Brandschutz in bestehenden Gebäuden

In letzter Zeit wurde vermehrt die Frage gestellt, welche – und in welchem Umfang – Brandschutzanforderungen bei Maßnahmen in bestehenden Gebäuden gelten. Wir nehmen dies zum Anlass für nachfolgende Hinweise:

1. Bestandsschutz

1.1 Bestandsgeschützt ist eine bauliche Anlage, wenn sie genehmigt und genehmigungs-konform errichtet worden ist ("formeller Bestandsschutz")

oder

wenn sie zum Zeitpunkt ihrer Errichtung dem geltenden Recht entsprochen hat ("materieller Bestandsschutz") und danach jeweils nicht rechtswidrig geändert worden ist. Bestands-geschützt ist die bauliche Anlage unabhängig von ihrer formell und/oder materiell recht-mäßigen oder rechtswidrigen Errichtung auch, wenn sie zum Zeitpunkt der bauaufsichtlichen Beurteilung (z. B. der Entscheidung über einen Bauantrag oder über bauaufsichtliche Maßnahmen) dem dann geltenden materiellen Recht entspricht.

Unter diesen Voraussetzungen gilt der Bestandsschutz sowohl für das der Planung zugrunde liegende "Brandschutzkonzept" als auch für einzelne Bauteile/Bauprodukte.

1.2 Ist eine bauliche Anlage bestandsgeschützt, können Anforderungen (nur) gestellt werden, wenn (und soweit) das zur Abwehr erheblicher Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist (Art. 54 Abs. 4 BayBO).

Für die Feststellung, dass eine erhebliche Gefahr vorliegt, wird es immer einer Beurteilung der konkreten Situation vor Ort bedürfen.

Beispielhaft ist von einer erheblichen Gefahr in Bezug auf den Brandschutz unter anderem dann auszugehen, wenn die nach Art. 31 Abs. 1 BayBO für Nutzungseinheiten mit Aufent-haltsräumen regelmäßig geforderten zwei unabhängigen Rettungswege überhaupt nicht vorhanden sind oder wenn nur ein Rettungsweg vorhanden und mit Mängeln behaftet ist, die im Brandfall mit hinreichend großer Wahrscheinlichkeit zur vorzeitigen Unbenutzbarkeit führen.

Eine erhebliche Gefahr in diesem Sinn entsteht nicht bereits allein dadurch, dass sich ge-setzliche Vorschriften im Laufe der Zeit ändern (vgl. auch HessVGH, Beschl. v. 18.10.1999 – 4 TG 3007/97). Ist eine bauliche Anlage bestandsgeschützt, so ist daher eine fortwährende Nachrüstung immer auf den Stand der aktuell geltenden Vorschriften bauordnungsrechtlich nicht veranlasst.

1.3  Der Bestandsschutz endet, wenn Verhältnisse geschaffen werden, die durch die Bau-genehmigung (einschließlich der genehmigten Bauvorlagen) nicht abgedeckt und auch nach den nach den unter 1.1 dargestellten Grundsätzen jeweils zugrunde zu legenden Vor-schriften nicht zulässig sind. Ein solcher Verlust des Bestandsschutzes kann sowohl durch bauliche Maßnahmen bewirkt werden (z. B. unsachgemäße Verlegung von Kabeln oder Leitungen durch Wände und Decken mit der Folge, dass die Feuerwiderstandsfähigkeit dieser Bauteile beeinträchtigt wird; Beeinträchtigung der Rettungswege durch nachträglichen Einbau von Zwischenwänden, Zugangskontrollen etc.) als auch durch betrieblich/organi-satorische, die Nutzung betreffende Änderungen (z. B. Einrichtung von Aufenthaltsräumen im Keller, ohne dass die dafür erforderlichen Rettungswege vorhanden wären, (drastische) Erhöhung der Personenzahl, ohne dass die bestehenden Rettungswegbreiten darauf ausgelegt wären, Änderung der Außenanlagen und damit ggf. auch der erforderlichen Flächen für die Feuerwehr.

Vor diesem Hintergrund ist darauf hinzuweisen, dass die bauordnungsrechtliche Grund-anforderung des Art. 3 Abs. 1 Satz 1 BayBO, deren generalklauselartige Ausformung in Bezug auf den Brandschutz in Art. 12 BayBO durch die materiellen Anforderungen der Art. 24 – 44 BayBO konkretisiert wird, sich nicht nur auf die Anordnung, Errichtung und Änderung baulicher Anlagen bezieht, sondern auch (und in Satz 2 nochmals ausdrücklich) auf deren Instandhaltung.

2. Änderung im Bestand (Umbau, Nutzungsänderung)

2.1 Bei Umbauten oder Nutzungsänderungen in bestehenden Gebäuden sind die geltenden bauordnungsrechtlichen Anforderungen zu beachten. Sie beziehen sich dann auf die jeweils beabsichtigte Maßnahme, soweit sich diese abgrenzen lässt, nicht aber von vorneherein regelmäßig auch auf Bereiche, die von der Maßnahme nicht berührt werden oder gar auf das ganze Gebäude.

2.2 Können bei der beabsichtigten Maßnahme bestimmte Anforderungen aufgrund der Qualität des Bestands nicht eingehalten werden (z. B. aus Gründen des Denkmal-schutzes oder wenn der eigentlich erforderliche Anschluss neu zu errichtender feuer-widerstandsfähiger Wände/Decken an Bauteile mindestens gleicher Feuerwider-standsfähigkeit nicht möglich ist, weil die bestehenden Bauteile die erforderliche Feuerwiderstandsfähigkeit nach den aktuellen Fassungen der einschlägigen technischen Regeln nicht [mehr] aufweisen), ist unter Berücksichtigung der konkreten Umstände zu prüfen, ob eine Abweichung nach Art. 63 Abs. 1 Satz 1 BayBO zugelassen werden kann; auch bei Brandschutzvorschriften ist die Zulassung von Abweichungen nicht generell ausgeschlossen (vgl. BayVGH, Beschl. v. 03.08.2000 Az. 25 ZB 98.2263 zu bereits im Bestand nicht eingehaltenen Brandschutz-abständen). Ohne der dazu erforderlichen Einzelfallbetrachtung vorzugreifen, lässt sich doch feststellen, dass in den genannten Fällen eine Abweichung in der Regel dann vertretbar sein wird, wenn und soweit durch die beabsichtigte Maßnahme keine grundlegenden, die Genehmigungsfrage neu aufwerfenden Belange berührt werden (z. B. bei der Sanierung oder dem Austausch von Bauteilen oder wenn lediglich die Raumkonfiguration geändert werden soll).

2.3  Auch bei bloßen Nutzungsänderungen (ohne Eingriffe in den baulichen Bestand) ist vom Bauherrn bzw. Entwurfsverfasser zu prüfen, ob und inwieweit dadurch die Genehmigungsfrage neu aufgeworfen wird, wobei sich je nach Fallgestaltung auch eine getrennte Betrachtung im Hinblick auf die Standsicherheit (abgesehen von der Feuerwiderstandsfähigkeit der tragenden und aussteifenden Bauteile) und den Brandschutz ergeben kann: So werden z. B. bei der Änderung einer Büro-Nutzungseinheit in eine Einrichtung mit Schulräumen in der Regel sowohl Belange der Standsicherheit, als auch des

Brandschutzes (hier insbesondere im Hinblick auf die Frage der Rettungswegführung) berührt sein. Dagegen werden sich bei der Änderung einer (üblichen) Wohnung in ein Büro in der Regel keine den Brandschutz grundlegend berührenden anderen Belange ergeben, es wird jedoch für die Decke, auf der sich die Nutzung ändert, ein anderer Lastansatz vorzunehmen sein.

2.4 Bei einer wesentlichen, die Genehmigungsfrage neu aufwerfenden Änderung eines bestehenden Gebäudes, die sich aber innerhalb des Gebäudes auf einen bestimmten abgrenzbaren Bereich beschränkt, ist eine Anpassung des gesamten Bestands an die geltende Rechtslage regelmäßig nicht vorgeschrieben. Nach Art. 54 Abs. 5 BayBO kann verlangt werden, dass auch von der Änderung nicht berührte Teile mit den geltenden Vorschriften in Einklang gebracht werden, wenn das aus Gründen des Art. 3 Abs. 1 BayBO erforderlich und dem Bauherrn wirtschaftlich zumutbar ist und diese Teile mit den Teilen, die geändert werden sollen, in konstruktivem Zusammenhang stehen oder unmittelbar mit ihnen verbunden sind.

2.5  Eine in diesem Zusammenhang häufig auftretende Frage betrifft die Nachrüstung von Türen in den Wänden eines notwendigen Treppenraums, wenn in einem bestehenden Wohngebäude das Dachgeschoss ausgebaut werden soll. Hier besteht in der Regel zwischen den Teilen, die geändert werden sollen (z. B. neu zu errichtenden Wänden oder Türen im Dachgeschoss) und den von der Änderung nicht berührten Teilen (hier den Eingangstüren bestehender Wohnungen in den darunter liegenden Geschossen) weder eine unmittelbare (bauliche) Verbindung noch ein konstruktiver Zusammenhang. Ferner fordert Art. 54 Abs. 5 BayBO, dass die Maßnahmen aus Gründen des Art. 3 Abs. 1 Satz 1 BayBO erforderlich sind, der bestehende Zustand also – unabhängig von ihrer speziellen Konkretisierung in der BayBO – bauordnungsrechtlichen Grundanforderungen widerspricht. Rechtsgrundlage für eine Anordnung, die gezielt und ausschließlich auf die Abwehr einer auf einem Verstoß gegen Art. 24 ff. BayBO beruhenden Brandgefahr ausgerichtet ist, ist vielmehr die spezialgesetzlich vorgehende Vorschrift des Art. 54 Abs. 4 BayBO, für deren Anwendung aber das Vorliegen einer erheblichen Gefahr vorausgesetzt ist.

2.6  Umgekehrt besteht auch keine Veranlassung, die von der Änderung nicht berührten Teile eines Gebäudes, die möglicherweise mit den geltenden bauordnungsrechtlichen Anforderungen nicht in Einklang stehen, an die dieses Verlangen aber, wie oben ausgeführt, bauordnungsrechtlich nicht gestellt wird, durch eine Abweichung nach Art. 63 Abs. 1 Satz 1 BayBO nachträglich bzw. erneut zu legalisieren.

3. Brandschutznachweis als Bauvorlage

3.1  Nach Art. 62 Abs. 1 Satz 1 BayBO ist bei nicht verfahrensfreien Bauvorhaben (auch in bestehenden Gebäuden) die Einhaltung der Anforderungen auch an den Brandschutz nachzuweisen.

Bei Bauvorhaben unterhalb der Sonderbautenschwelle wird sich dies in der Regel auf die in § 11 Abs. 1 Bauvorlagenverordnung (BauVorlV) thematisch zusammengefassten Grundanforderungen der BayBO selbst sowie ggf. einschlägige Konkretisierungen durch eingeführte Technische Baubestimmungen beschränken.

Bei Sonderbauten können, je nach Fallgestaltung, auch Angaben über die Erfüllung weitergehender Anforderungen (ggf. aus einer Sonderbauverordnung) erforderlich sein, die in § 11 Abs. 2 BauVorlV zusammen-gefasst sind.

In beiden Fällen sind Gegenstand des Brandschutznachweises (nur) die Darstellung der bauordnungsrechtlichen Anforderungen und der Nachweis, dass diese eingehalten sind bzw. – bei Abweichungen – dass die Einhaltung bestimmter Anforderungen im konkreten Fall nicht erforderlich oder in geeigneter Weise kompensiert ist.

3.2  Davon zu unterscheiden sind brandschutztechnische Gutachten oder Stellungnahmen zu bestehenden Gebäuden. Diese können neben einer Bewertung des vorgefundenen Bestands auch Vorschläge zur Optimierung des Brandschutzes enthalten, die auch sinnvoll oder wünschenswert sein mögen, die aber bauordnungsrechtlich nicht vorgeschrieben sind. Wird ein Gutachten dieser Art im Zusammenhang mit einer genehmigungsbedürftigen Baumaßnahme als Brandschutznachweis vorgelegt, muss die Bauaufsichtsbehörde bzw. der Prüfsachverständige für Brandschutz davon ausgehen, dass der Bauherr die darin vorgesehenen Maßnahmen aus guten Gründen (z. B. Sachschutz, Minimierung des Betriebsausfallrisikos) umsetzen will, und hat dann zu prüfen, ob die bauordnungsrechtlichen Anforderungen eingehalten, nicht aber, ob sie möglicherweise "übererfüllt" sind oder ob die Maßnahmen wirtschaftlich sinnvoll sind. Im Rahmen der verfahrensmäßigen Behandlung eines Brandschutznachweises ist es nicht Aufgabe der Bauaufsichtsbehörde bzw. des Prüfsachverständigen, den vorgelegten Nachweis auf das bauordnungsrechtlich verlangte Mindestniveau "herunterzukorrigieren". Bei Fragen nach Inhalt und Umfang diese Mindestniveaus für ein konkretes Bauvorhaben können die Bauaufsichtsbehörden allenfalls im Rahmen einer Bauberatung vor Antragstellung Hilfestellung leisten, soweit es sich mit ihrer Funktion als Prüfinstanz vereinbaren lässt. Letztlich ist es aber Sache des Auftraggebers, zu bestimmen (und bei Erteilung des Auftrags möglichst genau zu beschreiben), was Gegenstand und Zweck der beauftragten Leistung sein soll.

Quelle: Simet (Ministerialdirigentin)

Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern

1. Mai 2013: Mietrechtsänderungen treten in Kraft - Kompliziert, streitträchtig, ungerecht und überflüssig

„Die neuen mietrechtlichen Vorschriften sind kompliziert, streitträchtig, ungerecht und teilweise überflüssig“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die Neuregelungen des Mietrechtsänderungsgesetzes, die ab 1. Mai gelten werden. „Wir haben zwar auch positive Regelungen durchgesetzt, zum Beispiel beim Contracting (Wärmelieferungsverträge) oder bei der Senkung der Kappungsgrenze im Mieterhöhungsrecht. Trotz weiterer Nachbesserungen im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens bleibt es aber dabei: Wir lehnen das Mietrechtsänderungsgesetz ab. Insbesondere die Abschaffung des Mietminderungsrechts für drei Monate, wenn der Vermieter energetisch saniert, die Einführung eines neuen Kündigungstatbestandes, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt, oder Regelungen, die eine Wohnungsräumung per einstweiliger Verfügung ermöglichen, sind für uns unakzeptabel“, sagte Siebenkotten.


Die Neuregelungen im Überblick:

• Mietminderung: Bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters darf der Mieter in den ersten drei Monaten die Miete nicht mehr kürzen. Er muss weiterhin die volle Miete zahlen, trotz Lärm, Dreck, Einrüstung usw. Bei allen anderen Modernisierungen im oder am Haus, bei Reparaturen und Instandhaltungen sind Mietminderungen dagegen nach wie vor möglich.

• Modernisierung / Mieterhöhung: Nur energetische Modernisierungen, die tatsächlich auch helfen, Endenergie einzusparen, also letztlich Heizkosten, rechtfertigen eine Mieterhöhung. Der Vermieter kann wie bisher 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen.

• Pauschalwerte: Bei der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter nicht mehr detailliert vorrechnen, welche Einsparungsmöglichkeiten sich für Mieter eröffnen. Der Vermieter kann sich auf so genannte anerkannte Pauschalwerte berufen.

• Duldung: Grundsätzlich müssen Mieter geplante Modernisierungen, insbesondere energetische Modernisierungen, dulden. Nur wenn sie sich auf Härtegründe berufen können, findet eine Interessenabwägung statt. Dann muss zwischen den Mieterinteressen auf der einen und dem Vermieterinteresse und jetzt zusätzlich auch den Belangen der Energieeffizienz und des Klimaschutzes auf der anderen Seite abgewogen werden.

• Fristen: Es gibt eine neue Frist. Danach müssen sich Mieter spätestens einen Monat nach Erhalt der Modernisierungsankündigung auf evtl. bestehende Härtegründe berufen haben.

• Härtegrund Mieterhöhung: Mit dem Argument, die Mieterhöhung nicht bezahlen zu können, kann eine Modernisierung nicht mehr gestoppt werden. Finanzielle Härten werden erst bei der Mieterhöhung selbst, nicht im Zusammenhang mit der Duldung der Modernisierung, geprüft.

• Contracting: Die Umstellung von der klassischen Energieversorgung durch den Vermieter auf Wärmelieferungen durch einen Dritten (Wärmelieferanten) wird erstmals gesetzlich geregelt. Jetzt wird bestimmt, dass die Kosten der Wärmelieferung die bisherigen Betriebskosten für Heizung und Warmwasser nicht übersteigen dürfen (Warmmietenneutralität).

• Vergleichsmiete: Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete spielt künftig neben Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung auch die energetische Ausstattung und Beschaffenheit eine Rolle. Damit erhalten energetische Mietspiegel eine Rechtsgrundlage.

• Kappungsgrenze: In Städten oder Stadtteilen mit Wohnungsengpässen oder gar Wohnungsnot kann die so genannte Kappungsgrenze von derzeit 20 Prozent auf 15 Prozent gesenkt werden. Das bedeutet, auf dem Weg hin zur ortsüblichen Vergleichsmiete, der Durchschnittsmiete am Wohnort, darf dann die Miete innerhalb von 3 Jahren nur noch um 15 Prozent steigen. Die in Frage kommenden Städte müssen vorher noch von den Landesregierungen per Rechtsverordnung festgelegt werden. Zurzeit ist solch eine Verordnung in Berlin geplant und in Bayern für München. An anderen Orten kann das noch dauern.

• Fristlose Kündigung: Der Vermieter kann nicht nur fristlos kündigen, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt. Die fristlose Kündigung ist jetzt auch möglich, wenn der Mieter die vereinbarte Mietkaution bzw. die vereinbarten Kautionsraten nicht zahlt.

• Kündigungsschutz: Die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung beträgt heute schon mindestens 3 Jahre. Künftig gilt diese Sperrfrist auch, wenn das Mehrfamilienhaus von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts erworben wird und die jeweiligen Gesellschafter an den einzelnen Wohnungen Eigenbedarf geltend machen.

• Räumung per einstweiliger Verfügung: Streiten sich Mieter und Vermieter in einem Räumungsprozess über Mietzahlungen, Mietrückstände und Mietminderungen, kann das Gericht anordnen, dass der Mieter Sicherheit für Mietzahlungen leistet, die noch bis zur endgültigen gerichtlichen Klärung anfallen. Zahlt oder reagiert der Mieter auf diese Sicherungsanordnung nicht, kann das Gericht die Räumung der Wohnung per einstweiliger Verfügung anordnen.

• Berliner Räumung: Erhält der Gerichtsvollzieher einen beschränkten Vollstreckungsauftrag vom Vermieter, muss er nur noch die Rückgabe der Wohnung veranlassen. Er muss sich nicht mehr um die Räumung der Sachen des Mieters kümmern.

Untervermietung - Schweigen ist Duldung?

Erbittet sich ein Mieter schriftlich die Erlaubnis zur Untervermietung und schweigt der Vermieter auf diese Bitte hin, so kann dies im Einzelfall als eine Duldung der Untervermietung zu sehen sein.
Konkret hatte der Mieter zunächst mündlich um die Gestattung gebeten, die jedoch von der Vermieterin nicht erteilt wurde. Daraufhin forderte der Mieter die Vermieterin über den Mieterverein schriftlich dazu auf, binnen zwei Wochen eine Entscheidung kundzutun. Hierauf reagierte die Vermieterin nicht - duldete aber tatsächlich die bereits erfolgte Untervermietung. Dem Mieter genügte dies nicht, er erhob Klage auf Zustimmung zur Untervermietung - knapp drei Monate nach der schriftlichen Aufforderung zur Zustimmung. Die Vermieterin erklärte unmittelbar nach Zustellung, dass sie bereits und auch weiterhin die Untervermietung bis zum Ende des Mietverhältnisses dulde.

Keine Schüssel, wenn es Internetfernsehen auch tut!

Es besteht kein Anspruch auf eine Satellitenschüssel seitens ausländischer Mieter, wenn diese über das Internet mehrere Heimatländer in ausreichender Qualität empfangen können.

Katzenhaltung nur mit Vermieterzustimmung?

Katzen sind keine Kleintiere, so dass grundsätzlich eine Klausel im Mietvertrag zulässig ist, wonach die Haltung von Katzen der Einwilligung des Vermieters bedarf. Dieser darf seine Zustimmung allerdings nur verweigern, wenn Beeinträchtigungen der Wohnung oder Störungen oder Gefährdungen anderer Personen zu befürchten sind. 

 

Eine Münchnerin hatte eine 1 ½-Zimmer-Wohnung angemietet. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass Tierhaltung in den Mieträumen ohne Einwilligung des Vermieters nicht gestattet ist. Davon ausgenommen wurden allerdings Kleintiere im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs.
Die Mieterin schaffte sich dann allerdings zwei Katzen an. Darüber hinaus befestigte sie auf dem Balkon zwischen Brüstung und darüber liegenden Balkon ein Katzennetz.

Beides störte die Vermieter. Eine Katzenhaltung sei auf Grund der Größe der Wohnung (nur 33,36 qm), nicht artgerecht möglich. Die Katzen befänden sich ständig in der Wohnung. Die Teppichböden würden durch die Katzen beschädigt werden, da sie über Krallen verfügen. Auch werde der Teppichboden durch Katzenkot und -urin verunreinigt.

Die Mieterin habe in der Vergangenheit immer wieder Katzenkot in der Biotonne entsorgt, was zu einer nicht unerheblichen Beeinträchtigung der Vermieter führe.
Das Katzennetz sei zu entfernen, da der optisch architektonische Gesamteindruck der Fassade durch das deutlich von außen sichtbare Katzennetz beeinträchtigt werde.

Die Mieterin weigerte sich, die Katzen und das Netz zu entfernen. Von den zwei nach wie vor sehr kleinen Katzen würden keine Störungen ausgehen. Es handle sich um Britisch Kurzhaar Katzen, die ein sehr angenehmes ruhiges Wesen hätten und einen großen Teil des Tages schlafen würden.
In der fast 40 qm großen Wohnung sei ausreichend Platz für die Katzen. Die Katzen seien laut tierärztlicher Untersuchung gesund und würden artgerecht gehalten werden. Sie hätten einen Kratz- und Kletterbaum, einen Schlafplatz, eine Katzentoilette, einen Essplatz und katzentypisches Spielzeug.

Das Katzennetz sei von außen nicht sichtbar, da es sich um ein durchsichtiges dünnes Katzennetz handle. Es handle sich um eine Sonderanfertigung einer Fachfirma, die sich seit 20 Jahren auf die Fertigung und Installation von fast unsichtbaren Katzennetzen spezialisiert habe.
Die zuständige Richterin beim Amtsgericht München gab den klagenden Vermietern nur zum Teil Recht:

Zunächst sei festzustellen, dass die Klausel im Mietvertrag wirksam sei, da zum einen Kleintiere vom Verbot ausgenommen werden, und zum anderen auch bei den übrigen Tieren nicht ein generelles Verbot bestimmt wurde, sondern die Haltung lediglich von der Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht werde.

Katzen gehörten nicht mehr zu den Kleintieren, so dass vorliegend deren Haltung ohne Einwilligung des Vermieters grundsätzlich nicht zulässig sei. Typische Beispiele für Kleintiere seien Hamster, Mäuse, Vögel, Fische u.ä., während Hunde und Katzen nach der allgemeinen Verkehrsanschauung nicht mehr unter den Begriff fallen. Die Ausnahme für Kleintiere lasse sich damit erklären, dass von Tieren, die in kleinen Käfigen/Aquarien gehalten werden, üblicherweise keine Beeinträchtigungen für den Vermieter und die Mitbewohner ausgehen.

Vermieter dürfen allerdings eine Zustimmung zur Haltung der Katzen nur verweigern, wenn dadurch Beeinträchtigungen der Wohnung oder Störungen oder Gefährdungen anderer Personen ausgingen.
Vorliegend würden die Katzen lediglich in der Wohnung gehalten, so dass eine Belästigung des Vermieters oder anderer Mitmieter durch herumlaufende Katzen ausscheide. Dass der Vermieter oder Mitmieter durch von den Katzen ausgehenden Lärm belästigt worden seien, sei nicht vorgetragen. Auch eine Gefährdung von Mitbewohnern durch die Katzenhaltung könne vorliegend ausgeschlossen werden und sei auch nicht konkret behauptet worden. Die Behauptung des Klägers, dass die Katzen den Teppich beschädigen und verunreinigen würden, sei eine Behauptung ins Blaue hinein. Die Kläger hätten auf Nachfrage angegeben, dass ihnen konkrete Schäden nicht bekannt seien, sondern sie diese nur vermuten.

Ausreichende Anhaltspunkte für eine nicht artgerechte Tierhaltung lägen nicht vor. Die Katzen würden über einen Kratz- und Kletterbaum, einen Schlafplatz, eine Katzentoilette und einen Essplatz verfügen. Es handele sich um sehr kleine Katzen. Eine reine Wohnungshaltung sei bei vielen Katzen üblich. Tierheime selbst würden oft Katzen anbieten, die nur in Wohnungen ohne Auslauf gehalten werden. Zudem würden zwei Katzen gehalten, so dass die Katzen auch ausreichend Gelegenheit hätten, miteinander zu spielen.

Die Größe der Wohnung lasse die Haltung der zwei Katzen ohne weiteres zu.
Die Behauptung, die Mieterin habe in der Vergangenheit unzulässig Katzenkot in der Biotonne entsorgt, hätten die Vermieter nicht belegen können. Außerdem könnten sie dagegen vorgehen. Dazu müsste nicht die Katzenhaltung an sich untersagt werden.

Triftige Gründe, die Katzenhaltung zu untersagen, seien somit nicht gegeben.

Die Mieterin sei jedoch verpflichtet, das Katzennetz, das sie auf dem Balkon angebracht habe, zu entfernen, da davon eine optische Beeinträchtigung ausgehe, die die Vermieter nicht zu dulden habe. Würden die Vermieter dieses Netz bei der Mieterin genehmigen müssen, könnten zahlreiche anderen Mieter ebenfalls bei Tierhaltung ein entsprechendes Netz anbringen, was zu einer erheblichen optischen Störung führen würde, da eine vergitterte Balkonfront sehr unattraktiv wirke.
Die Mieterin werde durch die Pflicht zur Entfernung auch nicht unverhältnismäßig in ihren Rechten eingeschränkt. Sie könne die Katzen in der Zeit auf den Balkon lassen, in der sie anwesend sei und sie beaufsichtigen könne.

Das Urteil ist rechtskräftig.

AG München, 26.7.2012 - Az: 411 C 6862/12

Was fällt unter die Hausmeisterkosten?

Hausreinigung oder Gartenpflege, die im Mietvertrag üblicherweise als eigene umlagefähige Positionen vereinbart werden, können auch als Hausmeisterkosten abgerechnet werden, wenn sie nicht als eigene Betriebskostenpositionen vereinbart worden sind. Zu den umlagefähigen Aufgaben eines Hausmeisters gehören als typische, üblicherweise anfallende körperlichen Arbeiten Hausreinigung, Treppenreinigung, Straßenreinigung einschließlich der Schneeräumung, Gartenpflege und Bedienung der Heizungs- und Warmwasseranlage und des Fahrstuhls. Für diese Arbeiten ist es somit nicht zwingend erforderlich, dass diese als eigener Kostenpunkt der Betriebskosten vereinbart werden. Natürlich können diese Punkte auch gesondert angesetzt werden - nur doppelt abgerechnet werden dürfen sie nicht!

Nicht umlagefähig weil nicht zur Tätigkeit eines Hauswarts gehörig sind in diesem Zusammenhang die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten und Reparaturarbeiten (z.B. Ersatz defekter Glühbirnen als Instandhaltungsarbeit).

 

AG Münster, 16.10.2012 - Az: 7 C 4687/11

Fassadenfarbe kann eine bauliche Veränderung sein!

Es kann auch bei einer deutlich geänderten Farbgestaltung eine bauliche Veränderung vorliegen, die alle Eigentümer beeinträchtigt und somit einer einstimmigen Zustimmung bedarf.

Konkret ging es im vorliegenden Fall um einen Mehrheitsbeschluss, nachdem die bis dato einheitlich hellgelbe Fassade so geändert wurde, dass an den Balkonbrüstungen im unteren Bereich jeweils orangefarbene Streifen angebracht wurden.

Nicht alle Eigentümer stimmten diesem Konzept zu, der Beschluss wurde angefochten - erfolgreich. Denn hier lag eine bauliche Veränderung vor, da die neue Farbgebung den Gesamteindruck der Anlage beeinflusste. Die Schaffung starker Kontraste über die gesamte Fassade stellt eine wesentliche Änderung dar. Deshalb wäre ein einstimmiger Beschluss erforderlich gewesen.

 

LG München I, 20.9.2012 - Az: 36 S 1982/12 WEG