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Donnerstag, 30. September 2010

Fasching / Karneval und Lärmbelästigung

Lautes und langes Feiern an Karneval ist nicht jedermanns Sache. Dürfen die Karnevalsjecken mit ihren Trommeln und Glockenspiel überhaupt so viel Lärm machen? Was müssen Sie als Vermieter an den tollen Tagen tolerieren?

Karnevalsjecken dürfen laut und lange Feiern.

Die Lärmbeeinträchtigungen beim Karneval, durch laute Musikanlagen und Gaststättenbesucher ist eine vom überwiegenden Teil der Bevölkerung gepflegte Tradition und muss von Mieter und Vermieter gleichermaßen geduldet werden.

Karneval ist seit Jahrzehnten üblich


Mieter und Vermieter, die das Karnevalswochenende eher ruhevoll verbringen möchten, müssen dem ungeachtet lautes und ausgelassenes Feiern in ihrer Nachbarschaft dulden. Das närrische Treiben an Karneval ist seit Jahrzehnten üblich und muss akzeptiert werden. An Weiberfastnacht, am Karnevalswochenende und in der Nacht von Rosenmontag auf Karnevalsdienstag müssen Sie als Vermieter tolerant mit Lärmbelästigung umgehen.

An drei tollen Tagen ist lautes und langes Feiern traditionsbedingt erlaubt

Insbesondere in Karnevalshochburgen wie Köln, sind Behörden und Richter der Ansicht, dass die üblichen Ruhezeiten nicht zum Tragen kommen. Das Immissionsschutzgesetz besagt zwar, dass ab 22.00 Uhr Ruhe zu herrschen habe, damit jeder ungestört schlafen könne. Im Karneval sei dies jedoch unmöglich.
Wird beispielsweise in Gaststätten auch nach 01.00 Uhr nachts noch gefeiert und Musik gespielt, haben die Gastwirte nicht mit polizeilichen Maßnahmen zu rechnen. Ein Gastwirt ist auch nicht verpflichtet, gegen lautstarke Gäste vorzugehen und sie gegebenenfalls aus seinem Lokal zu entfernen.

Mieter müssen Partys in Gemeinschaftsräumen anmelden


Ihre Mieter müssen jedoch bei einer Privatparty zumindest darauf achten, dass die Wohnung nicht überbelegt wird. Außerdem müssen Mieter eine Genehmigung vom Vermieter einholen, bevor gemeinschaftlich genutzte Räume, Flächen oder die Hausfassade geschmückt werden. Sollte eine Beschädigung in den Gemeinschaftsräume oder der Mietwohnung auftreten, können Sie als Vermieter natürlich mit einer Abmahnung reagieren.

Musizieren in Wohnungen

.. jahrelang wohnten Sie in einem "ruhigen Haus"- bis der Trompeter einzog. Ein durchaus netter Mensch, aber leider mit einem sehr lauten Hobby.

Was tun?

Besonders schlecht ist die Situation für den Vermieter, denn er muss unbedingt handeln, wenn er nicht die übrigen Mieter vergraulen oder zumindest einen empfindlichen Mietabzug riskieren will.

Darin besteht kein Zweifel: Grundsätzlich darf ein Mieter in seiner Mietwohnung musizieren, Musik hören oder fernsehen. Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich bekräftigt, dass dies zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung gehört (BGH, Beschluss v. 10.09.98, Az. V ZB 11/98).

Die Frage ist nur, wie wird musiziert?

Andere Hausbewohner dürfen jedenfalls nicht gestört werden.

In den Ruhezeiten 13.00 bis 15.00 Uhr und 22.00 bis 07.00 Uhr muss auf jeden Fall Zimmerlautstärke eingehalten werden, hat das Oberlandesgericht München geurteilt (OLG München, Urteil v. 21.01.92, Az. 13U 2289/91).

Gleichwohl ist mit diesem Urteil die Kuh noch nicht vom Eis. Für die nächtlichen Ruhezeiten gibt es zwar gesetzliche Bestimmungen, Aber die Mittagsruhezeiten sind nicht gesetzlich geregelt.

In anderen Fällen haben die Gerichte für die Musikausübung in Mietwohnungen über die Ruhezeiten hinaus zeitliche Begrenzungen festgelegt. Danach haben Mieter Anspruch darauf, mindestens zwei Stunden täglich auf ihrem Instrument zu spielen, müssen aber die Mittags- und Nachtruhezeiten einhalten (BayObLG, Beschluss v. 28.03.1985, Az. 2 Z 8/85).

Beschränkungen gelten insbesondere für Instrumente mit hohen Frequenzen, wie beispielsweise Trompete, Schlagzeug oder Gitarre. Nach allgemeinen nachbarrechtlichen Regeln sind Musiker selbst zudem verpflichtet, bei lautem und längerem Spielen die Fenster zu schließen.

Wird in einer Mietwohnung zu heftig musiziert, haben selbstverständlich die übrigen Mieter ein Recht, von sich aus gegen die Lärmbelästigung vorzugehen. Letztlich werden diese in der Praxis aber abwarten, was der Vermieter macht. Dieser ist zum Handeln den anderen Mietern gegenüber verpflichtet. Der Vermieter kann zunächst den Störer abmahnen und dann gegen einen uneinsichtigen Mieter im Wiederholungsfall eine Unterlassungsklage anstrengen. Eine Kündigung ist indessen allein wegen unzulässiger Musikausübung erst nach mehrfachen Verstößen möglich.

Den Lärm "Auszusitzen" hilft dem Vermieter meist nichts, weil nämlich die übrigen Mieter bei erheblicher Geräuschbelästigung die Miete gemäß §
537 BGB einbehalten dürfen, ohne dass es hierfür ein Verschulden des Vermieters geben muss. Allerdings ist der störende Mieter für etwaige Einbußen dem Vermieter schadenersatzpflichtig.

Beim Streit über Lärmbelästigung muss zwischen dem Recht des Musikliebhabers und dem Ruhebedürfnis der übrigen Hausbewohner immer abgewogen werden. Dabei sind auch die Gegebenheiten vor Ort zu berücksichtigen. Beispiel: die Hellhörigkeit des Hauses bzw. der Pegel der Umgebungsgeräusche.

Es empfiehlt sich, das Recht auf Musikausübung bzw. des Betriebs von Phonogeräten bereits im Mietvertrag unmissverständlich zu regeln. Die Rechtsprechung sehe eine Beschränkung des Musizierens zum Beispiel auf zwei Stunden außerhalb der Ruhezeiten als zulässig an. Allerdings könne sich ein Verbot nur auf Musik beschränken, die über Zimmerlautstärke hinaus geht.

Die Top Ten der Wohnungsmängel

Einer häufiger Grund für Ärger mit dem Mieter sind Wohnungsmängel. Begründet oder nicht - hier die Top Ten der häufigsten Mängel von Mietwohnungen und was Ihr Mieter durchsetzen kann.

Die Top Ten der Wohnungsmängel


Platz 1: Feuchtigkeit und Schimmelpilz;
Platz 2: Regelmäßiger Lärm aus einer Nachbarwohnung;
Platz 3: Ausfall von Heizung oder Warmwasser;
Platz 4: Lärm infolge von Bauarbeiten in der Nachbarschaft;
Platz 5: Bauarbeiten am Haus und Verdunkelung durch Gerüste;
Platz 6: Undichte und sanierungsbedürftige Fenster;
Platz 7: Defekte Zubehörgegenstände der Mietwohnung, beispielsweise in der Küche und im Bad;
Platz 8: Die Mietwohnung ist mehr als 10% kleiner, als im Mietvertrag festgelegt;
Platz 9: Aufzug, Türklingel oder Gegensprechanlage sind defekt;
Platz 10: Zu niedrige Heiz- oder Wassertemperaturen.

Die Rechte Ihrer Mieter bei Wohnungsmängeln


Mieter haben bei diesen Wohnungsmängeln gesetzlich verbriefte Rechte, die sie gegen Sie als Vermieter durchsetzen können. Allerdings müssen die Mieter ihrerseits auch Pflichten erfüllen. Treten Wohnungsmängel auf, müssen Sie als Vermieter vom Mieter sofort benachrichtigt werden. Als Vermieter müssen Sie sich schnellstens um die Beseitigung des Mangels kümmern. Das heißt Sie müssen den Wohnungsmangel sorgfältig prüfen und notwendige Reparaturen veranlassen. Es sei denn, Ihr Mieter hat den Wohnungsmangel verursacht.

Ihr Mieter kann die Miete mindern, solange der Mangel vorliegt. Je nach Umfang des Wohnungsmangels kann die Mietzahlung (inklusive Betriebskosten) zwischen 1% und schlimmstenfalls 100%.

Im schlimmsten Fall - Schadensersatz wegen Wohnungsmängel

Zudem kann Ihr Mieter auch noch zusätzlich über den Minderungsbetrag hinaus einen Teil der Miete zurückhalten um Sie zur Mängelbeseitigung zu zwingen. Den zurückbehaltenen Teil der Miete können Sie nach Beseitigung des Wohnungsmangels zwar einfordern; der geminderte Teil der Miete ist allerdings endgültig verloren. Reagieren Sie überhaupt nicht, kann sie das teuer zu stehen kommen. Ihr Mieter kann den Wohnungsmängel selbst beseitigen lassen oder Sie auf Mängelbeseitigung verklagen.

Noch schlimmer ist es, wenn Schäden an Einrichtungsgegenständen des Mieters aufgrund von Wohnungsmängeln entstehen. Bei vom Mieter nicht verursachter Feuchtigkeit und Schimmel kann das zu erheblichen Schadensersatzansprüchen führen. Falls Ihr Mieter in einem solchen Fall von seinem Recht zur fristlosen Kündigung Gebrauch macht, müssen Sie zusätzlich einen erheblichen Mietausfall ertragen.

Besser Sie finden Ihre Wohnung nicht unter den Top Ten der Wohnungsmängel.

Neue Fenster: Mieter haftet für Schimmel

Dass ein Mieter nach Einbau von neuen, dichten Fenstern für entstehenden Schimmel haftet, obwohl er sein früheres Lüftungsverhalten lediglich beibehalten hat, entschied das Amtsgericht in Nürtingen in einem aktuellen Urteil.

Ein Vermieter hatte die Fenster einer Mietwohnung in einem Altbau durch modernere und dichtere Fenster ausgetauscht. Der Mieter lüftete die Wohnung wie bisher regelmäßig. Dennoch trat nach kurzer Zeit Schimmel in den Mieträumen auf, weil das Lüftungsverhalten des Mieters nach Austausch der Fenster nicht mehr ausreichend war.

Das Amtsgericht entschied: Erneuert ein Vermieter die Fenster in einem Altbau, so ist der Mieter verpflichtet, mehr zu lüften und zu heizen um Schimmel zu verhindern. Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, den Mieter hierauf hinzuweisen. Bildet sich wegen nicht ausreichender Belüftung und Beheizung durch den Mieter Schimmel in einer modernisierten Mietwohnung, ist eine Mietminderung ausgeschlossen. Als Verursacher haftet der Mieter für den entstandenen Schaden (AG Nürtingen, Urteil v. 09.06.2010, Az. 42 C 1905/09).

Quelle: http://www.vermieterrecht-vertraulich.de
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Mittwoch, 29. September 2010

Bautagebücher: Erfahrungen privater Bauherren

http://www.immobilienscout24.de/de/bauen/bautagebuch/index.jsp?camp=VERSAND_Bau-NL_092010&emst=U3CJusMLW8_4214_226527_130&ftc=8594NEWB&_s_cclid=1285781377

Quelle: www.immobilienscout24.de

Podcast: Niedrige Zinsen lassen Hauskauf und Wohnungskauf boomen

http://news.immobilienscout24.de/tipps-der-redaktion/neuer-podcast-niedrige-zinsen-lassen-hauskauf-und-wohnungskauf-boomen,12580.html?camp=VERSAND_Bau-NL_092010&emst=U3CJusMLW8_4214_226527_134&ftc=8594NEWA&_s_cclid=1285781380

Quelle: www.immobilienscout24.de

Nürnberg - Wohnung mieten oder kaufen - Suchmaschine

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http://www.meinestadt.de/wissen/immobilien

Mittwoch, 22. September 2010

Mietminderung: Gesundheitsgefährdung muss der Mieter glaubhaft machen

Wenn ein Mieter wegen eines die Gesundheit gefährdenden Schimmelbefalls seiner Mietwohnung eine Mietminderung geltend macht, so muss er detailliert über Art und Konzentration der Schimmelsporen Angaben machen und ärztliche Atteste vorlegen. Dies entschied das Kammergericht in Berlin im Juni 2010.
Nachdem ein Mieter einer Gaststätte wiederholt die Miete nicht gezahlt hatte, kündigte der Vermieter fristlos und verklagte den Mieter auf Zahlung der rückständigen Miete. Der Mieter behauptete im anschließenden gerichtlichen Verfahren, dass er dass Recht gehabt habe, die Miete komplett zu mindern, weil der Keller und die Küche der Gaststätte großflächig mit Schimmel befallen gewesen seien. Dieser Schimmelbefall habe die Familie des Mieters gesundheitlich gefährdet und bei ihm eine Krebserkrankung verursacht. Auch habe er den Geschäftsbetrieb wegen des Schimmelbefalls einstellen müssen.

Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass dem Mieter kein Recht zur Minderung zustand. Gemäß § 536 Abs. 1 BGB setzt das Recht auf Minderung das Vorhandensein eines Mangels der Mieträume voraus. Für einen solchen Mangel trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast. Der Mieter hatte im Rechtsstreit aber nicht vorgetragen, inwieweit mit dem angeblichen Schimmelbefall auch eine Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mieträume verbunden war. Allein die Behauptung einer Gesundheitsgefährdung war nicht ausreichend. Ob Schimmelpilze in Mieträumen die Gesundheit der Bewohner gefährden, kann nur durch ein Sachverständigengutachten geklärt werden. Ein Sachverständigengutachten durfte vom Gericht aber nicht veranlasst werden, weil der Mieter weder zur Art des Schimmels noch zur Sporenkonzentration etwas vorgetragen hatte. Zudem hatte er keine glaubhaften ärztlichen Atteste vorgelegt (KG, Beschluss v. 03.06.10, Az. 12 U 164/09).

Quele: www.kon-ii.de

Freitag, 17. September 2010

Bundesverfassungsgericht

http://www.bundesverfassungsgericht.de/aktuell.html

.. mit vielen guten weiterführenden internetlinks !

Baufinanzierung: Tipp des Monats: Jetzt Zinsen im Voraus sichern

Gute Nachrichten für Haus- und Wohnungskäufer: Mit Top-Konditionen von unter 4,5 Prozent effektiv gehören die momentanen Zinssätze für lange Laufzeiten zu den tiefsten der vergangenen 50 Jahre. Entsprechend groß ist die Wahrscheinlichkeit, dass in fünf oder zehn Jahren die Zinsen wieder deutlich höher liegen.

Dieses Zinsanstiegsrisiko sollten Eigenheimbesitzer vermeiden. Denn auch wenn die Sollzinsbindung bestehender Baukredite erst in 12 bis 60 Monaten abläuft, können Anschlussfinanzierer auch schon jetzt von den aktuell niedrigen Zinsen profitieren – je nach Vorlaufzeit durch bereitstellungszinsfreie Baukredite oder Forward-Darlehen.

Mittels Forward-Darlehen können Kreditnehmer Phasen niedriger Zinsniveaus nutzen, um sich bis zu fünf Jahre im Voraus den günstigen Zinssatz für einen fest vereinbarten Zeitpunkt in der Zukunft zu sichern. Für diese gewonnene Zinssicherheit verlangen Banken einen Aufschlag auf das aktuelle Zinsniveau. Läuft die Sollzinsbindung bereits innerhalb der nächsten zwölf Monate ab, haben Eigenheimbesitzer gute Chancen, ihr Darlehen auch ohne Zinsaufschlag zu den heutigen Niedrigkonditionen zu verlängern: Viele Banken bieten inzwischen Baufinanzierungen an, bei denen man bis zu ein Jahr Zeit hat, um die Nettodarlehenssumme abzurufen, ohne dass die sonst dafür üblichen Bereitstellungszinsen zu zahlen sind.

quelle: wwww.interhyp.de

Ratgeber zur Baufinanzierung

http://www.interhyp.de/ratgeber-zur-baufinanzierung.html

Kostenloses Seminar: ABC der Baufinanzierung

http://www.interhyp.de/interhyp/servlet/interhyp?view=courseCatalog&STYLE=b2c&adChannel=zinskommentar

Donnerstag, 16. September 2010

Baugesetze + Bauordnungen

alle Bauordnungen
Baunutzungsverordnung
Baugesetzbuch
Raumordnungsgesetz
Baugesetze Österreichs und der Schweiz

online + gratis unter:

http://www.bauordnungen.de/html/deutschland.html

Berufsgenossenschaft - Broschüre f. Bauherreneigenleistung

http://www.bgbau-medien.de/pdf/i_gutge.pdf

Berufsgenossenschaft Bau - Merkblatt für Bauherren

http://www.bgbau.de/d/pages/mitglieder/bauherr/merkb.pdf

Berufsgenossenschaft Bau

http://www.bgbau.de/d/pages/wir/index.html

Mittwoch, 15. September 2010

Nürnberg - IHK

http://www.ihk-nuernberg.de/nbg/IHK-Magazin-WiM/WiM-Archiv/WIM-Daten/2010-09/Special/Immobilien/Wie-bunt-darf-man-es-treiben-.html

Nürnberg - Satzung über Werbeanlagen

http://stadtrecht.nuernberg.de/6/630/630_868.pdf

.. energetischer Sanierungszwang

.. online bei der BR-Mediathek anzugucken unter:

http://blog.br-online.de/quer/sanierungszwang-energiekonzept-macht-wohnen-teurer-15092010.html

Hamburg - Kanzlei Breiboldt

.. sehr kompetenter Internetnetauftritt einer Rechtsanwaltskanzlei
.. mit übersichtlicher Gliederung

.. macht Lust zu schmöckern !

.. einfach Klasse !

http://www.breiholdt.de/main_nachbarrecht.html

Verjährung des Mangelbeseitigungsanspruches

Unzureichender Schallschutz zwischen zwei Wohnungen kann den Mietgebrauch eines Mieters beeinträchtigen und einen Mängelbeseitigungsanspruch gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB begründen.

Mit Urteil vom 17.2.2010 (Aktenzeichen VIII ZR 104/09) hat der Bundesgerichtshof nunmehr deutlich gemacht, dass der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruches während der Mietzeit unverjährbar ist. Bei dieser Gelegenheit sei noch einmal darauf hingewiesen, dass der Anspruch auf Stellung der Mietkaution nach neuer Rechtslage in 3 Jahren verjährt.

Autor: Babo von Rohr

Quelle:
http://www.breiholdt.de

Dienstag, 14. September 2010

Grundlagen beim Immobilienkauf (Eigentumswohnung oder Dachgeschoss)

Notwendige Unterlagen und Fragestellungen zur technischen, materiellen, wirtschaftlichen und baurechtlichen Bewertung einer Eigentumswohnung oder bei einem geplanten Dachgeschossausbau:

BESTAND
Lageplan (Bestandsplan) an Architekt
Grundriss (Bestandsplan) an Architekt
Schnitt (Bestandsplan) an Architekt
Welche Nutzung hatte die Einheit bisher ?
Bestehen Mängel / Schäden am Gebäude ?
Welche Probleme werden gesehen ?
Substantielle Untersuchung druch Architekten erfolgt ?

BAUGENEHMIGUNG
Baugenehmigung vorhanden ?
Wurde bereits eine Bauvoranfrage gestellt ?
Kfz-Ablöse noch zu tätigen ?
Statische Berechnung vorhanden ?
Brandschutzgutachten vorhanden ?
Klärung mit der Feuerwehr erfolgt ?

DENKMALSCHUTZ / ENSEMBLESCHUTZ
Steht das Gebäude unter Denkmalschutz ?
Stehe das Gebäude unter Ensembleschutz ?
Bestehende Einschränkungen (z.b.: Balkonanbau) durch die Denkmaleigenschaft ?

WOHNUNGSEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT
Teilungserklärung
Protokolle der letzten 4 WEG-Versammlungen
Beschlüsse der WEG
Rücklagen der WEG
Stehen größere Sanierungsmaßnahmen an (evtl. WEG-Beschlüsse) ?
Kostenteilung beim DG-Ausbau mittels Beschluss klar definiert ? (wichtig!)
Zustimmung zum DG-Ausbau durch WEG-Beschluss vorhanden ?

KAUFVERTRAG
Kaufvertragsentwurf vorhanden ?
Kaufvertragsentwurf erhalten ?
Kaufvertrag geprüft (+ verstanden) ?
Altlastenfreiheit im Kaufvertrag zugesichert ?
Kostenteilung beim DG-Ausbau im Kaufvertrag klar geregelt ?

SONSTIGES
nach Bedarf

:-)

Montag, 13. September 2010

Ratgeber - Fördermittel (mit online-Abfrage)

http://www.markt-data.de/extern/baulinks/Start?PHPSESSID=dcb7kk9kggal3sdmqgkc3rtre5&

http://www.baulinks.de/energiesparen/1frame.htm?foerdermittel.php4

http://www.baulinks.de/energiesparen/1frame.htm?modernisierung.php4

http://www.baulinks.de/webplugin/2010/1frame.htm?1533.php4 (pdf-download)

Nürnberg - Immobilienpreise

Nürnberg: Gutes Verhältnis zwischen Mieten und Kaufkraft

Die Nürnberger haben es gut: Ihre Stadt bietet viel Kultur und solide wirtschaftliche Rahmenbedingungen, ist aber anders als andere Großstädte nicht unverhältnismäßig teuer, wenn es ums Wohnen geht. So liegen die Mieten bei durchschnittlich 7,08 Euro pro Quadratmeter und damit nur knapp über dem Bundesdurchschnitt. Doch auch die Kaufkraft der Nürnberger liegt im Schnitt vier Prozent über dem statistischen Mittelwert für Gesamtdeutschland. Dies ergab eine aktuelle Marktstudie des Immobilienportals Immowelt.de

Auffällig: Auch in besseren Stadtteilen ist das Wohnen zur Miete bezahlbar: Im begehrten Erlenstegen zahlt man durchschnittlich 7,45 Euro pro Quadratmeter, Preise jenseits der 10-Euro-Marke sind selten. Auch im beliebten Stadtteil St. Johannis liegt die Miete im Mittel bei moderaten 7,34 Euro. Etwas preiswerter lebt es sich in den Vierteln um Galgenhof südlich der Innenstadt kostet der Quadratmeter Wohnraum 6,44 Euro. Insgesamt ist das Mietpreisgefälle in Nürnberg damit deutlich geringer als in manch anderer Großstadt.

Auch Käufer von Eigentumswohnungen treffen auf ein breites und größtenteils bezahlbares Angebot: Im Mittel sind knapp 1.600 Euro pro Quadratmeter zu zahlen, nur fünf Prozent mehr als der Bundesdurchschnitt. Teurer sind allerdings begehrte Stadtrandlagen wie Ziegelstein. Hier beträgt der Quadratmeterpreis im Mittel 2.165 Euro. Am teuersten ist hier die Innenstadt rund um die Lorenzkirche: Hier zahlt man im Schnitt 2.365 Euro. Am anderen Ende der Preisskala sind die Stadtteile südlich der Altstadt. So kostet der Quadratmeter in St. Leonhard nur 1.219 Euro.

Sehr tief in die Tasche greifen müssen allerdings Käufer von Einfamilienhäusern: Bei stolzen 345.000 Euro liegt der Mittelwert. Das sind knapp 100.000 Euro mehr als der Bundesdurchschnitt.

Zwangsversteigerungen

http://www.immowelt.de/immobilien/immoliste.aspx?geoid=10809564000&esr=1&eqand=1&eqid=237

Immobilie als Kapitalanlage (Tipps)

http://www.immowelt.de/Immobilieninfo/immo_kapitalanlage/index.aspx?pagid=ImmoAlsKapitalanlage&cogid=ik_1_2&campaign=redaktionell_contentheader_spiegel

Nürnberg - Stadtarchiv

http://www.stadtarchiv.nuernberg.de/index.html

Nürnberg - Amtsblatt der Stadt Nürnberg

http://www.nuernberg.de/internet/pr/amtsblatt.html

Freitag, 10. September 2010

Bundesgesetze + Bundesverordnungen

http://bundesrecht.juris.de/aktuell.html

http://bundesrecht.juris.de/index.html (mit Anfangsbuchstabensuche)

http://www.baulinks.de/links/1archiv.php4?urlb=http://www.baulinks.de/immobilien/baurecht.htm&urla=http://www.baulinks.de/webplugin/2008/2086.php4

DIN - Suche

http://www.baulinks.de/webplugin/2010/1frame.htm?1518.php4

Sie möchten zu einem Thema wissen, wie die einzelnen Sachstände in der DIN geregelt sind und wissen nicht welche DIN hierfür zuständig ist oder welche DIN-Nummer hierzu zuständig ist, so ist dies das optimale Instrument.

Nach Eingabe des Suchbegriffs erscheint die entsprechende DIN-Norm (in einem neuen Fenster)

Anschlussfinanzierung: 3 einfache Regeln helfen sparen

Immobilienbesitzer, deren Finanzierung jetzt zur Verlängerung ansteht sollten einige zentrale Regeln beachten, damit der Folgekredit nicht unnötig teuer wird. Entscheidend dabei sind eine Bestandsaufnahme der aktuellen Situation und eine entsprechend eingehende Beratung, um die Anschlussfinanzierung an die individuelle Lebenssituation anzupassen.

Tipp 1: Erreichte Tilgung beibehalten oder erhöhen

Nach 10 Jahren hat man bei einer anfänglichen Tilgung von 1 Prozent und einem Ausgangs-Zinssatz von 6,5 Prozent durch die Mechanik des Annuitätendarlehens einen Tilgungssatz von 2,2 Prozent erreicht. Keinesfalls sollte man diesen bei den jetzt niedrigeren Zinsen wieder auf das anfängliche 1 Prozent reduzieren: "Damit verlängert sich die Rückzahlung des Kredits unnötig".

Wer dagegen den Zinsvorteil von rund 1,5 Prozent sogar für eine höhere Tilgung einsetzt, ist deutlich schneller schuldenfrei. "Immobilienbesitzer, die ihre Monatsrate in der Vergangenheit problemlos bewältigen konnten, sollten diesen Betrag beibehalten und die Zinsersparnis direkt für eine schnellere Tilgung aufwenden". Wer 1997 eine Baufinanzierung mit einprozentiger Anfangstilgung aufgenommen hat, kann heute bei gleichbleibender Monatsrate 3,7 Prozent Tilgung vereinbaren - und damit 4 Jahre früher schuldenfrei sein.

Tipp 2: Außerplanmäßige kostenlose Sondertilgung prüfen

Läuft die Zinsbindung des Darlehens aus, sollte man prüfen, ob liquide Mittel vorhanden sind, die für eine kostenlose zusätzliche Sondertilgung eingesetzt werden können. Das Zinsbindungsende bietet die Möglichkeit, die Darlehenssumme ohne Zusatzkosten und in beliebiger Höhe zu reduzieren. Positiver Nebeneffekt dabei: Je nachdem, wie hoch die Sondertilgung ausfällt, kann sich über die verringerte Restschuld ein niedrigerer Beleihungswert ergeben, der wiederum die Zinskonditionen verbessern hilft.

Tipp 3: Zinsbindungsdauer bis zur Schuldenfreiheit wählen

Anhand von Restschuld und Zinssatz sollte man schließlich ermitteln, wie schnell die Schuldenfreiheit erreicht werden kann. In der Kombination aus niedrigeren Zinsen und einem deutlich höheren Tilgungsspielraum besteht derzeit oftmals die Möglichkeit, über ein Darlehen mit einer längeren Laufzeit Planungssicherheit bis zur Rückzahlung zu bekommen. "Benötigt man mit der entsprechenden Tilgung ohnehin nur 15 bis 20 Jahre bis zur vollständigen Rückzahlung, sollte man eine Zinsbindung wählen, die diesen Zeitraum deckt. "Dafür sprechen nicht nur die für langfristige Laufzeiten günstigen Konditionen. Man vermeidet so auch eine weitere Anschlussfinanzierung und das damit verbundene Risiko höherer Zinsen."

Donnerstag, 9. September 2010

Mietnomaden: Was können Vermieter tun?

Mietnomaden: Was können Vermieter tun?

Einmietbetrüger - so genannte Mietnomaden - hinterlassen hohe Mietschulden und oftmals eine verwüstete Wohnung. Für private Kleinvermieter kann dies schnell zur Existenzbedrohung werden. "Mietnomaden sind der Schrecken aller Vermieter. Die Mietschulden können bis zu 25.000 Euro und mehr betragen", sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD. Doch Mietnomaden seien schwer zu erkennen. Beim Besichtigungstermin würden Sie einen sehr seriösen Eindruck machen. "Zu Beginn des Mietverhältnisses bleiben die Mietzahlungen dann bereits häufig aus. Oftmals wird auch die Mietkaution nicht gezahlt", berichtet Schick.

Insbesondere Kleinvermieter sind in der Regel auf die Mietzahlung zur Sicherung ihres Lebensunterhalts dringend angewiesen. Daher habe der IVD gemeinsam mit der Kanzlei Bethgeundpartner aus Hannover Tipps gegen Mietnomaden und zur Verringerung von Schäden durch zahlungsunfähige Mieter erarbeitet. "Wir möchten Vermietern Ratschläge für den Umgang mit zahlungsunwilligen oder zahlungsunfähigen Mietern an die Hand geben. Wer die Hinweise berücksichtigt, kann das Risiko, einen Schaden zugefügt zu bekommen zumindest verringern", so Schick.

10 Tipps für Vermieter und Verwalter - Handlungsoptionen nach der geltenden Rechtslage

1. Informationen über den Mieter einholen

Bereits vor Abschluss des Mietvertrages sollten Informationen über den zukünftigen Mieter eingeholt werden. In Betracht kommen Auskünfte aus der Schufa, oder mittels eines Fragebogens über persönliche Angaben des Mieters.
Sehr sinnvoll sind auch Auskünfte durch den ehemaligen Vermieter. IVD Immobilienverwalter haben verschiedene Kooperationspartner zur Auswahl, die Wirtschafts-Auskünfte erteilen. Sie gehen mit diesen Auskünften verantwortungsvoll um und vermeiden Missbrauch bei der Einholung von Auskünften. Nach der Neuregelung der gesetzlichen Grundlagen können auch Mieter selbst eine Auskunft von der Schufa erlangen und diese ihrem Vermieter bzw. dem Verwalter vorlegen - siehe auch Beitrag "Schufa-Bonitätsauskunft vom Mieter für Vermieter" vom 25.4.2010.

2. Fälligkeit der ersten Miete vor Übergabe der Wohnung

Die Fälligkeit der ersten Mietzahlung kann bereits für einen Zeitpunkt vor Übergabe der Wohnung vereinbart werden. Wird diese Miete nicht gezahlt, braucht der Vermieter die Wohnung nicht zu übergeben.

3. Rechtzeitig abmahnen

Bei verspäteten oder ausbleibenden Mietzahlungen sollte der Vermieter den Mieter nicht nur mahnen, sondern auch zeitnah abmahnen. Bereits bei der ersten verspäteten Zahlung kann eine Kündigung für den Fall angedroht werden, dass der Mieter künftig nicht pünktlich zahlt. Eine im Wiederholungsfall ausgesprochene Kündigung wird auch durch vollständige Nachzahlung der Mietrückstände nicht unwirksam.

4. Schneller und richtig kündigen

Die fristlose Kündigung kann bereits erfolgen, wenn der Mieter über längere Zeiträume in Verzug ist und die Beträge zwei Monatsmieten erreichen.
Weitgehend unbekannt ist aber, dass eine Kündigung auch schon dann möglich ist, wenn der Mieter in zwei aufeinander folgenden Monaten mit einem Betrag von etwas mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist. Das bedeutet: in diesem Fall muss der Vermieter nicht 2 Monate warten sondern nur bis zum Beginn des zweiten Monats. Hier können Vermieter und Verwalter also bereits erheblich Zeit sparen. Die fristlose Kündigung sollte immer auch mit einer ordentlichen Kündigung verbunden werden. Durch Zahlungsausgleich wird zwar die fristlose Kündigung unwirksam, nicht jedoch die ordentliche. Hier kommt es auf die präzise Formulierung der Kündigung an.

5. Gespräche und Vereinbarungen mit dem Mieter

Der Vermieter sollte bei Zahlungsverzug zunächst einmal immer das Gespräch mit dem Mieter suchen, um rechtzeitig Lösungsansätze zu finden und die Fronten nicht unnötig zu verhärten. Möglicherweise kann eine einvernehmliche Zahlungsvereinbarung getroffen werden. Die professionell-gewerblichen Vermieter haben mit der vorbeugenden Arbeit mit Mietern bei Zahlungsverzug sehr gute Erfahrungen gemacht und konnten die Zahlungsrückstände dadurch deutlich verringern. Auch den eigenen Anwalt sollte der Vermieter zunächst zum Gesprächskontakt mit dem Mieter und seinem Anwalt veranlassen. Eine vergleichsweise Regelung - auch noch im Gerichtsverfahren - ist immer schneller und häufig auch kostengünstiger als ein Räumungsprozess mit anschließenden Vollstreckungsmaßnahmen.

6. Mietkaution gegen Mietnomaden

Gesetzlich geregelt ist, dass die Mietkaution durch den Mieter in drei Raten erbracht werden kann. Allerdings kann ein Vermieter die Übergabe der Kaution vorverlegen, wenn die gesamte Kaution durch eine Bürgschaft bezahlt wird.
Statt einer Barkaution können Vermieter und Verwalter mit dem Mieter auch die moderne Form der Hinterlegung der Mietkaution durch eine Bürgschaft oder Versicherung vereinbaren. Dies hat für den Mieter den Vorteil, dass er keine Barmittel für die Kaution binden muss. Der Vermieter erhält sofort vor Übergabe der Wohnung die volle Kaution. Im IVD organisierte Verwalter haben die Möglichkeit, auf das Angebot eines Kooperationspartners wie der Eurokaution zurückzugreifen; hier erfolgt zusätzlich eine unabhängige Bonitätsprüfung der Mieter. Der Vermieter kann also doppelte Sicherheit und somit eine gute Vorbeugung gegen Mietnomaden erhalten.

7. Berliner Räumung

Muss eine Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung durchgesetzt werden, kann das Modell der sog. "Berliner Räumung" gewählt werden. Hierbei wird der Vermieter als Eigentümer der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher in den Besitz eingewiesen und sorgt dann selbst für die Räumung der Wohnung. Auf diesem Weg können Kosten gespart und das Verfahren erheblich beschleunigt werden. Durch die Rechtsprechung ist dieser Weg der Räumung für zulässig erklärt worden.

8. Urkundenprozess

Macht der Mieter keine Mietminderung geltend, kann im Urkundsprozess eine schnelle Titulierung von Mietforderungen erwirkt werden, zumal der Mieter dann meistens nicht in das Nachverfahren übergeht.

9. Räumungsfrist nur bei Zahlung der laufenden Miete

Im Räumungsprozess sollte zur Vermeidung einer langen Räumungsfrist auf den Beschluss des OLG Stuttgart 13 U 89/06 vom 07. Juli 2006 hingewiesen werden. Danach ist die Gewährung einer Räumungsfrist unzumutbar, wenn die Zahlung der laufenden Miete für die Dauer der Räumungsfristen nicht gewährleistet ist.

10. direkter Transfer der Miete an Vermieter bei Empfängern von staatlichen Leistungen

Bei der Verwendung von Leistungen des Sozialamtes für Unterkunft und Heizung durch den Leistungsberechtigten, kann vereinbart werden, dass die Miete direkt an den Vermieter gezahlt wird. Auch die Kaution kann vom Sozialamt übernommen werden. Dies sollte vor Abschluss des Mietvertrages angesprochen und vereinbart werden.

Schufa-Bonitätsauskunft vom Mieter für Vermieter

Schufa-Bonitätsauskunft - Ein neues Produkt der Schufa kann Vermietern dabei helfen, den "richtigen" Mieter zu finden - bzw. einem Wohnungssuchenden helfen, sich als "guter" Mieter auszuweisen.

Am 29. März kam die bekannteste deutsche Auskunftei mit der Bonitätsauskunft auf den Markt - ein Dokument, das Wohnungssuchende bei der Schufa bestellen und an ihren Vermieter weiterreichen können. Es ist speziell zur wirtschaftlichen Verwendung geeignet. Die Bonitätsauskunft zeigt dem Vermieter die kreditrelevanten Informationen für den Vertragsabschluss auf und soll ihm durch Vorkehrungen wie Wasserzeichen und Kopierschutz zusätzliche Sicherheit geben.

Mit der Schufa-Bonitätsauskunft soll ein eventueller Vertrauensvorschuss durch Fakten untermauert werden. Die Schufa hat die Bonitätsauskunft zweigeteilt: Ein Teil ist zur Weitergabe an Dritte gedacht, der andere für den Verbraucher selbst. Vermieter erhalten also den ersten Teil, der alle relevanten Informationen zu den bisherigen Kreditgeschäften des Mieters zusammenfasst. Der zweite Teil des Dokuments ist für die privaten Unterlagen des Verbrauchers bestimmt. Er ist eine ausführliche Datenübersicht über Girokonten, Kreditkarten, Ratenkredite oder Leasingverträge, jeweils inklusive der Kontonummern, der Kredithöhen oder Laufzeiten. Die Schufa verlangt für die Bonitätsauskunft 18,50 Euro.

Dem kostenpflichtigen Produkt, das speziell zur wirtschaftlichen Verwendung gedacht ist, steht die gesetzlich geforderte, kostenlose Übersicht gegenüber, die jeder Bürger seit dem 1. April einmal im Jahr bei der Schufa ordern kann. Diese nach dem Bundesdatenschutzgesetz geforderte Auskunft dient dem Verbraucher allerdings nur dafür, die zu seiner Person gespeicherten Informationen auf Vollständigkeit und Richtigkeit zu kontrollieren – nicht zur Weitergabe an Dritte.

"Vertrauensbildendes" Dokument

Die Schufa-Bonitätsauskunft sei laut Schufa besonders sicher gestaltet und so zur wirtschaftlichen Verwendung besonders geeignet. Vermieter sollen von der Fälschungssicherheit profitieren; Manipulationen sein von vornherein ausgeschlossen. Die Dokumente sind auf Sicherheitspapier verfasst, tragen ein Wasserzeichen und einen Kopierschutz.

Mieter können die Bonitätsauskunft ordern ...

* online auf der Internetseite meineSchufa.de,
* über die neu eingerichtete SchufaService-Nummer 01805-schufa
(01805-724832, ein Anruf aus dem deutschen Festnetz kostet 14 Cent pro Minute
und über Mobilfunkanbieter max. 42 Cent pro Minute) oder
* per Brief.

Interessenten, die online bestellen, kommen im Anschluss in den Genuss einer Einführungsaktion: Sie können sich umsonst auf meineSchufa.de registrieren und erhalten so ein Jahr lang einen kostenlosen Update-Service. Das heißt: Die Schufa gibt ihnen per E-Mail oder SMS Bescheid, sobald sich ihre Daten in irgendeiner Art geändert haben.

siehe auch für zusätzliche Informationen:Bonitätsauskunft, Schufa, Bonität, liquider Mieter, richtige Vermieter, Wohnungssuchende, Mietnomaden, Selbstauskunft, Wasserzeichen, Kopierschutz, Schufa-Bonitätsauskunft

* SCHUFA Holding AG

Kostenfreier dwg-viewer zur Betrachtung von CAD-Plänen

http://usa.autodesk.com/adsk/servlet/pc/index?siteID=123112&id=6703438

Kostenlose Downloads für Bauplaner

http://www.immobilienscout24.de/de/bauen/bauplaner/download/index.jsp?camp=Versand_Bau-NL_29072010&emst=U3CJusMLW8_4173_212207_114&ftc=8594SERA&_s_cclid=1284024488
.
z.B.: Architektenbewertung, Bauträgerbewertung, Fertighausanbieter, Kosten für den Hausbau, Raumprogramm, Bauherrenpflichten, Grundstücksbewertung, Bauherrenpflichten bei der Planung, Bauherrenpflichten während und nach dem Bau, etc.

Gewährleistungsausschluss bei Immobilienverkauf

Verkauf einer Eigentumswohnung und individuell ausgehandelter
Gewährleistungsausschluss

Gewährleistungsansprüche können beim Kauf einer Eigentumswohnung im
Kaufvertrag wirksam ausgeschlossen werden. Sofern die Regelungen zum
Gewährleistungsausschluss nicht einseitig vom Verkäufer gestellt wurden,
sondern individuell ausgehandelt, so handelt es sich um eine
Individualvereinbarung. Diese unterliegt damit anders als allgemeine
Geschäftsbedingungen nicht der Inhaltskontrolle. Ein solcher individuell
ausgehandelter Gewährleistungsausschluss kann zwar auch unwirksam sein,
nicht aber dann, wenn eine ausführliche Belehrung über die Rechtsfolgen
durch den Notar erfolgt ist.

LG Essen, 19.5.2009 - Az: 9 O 152/07

Quelle: http://www.AnwaltOnline.com/

Mittwoch, 8. September 2010

Baufinanzierungsrechner

.. hier gibt es eine Vielzahl verschiedener + guter Finanzierungsrechner zur Berechnung der Finanzierung (auf die eigenen individuellen Bedürfnisse abgestellt)

http://www.interhyp.de/baufinanzierungsrechner.html

.. schöne moderne Villa

Kreativität + Reichtum kann auch was gutes ergeben:

http://archinspire.com/home-design/ultra-luxurious-villa-residence-futuristic-design-style.htm

Immobilien - Lebenszyklus - Management

.. gute optisch aufbereitete statistiken unter:

http://www.ilmforum.de/alle-artikel

Immobilien online suchen (#.2)

http://de.my-home21.com/index.php

(noch im Aufbau begriffen)

Montag, 6. September 2010

Lexikon der Baufinanzierung

http://www.ansahl.com/Geld-und-Finanzen/Baufinanzierung/lexikon/B.html

Praktische Suchmaschine BRD

http://www.bundesrepublik.org/

Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung

http://www.bbsr.bund.de

http://www.bbsr.bund.de/cln_016/nn_21272/BBSR/DE/FP/ExWoSt/Forschungsfelder/InnovationenFamilieStadtquartiere/01__Start.html

Vorsicht Falle! .. Schwierige Klauseln in Gewerbemietverträgen

Das passende Büro oder Ladengeschäft zu finden dauert oft seine Zeit. Schneller kommen Vermieter und Mieter in der Regel beim Mietvertrag zusammen. Wenn der Blick sich vom Objekt auf das Formwerk richtet, können bestimmte Vertragsklausel auffällig erscheinen und müssen nicht unbedingt wirksam sein. Klauseln, die in Wohnraummietverträgen strikt unwirksam wären, können in Gewerbemietverträgen unliebsame Verpflichtungen entfalten. Es empfiehlt sich daher vor Unterzeichnung eines Gewerbemietvertrages stets eine genaue Prüfung des Vertragsinhaltes. Darauf weist Rechtsanwalt Dr. Olaf Steckhan, Verbandsjurist des Immobilienverbands IVD Nord-West, hin.

Im Gegensatz zu Wohnimmobilien haben Mietverträge bei Gewerbeimmobilien in der Regel eine mehrjährige Mindestlaufzeit mit Verlängerungsoption. Bei Wohnraummietverträgen sind sämtliche Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden können, aufgezählt. Weitere Betriebskosten, wie Werbemaßnahmen für das Gebäude, Verwaltungskosten, Reparaturkosten sind auch bei ausdrücklicher Vereinbarung im Vertrag nicht umlagefähig. Bei gewerblichen Mietverträgen hingegen ist die Anzahl der umlagefähigen Kosten nahezu unbegrenzt. Sie unterliegt lediglich der Vereinbarung der Parteien. So kann der Vermieter, wenn es vertraglich vereinbart ist, zusätzliche Versicherungskosten, Kosten der Hausverwaltung und auch Kosten für einen Portier oder den Postfrankierdienst auf den Mieter umlegen. Es ist sogar möglich, zu vereinbaren, auch spätere derzeit noch unbekannte Betriebskosten, auf die Mieter umzulegen, wenn die Klausel die zu erwartenden Betriebskosten hinreichend umschreibt. Wenn es um die Kaution für die Gewerberäumlichkeiten geht, muss der Mieter gegebenenfalls tiefer in die Tasche greifen als bei einer Wohnimmobilie. Eine maximale Kaution von drei Nettokaltmieten ist nur bei Wohnräumen gesetzlich geregelt (OLG Brandenburg, Beschl. v. 04.09.2006 – 3 U 78/06). Ist ein Mietvertrag unterschrieben und der Mieter leistet nicht die Zahlung der Kaution, kann der Vermieter unter Umständen sogar fristlos kündigen und auf die Zahlung entgangener Miete klagen. Das Vertragsverhältnis kann bei befristeten Mietverhältnissen von Mieterseite in der Regel nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Kein wichtiger Grund liegt z.B. vor, wenn der Mieter den Betrieb seines Geschäftes aus gesundheitlichen (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 25.07.2008 – 24 W 53/08) oder aus wirtschaftlichen Gründen einstellen muss.. In einem solchen Fall kann der Mieter lediglich eine Zustimmung des Vermieters zu einer Untervermietung verlangen, die wiederrum nur aus wichtigem Grund abgelehnt werden darf.

Besonders heikel können sog. Wertsicherungsklauseln sein. Diese Klauseln sehen zum Zwecke des Inflationsausgleiches einen Automatismus zur Erhöhung der Miete vor: Dabei wird vereinbart, dass die Miete sich entsprechend einem bestimmten Index erhöhen soll. In der Regel wird dabei auf den vom Statistischen Bundesamt geführten Verbraucherpreisindex für Deutschland Bezug genommen. Da die indexierten Mieterhöhungen während der Vertragslaufzeit automatisch erfolgen können und keiner gesonderten Vereinbarung zwischen den Mietparteien bedürfen, kann dies für den Mieter im schlimmsten Fall folgendes bedeuten: Passt der Mieter seine Mietzahlungen nicht selbstständig entsprechend der Indexerhöhung an, kann der Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Verjährungsfristen den Differenzbetrag auch nachträglich einfordern. Die Zulässigkeit solcher Klauseln richtet sich nach dem Preisklauselgesetz (veröffentlicht im BGBl. I 2007, S. 2246, 2247) und setzt in der Regel voraus, dass der Vermieter zugleich für die Dauer von 10 Jahren auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet oder dem Mieter das Recht eingeräumt wird, die Mietdauer auf wenigstens 10 Jahre zu verlängern.

Wie bei Wohnimmobilien, ist die Schönheitsreparaturklausel ein Klassiker der Auseinandersetzung zwischen Mietern und Vermietern. Doch auch bei Büros oder Ladengeschäften gilt dieselbe Regelung wie bei einer Wohnung: Renovierungsfristen müssen flexibel nach Renovierungsbedarf ausgelegt werden – sonst entsteht eine Benachteiligung des Mieters. Damit sind starre Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam (BGH, Urteil v. 08.10.2008 – XII ZR 84/06).

Um unliebsamen Überraschungen vorzubeugen, sollten sowohl Mieter als auch Vermieter vor Abschluss eines Gewerbemietvertrages das Vertragswerk fachkundig prüfen lassen.

Quelle: http://www.kon-ii.de

Freitag, 3. September 2010

Bester Anbieter von ländlichen Anwesen

Diesr Anbieter ist sehr professionell, hat gute Angebote und es macht immer wieder Spass auf der Seite zu schmöckern.

http://www.pfeiffer-koberstein-immobilien.de/portal.php

Donnerstag, 2. September 2010

Mietrückstand

Ist ein Mieter mit der Zahlung der Miete im Rückstand, so ist der Mieter zunächst einmal automatisch im Verzug. Eine Mahnung des Vermieters ist hierfür nicht erforderlich. Da sich der Mieter im Verzug befindet, muss der Mieter auch alle Kosten ersetzen, die dem Vermieter dadurch entstehen, dass er seinen Rechtsanspruch auf den Mietzins verfolgt. Dies betrifft die Kosten eines Rechtsanwalts, der die rückständige Miete geltend macht, ebenso wie die Kosten einer Klage.

Nach § 543 Abs. 2 BGB kann der Vermieter bei Verzug des Mieters mit der Entrichtung des Mietzinses oder eines nicht unerheblichen Teils des Mietzinses an zwei aufeinanderfolgenden Terminen fristlos kündigen. Handelt es sich beim Mietobjekt um eine Wohnung, ist der Rückstand nur dann erheblich, wenn er eine Monatsmiete übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).
Ein weiterer Grund für eine fristlose Kündigung liegt nach Abs. 2 Nr. 3b desselben Paragraphen vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Mietzahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Wichtig ist, dass der Vermieter den Mieter vor der Kündigung aus den genannten Gründen nicht erst abmahnen muss.

Nach§ 543 Abs. 2 BGB kann kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs abgewendet werden, wenn der Mieter selbst oder das Sozialamt den rückständigen Mietzins vor Ausspruch der fristlosen Kündigung zahlen. Hat der Vermieter schon gekündigt, wird die Kündigung durch die Zahlung des Mietrückstandes unwirksam.
Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kann ein Räumungsurteil wegen Mietrückstand abgewendet werden, wenn binnen 2 Monaten nach Klagezustellung der Rückstand (d.h. Mietzins zuzüglich der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB) vom Mieter voll bezahlt wird oder das zuständigen Sozialamt sich zur Zahlung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn innerhalb der letzten zwei Jahre vor der
neuen Kündigung schon einmal wegen Mietrückstands gekündigt und diese Kündigung durch Zahlung des Rückstands unwirksam geworden ist.

Hat der Mieter den Rückstand zu verschulden, so kommt auch eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB in Betracht. In diesem Fall wird dem Mieter die andernfalls bestehende Möglichkeit genommen, die fristlose Kündigung durch Zahlung der rückständigen Miete unwirksam werden zu lassen.

Auch wiederholte verspätete Mietzahlungen können zur Kündigung berechtigen, sofern eine entsprechende vorherige Abmahnung erfolgte, die die Kündigung für den Fall weiterer Verspätungen klar angekündigt hat.

QUELLE: http://www.anwaltonline.com

Mittwoch, 1. September 2010

Bei fehlender Baugenehmigung ist eine fristlose Kündigung durch den Mieter möglich

Rechtsanwälte hatten in einem 1880 erbauten Haus im Erdgeschoss und Kellergeschoss Büroräume angemietet. Da die Anwälte später die Miete minderten, kündigte der Vermieter fristlos wegen Zahlungsverzugs. Im späteren Gerichtsverfahren erklärten die Anwälte die Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung. Für die Nutzung der Kellerräume als Büro lag nämlich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses keine Baugenehmigung vor. Der Vermieter hatte sich zwar um eine Genehmigung bemüht, es erfolgte aber eine Ablehnung wegen zu geringer Beleuchtung aufgrund zu kleiner Fenster.

Das Oberlandesgericht in Brandenburg entschied, dass der Mietvertrag rückwirkend aufgrund der Anfechtung unwirksam war. Die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung war rechtmäßig, weil der Vermieter verschwiegen hatte, dass die vorgesehene Nutzung der Räume nicht öffentlich-rechtlich genehmigt worden war. Zwar besteht keine allgemeine Aufklärungspflicht hinsichtlich aller Einzelheiten oder Umstände, jedoch hinsichtlich wesentlicher Umstände, die den Vertragszweck vereiteln können. Ein solcher wesentlicher Umstand war die baurechtlich zulässige Nutzungsmöglichkeit der Mieträume. Die unterlassene Aufklärung durch den Vermieter im Rahmen von Mietvertragsverhandlungen, stellte eine arglistige Täuschung des Mieters dar (OLG Brandenburg, Urteil v. 11.11.09, Az. 3 U 5/03).

Teilentzug berechtigt den Mieter zu fristloser Kündigung

Ein Vermieter hatte von September 1999 bis Ende September 2004 eine Lagerhalle sowie eine vom übrigen Hof baulich nicht abgegrenzte Lade- und Parkzone vermietet. Später vermietete er andere Gebäudeteile an zwei weitere Mieter. Beide nutzten die Lade- und Parkzone des ersten Mieters als Kundenzufahrt bzw. Notweg. Der Vermieter selbst stellte dort Mülltonnen auf. Im Februar 2002 stellte der betroffene Mieter die Mietzahlungen vollständig ein und kündigte das Mietverhältnis Anfang Mai fristlos, weil er die angemieteten Flächen nur eingeschränkt nutzen konnte. Der Vermieter klagte auf Zahlung der Miete für den Zeitraum von Januar 2003 bis September 2004 in Höhe von insgesamt 149.980,86 Euro.

Das Oberlandesgericht in Düsseldorf entschied, dass das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung vom 02.05.2002 gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB sofort beendet wurde. Durch die beiden späteren Vermietungen wurde dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache teilweise entzogen. Sein ausschließliches Nutzungsrecht an der Lade- und Parkzone wurde wegen der vertragswidrigen Nutzung durch die anderen Mieter und den Vermieter ständig verletzt. Einer vorherigen Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB bedurfte es nicht. Ein Mieter kann den Mietvertrag ohne vorausgehende Abmahnung kündigen, wenn ihm der Vermieter den Gebrauch der Mieträume zwar nur teilweise, aber dauerhaft entzieht. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses der Vertragspartner nach Ende der Mietzeit war nicht anzunehmen, weil der Vermieter den Gebrauchsentzug nicht abstellte (OLG Düsseldorf, Urteil v. 30.06.09, Az. 24 U 179/08).

Vermieter haften für Schaden durch Substanz

Vermieter haften für Konstruktionsfehler

Wenn ein Mieter wegen eines Konstruktionsfehlers der Mieträume geschädigt wird, kann der Vermieter hierfür auch ohne Verschulden zur Rechenschaft gezogen werden.

Der Bundesgerichtshof (BGH) lässt eine solche Haftung jedoch nur für den Fall zu, dass der Konstruktionsfehler bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden war und die Haftung des Vermieters nicht ausgeschlossen wurde.
In einem Büro löste sich ein gekipptes Fenster aus dem Rahmen und verletzte eine Angestellte am Hinterkopf. Es stellte sich heraus, dass das Fenster einen Konstruktionsfehler aufwies, der bewirkte, dass sich ein Bolzen im Laufe der Zeit gelöst hatte. Der Mieter der Büroräume verklagte den Vermieter auf Schadensersatz.

Die Richter des höchsten deutschen Zivilgerichts entscheiden, dass der Vermieter für die erlittene Körperverletzung der Angestellten haftet. Der Konstruktionsfehler war ein Mangel der Mieträume, der bereits bei Abschluss des Mietvertrags vorhanden war. Der Vermieter konnte deshalb unabhängig von einem Verschulden haftbar gemacht werden.

War ein Bauteil bereits bei Abschluss des Mietvertrages fehlerhaft, liegt ein anfänglicher Mangel vor. Es ist ausreichend, wenn bei Vertragsschluss die Schadensursache bereits vorhanden war. Obwohl die verletzte Mitarbeiterin nicht selbst Mieterin war, ist der Vermieter ihr gegenüber zum Schadensersatz verpflichtet. Eine Angestellte des Mieters wird in den Schutzbereich des Mietvertrags miteinbezogen (BGH, Urteil v. 21.07.10, Az. XII ZR 189/08).

Quelle:
http://www.vermieterrecht-vertraulich.de

Nürnberg - Stadtteilstatistiken

http://www.nuernberg.de/internet/statistik/stadtteilprofile.html

Nürnberg - SÖR

Servicebetrieb Öffentlicher Raum

http://www.nuernberg.de/internet/soer/

Nürnberg - in Zahlen (Statistik)

http://www.nuernberg.de/imperia/md/statistik/dokumente/veroeffentlichungen/berichte/niz/nuernberg_in_zahlen_2010.pdf

http://www.nuernberg.de/internet/statistik/uebersicht_nbg.html

http://www.archiv.statistik.nuernberg.de/scripts/iass/IA.exe?aw=WFIK_J01


.. und zum schmöckern:

http://mini.nuernberg.de/search?site=portal_de&client=portal_de&output=xml_no_dtd&proxystylesheet=portal_de&q=zahlen+statistik&btnG=

Fürth - in Zahlen (Statistik)

http://www.nuernberg.de/imperia/md/statistik/dokumente/veroeffentlichungen/berichte/fiz/fuerth_in_zahlen_2010.pdf

Nürnberg - Archive

http://www.nuernberg.de/internet/statistik/nuernberg_historisch.html

http://www.stadtarchiv.nuernberg.de/index.html