolierungen bei allen Befragten. Und selbst wenn Männer etwas mehr Gefallen an Solaranlagen zur Stromerzeugung und Wärmegewinnung haben, sie finden bei beiden Geschlechtern mit mehr als 60 Prozent eine hohe Zustimmung.

Im Übrigen ist die Kompromissbereitschaft zwischen Frauen und Männer trotz manch unterschiedlicher Vorstellungen sehr groß, wenn es ums gemeinsame Heim geht. Nur vier von 100 Bauvorhaben scheitern wegen Partnerstreits, so die Praxiserfahrungen deutscher Architekten.

Altersdiskriminierung durch Eigenbedarfskündigung?

Das LG Frankfurt hat am 23.08.2011 - 2-11 S 110/11 - über eine Eigenbedarfskündigung entschieden, die durchaus unterschiedliche Einschätzungen auslösen kann.

Zum Sachverhalt:
Der klagende Vermieter hat 1996 eine Eigentumswohnung erworben, in der der beklagte Mieter seit 1971 lebt. Er ist 84 Jahre alt, multipel erkrankt und schwer behindert. Der Grad der Schwerbehinderung beträgt 100. Darüber hinaus ist er pflegebedürftig. Die Schwerbehinderung beruht auf einem vor 34 Jahren erlittenen Darmkrebs. Auf Grund eines Bandscheibenvorfalls vor 34 Jahren besteht eine Gehbehinderung. Infolge eines Rückenmarkinfarkts ist die linke Hand gelähmt; aktuell beginnt die rechte Hand steif zu werden. Der Pflegedienst wird von seinem Sohn, der ebenfalls in der Wohnung lebt, erbracht.

Das Gericht hat die Eigenbedarfskündigung als wirksam erachtet und die Entscheidung auf folgende Umstände gestützt: Die Größe der derzeit vom Kläger angemieteten Wohnung betrage nur 54m². Dies sei für die Eheleute und ihre beiden Kinder nicht ausreichend, während die streitgegenständliche Wohnung mit einer Größe von 68m² erheblich größer und damit geeignet sei, den Kindern eine bessere Entwicklung zu ermöglichen. Die Wohnung befinde sich darüber hinaus in der Nähe der Schule der beiden Kinder und der Weg zur Arbeit habe sich für den Kläger verkürzt. Die Nutzung der eigenen Wohnung trage darüber hinaus zu einer Verbesserung der finanziellen Verhältnisse bei. Der Vermieter sei nicht in der Lage, eine vergleichbare Wohnung anzumieten.

Das Gericht führt in den Entscheidungsgründen aus, dass es nicht verkenne, dass das hohe Lebensalter des Mieters, die lange Wohndauer und insbesondere die gesundheitlichen Beeinträchtigungen ein besonderes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses begründe und dessen Beendigung deshalb eine erhebliche Härte für den Mieter darstelle. Bei einer Abwägung des Interesses des Klägers an der Erlangung der Wohnung und des Interesses des beklagten Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses überwiege jedoch das Interesse des Klägers, sodass das Bestandsinteresse des Mieters zurücktreten müsse. Dabei habe das Gericht insbesondere berücksichtigt, dass der vom klagenden Vermieter gewünschte Umzug in die eigene Wohnung für die weitere Entwicklung seiner beiden Kinder förderlich sei. Dagegen sei das Gericht nicht zu der Überzeugung gelangt, dass ein Umzug des Mieters zu einer drastischen dauerhaften Verschlechterung seiner Lebenssituation bzw. einer akuten Gefährdung seiner Gesundheit oder gar seines Lebens führe.

Trotz seines Alters und der erheblichen Leiden (die zum Teil schon seit Jahrzehnten bestehen) sei der beklagte Mieter noch ausreichend mobil und orientiert, sodass ihm ein Umzug in ein geeignetes Wohnumfeld zumutbar sei. Um die Härte abzufedern, die der Umzug für den Beklagten bedeute, sei es angemessen, die bereits in erster Instanz gewährte Räumungsfrist nochmals um 2 Monate zu verlängern.

Das Landgericht Frankfurt hat bei alledem wohl verkannt, dass der beklagte Mieter vergeblich nach einer Ersatzwohnung suchen wird. Es hat den Blick vor der Tatsache verschlossen, dass sich Vermieter angesichts großer Nachfrage im Großraum Frankfurt ihre Mieter "raussuchen" können und der alte Herr voraussichtlich der Obdachlosigkeit anheim fallen wird, wenn er, was ihm wirtschaftlich nicht möglich sein dürfte, keinen Platz in einem Pflegeheim erhält.

Es wird häufig - zu Recht - beklagt, dass das Mietrecht zu mieterfreundlich sei. Aber es gibt offensichtlich auch Auswüchse in die "andere" Richtung. Es hört sich deshalb etwas zynisch an, wenn das Gericht feststellt, dass der Widerspruch des multipel erkrankten Mieters gegen die Kündigung durch ein vorrangiges Mieterinteresse daran - so wörtlich - "überlagert" sein könne, weil sich der gewünschte Umzug in die eigene - größere - Wohnung für die weitere Entwicklung der beiden Kinder des Vermieters - ebenfalls wörtlich - als "äußerst vorteilhaft" erweise.

Montag, 19. Dezember 2011

Infrastruktur laut Studie wichtiges Kriterium beim Immobilienkauf

Ob geradewegs in die Kita, direkt mit der Bahn in die Stadt oder zeitsparend ins Büro: Die Infrastruktur der eigenen vier Wände ist ein wichtiges Entscheidungskriterium, wenn der Immobilienkauf bevorsteht. Besonders Frauen und ältere Menschen legen dabei Wert auf eine gute Anbindung. Dies zeigt eine aktuelle und repräsentative Bauträgerstudie im Auftrag der CONCEPT BAU GmbH unter 600 Bürgern. Für rund jeden fünften Deutschen (22 Prozent) ist eine gute Infrastruktur ein entscheidender Faktor für die Wahl des Standorts der neuen Traumimmobilie. Das trifft besonders auf Damen zu. Laut der Online-Befragung legt rund jede dritte Frau (29 Prozent) Wert auf eine gute Anbindung an die Stadt, während dieses Kriterium nur für rund 13 Prozent der Herren von Bedeutung ist.

Münchnern ist Anbindung besonders wichtig
Der Blick auf den Bundesvergleich zeigt zudem weitere Unterschiede: So ist für die Münchner Bürger die Infrastruktur beim Immobilienerwerb wichtiger als für die Mehrheit der Deutschen. 31 Prozent der Bewohner der bayerischen Landeshauptstadt gaben an, bei der Immobilienwahl insbesondere auf eine gute Anbindung an die Stadt zu achten – im Vergleich zu bundesweit 22 Prozent der Befragten.

Und: Auch in der Bayernmetropole bleiben die Unterschiede zwischen den Geschlechtern bestehen. So legen 37 Prozent der Münchner Frauen und nur 23 Prozent der Münchner Männer Wert auf die Erreichbarkeit von Nahverkehr, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten und Betreuung. „Für Frauen spielen bei der Standortwahl für die eigenen vier Wände sowohl kurze Wege zum Arzt, als auch nahe gelegene Möglichkeiten der Kinderbetreuung oder schnell erreichbare Einkaufsmöglichkeiten eine Rolle“, weiß Dr. Uwe Heimbürge, Geschäftsführer der CONCEPT BAU GmbH in München. „Mit Blick auf die Taktungen im öffentlichen Nahverkehr und die Staus in der Stadt sind Frauen kompromissloser. Sie wissen, wie knapp die Zeit ist – besonders wenn Familie und Beruf zu vereinen sind.“

Doch nicht nur zwischen Männern und Frauen zeigen sich Unterschiede, auch das Alter hat einen Einfluss auf die Wichtigkeit. So schätzen 36 Prozent der Münchner im Alter von 45 bis 65 Jahre auf eine optimale Anbindung. Bei den jungen sind es weniger. „Mit Blick in die Zukunft und den möglichen Einschränkungen der eigenen Mobilität rückt natürlich eine günstige Infrastruktur in den Fokus der Betrachtung“, weiß Dr. Heimbürge. Für den Bauträgerprofi ist die Infrastruktur letztendlich ein wesentliches Lagekriterium. Eine gute Lage macht immer auch eine gute Anbindung aus. Und die Lage ist laut Studie für 66 Prozent aller Deutschen und 75 Prozent aller Münchner das zweitwichtigste Kaufkriterium – nach dem Preis.

Für die Studie wurden im Auftrag der CONCEPT BAU GmbH nach einer bevölkerungsquotierten Stichprobe jeweils 300 Münchner und 300 Deutsche befragt.

Donnerstag, 15. Dezember 2011

Daran erkennen Immobilienkäufer eine gute Beratung

Wer als Immobilienkäufer beim Beratungsgespräch einen Redeanteil von drei Minuten hat, sollte seinen Abschluss woanders anderswo tätigen. „Es ist erstaunlich, wie wenig Fragen viele Bankberater stellen und wie schnell sie eine Lösung aus dem Hut zaubern“, warnt Manfred Hölscher, Leiter des Bielefelder Baugeldvermittlers Enderlein. Nachdem Hölscher bei Freunden unlängst Zeuge eines solchen Beratungsgesprächs wurde, hat er fünf Fragen zusammengestellt, die jeder Darlehensnehmer gestellt bekommen sollte. „Nur so kann der Kreditnehmer sicher sein, einen passgenauen Kredit zu erhalten“, sagt Hölscher.

1. Wie sieht Ihre Lebensplanung aus?

Bei dieser Frage geht es weniger um private Details als um die Flexibilität des Kreditnehmers. Beförderungen, Nachwuchs, Auszeit, Rente: Je nach Lebensabschnitt kann sich die Finanzsituation massiv ändern. Während eine Beförderung meist Mehreinnahmen mit sich bringt, können Kinder, Sabbatjahr oder eine vorzeitige Rente zu Mindereinnahmen oder erhöhten Ausgaben führen. „Der Bankberater muss wissen, wie flexibel die Darlehensrückzahlung gestaltet sein muss und wann der Kredit komplett getilgt sein sollte – wie etwa zum Renteneintritt“, sagt Hölscher. Mit diesem Wissen können qualifizierte Berater spezielle Darlehen in Betracht ziehen, die beispielsweise Tilgungsanpassungen oder die Revalutierung bereits geleisteter Tilgung zulassen. Solche Kredite ermöglichen es Darlehensnehmern, die Tilgungsrate dem aktuellen Lebensabschnitt flexibel anzupassen – ohne in finanzielle Bedrängnis zu geraten.

2. Wie würden Sie Ihr Anlageverhalte beschreiben – beziehungsweise: Sind Sie eher sicherheitsorientiert?

Wer über eine hohe Liquidität verfügt, seit jeher auf Aktien und Optionen statt auf das Sparbuch setzt und eine hohe Tilgung wünscht, muss diese Frage nicht unbedingt gestellt bekommen. Alle anderen Kreditnehmer sollten sich jedoch im Rahmen eines Gesprächs Gedanken darüber machen, ob sie eher sicherheits- oder risikoorientiert sind. „Die Frage zielt auf Zinsbindung und Tilgungshöhe ab. Beides muss im richtigen Verhältnis zu Rücklagen und Einnahmen stehen“, sagt Hölscher.
Weil eine Immobilienfinanzierung durchschnittlich 25 Jahre dauert, sollte sich der Darlehensnehmer mit dem Finanzierungskonstrukt wohlfühlen. Gerade bei niedrigem Eigenkapitaleinsatz und kurzen Zinsbindungen kann das Darlehen zur Zitterpartie werden. Zinsbindungen von unter 5 Jahren oder variable Kredite kommen für Sicherheitsorientierte nicht in Frage. Ratsamer sind Kredite mit Zinsbindungen von 10, besser aber 15 oder 20 Jahren. Was längst nicht alle wissen: Bei längerfristigen Krediten erlaubt der Gesetzgeber eine kostenfreie Kündigung des Darlehens (ganz oder teilweise) durch den Darlehensnehmer (§ 489 BGB). Außerdem gewähren viele Banken Zinsabschläge, wenn die Finanzierung bis zum Festschreibungsende durch die vereinbarte Regeltilgung zurückgeführt wird.

3. Von wem wird die Finanzierung maßgeblich geschultert beziehungsweise welche regelmäßigen Einkünfte sind nachhaltig vorhanden?

Bei dieser Frage geht es nicht darum, dass der Berater eine Risikolebensversicherung mitverkaufen möchte – sondern um die langfristige Bedienbarkeit des Kredits und die Frage: Wer trägt letztendlich die laufenden Belastungen? Grundsätzlich gilt: Die monatliche Kreditbelastung sollte nicht mehr als 40 Prozent der nachhaltigen Monatsnettoeinkünfte überschreiten. „Wenn die Finanzierung von einem Familienmitglied geschultert wird, ist eine Risikolebensversicherung für diese Person eigentlich Pflicht“, sagt Hölscher. Wenn es zum Tod des Kreditnehmers kommt, verliert die Familie nicht auch noch das Haus.

4. Welche weiteren Geldzuflüsse sind neben den regelmäßigen Einkünften zu erwarten?

Wer Geldzuflüsse „außer der Reihe“ erwartet, sollte im Beratungsgespräch anschließend über Kredite mit Ausstiegsoption oder Sondertilgungsmöglichkeit sprechen. Auch variable Darlehen oder Festzinsdarlehen mit weniger als 5 Jahren können sinnvoll sein. Weihnachtsgeld, Tantieme oder Boni sind meist ein klarer Indikator, Sondertilgungsoptionen in die Finanzierung einzubauen, falls das Darlehen diese nicht ohnehin bietet. Fallen die Sonderzahlen sehr hoch aus oder sind zeitnah sogar Erbschaften oder Verkäufe zu erwarten (Immobilien, Oldtimer, Kunst), sollte über variable Darlehen gesprochen werden. „In diesem Fall handelt es sich eher um eine Zwischenfinanzierung. Kreditnehmer benötigen dann Flexibilität“, sagt Hölscher. Interessant können auch Festzinsdarlehen sein, die für einen Zinsaufschlag von etwa 0,4 Prozent eine ständige Ausstiegsoption bieten.

5. Wie hoch ist Ihre Restschuld zum Ende der Zinsbindungsfrist beziehungsweise wie schätzen Sie diese ein?

Vielen Darlehensnehmern ist nach Angaben des Baugeldvermittlers Enderlein nicht bewusst, wie lange eine Immobilienfinanzierung insgesamt dauert und vor allem wie hoch ihre Restschuld zum Ende der Zinsbindungsfrist ausfällt. Professionelle Berater sprechen dieses Thema nicht nur an, sondern händigen aus diesem Grund dem Kunden einen Tilgungsplan aus. „Viele Kunden wechseln danach von der Standardtilgung von 1 Prozent zu einer Tilgung von 2 Prozent oder mehr“, weiß Hölscher. Das vermindert die Restschuld, es verkürzt die Gesamtlaufzeit des Kredites, spart Zinskosten und viele Institute belohnen eine höhere Tilgung sogar mit weiteren Konditionsverbesserungen. Auch Volltilgerdarlehen (vollständige Tilgung innerhalb der Vertragslaufzeit) werden für viele Kunden so zu einer Option.

Quelle: kon-ii

Dienstag, 13. Dezember 2011

BGH erleichtert Kündigungen bei unwirtschaftlichen Mietobjekten

Der BGH deutet Erleichterungen der sogenannten Verwertungskündigung für den Fall des Wohnungsverkaufs an – nachhaltig?

Die Entscheidung des BGH vom 08.06.2011 – VIII ZR 226/09 (LG Potsdam) – verhält sich zu den Voraussetzungen einer Verwertungskündigung zum Zweck der Veräußerung einer im vermieteten Zustand unrentablen unverkäuflichen Immobilie.

Zunächst zum Sachverhalt: Die beklagte Mieterin mietete 1953 von einem volkseigenen Betrieb der ehemaligen DDR ein in staatlicher Verwaltung stehendes Einfamilienhaus. Nach Beendigung der staatlichen Verwaltung mit Ablauf des Jahres 1992 traten die Kläger in ungeteilter Erbengemeinschaft nach dem ehemaligen Eigentümer in das Mietverhältnis ein. Sie kündigten das Mietverhältnis mit der Begründung, sie beabsichtigten, das verlustbringende Mietobjekt zum Zweck der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu veräußern; daran seien sie durch den Fortbestand des Mietverhältnisses gehindert.

Das AG Potsdam hat die Klage abgewiesen, das Landesgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Die vom Berufungssenat zugelassene Revision hatte Erfolg.

Der BGH ist der Ansicht, das Berufungsgericht sei zutreffend davon ausgegangen sei, dass die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil im Sinne des § 573 II Nr. 3 BGB entstehe, vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen sei. Das Eigentum gewähre dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen. Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung sei nämlich Eigentum im Sinne von Art. 14 I 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt. Auf der anderen Seite dürften die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch keinen Umfang annehmen, der die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen.

Entgegen der vom Berufungsgericht unter Verweis auf eine Entscheidung des OLG Stuttgart vertretenen Meinung sei ein erheblicher Nachteil nicht schon deshalb zu verneinen, weil der Vermieter das vermietete Grundstück im Erbgang erworben hat und sich der Verkehrswert des Objekts seither nicht verschlechtert habe. Mit dieser Sichtweise verkürzte das Berufungsgericht die erforderliche Abwägung und Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls auf die Fragestellung, ob seit dem Erwerb des Objekts durch den jetzigen Vermieter eine Verschlechterung des Verkehrswerts oder der Rentabilität eingetreten sei. Zu Recht habe die Klägerseite gerügt, dass das Berufungsgericht das Vorbringen der Kläger zur Unverkäuflichkeit des Grundstücks in vermietetem Zustand für unsubstanziiert gehalten habe. Die Kläger hatten sich keineswegs pauschal auf eine generelle Unverkäuflichkeit des Grundstücks berufen, sondern schlüssig und unter Beweisantritt vorgetragen, dass als Käufer für das Einfamilienhaus von seinem Zuschnitt her nur ein "Normalverdiener" in Betracht komme, der es selber nutzen möchte. Ein solcher Kaufinteressent müsse aber für die Verwirklichung einer Eigenbedarfskündigung mehrere Jahre einkalkulieren und werde deshalb vom Kauf Abstand nehmen, sodass das Objekt praktisch unverkäuflich sei. Hierüber habe das Berufungsgericht nicht mit generalisierenden Überlegungen zur grundsätzlichen Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung eins potenziellen Erwerbers hinwegsetzen dürfen und folgerichtig geschlussfolgert.

Mit dem Eigentumsgrundrecht in Artikel 14 I GG ist es nicht vereinbar, Eigentümer ehemals staatlich verwalteter Wohnungen an den bei Aufhebung der staatlichen Verwaltung durch einen volkseigenen Betrieb der ehemaligen DDR gegebenen Zuständen auch nach deren Beendigung zum Ablauf des Jahres 1992 festzuhalten und ihnen zuzumuten dauerhaft Verluste ohne eine Verwertungsmöglichkeit hinzunehmen.

Fazit:
Die Begründung der Entscheidung belegt, dass beim BGH hinsichtlich der Verwertungskündigung – vorsichtig – ein Prozess der Erleichterungen von Verwertungskündigungen begonnen haben könnte. Dies ergibt sich (auch) aus dem Umstand, dass die Klage in erster und zweiter Instanz erfolglos gewesen ist. Die Begründungen entsprachen durchaus der bisherigen Rechtsprechungslinie. Ob Vermieter jetzt gleich aufatmen können, sei zunächst einmal dahingestellt. Immerhin aber hat der BGH, und dies ist nicht selbstverständlich, der Verwertung einer Immobilie im Wege des Verkaufs den Schutz durch Artikel 14 GG zur Seite gestellt.

( Entscheidung des BGH, Urteil vom 08.06.2011, Aktenzeichen: VIII ZR 226/09)

Quelle: wwww.kon-ii.de

Donnerstag, 8. Dezember 2011

Immobilienjahr 2012: Änderungen bei KfW, Grunderwerbsteuer und Vermietung an Angehörige

Das Jahr 2012 bringt für heutige und künftige Immobilieneigentümer einige Veränderungen. Der Baugeldvermittler Enderlein aus Bielefeld hat die wichtigsten Neuerungen zusammengefasst.

Steuer: Vermietungen an Angehörige einfacher
Wer eine Immobilie besitzt und im Objekt Wohnungen an Familienangehörige vermietet, kann sich ab 2012 laut Enderlein über Vereinfachungen freuen. Hintergrund ist das Steuervereinfachungsgesetz. Wenn eine Immobilie an nahe Verwandte vermietet wird, entfallen ab Januar die Prognoserechnungen über die Gewinnerzielungsabsicht für die kommenden 30 Jahre. Voraussetzung: Es muss ein üblicher Mietvertrag geschlossen werden und die Miete muss mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete ausmachen.

Wohneigentumsprogramm bei preiswerten Immobilien besser
Beim Wohneigentumsprogramm (124/134) der KfW wird der maximale Finanzierungsanteil der Gesamtkosten ab 2012 von 30 Prozent auf 100 Prozent erhöht, der Förderhöchstbetrag wird dagegen von 75.000 Euro auf 50.000 Euro verändert. „Für alle Immobilien bis zu 166.000 Euro Kaufpreis bringt dies dem Eigennutzer daher de facto mehr Geld“, rechnet Manfred Hölscher vor. Ab einem Kaufpreis von 170.000 Euro steht der Käufer hingegen künftig etwas schlechter da als bei der noch bis zur Jahresende gültigen Förderung.

Grunderwerbsteuer: Mehrausgaben beim Immobilienkauf in 2 Bundesländern
Ab 1. Januar und 1. März 2012 schrauben auch Schleswig-Holstein und Rheinland-Pfalz die Grunderwerbsteuer von 3,5 auf 5 Prozent. „Besonders Kapitalanleger, die in größere Objekte investieren, werden die Steuererhöhung zu spüren bekommen“, sagt Manfred Hölscher. Die höheren Kaufnebenkosten haben insgesamt jedoch keinen übermäßigen Einfluss auf die Rendite. Wichtiger sei die Objektzustand und die künftige Vermietbarkeit. Für Eigennutzer, die eine Immobilie kaufen, hält sich die Teuerung in Grenzen. Bei einem Appartement für 100.000 Euro müssen ab Januar 1.500 Euro einmalig mehr berappt werden.

KfW: Förderung nur noch bei Energieeffizienz
Ab Januar 2012 ist es nicht mehr möglich, allgemeine Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen über das KfW-Wohnraum Modernisieren (Nr. 141) zu finanzieren. „Lediglich wenn es sich um energieverbessernde Maßnahmen handelt, können zinsgünstige Kredite beantragt werden“, sagt Manfred Hölscher vom Baugeldvermittler Enderlein. Nach seinen Worten können Immobilienbesitzer durch das Zinstief allerdings auch normale Modernisierungskredite vergleichsweise zinsgünstig abrufen. Für Kreditsummen zwischen 5.000 und 60.000 Euro seien beispielsweise spezielle Modernisierungs- und Energiedarlehen mögliche Alternativen. Die Zinsen liegen derzeit bei etwa 5 Prozent. Baugeldvermittler helfen Kreditnehmern durch den Angebotsdschungel.

Altersgerechter Umbau weiterhin mit Förderung
Anders als vorgesehen, führt die KfW Bankengruppe die Förderung von altersgerechtem Umbau 2012 fort. In 2011 können Eigentümer, Mieter oder Wohnungsunternehmen Förderkredite noch zu besonders günstigen Zinssätzen über die Hausbanken (besser die Finanzierungsinstitute) beantragen. Die Hausbanken (siehe wie vor) können die Anträge zu den aus Mitteln des Bauministeriums verbilligten Zinssätzen zwischen 1,00 und 1,56 Prozent noch bis 16. Dezember 2011 bei der KfW einreichen. Der maximale Kreditbetrag beträgt 50.000 Euro pro abgeschlossener Wohneinheit. Wie hoch die Zinsen ins 2012 sein werden, steht noch nicht fest.

Zinsenentwicklung: Anhaltend gute Aussichten für Kreditnehmer
Nachdem die Zinsen für Immobilienkredite 2011 ein neues Allzeittief erreicht haben, können Immobilienkäufer 2012 grundsätzlich ebenfalls mit niedrigen Zinsen für Darlehen rechnen. „Durch die enormen Unsicherheiten auf den Märkten ist eine Vorhersage der Konditionen kaum möglich. Es allerdings davon auszugehen, dass die Zinsen für Darlehen zwischen 3 und 4 Prozent zu haben sind. Junge Kreditnehmer mit hohem Finanzierungsbedarf sollten zu Krediten mit Zinsbindungen von mindestens 10 Jahren greifen, besser sind jedoch 15 oder 20 Jahre. Zudem sind Anfangstilgungen von mindestens 2 Prozent empfehlenswert.

Preisentwicklung Immobilien
2012 ist laut Enderlein mit einer anhaltend starken Nachfrage nach Immobilien zu rechnen. „Die Unsicherheit an den Märkten wird dafür sorgen, dass Privatpersonen und Investoren gleichermaßen in Sachwerte investieren“, sagt Manfred Hölscher vom Baugeldvermittler Enderlein.

Die Preise für Immobilien dürften weiter leicht anziehen.

Quelle: www.kon-ii.de

Freitag, 2. Dezember 2011

Welle von Kreditverkäufen wird für 2012 erwartet !

Für 2012 kündigt sich eine neue Welle von Kreditverkäufen in Deutschland an. Das Transaktionsvolumen dürfte dabei voraussichtlich weit über den Werten aus den Boom-Jahren vor der Krise liegen. Grund für den erwarteten Boom: Angesichts gestiegener Eigenkapitalanforderungen suchen die Banken nach Wegen, ihre Bilanzsummen zu reduzieren – und werden dabei zunehmend auch den Verkauf notleidender Kredite sowie von non-core Krediten (Kreditportfolios, die nicht mehr zum Kerngeschäft zählen) ins Auge fassen. Das ist das Ergebnis des European Non-Performing Loan Reports 2011 von Ernst & Young. „Für den Anstieg der Kreditportfolio-Deals in Deutschland spricht unter anderem das enorme Marktpotenzial“, sagt Daniel Mair, Partner bei Ernst & Young und Mitverfasser der Studie. Auf rund 750 Milliarden Euro schätzt er die Größe des Markts.

Die prognostizierte Entwicklung wird begünstigt durch zwei maßgebliche Treiber: Einerseits hat die Zurückhaltung der vergangenen Jahre, als krisenbedingt kaum Kreditportfolio-Deals getätigt wurden, zu einem Angebotsstau geführt. Dieser betrifft insbesondere die so genannten Non-Performing Loans (NPLs), also notleidenden Problemportfolios vorwiegend aus der Immobilienfinanzierung. „Wir sehen aktuell ein Markpotenzial von 250 Milliarden Euro bei NPLs in Deutschland. Das sind rund 20 Prozent mehr als im vergangenen Jahr“, so Nora von Obstfelder, Senior Manager bei Ernst & Young und ebenfalls Autorin der Studie. Hinzu kämen andererseits aber auch gesunde Kredite – ein Marktsegment, das bislang nur punktuell eine Rolle gespielt habe, den Markt aber künftig sogar dominieren werde.

Regulierung des Finanzmarkts als neue Variable

Unabhängig von der Schuldenkrise laufen in den Banken bereits seit längerem die Vorbereitungen auf die neuen Eigenkapital- und Liquiditätsvorschriften gemäß Basel III.

Die Basel-III-Regelung sieht unter anderem eine deutlich höhere harte Kernkapitalquote der Banken vor. Jüngst wurde beim EU-Gipfel zur Schuldenkrise sogar eine nochmals höhere harte Kernkapitalquote gefordert. Um den steigenden Anforderungen gerecht zu werden, werden viele Institute ihre Bilanzsumme reduzieren, indem sie beispielsweise Kredite veräußern. „Wir haben die Banken bei der Definition ihrer Strategien begleitet und sehen noch weitere Aktivitäten zur Neuausrichtung, die getätigt werden müssen. Entsprechend überprüfen sie ihre Aktivitäten, sowohl im Hinblick auf Geschäftsbereiche als auch geografische Regionen, in denen Investments finanziert werden“, beobachtet Ana-Cristina Grohnert, Managing Partner bei Ernst & Young. Hieraus folge, dass voraussichtlich künftig auch Kredite abgestoßen werden, die zwar vertragsgemäß bedient werden, aber nicht mehr der strategischen Ausrichtung der Bank entsprechen.

„Wenn beispielsweise ganze Geschäftsbereiche keinen Platz mehr bei der strategischen Neuausrichtung haben, stehen solche Geschäftsbereiche zunehmend zur Disposition“, sagt Grohnert. Entsprechend könne auch bei Immobilienkrediten abseits von Problemportfolios das Transaktionsvolumen spürbar steigen. „Bei der Immobilienfinanzierung konzentrieren sich viele Banken gegenwärtig auf ihre Heimatländer. Folglich können durchaus auch gesunde Kreditportfolios auf den Markt kommen, sofern sie nicht länger der Länderstrategie eines Instituts entsprechen“, so Mair. Er sieht abseits der klassischen NPLs ein zusätzliches Marktpotenzial von 500 Milliarden Euro in Deutschland.

In welchem Maße sich das Gesamtpotenzial von entsprechend 750 Milliarden Euro in tatsächlichen Deals niederschlage, sei nur schwer abzuschätzen. „In der Boomzeit vor der Krise lag das Transaktionsvolumen bei etwa 20 Prozent des damaligen NPL-Marktpotenzials“, verweist von Obstfelder auf das Pendant der aktuellen Studie von Ernst & Young aus dem Jahr 2008. Da das heutige Marktpotenzial um ein Vielfaches höher liege, sei wahrscheinlich, dass auch das Transaktionsvolumen deutlich ansteige.

Preisvorstellungen nähern sich an
Ein weiterer Indikator dafür, dass es 2012 zu einer Welle neuer Transaktionen kommt: Nachdem die Marktaktivitäten in den vergangenen Jahren schwach ausgefallen seien, hofften viele Akteure zuletzt noch auf Schnäppchen – meist vergebens. „Die Preisvorstellungen der Käufer lagen durchschnittlich 10 bis 20 Prozent unter den Verkaufsvorstellungen. Aktuell steigt aber die Bereitschaft, sich gegenseitig eine Brücke zu bauen“, sagt von Obstfelder. Denn beide Seiten stünden unter Druck: Der Druck der Banken rühre vom Restrukturierungszwang, die Käuferseite unterliege einem zunehmenden Anlagedruck bereits eingesammelter Gelder.

„Es gibt ausreichend Investoren, die an Kreditportfolios interessiert sind“, fasst Daniel Mair zusammen. Der deutsche Markt warte lediglich noch auf die ersten „Eisbrecher-Transaktionen“. Im Ausland – beispielsweise in Großbritannien – sei der Markt bereits wieder in Gang gekommen, und es sei nur eine Frage, bis Deutschland nachziehe. Hierbei sei zu bedenken, dass die Vorbereitung von Kreditportfolio-Transaktionen vergleichsweise komplex und zeitintensiv sei. Falle in Deutschland Anfang 2012 auf breiter Front der Startschuss, würde das Gros der Transaktion voraussichtlich erst ab der zweiten Jahreshälfte abgeschlossen.

Quelle: www.kon-ii.de

Donnerstag, 1. Dezember 2011

An alle Vermieter ! - Zugangswege müssen ausreichend gestreut und geräumt sein!

Zugangswege müssen ausreichend gestreut und geräumt sein!

Vermieter, die die Räum- und Streupflicht auf Ihre Mieter abgewälzt haben, müssen dennoch darauf achten, dass der Räum- und Streupflicht auch tatsächlich und ordnungsgemäß nachgekommen wird - in dieser Hinsicht trifft den Vermieter eine Überwachungspflicht. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, so haftet der Vermieter für Unfallschäden, die aufgrund nicht ausreichend geräumter und gestreuter Wege entstehen.

LG Waldshut-Tiengen, 30.6.2000 - Az: 1 O 60/00

Montag, 28. November 2011

Ab 1. November 2011 gilt eine neue Trinkwasserverordnung

Neue Pflicht: Vermieter müssen Anlagen zur Warmwasserbereitung überprüfen

Am 1. November 2011 tritt die neue Trinkwasserverordnung in Kraft. Für Vermieter von Mehrfamilienhäusern mit einer zentralen Anlage zur Bereitung von Warmwasser bedeutet dies, dass das Wasser in solchen Anlagen jährlich auf Legionellen untersucht werden muss. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund hin. Die Untersuchung koste bei einem Haus mit acht Parteien voraussichtlich etwa 200 Euro pro Jahr. Als Teil der Betriebskosten könnten diese Aufwendungen grundsätzlich auf die Mieter umgelegt werden.

Nach Angaben von Haus & Grund sind Vermieter zunächst verpflichtet, die Existenz vorhandener Wasserverteilungssysteme gegenüber dem zuständigen Gesundheitsamt anzuzeigen. Die Inbetriebnahme einer solchen Wasserverteilungsanlage sollte dem Amt ebenso angezeigt werden wie bauliche oder betriebstechnische Änderungen an der Anlage. An Wasserverteilungssystemen, die eine Mindestgröße von 400 Liter aufweisen, müssten einmal jährlich an mehreren repräsentativen Stellen Wasserproben entnommen und diese dann auf Legionellen untersucht werden. Nur registrierte Unternehmen seien befugt, solche Untersuchungen durchzuführen. Entsprechende Listen werden die Landesgesundheitsministerien bereitstellen. Nach Abschluss der Untersuchung sollten die Ergebnisse innerhalb von zwei Wochen dem zuständigen Gesundheitsamt mitgeteilt werden. Die Originale der Prüfberichte müsse der Eigentümer zehn Jahre verwahren.

Hintergrund: Gesundheitsexperten vermuten, dass viele, teilweise auch tödlich verlaufende Lungenentzündungen auf eine nicht erkannte Infektion mit Legionellen zurückzuführen sind. Da Legionellen nur in warmem Wasser vorkommen und durch Einatmen übertragen werden, stehen insbesondere Warmwasserbereitungsanlagen in Mehrfamilienhäusern als Brutstätte der Bakterien unter Verdacht. So können beispielsweise beim Duschen mit dem zerstäubten Trinkwasser Legionellen eingeatmet werden. Ein Beweis dieser These ist jedoch noch nicht erbracht. Dennoch ordnet das Gesundheitsministerium eine verschärfte Kontrolle und Überprüfungen der Warmwasserbereitungsanlagen an, um die Bewohner vor dieser potenziellen Gefahr zu schützen.

Alexander Wiech

Quelle: www.hausundgrund-nuernberg.de

Vermieter sollten Miethöhen überprüfen !

Neuregelung der verbilligten Vermietung

28. November 2011

Vermieter sollten Miethöhen überprüfen

Mit dem Steuervereinfachungsgesetz werden zum Jahreswechsel unter anderem die Regelungen zur verbilligten Vermietung von Wohnungen neu geregelt. Ab dem 1. Januar 2012 entfällt dabei für nicht wenige Vermieter die bislang gegenüber dem Finanzamt vorzunehmende aufwendige Totalüberschussprognose. Dies kann zu einer Vereinfachung führen. Andererseits müssen diejenigen Vermieter, die von ihren Mietern weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete verlangen, künftig damit rechnen, dass das Finanzamt die im Zusammenhang mit den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung stehenden Werbungskosten (z. B. Abschreibungen, Zinskosten oder Verwaltungsausgaben) nur noch anteilig anerkennt. Dabei ist es unerheblich, ob es sich bei den Mietern um Angehörige oder fremde Dritte handelt.

Hintergrund

Grundsätzlich wird bei auf Dauer angelegten Mietverhältnissen von der Einkunftserzielungsabsicht des Vermieters ausgegangen. Folglich kann dieser alle mit der Vermietung in Zusammenhang stehenden Kosten steuerlich geltend machen. Auch wenn überwiegend Verluste aus der Vermietung anfallen, erkennen die Finanzämter diese grundsätzlich an. Eine Ausnahme hiervon besteht bei der verbilligten Vermietung von Wohnraum: Werden Wohnungen deutlich unterhalb ihres aktuellen Marktpreises, der ortsüblichen Marktmiete, vermietet, kann dies dazu führen, dass das Finanzamt derartige Mietverhältnisse und damit in Zusammenhang stehende Ausgaben nur teilweise anerkennt. Entweder weil die Miete so niedrig ist, dass generell von der Teilentgeltlichkeit des Mietverhältnisses ausgegangen wird. Oder weil eine auf 30 Jahre angelegte Prognose dazu führt, dass mit den verhältnismäßig niedrigen Mieteinnahmen aufgrund hoher Ausgaben auch über einen langen Zeitraum keine Überschüsse erwirtschaftet werden können (negative Totalüberschussprognose).

Das Einkommensteuergesetz unterscheidet bei der verbilligten Vermietung daher derzeit zwischen folgenden Fallgestaltungen:

- Verlangt ein Vermieter weniger als 56 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, geht das Finanzamt grundsätzlich von der Teilentgeltlichkeit aus: Das Mietverhältnis wird in einen steuerlich beachtlichen entgeltlichen Teil und in einen steuerlich unbeachtlichen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Konsequenzen hat dies für den Abzug von Werbungskosten. Diese können nur insoweit von den zu versteuernden Mieteinnahmen abgezogen werden, als dass sie auf den entgeltlichen Teil entfallen. Verlangt ein Vermieter also nur 50 Prozent der ortsüblichen Miete, können auch nur 50 Prozent der durch die Vermietung entstehenden Kosten steuerlich geltend gemacht werden.

- Verlangt ein Vermieter mindestens 56 Prozent, aber weniger als 75 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, muss er bislang eine sogenannte Totalüberschussprognose erstellen. Soweit diese positiv ausfällt, also im Ergebnis nach 30 Jahren trotz der unterhalb des ortsüblichen Mietniveaus liegenden Miete mit der Immobilie ein Überschuss erwirtschaftet werden kann, können die Werbungskosten voll abgezogen werden. Fällt die Überschussprognose negativ aus, so dürfen die Werbungskosten ebenfalls nur anteilig abgezogen werden.

- Verlangt ein Vermieter mehr als 75 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, können die Werbungskosten auch ohne Totalüberschussprognose steuerlich geltend gemacht werden. Voraussetzung ist zusätzlich das Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht, die bei dauerhaften Mietverhältnissen stets angenommen wird.

Neuregelung bei der verbilligten Vermietung

Ab dem Jahr 2012 ändern sich die genannten Regelungen:

- Künftig muss keine Totalüberschussprognose mehr erstellt werden, wenn die Miete 66 Prozent oder mehr der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Dann gilt nach dem neuen § 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz die Vermietung ausdrücklich als „vollentgeltlich“. Dies bedeutet, dass alle mit der Vermietung in Zusammenhang stehenden Aufwendungen als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden können.

- Beträgt die vereinbarte Miete dagegen weniger als 66 Prozent, muss künftig generell eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil erfolgen, so dass nur noch ein Teil der Werbungskosten abzugsfähig ist. Dies gilt in jedem Fall und unabhängig davon, ob durch eine Totalüberschussprognose ein positives Ergebnis nachgewiesen werden kann.

Bei dem Vergleich zwischen tatsächlich vereinbarter Miete und der ortsüblichen Marktmiete ist von der Miete auszugehen, die für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung zu zahlen ist. Dabei umfasst die ortsübliche Marktmiete stets die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der Kosten, die nach der Betriebskostenverordnung auf die Mieter umgelegt werden können. Auskunft über die ortsüblichen Mieten bieten entweder die örtlichen Mietspiegel oder Vergleichsdaten, die in vielen Fällen im örtlichen Haus & Grund-Verein vorhanden sind. Denn soweit kein offizieller Mietspiegel erstellt wird, kann vom ortsüblichen Mittelwert einer vergleichbaren Wohnung ausgegangen werden.

Hinweise

Die Neuregelung der Grenze bei der verbilligten Vermietung gilt nicht nur für neu abgeschlossene Mietverhältnisse, sondern auch für alle laufenden Mietverträge. Vermieter, die in den vergangenen Jahren in laufenden Mietverhältnissen keine Mieterhöhung vorgenommen haben, sollten folglich ihre Mieten mit den ortsüblichen Mieten vergleichen. Handlungsbedarf besteht insbesondere für Vermieter, die bislang eine Miete in Höhe von 56 bis 66 Prozent der Marktmiete verlangen und dabei eine positive Überschussprognose vorweisen können. Gegebenenfalls muss dann aus steuerlichen Gründen die Miete erhöht werden, insbesondere dann, wenn sich herausstellt, dass die ortsübliche Marktmiete in der Vergangenheit stark gestiegen ist. Im Regelfall wird es seitens der Finanzämter im Übrigen nicht beanstandet, wenn die Miete innerhalb der Mietpreisspanne (Mietspiegel) liegt, auch wenn es der niedrigste Wert des Mietspiegels sein sollte.

Kann die Miete 2012 aufgrund der gesetzlichen Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht auf mindestens 66 Prozent angehoben werden, droht für den Veranlagungszeitraum die anteilige Werbungskostenkürzung. Denn in jedem Fall kommt die neue 66-Prozent-Grenze zur Anwendung, weil zivilrechtliche Anpassungshindernisse steuerlich stets unbeachtlich sind. Insbesondere bei der verbilligten Vermietung an Angehörige besteht allerdings die Möglichkeit, eine Anhebung der Miete einvernehmlich zu regeln. Soweit eine einvernehmliche Mieterhöhung unter Angehörigen dann tatsächlich auch vollzogen wird, erkennen die Finanzämter solche Fallgestaltungen an und gehen nicht von einem steuerlichen Missbrauch aus.

Weitere Informationen unter:

www.hausundgrund-nuernberg.de

Entnommen aus:

www.qm-magazin.de

Dienstag, 15. November 2011

Die sieben Todsünden beim Immobilienkauf

Nach dem Hochmut kommt der Fall, mit der Habgier kommt die Reparatur - Kleine Regeln für große Kaufentscheidungen

Theologen und Philosophen mahnen die Menschen seit Jahrhunderten, sich tugendhaft zu verhalten. Während sie davon ausgingen, dass Sünden mit dem Tod bestraft werden, wissen Immobilienmakler heute, dass nicht unbedingt das Leben, aber zumindest Wohngefühl und Geld auf dem Spiel stehen. Die PlanetHome AG hat die sieben Todsünden für den Immobilienkauf neu interpretiert.

Hochmut

Größer, näher, teurer - Häuser gelten in der heutigen Konsumgesellschaft wie auch viele andere Güter als Statussymbole. Die "Wohnst du noch oder lebst du schon?"-Devise hat sich in den Köpfen der Deutschen festgesetzt. Dennoch sollten beim Immobilienkauf auch praktische und rationale Aspekte im Vordergrund stehen. "Käufer sollten sich überlegen, ob die exquisite Lage eine fehlende Anbindung zu Verkehrsmitteln rechtfertigt oder im Gegenzug sehr zentral gelegene Eigenheime auch Kindern genügend Platz zum Spielen geben können", empfiehlt Robert Anzenberger, Vorstand der PlanetHome AG. Wichtiger als der Schein sei das Sein - und damit die Lage. Stolz und Eitelkeit hingegen sollten keine Kaufentscheidung bestimmen.

Habgier

Wer beim Immobilienkauf an der falschen Ecke spart, kann schnell enttäuscht werden. "Ob Neubau oder Bestandsimmobilie: Zustand und Qualität entscheiden auf Dauer maßgeblich über Wert und Rendite", sagt Anzenberger. Geiz mag bei Elektroartikeln geil sein. Bei Immobilien rächt sich falsche Sparsamkeit vor allem dann, wenn zwingend notwendige Instandhaltungskosten nicht eingeplant werden. "Fachlich versierte Berater können Mängel frühzeitig erkennen und beheben."

Wollust

Der Traum vom eigenen Haus ist häufig extravagant und beinhaltet viele Sonderwünsche. Auf diese einzugehen ist wichtig. Es gilt jedoch abzuwägen, ob diese Sonderwünsche tatsächlich Priorität haben sollten. "Luxus ist bei Immobilien nicht unbedingt im modernen Design zu sehen. Vielmehr versprechen robuste Bauweisen und edles Material hochwertige Wohnstandards und sichern den Wiederverkauf", erklärt Anzenberger. Man sollte sich daher nicht von schicken Armaturen blenden lassen, sondern wie in einer guten Beziehung auf die "inneren Werte" schauen.

Wut

Gestern durch die Finanzkrise im Aktiendepot herbe Verluste erlitten - heute alles in Immobilien investiert. "Die perfekte Geldanlage gibt es nicht. Es kommt auf die richtige Mischung und individuelle Bedürfnisse an. So falsch es ist, alles auf Aktien zu setzen, so falsch wäre es, aus Wut über Verluste im Depot alles in Immobilien oder Gold zu investieren", sagt Anzenberger.

Völlerei

"Nur kaufen, was man sich leisten kann", lautet die Empfehlung Anzenbergers an alle Immobilienliebhaber. Gerade das aktuelle Zinstief lade dazu ein, die Darlehenssumme aufzublähen. "Aktuell bekommt ein Kreditnehmer theoretisch zehn Prozent mehr Kredit als im Frühjahr", sagt Anzenberger. Der Experte rät jedoch, die niedrigen Zinsen lieber für eine erhöhte Tilgung zu nutzen.

Neid

Um den Frieden in der Nachbarschaft zu bewahren, ist Neid auf die Nachbarn fehl am Platz. So wie man seine Nächsten nicht beneiden sollte, so sollte man diesen auch keinen Grund geben, selbst eifersüchtig zu werden. "Das Klima zu den Nachbarn entscheidet über die Wohn- und Lebensqualität", sagt Anzenberger. Er rät, vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie die Nachbarschaft zu begutachten. Wer seinen zehn Jahre alten Kleinwagen neben Nachbars Porsche nicht ertragen kann, würde sich möglicherweise in der falschen Gegend niederlassen.

Faulheit

Sowohl bei der Recherche nach einer geeigneten Immobilie als auch beim Erwerb sind Aufmerksamkeit und Engagement geboten. Die erstbeste Wahl ist selten auch die beste. Preis, Lage, Ausstattung und Emotionen sollten genau abgewogen werden, bevor es zu einer Kaufentscheidung kommt. "Bis eine geeignete Immobilie gefunden wird, vergehen meist sechs bis zwölf Monate", sagt Anzenberger. Beim Bauen von Häusern kann es zudem nicht schaden, den Prozess aktiv zu begleiten. Kunden, die sich Gedanken darüber gemacht haben, was sie wirklich wollen, können gezielt beraten werden. Wer selbst baut, kann durch Fleiß zudem den Gesamtpreis senken. Die eigene Muskelkraft muss allerdings realistisch eingeschätzt werden. Mehr als zehn Prozent der Gesamtsumme können die wenigsten durch Eigenleistung sparen.

Pressekontakt:
PlanetHome AG
Dr. Berit Dirscherl
Apianstraße 8
85774 München/Unterföhring
Telefon: +49 89 76774-319
Fax: +49 89 76774190
presseservice@planethome.com
www.planethome.com

Montag, 31. Oktober 2011

Baupreise explodieren

Wer in naher Zukunft ein Haus bauen will, muss mit steigenden Preisen rechnen. Davon jedenfalls ist der Baugewerbeverband Schleswig-Holstein (BGV) überzeugt. Er schätzt, dass sich die Kosten für den Hausbau in den kommenden Monaten um fünf bis sechs Prozent erhöhen werden. Der Grund dafür seien die seit Jahresbeginn deutlich gestiegenen Baustoffpreise. Laut Angaben des Statistischen Bundesamtes ist Baustahl durchschnittlich 15 Prozent teurer geworden, bei Dieselkraftstoff waren es 14 Prozent. Der Preis für Holzprodukte stieg um fünf bis zwölf Prozent, und für mineralische Werkstoffe wie Beton, Zement und Gips müssen Bauunternehmer ein bis drei Prozent mehr zahlen.

"Was in diesem Jahr bei den Roh- und Baustoffen abgeht, kann ein Unternehmer nicht mehr allein schultern", sagt der BGV-Vorsitzende Thorsten Freiberg. Zumal auch die Tariflöhne im Baugewerbe um drei Prozent angehoben worden seien. 2012 sollen sie noch einmal um 2,3 Prozent steigen. Freiberg: "Wer wirtschaftlich und im Verantwortungsbewusstsein für die Arbeitsplätze in seinem Unternehmen agieren will, muss fast zwangsläufig die Preise erhöhen."

So geht es auch Bauunternehmer Hans Friedrich Hoffmann aus Reinfeld. Der 61-Jährige ist Chef der ältesten Stormarner Baufirma und hat 43 Mitarbeiter. Er sagt: "Der Preisanstieg ist nicht auf einzelne Baustoffe beschränkt, sondern er erstreckt sich über alle Produkte. Ich weiß im Moment nicht, wo das noch hinführen soll." Insbesondere der Stahlpreis bereite ihm schon seit längerem Probleme. Hoffmann: "Er ändert sich täglich. Ich kann überhaupt nicht mehr sagen, welchen Stahlpreis wir zum Beispiel in einer Woche haben werden." Zurzeit müsse er rund 700 Euro pro Tonne bezahlen, vor einem Monat seien es noch sieben bis acht Prozent weniger, also etwa 650 Euro, gewesen. Hinzu komme die Mehrwertsteuer.

"Der Stahlpreis von gestern gilt schon morgen nicht mehr", sagt Hoffmann. Wenn er einen Auftrag hereinbekomme, müsse er den aktuellen Preis sofort bestätigen und festschreiben lassen. Denn wenn das Bauvorhaben zwei bis drei Monate später umgesetzt werde, könne der Baustahl bereits 100 bis 200 Euro teurer sein. Auch für Kalksandstein und Gasbeton würden seit Jahresbeginn etwa fünf Prozent mehr fällig werden.

Im Vergleich zum Mai 2011 müsse er deshalb zurzeit sieben bis neun Prozent mehr von seinen Kunden verlangen. Die Preisentwicklung lasse sich an einem Doppelhaus veranschaulichen, das seine Firma zurzeit in einem Neubaugebiet in der Gemeinde Wesenberg im Ortsteil Stubbendorf baut. Als im Juli dieses Jahres mit dem Bau begonnen worden sei, habe der Preis für eine Doppelhaushälfte noch bei 140 000 Euro gelegen. Inzwischen sei er auf 150 000 Euro gestiegen. Denn seine Firma könne zwar den Preis für Stahl festschreiben lassen, aber nicht den für die anderen Materialien. Hoffmann: "Und mit absoluter Sicherheit werden wir unsere Preise bald noch weiter erhöhen müssen. Denn für fast alle Baustoffe sind zum Jahreswechsel weitere Preiserhöhungen um fünf Prozent angekündigt."

Der Bauunternehmer hat auch einen Grund für den starken Preisanstieg ausgemacht. "Das Problem ist, dass es keine Vielfalt mehr bei den Anbietern gibt. Viele Baustoffhändler haben eine Monopolstellung", sagt Hans Friedrich Hoffmann. "Wenn ich zum Beispiel Kalksandstein brauche, kann ich den in Schleswig-Holstein nur bei einer Firma kaufen. Ich habe also keine Möglichkeit, mehrere Angebote einzuholen und dann auf dieser Grundlage zu handeln."

Den Baustoff bei einem Händler aus einem anderen Bundesland zu bestellen, mache aus logistischen Gründen keinen Sinn. "Die Transportkosten wären viel zu hoch", sagt der Reinfelder. Auch helfe es nicht, bei zu hohen Forderungen auf Gasbeton umzusteigen. Denn der Baustoff werde von demselben Händler verkauft.

Obwohl der 61-Jährige bereits seit mehreren Jahrzehnten im Geschäft ist, habe er so einen Preisanstieg bei den Baustoffen bisher noch nicht erlebt. Er sagt: "Früher hatten wir nur mal hohe Lohnsteigerungen von sieben bis acht Prozent innerhalb eines Jahres, die uns hart getroffen haben. Aber bei den Baustoffen war es nicht so schlimm."

Bisher habe die Nachfrage nicht unter dem Preisanstieg gelitten. Der Bauunternehmer vermutet, dass das der günstigen Zinslage zu verdanken ist. Die Zinsen für Baugeld liegen derzeit bei durchschnittlich etwa 3,5 Prozent. "Wenn sie jetzt allerdings steigen würden, wäre das der Super-Gau."

Quelle: www.abendblatt.de

Donnerstag, 20. Oktober 2011

Auf einen Blick: Änderungen in den wohnwirtschaftlichen Programmen zum 01.01.2012

Energieeffizient Bauen und Sanieren

Förderung bis zum Jahr 2014 gesichert

Je 1,5 Mrd. Euro stellt die Bundesregierung für den Neubau und die energetische Sanierung des Gebäudebestands für die Jahre 2012, 2013 und 2014 bereit. Damit haben Sie die notwendige Planungssicherheit.

Bundesweite Expertenliste für Sachverständige im Aufbau

Um die Qualität bei Energieberatungen und hochenergieeffizienten Sanierungen sowie Neubauten zu verbessern, wird es zukünftig eine bundesweit einheitliche Expertenliste geben. Aufbau und Betreuung übernimmt die Deutsche Energie-Agentur (dena).

Die Veröffentlichung der Expertenliste ist für den 15.12.2011 auf der Webseite www.energie-effizienz-experten.de geplant.

Ab dem 01.01.2012 werden für die Planung und Baubegleitung der KfW-Effizienzhäuser 40 und 55 in den Programmen Energieeffizient Bauen und Energieeffizient Sanieren die Experten aus dieser Liste empfohlen.

Weitere für 2012 geplante Verbesserungen

Förderung von Baudenkmalen und erhaltenswerter Bausubstanz
Voraussichtlich zum 01.04.2012 wird die Förderung vereinfacht. Wir werden einen neuen Effizienzhausstandard "KfW-Effizienzhaus Denkmal" sowohl für Wohngebäude als auch für Gebäude der kommunalen und sozialen Infrastruktur einführen.

Optimierung der Wärmeverteilung

Voraussichtlich zum 01.04.2012 wird die Optimierung der Wärmeverteilung bei bestehenden Heizungsanlagen als Einzelmaßnahme gefördert.

KfW- Wohneigentumsprogramm

Der Finanzierungsanteil wird von 30 % auf 100 % erhöht, der Förderhöchstbetrag von 75.000 Euro auf 50.000 Euro angepasst. Für alle Finanzierungen bis zu 166.000 Euro bringt dies mehr Geld.

Anträge, die ab dem 01.01.2012 bei der KfW eingehen, werden zu den neuen Programmbedingungen zugesagt.

Altersgerecht Umbauen

Fortführung in 2012 noch nicht gesichert

Das mit Haushaltsmitteln aufgelegte Programm ist bis Ende 2011 befristet. Im aktuellen Haushaltsentwurf der Bundesregierung für 2012 sind keine Mittel zur Fortführung des Programms vorgesehen. Über die weitere Entwicklung werden wir Sie informieren.

Aufgrund der aktuellen Situation bitten wir Sie, den vollständig ausgefüllten und unterschriebenen Originalantrag bis zum 16.12.2011 (einschließlich) bei der KfW einzureichen.

Wohnraum Modernisieren


Programm wird geschlossen

Das Programm wird zum Jahresende 2011 geschlossen.

Energieeffzienzmaßnahmen in Wohngebäuden werden ab dem 01.01.2012 ausschließlich im Programm Energieeffizient Sanieren gefördert.

Allgemeine Instandsetzungsmaßnahmen und Modernisierungen sollen nicht mehr besonders gefördert werden.

Der vollständig ausgefüllte und unterschriebene Originalantrag muss bis zum 16.12.2011 bei der KfW eingegangen sein.

Weiterführende Informationen

http://www.kfw.de/kfw/de/Inlandsfoerderung/Aktuell_im_Fokus/Oktober_2011/20111017_54126.jsp

Mittwoch, 12. Oktober 2011

Hypothekenzinsen historisch niedrig

Des einen Freud, des anderen Leid !

Während Sparer sich mit historisch niedrigen Zinsen für Bundeswertpapiere begnügen müssen, haben Bauwillige gut lachen. Denn die Kreditzinsen für Baudarlehen waren noch nie so günstig wie derzeit.

Hypothekendarlehen mit 10 Jahren Zinsbindung waren im September 2011 zu Effektivzinsen von durchschnittlich unter 3,5 Prozent zu haben. Vor gut zehn Jahren lagen die Zinsen für Hypothekarkredite noch bei über sechs Prozent.

siehe auch für zusätzliche Informationen: Bundesverband deutscher Banken (Direktlink)

Bitte beachten Sie, dass die Meldung den Stand der Dinge zum Zeitpunkt ihrer Veröffentlichung wiedergibt - siehe deshalb ggf. Baugeld aktuell

Dienstag, 11. Oktober 2011

Fördermittel-Ratgeber (Bau)

Födermittel-Ratgeber für Neubau und Altbau

.. mit Suchfunktion !

.. hier online !

Mittwoch, 5. Oktober 2011

IVD-Gewerbe-Preisspiegel 2011: Büro und Einzelhandel weiterhin robust

Stabile Flächennachfrage lässt Mieten steigen - Büromieten steigen insbesondere in Großstädten und guten Lagen - Einzelhandel profitiert von hoher Nachfrage und Flächenwachstum

Die deutschen Gewerbeimmobilienmärkte setzen den Erholungskurs des Vorjahres fort und vermelden stabile bis steigende Mieten bei Büro- und Einzelhandelsflächen. Die Büromieten sind deutschlandweit im Vergleich zum Vorjahr im Schnitt um 0,74 und in den Großstädten um bis zu 2,8 Prozent gestiegen. Einzelhandelsmieten haben sich in den 1A-Lagen der Großstädte um bis zu 3,6 Prozent verteuert, während deutschlandweit ein Plus von 0,7 Prozent ermittelt worden ist. Dies sind einige der zentralen Ergebnisse des IVD-Gewerbepreisspiegels 2011/2012. Der IVD-Gewerbepreisspiegel informiert über die Entwicklung der Gewerbeimmobilienmärkte in etwa 340 Städten. Grundlage sind die Marktpreise aus dem zweiten und dritten Quartal 2011.

„Dass der konjunkturelle Aufschwung derzeit an Dynamik verliert, schlägt noch nicht auf dem Arbeitsmarkt durch. Im Gegenteil: Die Erwerbstätigkeit und die sozialbeschäftigungspflichtig Beschäftigten haben im Sommer weiter zugenommen“, beschreibt IVD-Präsident Jens-Ulrich Kießling die aktuelle Situation. Insbesondere der Bereich wirtschaftliche Dienstleistungen verzeichne überdurchschnittliche Zuwächse. Seit Juli 2010 seien dort 118.000 neue Arbeitsplätze entstanden. „Der Büroimmobilienmarkt profitiert über eine stabile Flächennachfrage direkt von der guten Beschäftigungslage, der Markt für Einzelhandelsimmobilien indirekt über eine positive Konsumlaune, die durch die Verringerung der Arbeitslosenquote stimuliert wird“, so Kießling weiter.

Büroimmobilienmarkt: Gute Lagen sind gefragt

„Bei den Büromieten zeigt sich folgendes Bild: Je größer die Stadt und je besser der Nutzungswert, desto höher die Steigerungsrate bei den Büromieten“, sagt Kießling. In Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern für Flächen mit gutem Nutzungswert liegen die Quadratmetermieten 2,8 Prozent höher als im Jahr 2010. In den Städten mit 250.000 bis 500.000 Einwohnern sind die Preise für Büromieten mit einer guten Ausstattung um 1,8 Prozent gestiegen. Auch in den Mittelstädten bis 100.000 Einwohner (+ 1,0 Prozent) und bis 250.000 Einwohner (plus 1,5 Prozent) ist ein Zuwachs bei den Neuvertragsmieten zu verzeichnen. Die höchsten Schwerpunktmieten sind in München mit 28 Euro je Quadratmeter in den besten Lagen der Innenstadt beobachten. Düsseldorf folgt mit 19 Euro, Frankfurt mit 18 Euro, Köln mit 15 Euro, Stuttgart mit 14 Euro und Hamburg und Berlin mit jeweils 13 Euro. Im Bundesdurchschnitt liegt die Quadratmetermiete für ein Büro mit gutem Nutzungswert bei 7,67 Euro je Quadratmeter, nach zuletzt 7,61 Euro im Jahr 2010. Das entspricht einem Zuwachs von 0,7 Prozent. Bei mittlerem Nutzungswert liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei gegenwärtig 5,90 Euro nach 5,86 Euro im Vorjahr. Dabei muss in München mit 18 Euro mehr als das Dreifache und in Frankfurt mehr als das Zweifache (14 Euro) dieses Preises bezahlt werden.

„Der höhere Preisanstieg bei den Mieten der Büros mit gutem Nutzungswert in den Großstädten im Vergleich zu denen mit mittlerem Nutzungswert zeigt, dass die Bereitschaft zur Anmietung von Flächen in den zentralen und guten Lagen angestiegen ist“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD. „Der Trend zur Anmietung von „Adresslagen“ ist ein typisches Merkmal eines gut laufenden Büroimmobilienmarktes. Angesichts der guten konjunkturellen Lage im ersten Halbjahr 2011 scheinen die Unternehmen für gute Adressen durchaus etwas höhere Mieten in Kauf zu nehmen.“ Das gleiche gelte für die so genannten „Grünen Büros“, die in nachhaltiger Bauweise errichtet sind. Erste Umfragen zeigten, dass die Nutzer bereit seien, eine etwas erhöhte Miete in Kauf zu nehmen, wobei die Mietsteigerung zwischen drei und acht Prozent liege. „Der Anstieg bei der Nettomiete wird in der Regel durch geringere Bewirtschaftungskosten wieder ausgeglichen, so dass der Anstieg bei den Mieten für den Nutzer mitunter sogar überkompensiert wird“, erklärt Schick.

Im Zuge der sich abkühlenden Konjunktur sei eine konstante Nachfrage nach Büroflächen nur in den großen Städten zu erwarten. „Eine Ausweitung der Flächennachfrage im vierten Quartal 2011 und im ersten Halbjahr 2012 ist eher nicht zu erwarten“, prognostiziert Kießling. „Dennoch wirken die positiven Daten vom Arbeitsmarkt mit der hohen Beschäftigungsquote und der leicht sinkenden Tendenz bei der Arbeitslosigkeit stabilisierend auf die Nachfrage nach Büroflächen.“

Mietpreise für Einzelhandelsflächen steigen weiter

Der deutsche Einzelhandel ist geprägt von steigenden Umsätzen und einem kontinuierlichen Anstieg der Verkaufsflächen auf mittlerweile rund 122 Millionen Quadratmeter, 45 Millionen Quadratmeter mehr als noch vor 20 Jahren. Bei der zunehmenden Flächennachfrage geht der Trend seit den 90er Jahren weg von der Grünen Wiese hin zu innerstädtischen Standorten. Der Anteil der innenstädtischen Einzelhandelsfläche an der Gesamt-Einzelhandelsfläche ist inzwischen von 55auf 63 Prozent angestiegen. „Diese Entwicklung schlägt sich deutlich in den Mietpreisen nieder: Die Preissteigerungen in den 1A-Lagen sind generell höher als in den 1B- und Nebenlagen und sind in den Großstädten mit 3,6 Prozent am höchsten“, sagt Schick. Im Bundesdurchschnitt liegt die Quadratmetermiete für eine bis zu 60 Quadratmeter große Ladenfläche in 1A-Lage bei 35,70 Euro. Dies entspricht einem Wachstum um rund 1,9 Prozent. Für größere Einzelhandelsflächen in vergleichbarer Lage werden Durchschnittsmieten von 26,30 Euro pro Quadratmeter erzielt (+ 3,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr).

„Dass sich der Einzelhandelsimmobilien-Sektor als robust erweist, ist auch auf die im Markt üblichen langfristigen Mietverträge von fünf bis zehn Jahren zurückzuführen“, sagt Schick. „Die steigenden Neuvertragsmieten haben unterdessen dazu geführt, dass das Mietpreis-Niveau im 1A-Segment heute höher ist als noch vor der Finanz- und Wirtschaftskrise.“ Spitzenreiter bei den Quadratmeterpreisen sind München (310 Euro), Frankfurt (170 Euro) oder Düsseldorf (140 Euro). „Die genannten Durchschnittspreise verlieren bei solch hohen Werten an Aussagekraft“, so Schick.

Verkaufsflächen werden größer

Trotz der steigenden Preise fragen Einzelhändler verstärkt größere Flächen nach, da neue Warengruppen- und Ladenbaukonzepte mehr Fläche benötigen. „Der Einzelhandel übernimmt zunehmend auch eine Wohlfühl- und Freizeit-Funktion, die mehr Platz erfordert als der reine Versorgungs-Handel“, erklärt Schick. „Die Funktionalitätsorientierung eines klassischen Verkaufsraumes wird immer stärker durch Werbe-, Rückzugs- und Lifestyle-Zonen geprägt.“ Diese Entwicklung spiele künftig den 1B- und Nebenlagen in die Hände, da in Hauptfrequenzlagen aufgrund städtebaulicher Begrenzung häufig nicht ausreichend Großflächen vorhanden seien.

Die Franchise-Geber stellen auch in den Jahren 2010 und 2011 eine wichtige Säule bei den Nachfragern nach Einzelhandelsimmobilien dar. Im Jahr 2010 wurden etwa 110.000 Franchisenehmer mit etwa 144.000 Betrieben in Deutschland gezählt, Tendenz weiter steigend. Etwa ein Drittel der Franchisenehmer sind im Bereich des Einzelhandels tätig. Fast 20 Prozent kommen aus den Bereichen Gastronomie, Freizeit und Tourismus. „Bleibt der Trend intakt, werden die Franchise-Unternehmen auch in den kommenden Jahren eine wichtige Stütze der Anmietung von Einzelhandelsflächen bleiben“, sagt Kießling.

Weiterführende Information
http://www.ivd.net/der-bundesverband/pressedetail/archive/2011/october/article/ivd-gewerbe-preisspiegel-2011-buero-und-einzelhandel-weiterhin-robust.html

Dienstag, 4. Oktober 2011

interessante internetadresse zahlreicher urteile

www.kon-ii.de

Grundstücksrecht: Auch im Zweifelsfall Aufklärung durch den Verkäufer

Klärt der Verkäufer über einen objektiv wesentlichen Sachmangel nicht auf, weiß er nicht, ob dieser für die Kaufentscheidung des Käufers bedeutsam ist oder nicht. Maßgeblich ist allein, ob ein verständiger Verkäufer damit rechnen muss, dass der verschwiegene Mangel Einfluss auf die Entscheidung des Käufers hat. Dann ist der Mangel unabhängig von seinem tatsächlichen Einfluss auf den Kaufentschluss wesentlich und der Verkäufer zur Offenbarung verpflichtet. Unterlässt er dies, kann sich der Käufer wegen arglistiger Täuschung vom Kaufvertrag lösen. Im vorliegenden Fall hatte der Käufer als Baulast die Verpflichtung des jeweiligen Eigentümers übernommen, das von ihm gekaufte Gebäude entsprechend einem zuvor gestellten Bauantrag umzubauen, künftig seinen Gestaltwert in der dann bestehenden Form zu unterhalten und alle weiteren Baumaßnahmen in Abstimmung mit der Baubehörde so zu planen, dass der Gestaltwert für die Kulturlandschaft nicht beeinträchtigt werde. Der Verkäufer hatte hierüber nicht aufgeklärt; im notariellen Kaufvertrag fand sich auch kein Hinweis hierauf. Der Käufer hätte den Kaufvertrag auch bei Kenntnis der Baulast geschlossen. Eine solche Baubeschränkung stellt - so der BGH - einen wesentlichen Sachmangel im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB dar. Davon sei auch auszugehen, wenn der Käufer den Vertrag in Kenntnis des Mangels ebenfalls geschlossen hätte und dieser damit nicht ursächlich für seinen Kaufentschluss geworden ist. Nach der Verkehrsanschauung kann kein Zweifel daran bestehen, dass die durch die Baulast gesicherte Baubeschränkung angesichts des unrenovierten, nach Nutzungsänderung noch umzubauenden und zudem in Wohnungseigentum aufgeteilten Hauses einen wesentlichen Mangel darstellt.

Praxistipp

Baulasten sind auf einem Grundstück liegende öffentlich-rechtliche Beschränkungen, die beim Kauf auf den Käufer von Gesetzes wegen übergehen. Dies ist oftmals auch einem Verkäufer nicht bewusst, der dann aufgrund Nichtwissens keinen Anlass sieht, diesbezüglich Nachforschungen zu betreiben. Wie kann sich ein Käufer schützen? Er sollte beim Kauf von Immobilien stets eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis einholen, um unliebsame Überraschungen vermeiden. Dies kann das beauftragte Notariat übernehmen. Sämtliche Baulasten sollten im notariellen Kaufvertrag im Einzelnen benannt werden oder aber zumindest Bezug auf eine vorliegende Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis genommen werden.

Autor: Frank U. Schuster - schuster@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 15. Juli 2011, V ZR 171/10 - www.bundesgerichtshof.de

Quelle: http://www.bethgeundpartner.de

BGH: Neue Entscheidung zu Modernisierungsankündigung

Vermieter eines Mehrfamilienhauses wollten an der Westseite des Hauses Balkone anbringen. Sie kündigten die durchzuführende Baumaßnahme an und forderten die betroffenen Wohnungsmieter zur Duldung auf.

Die Baumaßnahme bezeichneten die Vermieter in dem Schreiben als "Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich". Des Weiteren teilten sie das Datum des geplanten Baubeginns, die mit 6 Wochen geplante Bauzeit sowie die voraussichtliche Mieterhöhung schriftlich mit. Ein Mieter, für dessen Wohnung eine Bauzeit von fünf Tagen zuzüglich Malerarbeiten angekündigt wurde, stimmte der geplanten Maßnahme nicht zu. Er war der Ansicht, dass das Ankündigungsschreiben nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprach. Die Vermieter reichten Klage auf Duldung der Baumaßnahme ein.

Mit Erfolg! Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) urteilte, dass in einer Modernisierungsankündigung nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahme beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt werden muss. Die Ankündigung muss einen Mieter gemäß § 554 Abs. 3 BGB lediglich hinreichend darüber informieren, wie seine Mietwohnung durch die geplante Modernisierung verändert wird und wie sie sich auf zukünftige Mietzahlungen auswirkt. Hierfür genügt es, wenn die Ankündigung dem Mieter ein "realitätsnahes Bild" von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen vermittelt. Diesen Anforderungen entsprach das verfahrensgegenständliche Ankündigungsschreiben. Der Mieter war somit verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahme gemäß § 554 BGB zu dulden (BGH, Urteil v. 28.09.11, Az. VIII ZR 242/10).

Quelle: http://www.vermieterrecht-vertraulich.de

Vermieter aufgepasst: Unberechtigte Räumung kann teuer werden!

Wenn ein Vermieter unerlaubt vermeintlichen Müll oder Schrott eines Mieters entsorgt, kann das sehr teuer werden. Dies entschied das Kammergericht Berlin in einem Rechtsstreit in dem ein Vermieter den Inhalt aus der Garage eines Mieters einfach eigenmächtig entsorgt hatte. Er hatte Kfz-Ersatzteile für Schrott gehalten und musste nun mehrere tausend Euro Schadensersatz leisten.

Das Kammergericht in Berlin verurteilte den Vermieter zu einer hohen Schadensersatzzahlung. Weil der Vermieter die entsorgten Gegenstände nicht in einer Liste erfasst hatte, war es ihm nachträglich nicht mehr möglich, den tatsächlichen Wert zu beziffern. Der Mieter hatte nämlich mit Kfz-Ersatzteilen gehandelt und eine Autoverwertung betrieben. Nach Darstellung des Mieters lagerten in der Garage seine komplette Werkstattausrüstung sowie wertvolle Reifen, Felgen, Kfz-Ersatzteile und Motoren. Den Wert bezifferte der Mieter auf exakt 53.435 €.

Zwar bestritt der Vermieter diesen Wert und bezeichnete die entsorgten Gegenstände als Müll, konnte dies aber nicht beweisen. Deshalb verurteilte das Berliner Gericht den Vermieter zur Zahlung in Höhe des vom Mieter geltend gemachten Betrages, weil er die Garage im Wege verbotener Eigenmacht in Besitz genommen hatte (KG Berlin, Urteil v. 14.07.11, Az. 12 U 149/10).

Quelle: http://www.gevestor-immobilien.de

Minderung - Kaltmiete oder Bruttomiete?

Bei einer Mietminderung muss sich der Mieter nicht auf die Kaltmiete und die Nebenkostenvorauszahlung beschränken. Die Minderung darf auf die vollständige Bruttomiete erfolgen. Somit kann hinsichtlich der anfallenden Betriebskosten ein entsprechender Abschlag erfolgen.

Im zu entscheidenden Fall hatte ein Mieter die Miete wegen Feuchtigkeit in Wohnung und Keller gemindert, nachdem der Vermieter auf Aufforderung hin den Mangel nicht beseitigte und den Mieter eines falschen Lüftungsverhalten bezichtigte. Der Mieter kürzte anschließend die Kaltmiete und die Nebenkostenvorauszahlungen zunächst um 75%, später sogar um 100% und dann endgültig monatlich jeweils um 50%. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs und klagte die ausstehende Miete ein.

Vor Gericht unterlag der Vermieter, da ein gerichtlich beauftragter Sachverständiger falsches Lüftungsverhalten des Mieters als Ursache ausschließen konnte. Die genaue Ursache war nicht feststellbar. Somit war der Mieter berechtigt, die Miete zu mindern.

Das Gericht sah 38% für gerechtfertigt an. Da bei der Miete auf die Bruttomiete abgestellt wird, konnte von den Nebenkosten ein entsprechender Abschlag erfolgen. Da die tatsächlich zu zahlenden Betriebskosten 50% der Kaltmiete ausmachten, war eine Minderung von insges. 57% gerechtfertigt. Da der Mieter wegen des darüber hinaus bestehenden Zurückbehaltungsrechts die Mietzahlung komplett einstellen durfte, war kein Zahlungsverzug eingetreten.

AG Bergheim, 12.4.2011 - Az: 28 C 147/10

Montag, 26. September 2011

Die zehn besten Tipps für die Baufinanzierung

Neben Grundstück, Rohbau und Ausstattung bezahlen Häuslebauer Zinsen für ihren Baukredit. Mit einer klugen Finanzierung lässt sich die Zinslast jedoch deutlich reduzieren. Die wichtigsten Tipps im Überblick.

10 Tipps für die Baufinanzierung

1. Mit den Banken verhandeln
Erkundigen Sie sich bei verschiedenen Finanzinstituten. Das günstigste Angebot legen Sie dann Ihrer vertrauten Bank vor. Bevor Sie zur Konkurrenz wechseln, wird Sie Ihnen sicher entgegenkommen.

2. Effektiv-, nicht Sollzins vergleichen
Orientieren Sie sich bei den Angeboten nicht am Sollzins, sondern immer am Effektivzins. Er enthält zusätzlich die Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren der Kreditinstitute.

3. Beleihungswert prüfen
Die Bank ermittelt für Ihr Darlehen einen Beleihungswert der Immobilie. In der Regel finanziert sie bis zu 80 Prozent dieses Werts. Die günstigsten Zinsen bekommen Sie aber, wenn Sie lediglich 60 Prozent des Beleihungswerts als Kredit aufnehmen.

4. „Abtretungs-Sonderklausel“ beachten
Achten Sie auf eine „Abtretungs-Sonderklausel“ im Kreditvertrag. Die Bank darf Ihren Darlehensanspruch nicht oder nur mit Ihrer Zustimmung verkaufen. Damit schützen Sie sich davor, was in den vergangenen Jahren vielen Kreditnehmern passiert ist: Ihr Gläubiger war plötzlich nicht mehr die Bank, sondern ein Hedgefond.

5. Hohe Anfangstilgung
Vereinbaren Sie mit der Bank statt einer Anfangstilgung von einem Prozent besser zwei Prozent. Auf diese Weise sind Sie deutlich schneller schuldenfrei und können Zinsen sparen.

6. Lange Laufzeit
Auch wenn das historische Zinstief vom Sommer 2010 vorbei ist: Die Zinsen sind noch immer niedrig. Deshalb ist es sinnvoll, sich die günstigen Konditionen über eine möglichst lange Laufzeit von 15 oder sogar 20 Jahren zu sichern.

7. Sondertilgung offenhalten
Generell gilt: Je länger die Laufzeit, desto höher sind die Kosten für den Kredit. Andererseits ist bei einer niedrigen Tilgungsrate und einer langen Laufzeit die monatliche Belastung niedriger. Eine Möglichkeit, um diesen Konflikt zu lösen, sind Sondertilgungen. Dadurch hat der Kreditnehmer bei einem unverhofften Geldsegen durch Erbschaft oder Gehaltserhöhung die Möglichkeit, eine größere Summe auf einen Schlag abzuzahlen.

8. Anschlussfinanzierung nicht vergessen
Warten Sie nicht, bis Ihre Bank auf Sie zukommt, sondern kümmern Sie sich rechtzeitig um einen Anschlussdarlehen. Spätester Termin: drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung.

9. Forward-Darlehen
Läuft Ihre Zinsbindung in den nächsten Jahren aus, könnte ein Forward-Darlehen für Sie interessant sein. Damit können Sie sich den aktuellen Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung sichern. Es lohnt sich aber nur, wenn die Zinsen gerade niedrig sind und aller Voraussicht bis zum Ende der Zinsbindung wieder steigen.

10. Zinsnachlass aushandeln
Die Verlängerung eines bestehenden Darlehens ist nicht so aufwendig wie ein Neuabschluss. Mit diesem Argument können Sie bei Ihrer Bank mit etwas Glück 0,1 bis 0,2 Prozent Zinsnachlass aushandeln. Das gesparte Geld setzen Sie am besten für eine höhere Tilgung ein.

Quelle: www.immobilienscout24.de

Mittwoch, 21. September 2011

Denkmalschutz vs. Photovoltaik: Denkmalschutz geht Energiesparen vor

Dass die Genehmigung für eine Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Hauses aus Gründen des Denkmalschutzes versagt werden kann, entschied das Oberverwaltungsgericht in Rheinland-Pfalz im August 2011.

Ein Grundstückseigentümer wollte auf dem Dach seiner Immobilie eine Photovoltaikanlage installieren. Das Haus wurde im 18. Jahrhundert errichtet und ist inzwischen ein geschütztes Denkmal. Zudem ist das Gebäude Bestandteil einer Denkmalzone in einem historischen Ortskern. Die Denkmalschutzbehörde hat die Genehmigung zur Installation der Anlage nicht erteilt. Der Eigentümer reichte hiergegen Klage beim Verwaltungsgericht ein.

Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz entschied zu Gunsten der gemeindlichen Denkmalschutzbehörde. Eine Genehmigung der Photovoltaikanlage konnte aus denkmalschutzrechtlichen Gründen versagt werden. Im entschiedenen Rechtsstreit wurde die Schutzwürdigkeit des Hauses des Klägers wegen seiner ortsbildprägenden Eigenschaft bejaht. Zwar ist im Grundgesetz das Recht auf eine freie Verfügung über Eigentum zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers geschützt. Dies gibt dem Eigentümer aber nicht uneingeschränkt das Recht, auf dem Dach seiner Immobilie eine Solaranlage zu installieren. Hier verwies das OVG auf die Sozialbindung des Eigentums, aufgrund derer es ein Eigentümer hinnehmen muss, wenn ihm eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung seines Grundstücks wegen der Denkmaleigenschaft und daraus resultierenden Schutzwürdigkeit verwehrt wird (OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss v. 16.08.11, Az. 8 A 10590/11).

Quelle
http://www.vermieterrecht-vertraulich.de

Donnerstag, 15. September 2011

Maximal zweimal monatlich im Garten grillen

Im vorliegenden Fall endete ein Streit ums Grillen mit einem Vergleich. Konkret wurde vereinbart:

1. Maximal zweimal im genutzten Garten grillen

2. Zeitraum für das Grillen: zwischen 17:00 Uhr und 22:30 Uhr

3. Grillkohle darf auch nach 22:30 ausglühen, ab diesem Zeitpunkt muss sich bemüht werden eine Rauchentwicklung zu unterbinden

4. Das Grillen soll im hintersten Teil des Garten stattfinden.


LG Aachen, 14.3.2002 - Az: 6 S 2/02

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Schönheitsreparaturen

Nach § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Hiervon werden auch die so genannten Schönheitsreparaturen umfaßt. Diese können jedoch vertraglich auf den Mieter abgewälzt werden, was insbesondere in vorgefertigten Mietverträgen (Formularverträgen) regelmäßig in zahlreichen Varianten geschieht. Über die Wirksamkeit der einzelnen Varianten und Formulierungen gibt es eine ausgedehnte und teilweise auch unübersichtliche Rechtsprechung. Dabei ist die Tendenz eines zunehmenden Mieterschutzes deutlich erkennbar. Daher lohnt es sich aus Mietersicht, vor allem bei älteren Mietverträgen, nachzuprüfen, ob die darin enthaltenen Klauseln über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter der heutigen Rechtsprechung noch standhalten. Aus Vermietersicht sollte von der Verwendung von Vertragsformularen, die älter als etwa ein halbes Jahr sind, beim Abschluss von Neuverträgen abgesehen und die Umstellung bestehender Mietverträge auf den aktuellen Stand der Rechtsprechung angestrebt werden.

Generell gilt, dass im Vertrag verwendete Klauseln den Mieter nicht unzumutbar belasten dürfen. Dabei ist wichtig zu wissen, dass dann, wenn eine im Vertrag enthaltene Klausel unwirksam ist, diese nicht etwa durch eine der Rechtsprechung gerade noch gedeckte Formulierung, sondern durch die entsprechende gesetzliche Bestimmung ersetzt wird. Nach dieser muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen ausführen. Es ist also notwendig, das eine wirksame Klausel über die Schönheitsreparaturen Bestandteil des Mietvertrages ist. Nur dann muß der Mieter sich um die Schönheitsreparaturen kümmern.

Der Begriff der Schönheitsreparaturen umfaßt Reparaturen an den Gegenständen, die während der Mietdauer abgenutzt werden. Eine Klausel, die vom Mieter verlangt, unabhängig von der Wohndauer bei Auszug zu renovieren, oder gar den Teppichboden zu wechseln bzw. das Parkett abzuschleifen und zu versiegeln, ist nicht zulässig.

Hat ein Mieter trotz Verpflichtung zur Schönheitsreparatur diese zum Übergabetermin nicht ausgeführt, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen. Er muß jedoch zunächst eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung setzen. Hierbei teilt der Vermieter dem Mieter mit, welche Arbeiten binnen welcher Frist durchzuführen sind. Läßt der Mieter diese Frist verstreichen, ohne tätig zu werden, ist er im Verzug und zum Schadensersatz verpflichtet.
Dieser Schadensersatzanspruch verjährt binnen 6 Monaten (§ 548 BGB n.F.). Maßgeblich ist hier der Zeitpunkt, in dem der Schadensersatzanspruch entsteht – also bei Setzung einer Frist erst mit Ablauf derselben (Kammergericht – Az: 8 REMiet 3802/96).

Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter keine Forderungen mehr stellen. Zu beachten ist hierbei jedoch, dass ein Prozeß über die Durchführung der Schönheitsreparaturen verjährungshemmend wirkt. Dauert der Prozeß länger als die Verjährungsfrist von 6 Monaten, bedeutet dies nicht, daß der Vermieter auf seiner Forderung sitzenbleibt. Die Hemmung bezieht sich aber immer nur auf die gerichtlich geltend gemachte Forderung. Ist daher etwa der Prozeßgegenstand Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, verjährt die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparatur nach 6 Monaten.

Um sich vor späteren (kostspieligen) Auseinandersetzungen hinsichtlich der Schönheitsreparaturen zu schützen, ist es sinnvoll, bei Auszug ein Übergabeprotokoll zu erstellen, das von beiden Seiten unterschrieben wird. Die Erstellung von Fotos kann ebenfalls sinnvoll sein. Das Übergabeprotokoll regelt eventuelle weitere Forderungen des Vermieters nach Nachbesserungen und schützt den Mieter vor späteren Forderungen. Etrwas anderes gilt lediglich für verdeckte Mängel. Diese können auch noch später reklamiert werden.

Die Pflicht zur Schönheitsreparatur bleibt auch dann bestehen, wenn deren Durchführung eigentlich sinnlos ist (z.B. Abriß, Totalumbau etc.). Hiermit soll eine ungerechtfertigte Bereicherung des Mieters vermieden werden. Das bedeutet aber nicht, daß sinnlose Arbeiten durchzuführen sind. Vielmehr ist lediglich ein Ausgleich in Geld zu schaffen. Maßgeblich sind die Kosten bei Eigenleistung des Mieters (ca. EURO 10 pro Stunde zzgl. Materialkosten).

Quelle: www.anwaltonline.com

Auch bei Mietforderungen muss die Kaution freigegeben werden!

Ein als Mietsicherheit verpfändetes Sparbuch darf vom Vermieter nicht mit (hier: offenen aber bereits verjährten) Mietforderungen aufgerechnet werden.

Zwar hindert die Verjährung den Vermieter nicht an der Befriedigung an einem verpfändeten Gegenstand doch hier wurde ein Zahlungsanspruch geltend gemacht, während der Mieter die Freigabe des Sparbuchs verlangte.

Da die beiden Ansprüche nicht gleichartig waren, konnte keine Aufrechnung erfolgen.

Anders hätte die Sachlage sich dann dargestellt, wenn es sich um eine Barkaution gehandelt hätte. In diesem Fall wäre eine Aufrechnung durch den Vermieter möglich gewesen.

KG, 9.5.2011 - Az: 8 U 172/10

Farbanstrich der Neuvermietung unmöglich macht ...

Im zu entscheidenden Fall hatte ein Mieter die Wohnungswände mit kräftigen Farben gestrichen, in einem Zimmer aber den von einem Schrank versperrten Bereich einfach ausgelassen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Vermieter Schadensersatz.

Der Mieter lehnte dies ab, die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag sei unwirksam.

Vor Gericht unterlag der Mieter, der Mieter kann die Räume nicht in einem Zustand zurückgeben, der eine Neuvermietung unmöglich macht.

Die vorliegend verwendeten Farben führten zu einem erheblichen Arbeitsaufwand um wieder einen hellen Anstrich herzustellen.
Die Aussparung stellte einen nicht fachmännisch ausgeführten Anstrich dar.
Daher war der Mieter schadensersatzpflichtig.

LG Essen, 17.2.2011 - Az: 10 S 344/10

Kinderwagen darf im Hausflur abgestellt werden!

Im zu entscheidenden Fall wollte ein Vermieter seine Mieterin daran hindern, ihren Kinderwagen im Treppenhaus abzustellen - und scheiterte.

Die Mutter hat ein schutzwürdiges Interesse daran, den Kinderwagen im Hausflur abzustellen.

Es ist ihr nämlich nicht zuzumuten, den Kinderwagen bei jedem Gebrauch die fünf Stufen zu ihrer Wohnung hoch zu tragen. Dies ist insbesondere, weil die Mieterin an einer Rückenerkrankung litt, unzumutbar.

Es besteht auch keine Verpflichtung, den Kinderwagen in der Garage abzustellen, da diese nicht zum Abstellen von Kinderwagen sondern von Fahrzeugen gedacht sind.

Eine unangemessene Einschränkung der Nutzung und Zweckbestimmung des Hausflurs war nach Ansicht des Gerichts ebenfalls nicht ersichtlich.

Fluchtwege sind nicht eingeschränkt, da an der engsten Stelle noch 71 cm Platz vorhanden waren. Dies ist ausreichend, um im Gefahrenfall eine Flucht zu ermöglichen - auch ist der Kinderwagen kein starres Hinderniss und kann leicht bewegt werden.

Weiterhin war zu berücksichtigen, dass lediglich der Weg in den Keller eingeschränkt wurde - eine Beeinträchtigung des Weges zu den übrigen Wohnungen lag nicht vor.

Es ist davon auszugehen, dass eine im Keller befindliche Person auch mit einem eingeschränkten Platzangebot von 71 cm gefahrlos ins Freie gelangen kann.

AG Aachen, 30.11.2007 - Az: 84 C 512/07

Freitag, 26. August 2011

Solarförderung doch weiter unangetastet


Nun ist es amtlich: Die Solarförderung bleibt von Kürzungen verschont.

Das bisherige System bleibt demzufolge bestehen: Kürzungen werden je nach Zubau von Anlagen gestaffelt. Mit einem beschleunigten Ausbau Erneuerbarer Energien ist nicht zu rechnen.

Ursprünglich sollte die Solarförderung zum 01. Juli 2011 gekürzt werden, doch sind im Frühjahr 2011 (Bemessungszeitraum März bis Mail) zu wenige Solaranlagen gebaut worden, so dass nun von der geplanten Reduzierung abgesehen wird. Für Interessenten lohnt sich die Investition in die Solarstromproduktion nun bei den wegfallenden Kürzungen umso mehr. Je nachdem, wie sich der Solaranlagenbau im Laufe des Jahres entwickelt, sollen die Abzüge dann zum 01. Januar 2012 erfolgen.

Niedergeschrieben werden alle Änderungen und Neuerungen in der Erneuerbare Energien-Gesetz (EEG)-Novelle 2012. Darin steht, dass die Anfangsvergütung für Windenergie unverändert bei 8,93 Cent pro Kilowattstunde bleibt. Weiterhin nicht erlaubt, ist die Installation von Solaranlagen auf Ackerflächen. Auch wird es weiterhin keine Windräder auf Inseln in Nord- und Ostsee geben.
Zwar hat die Bundesregierung den Atomausstieg bis 2022 beschlossen, jedoch wurde nicht geklärt, wie der atomare Strom ersetzt werden soll. Da der Anteil Erneuerbarer Energien nicht erhöht wird, bleibt hier nur die Möglichkeit, dass fossile Kraftwerke an Stelle der Atomkraftwerke treten.

Recht auf Zurückweisung einer untauglichen Mängelbeseitigung

Der Besteller einer Leistung kann vom Unternehmer die Mängelbeseitigung verlangen, wenn er diese Leistung nicht im vertragsgerechten Zustand erbracht hat. Grundsätzlich ist es jedoch Sache des Unternehmers, auf welche Weise er die Mängelbeseitigung vornimmt. Der Bundesgerichtshof gab nun einem Eigentümer Recht, der ein untaugliches Angebot seines Handwerkers zur Mängelbeseitigung ablehnte.

Der Streitfall

Im zugrunde liegenden Streitfall hatte ein Hauseigentümer bei einem Handwerker den Einbau einer Holztreppe bestellt. Nachdem die Grobmontage erfolgt war, stellte der Eigentümer Mängel fest. Er verlangte die Beseitigung der Mängel und verweigerte die vom Handwerker geforderte Abschlagszahlung.

Der Handwerker bot die Mängelbeseitigung an, allerdings ohne einen Ausbau der Treppe, doch darauf bestand der Eigentümer. Der eingeschaltete Sachverständige stellte ebenfalls Mängel fest, die nur bei einem Ausbau der Treppe vollständig zu beheben seien. Als sich Eigentümer und Handwerker nicht einigen konnten, reichte der Eigentümer Klage ein.

Grundsätzliches Wahlrecht des Handwerkers

Das Landgericht wies die Klage des Eigentümers ab, das Berufungsgericht gab der Widerklage des Handwerkers größtenteils statt: Der Handwerker sei grundsätzlich zur Mängelbeseitigung bereit gewesen, die nur deshalb nicht durchgeführt worden war, weil der Eigentümer die vom Handwerker angebotene Art der Nachbesserung abgelehnt und auf den Ausbau der Treppe bestanden habe. Dem Unternehmer stehe das Recht zu, die Art und Weise der Mängelbeseitigung selbst zu wählen.

Recht des Bestellers auf Ablehnung

Der BGH hob jedoch die Urteile der Vorinstanzen auf und gab dem Eigentümer Recht. Da auch laut Sachverständigengutachten die Mängel im eingebauten Zustand der Treppe nicht zu beheben seien, sei der Kläger dazu berechtigt gewesen, die vom Handwerker angebotene Art der Mängelbeseitigung abzulehnen. Zwar habe der Handwerker grundsätzlich die Wahl, auf welche Weise er die Nachbesserung vornimmt. Kann dagegen eine vollständige und fachgerechte Mängelbeseitigung nur in einer bestimmten Weise durchgeführt werden, sei der Eigentümer berechtigt, ein untaugliches Angebot zur Mängelbeseitigung von vornherein zurückzuweisen. Der Handwerker sei vorliegend verpflichtet, die Treppe zum Zweck der Mängelbeseitigung auszubauen. (HEI)

(BGH Urteil v. 05.05.2011, Az.: VII ZR 28/10)

Quelle: www.immobilienscout24.de

Bauträger: Bauherren können SCHUFA-Unternehmensauskunft anfordern

Guter Schutz vor Bauträgerinsolvenzen

Gute Nachrichten für Bauherren: Ab sofort können sich diese bei der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (SCHUFA) Auskünfte über Bauunternehmen einholen. Dieser Service lohnt sich für Interessenten, die eine Immobilie bauen oder sanieren und sich vorab über die wirtschaftliche Lage ihres Baupartners informieren möchten.

Mit der SCHUFA-Unternehmensauskunft wird das Risiko vermindert, Opfer einer Bauträgerinsolvenz zu werden. (Quelle: SCHUFA Holding AG)

Laut Statistischem Bundesamt betrug die Gesamtzahl aller Insolvenzen im Jahr 2010 immerhin 168.458 Fälle. Es lohnt sich also, ein paar Euro zu investieren, um so die Gefahr eines potentiellen Verlustes zu verringern.

Innerhalb der Unternehmensauskunft werden die wichtigsten, wirtschaftlich relevanten Informationen aufgezeigt: Dazu gehören unter anderem Stammdaten über die Existenz des Unternehmens, Bonitätsinformationen, Geschäftszahlen, Handelsregisterinformationen und Branchendaten.

Die Kosten für eine Registrierung bei der SCHUFA betragen 18,50 Euro. Pro Unternehmensauskunft werden dann noch einmal 28,50 Euro fällig.

Quelle: www.immobilienscout24.de

Freitag, 12. August 2011

Fettabscheider: Wofür der Betreiber gerade stehen muss

(11.8.2011) Wer aufgrund gesetzlicher Vorgaben einen Fettabscheider benötigt, hat dessen korrekten Betrieb mit einer Fülle von Pflichtaufgaben sicherzustellen. Sachkundelehrgänge qualifizieren den Betreiber für das ordnungsgemäße Handling seiner Anlage.

Fett und Öl verursachen Ablagerungen in den Rohrleitungen der Gebäudeinstallation. Vor allem aber beeinträchtigen sie die Funktionsweise von Kanalisation und Kläranlagen. Gewerbetreibende, deren Abwässer Fette und Öle tierischer oder pflanzlicher Herkunft enthalten, sind deshalb zum Einbau von Fettabscheidern verpflichtet. Betroffen sind neben allen Gastronomen und Gemeinschaftsverpflegern auch zahlreiche Herstellungs- und Verarbeitungsbetriebe der Lebens- und Genussmittelbranche - von Schlachthöfen und Metzgereien über Produzenten von Fertiggerichten bis zu Schokoladenfabrikanten.
Rechtlicher Hintergrund

Ein Fettabscheider sorgt dafür, dass Fette und Öle am Ort ihres Anfalls aus dem Abwasserstrom abgetrennt werden. So fordert es der Gesetzgeber. Den wasserrechtlichen Rahmen bilden

das Wasserhaushaltsgesetz (WHG) mit ...
§57 (Einleiten von Abwasser in Gewässer - Direkteinleitung) und
§58 (Einleiten von Abwasser in öffentliche Abwasseranlagen - Indirekteinleitung),
die Landeswassergesetze sowie
im Regelfall der Indirekteinleitung die Indirekteinleiterverordnung und schließlich
die kommunalen Abwassersatzungen.

Zusätzliche baurechtliche Bestimmungen im Bauproduktengesetz des Bundes und in den Bauordnungen der Länder sollen die wasserrechtliche Eignung der Abscheider gewährleisten. Mittels entsprechender Prüfverfahren müssen Hersteller für jeden ihrer Anlagentypen eine Bauartzulassung erwirken. Als Genehmigungsinstanz für den Betreiber einer Abscheideranlage fungiert die untere Wasserbehörde im zuständigen Landratsamt.


Ein Fettabscheider aus Beton für den Platz sparenden Erdeinbau. Als Schutz gegen Korrosion ist der Behälter mit einem PE-Inliner ausgekleidet. (Bild vergrößern)

Normative Grundlage für Herstellung, Güteüberwachung, Einbau und Betrieb von Fettabscheidern ist die EN 1825 in Verbindung mit der deutschen Ergänzungsnorm DIN 4040-100. Beide Normen müssen grundsätzlich gemeinsam angewendet werden. Das an diesen Normen orientierte Marktangebot geeigneter Systeme umfasst Anlagen ...

zur Aufstellung im Gebäude und
zum Erdeinbau im Außengelände, beispielsweise unter einem Verkehrsweg, Parkplatz oder Grünbereich.

Serviceorientierte Hersteller bieten neben Lieferung, Montage und Inbetriebnahme schon im Vorfeld des Kaufs Beratung und Planung an sowie insbesondere auch das Einholen aller erforderlichen Genehmigungen und Nachweise.
Pflichten im laufenden Betrieb

Für den Betreiber ist es mit dem Einbau eines normgerechten Fettabscheiders bei weitem nicht getan. Nach Installation und Inbetriebnahme kommen Aufgaben auf ihn zu, die ihn auf den sachgemäßen Betrieb seiner Anlage verpflichten. Nachlässigkeiten können behördlich verfügte Anordnungen und im äußersten Fall die Schließung des Unternehmens zur Folge haben. Gemäß Teil 2 der EN 1825 gehören zu den Betreiberpflichten ...

die regelmäßige Wartung der Anlage;
die Entleerung, Reinigung und Neubefüllung der Anlage mit Frischwasser – sofern nicht anders festgelegt bei Erreichen der Speicherfähigkeit von Schlammfang oder Fettabscheider, jedoch mindestens einmal pro Monat;
die Entsorgung der Abscheiderinhalte über einen Entsorgungsfachbetrieb;
die Führung eines Betriebstagebuchs, in dem zwecks Vorlage bei Behörden und Prüfern die Ergebnisse von Eigenkontrollen, Wartungen, Entsorgungen und Inspektionen festgehalten werden;
die jährliche Wartung durch einen Sachkundigen;
die Veranlassung der Generalinspektion einschließlich Dichtheitsprüfung durch einen betreiberunabhängigen Fachkundigen in Abständen von längstens fünf Jahren.

Darüber hinaus muss der Betreiber zur Gewährleistung einer ordnungsgemäßen Funktionsweise weitere Regeln beachten - nämlich ...

keine Einleitung von Regenwasser, fäkalhaltigem Wasser, mineralischen Leichtflüssigkeiten und Emulsionen in den Abscheider;
keine Entsorgung von Speiseresten über die Anlage;
kein Einsatz enzymhaltiger Produkte zur so genannten Selbstreinigung;
Verwendung abscheidefreundlicher Reinigungsmittel und sparsamer Umgang hiermit;
Vermeidung überhöhter Temperaturen;
Vermeidung dauerhafter Feststoffablagerungen im Abscheider sowie in seinen Zu- und Ablaufleitungen;
Schutz der Anlage gegen mechanische Beschädigung, Frosteinwirkung, Rückstau, Korrosion und Brandübertragung;
gegebenenfalls Wärmedämmung oder Begleitheizung für frostgefährdete Leitungsabschnitte.

Qualifizierung durch Sachkundelehrgang

Damit das alles im Sinn der Regelvorgaben zuverlässig klappt, bieten Hersteller von Fettabscheidern entsprechende Sachkundelehrgänge an. Die Seminare befähigen und berechtigen den Betreiber eines Fettabscheiders oder einen von ihm beauftragten Mitarbeiter zur Durchführung sämtlicher Betriebs-, Wartungs- und Entsorgungsarbeiten mit Ausnahme der Generalinspektion. Das Kursprogramm gliedert sich in einen Theorie- und einen Praxisteil (Bild rechts).

Im Theorieblock werden den Teilnehmern die chemisch-physikalischen Grundlagen der Abscheidetechnik sowie die rechtlichen Rahmenbedingungen des Abscheiderbetriebs einschließlich haftungsrechtlicher Aspekte vermittelt. Zu den Lehrgangsinhalten gehören insbesondere Informationen über Anlagentypen und deren Funktionsweisen sowie die praxisorientierte Erläuterung der Betreiberpflichten nach EN 1825 / DIN 4040-100 mit entsprechenden Einweisungen in Betrieb, Wartung und Führung des Betriebstagebuchs. Der Praxisteil bietet dann Gelegenheit, an einer Abscheideranlage die erforderlichen Kontroll-, Wartungs- und Entsorgungsarbeiten unter Anleitung durchzuführen. Außerdem gehört die Erstwartung der eigenen Anlage zum Programm. Hierfür wird ein gesonderter Termin nach dem Lehrgang vereinbart.

Bei Abschluss des Lehrgangs erhalten die Teilnehmer ein Sachkundezertifikat sowie einen Nachweis zur Vorlage bei der zuständigen Aufsichtsbehörde. Dieser Nachweis benennt die nunmehr sachkundigen Personen und zeigt der Behörde die eigenverantwortliche Durchführung der Wartungsarbeiten an. Darüber hinaus attestiert ein separates Wartungsprotokoll die einweisende Erstwartung am eigenen Fettabscheider. Der grundlegende Vorteil aus der Teilnahme am Sachkundelehrgang liegt jedoch darin, dass der Betreiber eines Abscheiders nun unabhängig von externen Dienstleistern die Umwelt- und Betriebssicherheit seiner Anlage im Rahmen rechtlicher Vorgaben sicher gewährleisten kann und dabei gleichzeitig Wartungs- und Entsorgungskosten reduziert.
zur Erinnerung: Funktionsweise eines Fettabscheiders

Fettabscheider bestehen in Fließrichtung gesehen aus drei Funktionsbereichen:

Zunächst setzen sich im Schlammfang grobe und schwere Schmutzstoffe ab.
Darauf folgt die eigentliche Fettabscheidung, indem eine Strömungsberuhigung dafür sorgt, dass die gegenüber Wasser leichteren Fette und Öle zur Wasseroberfläche steigen können. Dort bilden sie eine stetig wachsende Schwimmschicht.
Am Ende schließt sich ein Probenahmeschacht an, der es ermöglicht, Abwasserproben aus dem fließenden Abwasserstrom zu entnehmen.

Nach Durchlaufen dieser drei Stationen darf das nunmehr von Fett und Öl befreite Abwasser in die Kanalisation geleitet werden. Der einzuhaltende Grenzwert liegt üblicherweise bei 250 mg/l lipophiler Stoffe, kann aber örtlich auf bis zu 100 mg/l reduziert sein.

Hinsichtlich der Entleerungsintervalle sind die Speicherkapazitäten der jeweiligen Anlage zu beachten. Nach Normvorgabe beträgt das Schlammfangvolumen das 100-bzw. 200-Fache der Abscheider-Nenngröße. Die Speicherkapazität des Fettsammelraums wird von der EN 1825 auf das mindestens 40-Fache der Nenngröße, ausgedrückt in Litern, festgelegt.

Dienstag, 9. August 2011

Mietnomadenversicherung


Immer häufiger hört oder ließt man über Mietnomaden. Auch im Fernsehen ist das Thema nicht mehr wegzudenken. Sicherlich fragen sich viele Vermieter ob man sich gegen solche Menschen absichern kann. Ja man kann!

Die Mietnomadenversicherung sichert den Mietausfall und Sachschäden ab, egal ob eine Wohnung oder ein Haus vermietet ist. Große Hausverwaltungen, mit denen ich gesprochen habe, überlegen sogar, ob sie die Kosten als Versicherungskosten bei Neumieten in den Mietverträgen mit aufnehmen.

Der Vermieter kann den Mietausfall inklusive Nebenkosten für 6 Monate bis max. 5.000,-- € oder für 12 Monate bis max. 10.000,-- € absichern.. Zusätzlich werden für die Zeit der Instandsetzung nochmals zwei Monatsmieten pauschal bezahlt. Bezahlt wird ab dem vierten Monat, da die ersten 3 Monate durch die Kaution gedeckt sind. Und da es erfahrungsgemäß bis zu 15 Monaten dauert, bis der Mieter draußen ist, ist es meiner Meinung sinnvoll, wenn der Kunde 12 Monate Mietausfall absichert.

Außerdem kann der Vermieter Sachschäden und / oder das Abhandenkommen von Gegenständen mit 10.000,-- €; 20.000,-- € oder 30.000,-- € versichern. Bezahlt werden auch die Kosten für Reinigung, Desinfektion, Ungezieferbefall, Aufräumung, Entsorgung etc.
Bei Sachschäden beträgt der Selbstbehalt 20% (mindestens 250,-- €, maximal 1.000,-- €).
Die Wartezeit bei Bestandsmietern beträgt 6 Monate, bei Neumietern entfällt diese.
Die Jahresprämie bewegt sich zwischen 100,-- € und 144,-- €, je nachdem, welche Absicherung der Kunde wählt. Es besteht natürlich die Möglichkeit auch nur den Mietausfall zu versichern. Davon rate ich aber ab.

Da das Mietnomadentum immer mehr zunimmt (und wenn nur die Miete für längere Zeit nicht bezahlt wird) empfehle ich diese Absicherung jedem, der eine Immobilie als Anlage oder zur Altersvorsorge hat. Die Aufwendungen für diese Versicherung sind zudem absetzbar.

Infos, Flyer; Anträge, Möglichkeiten der Zusammenarbeit gibt es unter

gleible@t-online.de

oder

Gerold Leible
Südstr. 30
74374 Zaberfeld-Ochsenburg

Montag, 1. August 2011

Neue Pflichten für Grundstücksbesitzer: Regenwasser-Rückhaltung und -Versickerung

(31.7.2011)

Die gesplittete Abwassergebühr wird in allen Kommunen eingeführt. Dann gilt es für die Hausbesitzer zu entscheiden: Weiterhin Regenwasser in den kommunalen Kanal ableiten und Jahr für Jahr nach Quadratmeter versiegelter Fläche Gebühren zahlen - oder Regenwasserbewirtschaftung auf dem eigenen Grundstück einführen, z.B. durch Versickerung und Nutzung in Kombination. Dies lässt sich auch nachträglich unkompliziert einrichten.


Gartenwasserpaket: Regenspeicher, Pumpentechnik mit Steuerung unter Wasser in der Zisterne, automatische Trinkwassernachspeisung in die Zisterne. (Bild vergrößern)

Warum ist jetzt falsch, was früher richtig war?

Regenwasser muss in die Kanalisation, hieß es noch vor 10 Jahren bei der Mehrzahl der Baugenehmigungen. Heute gilt das Gegenteil. Warum ist jetzt falsch, was damals richtig war? Mit dem Oberflächenwasser wollte man in dicht besiedelten Gebieten im letzten Jahrhundert wenig zu tun haben. Bäche wurden in Rohre verlegt und unsichtbar abgeleitet, Flüsse wurden begradigt. Das Ziel war Entwässerungs-Sicherheit. Deshalb musste auch Regenwasser von Grundstücken so schnell wie möglich weg, in die unterirdische Kanalisation. Dass man mit solcher Handlungsweise das Problem nur flussabwärts verlagert, und es dort noch viel größer wird, konnte ignoriert werden, so lange die Städte und Gemeinden und die einzelnen Bundesländer alleine darüber zu bestimmen hatten. Damit ist es jetzt vorbei.
Rechtlicher Hintergrund: Wasserhaushaltsgesetz (WHG)

Mit dem Wasserhaushaltsgesetz (WHG) hat die Bundesregierung am 1.3.2010 den Bundesländern die Zuständigkeit abgenommen für die Belange von Oberflächen- und Grundwasser. Seither darf Regenwasser vom Grundsatz her nicht mehr mit Schmutzwasser vermischt werden. Priorität hat die ortsnahe Bewirtschaftung des Niederschlages. Insofern ändert Regenwasser seine Richtung. Anstatt über Gullys in den Kanal wird es zukünftig auf den Grundstücken bereits per Sickerpflaster oder Sickermulde dem natürlichen Wasserkreislauf direkt zugeführt, über Gründächer verdunstet oder in Zisternen als Rohstoff gesammelt und genutzt werden. Baugenehmigungen und Bebauungspläne fordern mittlerweile, auf den Regenabfluss vom Grundstück zu verzichten.

Niederschlagsgebühr

Da die gesetzlichen Neuerungen nur für Neubauten gelten und den Bestand so lange schützen, bis ein Umbau ansteht, würde die Korrektur des Entwässerungssystems sehr lange dauern. Erfreulicherweise entsteht durch die neue Gebührenpolitik bei Abwasser eine weitere Kraft zur Umstellung. Dabei kommt es zur Aufteilung in einen Preis für Schmutzwasser nach Kubikmeter und einen separaten Preis für Regenwasser, falls es weiterhin in den örtlichen Kanal geleitet wird. Den Betrag muss jede Stadt bzw. Gemeinde selbst festlegen, nach dem tatsächlichen Aufwand. Die Kosten für das Ableiten von Regenwasser in den Kanal richten sich dann nach Quadratmeter angeschlossener Dach- oder Grundstücksfläche. Bei Wasser durchlässigen befestigten Flächen, wenn also ein Teil versickert und ein Teil zum Kanal geht, wird nur ein Bruchteil der Fläche bei der Gebühr angerechnet - ebenso bei begrünten Dächern, auf denen ein bestimmter Prozentsatz verdunstet. In der örtlichen Abwassersatzung sind die Flächen, bei denen es solche Abschläge gibt, aufgelistet. Die Einsparungen werden in Zukunft die Bürger ermuntern, entsprechend umzubauen.

Beispiele von jährlichen Gebühren für Niederschlagswasser-Ableitung, Stand 2010/2011:

Berlin 1,90 €/m²
München 1,30 €/m²
Bonn 1,24 €/m²
Mannheim 0,79 €/m²
Stuttgart 0,65 €/m²

Woher kommt diese neue Gebühr und wer profitiert davon? Weder der Gesetzgeber noch die Kommunen selbst haben sich das ausgedacht. Es ist das Ergebnis von Auseinandersetzungen vor Gericht, die vor 25 Jahren begonnen haben. Die meisten Gemeinden haben die Umstellung der Abwassergebühr lange vor sich her geschoben. Der Grund: Sie haben viel Aufwand, aber kaum Vorteile. Die Rechtsprechung (Judikative) verlangt von ihnen, verursachergerecht den Regenabfluss abzurechnen. Dafür müssen sie die versiegelten Flächen auf jedem Grundstück ermitteln und dann noch feststellen, ob diese an den Kanal angeschlossen sind. Gleichzeitig verbietet ihnen der Gesetzgeber (die Legislative), mit den eingenommenen Gebühren Gewinn zu machen.
Chancen und Möglichkeiten

Regenrückhaltung auf dem Grundstück, ob öffentlich, gewerblich oder privat, beschränkt sich nicht auf eine oder zwei Methoden. Je weniger Gartenfläche zur Verfügung steht, je mehr Dachflächen zu entwässern sind, desto schwieriger wird das. In Citylage bleibt oft nur die Dachbegrünung. Sie dient der Verdunstung und verzö­gerten Ableitung. Doch selbst wenn Gartenfläche vor­handen ist, kann Versickerung nur gelingen, wenn der Boden durchlässig genug ist. Auch Vorgaben im Bebauungsplan oder in der Baugenehmigung können Einschränkungen bringen. Falls es mehrere Möglichkeiten zum Umgang mit Regenwasser gibt, kann die richtige Variante folgendermaßen gefunden werden:

Wer den natürlichen Wasserkreislauf unterstützen möchte, versickert oder verdunstet die Niederschläge.

Wer zusätzlich Trinkwasser, und in Verbindung damit Trinkwassergebühren sparen will, verwendet im Privathaushalt Regenwasser vorrangig für WC, Waschmaschine oder Bewässerung. Dies ist in ganz Deutschland zulässig, weil für die Zwecke die Qualität von Trinkwasser nicht gefordert ist. Versickert wird in diesem Fall nur, was übrig ist – der Überlauf des vollen Speichers bei weiter zufließendem Niederschlag.

Bewässern von Pflanzen ist die ideale Kombination von Nutzung und Versickerung des Regenwassers. Ein komplettes Gartenpaket - das heißt alle Bauteile aus einer Hand - besteht meistens aus ...

unterirdischem Regenspeicher (darin eingebaut Filter, Unterwassermotorpumpe mit integriertem Schaltautomat und schwimmender Entnahme),
Trinkwasser-Nachspeisungs-Set für Kellermontage, Wanddurchführung, Druckschlauch, Anschluss-, Hinweis- und Revisionsset.
Für das Bewässern der Pflanzen gibt es mehrere Varianten: Ob ebenerdige Entnahmestelle, Versenkdüse, Versenkregner oder Microbewässerung – die Verteiltechnik ist bewährt, weil baugleich mit Bewässerungsanlagen für Trinkwasser.

Finanzieller Ausgleich

Im Mietwohnungsbau bringen die Ein­sparungen den Mietern geringere Nebenkosten, während die Eigentümer investieren. Doch das Bürgerliche Gesetzbuch BGB erlaubt nach §559 (1) eine Mieterhöhung der jährlichen Miete um 11 Prozent für bauliche Anlagen, die nachhaltig Einsparungen von Wasser und Energie bewirken.

Abschließend kann festgestellt werden, dass die Auswir­kungen des Wasserhaushaltsgesetzes für Neu- und Umbaumaßnahmen die verschiedenen Varianten der Regenrückhaltung, wo technisch möglich, einfordern werden. Zusätzlich, auch bei bestehenden Gebäuden, wirkt auf die Grundstücks- und Gebäudeeigentümer über die von den Kommunen eingeführte Niederschlagsgebühr der Druck zusätzlicher Kosten. Davon befreien kann sich, wer den Regenabfluss in den Kanal vermeidet. Die Versickerung ist die einfachste und preiswerteste Methode dafür. Sie kann mit Regenwassernutzung kombiniert werden. In Zisternen gesammeltes Regenwasser hilft, zusätzlich Trinkwasser - und damit weitere Gebühren - zu sparen.

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