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Donnerstag, 22. Dezember 2011
Männerträume und Frauenwünsche: Vorstellungen für Eigenheim liegen weit auseinander
Männer brauchen Technik, Frauen begehbare Kleiderschränke
Trotzdem scheitert kaum ein Bauvorhaben am Partnerstreit
An Klischees ist doch offenbar ein Körnchen Wahrheit dran. Zumindest werden einige geschlechtsspezifische Besonderheiten erkennbar, wenn es um den Traum vom Wohnen geht. So wünschen sich Männer nicht nur vorrangig eine eigene Garage, sondern auch technisch anspruchsvolle Haustechnik. Frauen dagegen legen mehr Wert auf eine moderne Einbauküche, einen Hauswirtschaftsraum und den berühmten begehbaren Kleiderschrank. Aber es gibt auch wesentliche Gemeinsamkeiten: Für Männer wie Frauen ist beispielsweise ein Einfamilienhaus der Wohntraum Nummer eins. Das ergibt eine repräsentative Umfrage, die vom IMWF Institut für Management- und Wirtschaftsforschung im Auftrag von Interhyp durchgeführt wurde.
Signifikante Unterschiede zeigen sich allerdings bei der Größe der Immobilie. Frauen sind mit gut 142 Quadratmetern glücklich, Männer brauchen dazu zehn Quadratmeter mehr. Die großen Jungs möchten zudem gerne mit Technik spielen, freilich sinnvoll: So wünscht sich beispielsweise gut jeder zweite Mann eine computergestützte Hausautomation, aber nur 37 Prozent der Frauen dergleichen. In das althergebrachte Bild passt zudem, dass die Damen mehr Wert auf eine moderne Einbauküche (87 Prozent) und einen Hauswirtschaftsraum (60 Prozent) legen. Kurios: Beide Geschlechter hätten am liebsten eine Gästetoilette.
Was den Standort der Immobilie angeht, träumen die meisten Frauen davon, aus dem eigenen Heim auf die Wogen der See zu schauen. So gaben 24 Prozent der befragten Damen an, sie würden gerne am Meer leben. Unter den Männern sind es nur 18 Prozent. Das sogenannte starke Geschlecht bevorzugt das Wohnen am Stadtrand, für das sich ein Viertel von ihnen aussprach, aber nur 17 von 100 Frauen. Ein Garten steht hingegen bei beiden Geschlechtern hoch im Kurs (77 Prozent).
"Der Wohntrend Nummer eins für Männer und Frauen ist grün", stellt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG, fest. Das zeigt sich auch in der hohen Beliebtheit energiesparender Isolierungen bei allen Befragten. Und selbst wenn Männer etwas mehr Gefallen an Solaranlagen zur Stromerzeugung und Wärmegewinnung haben, sie finden bei beiden Geschlechtern mit mehr als 60 Prozent eine hohe Zustimmung.
Im Übrigen ist die Kompromissbereitschaft zwischen Frauen und Männer trotz manch unterschiedlicher Vorstellungen sehr groß, wenn es ums gemeinsame Heim geht. Nur vier von 100 Bauvorhaben scheitern wegen Partnerstreits, so die Praxiserfahrungen deutscher Architekten.
Trotzdem scheitert kaum ein Bauvorhaben am Partnerstreit
An Klischees ist doch offenbar ein Körnchen Wahrheit dran. Zumindest werden einige geschlechtsspezifische Besonderheiten erkennbar, wenn es um den Traum vom Wohnen geht. So wünschen sich Männer nicht nur vorrangig eine eigene Garage, sondern auch technisch anspruchsvolle Haustechnik. Frauen dagegen legen mehr Wert auf eine moderne Einbauküche, einen Hauswirtschaftsraum und den berühmten begehbaren Kleiderschrank. Aber es gibt auch wesentliche Gemeinsamkeiten: Für Männer wie Frauen ist beispielsweise ein Einfamilienhaus der Wohntraum Nummer eins. Das ergibt eine repräsentative Umfrage, die vom IMWF Institut für Management- und Wirtschaftsforschung im Auftrag von Interhyp durchgeführt wurde.
Signifikante Unterschiede zeigen sich allerdings bei der Größe der Immobilie. Frauen sind mit gut 142 Quadratmetern glücklich, Männer brauchen dazu zehn Quadratmeter mehr. Die großen Jungs möchten zudem gerne mit Technik spielen, freilich sinnvoll: So wünscht sich beispielsweise gut jeder zweite Mann eine computergestützte Hausautomation, aber nur 37 Prozent der Frauen dergleichen. In das althergebrachte Bild passt zudem, dass die Damen mehr Wert auf eine moderne Einbauküche (87 Prozent) und einen Hauswirtschaftsraum (60 Prozent) legen. Kurios: Beide Geschlechter hätten am liebsten eine Gästetoilette.
Was den Standort der Immobilie angeht, träumen die meisten Frauen davon, aus dem eigenen Heim auf die Wogen der See zu schauen. So gaben 24 Prozent der befragten Damen an, sie würden gerne am Meer leben. Unter den Männern sind es nur 18 Prozent. Das sogenannte starke Geschlecht bevorzugt das Wohnen am Stadtrand, für das sich ein Viertel von ihnen aussprach, aber nur 17 von 100 Frauen. Ein Garten steht hingegen bei beiden Geschlechtern hoch im Kurs (77 Prozent).
"Der Wohntrend Nummer eins für Männer und Frauen ist grün", stellt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG, fest. Das zeigt sich auch in der hohen Beliebtheit energiesparender Isolierungen bei allen Befragten. Und selbst wenn Männer etwas mehr Gefallen an Solaranlagen zur Stromerzeugung und Wärmegewinnung haben, sie finden bei beiden Geschlechtern mit mehr als 60 Prozent eine hohe Zustimmung.
Im Übrigen ist die Kompromissbereitschaft zwischen Frauen und Männer trotz manch unterschiedlicher Vorstellungen sehr groß, wenn es ums gemeinsame Heim geht. Nur vier von 100 Bauvorhaben scheitern wegen Partnerstreits, so die Praxiserfahrungen deutscher Architekten.
Altersdiskriminierung durch Eigenbedarfskündigung?
Das LG Frankfurt hat am 23.08.2011 - 2-11 S 110/11 - über eine Eigenbedarfskündigung entschieden, die durchaus unterschiedliche Einschätzungen auslösen kann.
Zum Sachverhalt:
Der klagende Vermieter hat 1996 eine Eigentumswohnung erworben, in der der beklagte Mieter seit 1971 lebt. Er ist 84 Jahre alt, multipel erkrankt und schwer behindert. Der Grad der Schwerbehinderung beträgt 100. Darüber hinaus ist er pflegebedürftig. Die Schwerbehinderung beruht auf einem vor 34 Jahren erlittenen Darmkrebs. Auf Grund eines Bandscheibenvorfalls vor 34 Jahren besteht eine Gehbehinderung. Infolge eines Rückenmarkinfarkts ist die linke Hand gelähmt; aktuell beginnt die rechte Hand steif zu werden. Der Pflegedienst wird von seinem Sohn, der ebenfalls in der Wohnung lebt, erbracht.
Das Gericht hat die Eigenbedarfskündigung als wirksam erachtet und die Entscheidung auf folgende Umstände gestützt: Die Größe der derzeit vom Kläger angemieteten Wohnung betrage nur 54m². Dies sei für die Eheleute und ihre beiden Kinder nicht ausreichend, während die streitgegenständliche Wohnung mit einer Größe von 68m² erheblich größer und damit geeignet sei, den Kindern eine bessere Entwicklung zu ermöglichen. Die Wohnung befinde sich darüber hinaus in der Nähe der Schule der beiden Kinder und der Weg zur Arbeit habe sich für den Kläger verkürzt. Die Nutzung der eigenen Wohnung trage darüber hinaus zu einer Verbesserung der finanziellen Verhältnisse bei. Der Vermieter sei nicht in der Lage, eine vergleichbare Wohnung anzumieten.
Das Gericht führt in den Entscheidungsgründen aus, dass es nicht verkenne, dass das hohe Lebensalter des Mieters, die lange Wohndauer und insbesondere die gesundheitlichen Beeinträchtigungen ein besonderes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses begründe und dessen Beendigung deshalb eine erhebliche Härte für den Mieter darstelle. Bei einer Abwägung des Interesses des Klägers an der Erlangung der Wohnung und des Interesses des beklagten Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses überwiege jedoch das Interesse des Klägers, sodass das Bestandsinteresse des Mieters zurücktreten müsse. Dabei habe das Gericht insbesondere berücksichtigt, dass der vom klagenden Vermieter gewünschte Umzug in die eigene Wohnung für die weitere Entwicklung seiner beiden Kinder förderlich sei. Dagegen sei das Gericht nicht zu der Überzeugung gelangt, dass ein Umzug des Mieters zu einer drastischen dauerhaften Verschlechterung seiner Lebenssituation bzw. einer akuten Gefährdung seiner Gesundheit oder gar seines Lebens führe.
Trotz seines Alters und der erheblichen Leiden (die zum Teil schon seit Jahrzehnten bestehen) sei der beklagte Mieter noch ausreichend mobil und orientiert, sodass ihm ein Umzug in ein geeignetes Wohnumfeld zumutbar sei. Um die Härte abzufedern, die der Umzug für den Beklagten bedeute, sei es angemessen, die bereits in erster Instanz gewährte Räumungsfrist nochmals um 2 Monate zu verlängern.
Das Landgericht Frankfurt hat bei alledem wohl verkannt, dass der beklagte Mieter vergeblich nach einer Ersatzwohnung suchen wird. Es hat den Blick vor der Tatsache verschlossen, dass sich Vermieter angesichts großer Nachfrage im Großraum Frankfurt ihre Mieter "raussuchen" können und der alte Herr voraussichtlich der Obdachlosigkeit anheim fallen wird, wenn er, was ihm wirtschaftlich nicht möglich sein dürfte, keinen Platz in einem Pflegeheim erhält.
Es wird häufig - zu Recht - beklagt, dass das Mietrecht zu mieterfreundlich sei. Aber es gibt offensichtlich auch Auswüchse in die "andere" Richtung. Es hört sich deshalb etwas zynisch an, wenn das Gericht feststellt, dass der Widerspruch des multipel erkrankten Mieters gegen die Kündigung durch ein vorrangiges Mieterinteresse daran - so wörtlich - "überlagert" sein könne, weil sich der gewünschte Umzug in die eigene - größere - Wohnung für die weitere Entwicklung der beiden Kinder des Vermieters - ebenfalls wörtlich - als "äußerst vorteilhaft" erweise.
Zum Sachverhalt:
Der klagende Vermieter hat 1996 eine Eigentumswohnung erworben, in der der beklagte Mieter seit 1971 lebt. Er ist 84 Jahre alt, multipel erkrankt und schwer behindert. Der Grad der Schwerbehinderung beträgt 100. Darüber hinaus ist er pflegebedürftig. Die Schwerbehinderung beruht auf einem vor 34 Jahren erlittenen Darmkrebs. Auf Grund eines Bandscheibenvorfalls vor 34 Jahren besteht eine Gehbehinderung. Infolge eines Rückenmarkinfarkts ist die linke Hand gelähmt; aktuell beginnt die rechte Hand steif zu werden. Der Pflegedienst wird von seinem Sohn, der ebenfalls in der Wohnung lebt, erbracht.
Das Gericht hat die Eigenbedarfskündigung als wirksam erachtet und die Entscheidung auf folgende Umstände gestützt: Die Größe der derzeit vom Kläger angemieteten Wohnung betrage nur 54m². Dies sei für die Eheleute und ihre beiden Kinder nicht ausreichend, während die streitgegenständliche Wohnung mit einer Größe von 68m² erheblich größer und damit geeignet sei, den Kindern eine bessere Entwicklung zu ermöglichen. Die Wohnung befinde sich darüber hinaus in der Nähe der Schule der beiden Kinder und der Weg zur Arbeit habe sich für den Kläger verkürzt. Die Nutzung der eigenen Wohnung trage darüber hinaus zu einer Verbesserung der finanziellen Verhältnisse bei. Der Vermieter sei nicht in der Lage, eine vergleichbare Wohnung anzumieten.
Das Gericht führt in den Entscheidungsgründen aus, dass es nicht verkenne, dass das hohe Lebensalter des Mieters, die lange Wohndauer und insbesondere die gesundheitlichen Beeinträchtigungen ein besonderes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses begründe und dessen Beendigung deshalb eine erhebliche Härte für den Mieter darstelle. Bei einer Abwägung des Interesses des Klägers an der Erlangung der Wohnung und des Interesses des beklagten Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses überwiege jedoch das Interesse des Klägers, sodass das Bestandsinteresse des Mieters zurücktreten müsse. Dabei habe das Gericht insbesondere berücksichtigt, dass der vom klagenden Vermieter gewünschte Umzug in die eigene Wohnung für die weitere Entwicklung seiner beiden Kinder förderlich sei. Dagegen sei das Gericht nicht zu der Überzeugung gelangt, dass ein Umzug des Mieters zu einer drastischen dauerhaften Verschlechterung seiner Lebenssituation bzw. einer akuten Gefährdung seiner Gesundheit oder gar seines Lebens führe.
Trotz seines Alters und der erheblichen Leiden (die zum Teil schon seit Jahrzehnten bestehen) sei der beklagte Mieter noch ausreichend mobil und orientiert, sodass ihm ein Umzug in ein geeignetes Wohnumfeld zumutbar sei. Um die Härte abzufedern, die der Umzug für den Beklagten bedeute, sei es angemessen, die bereits in erster Instanz gewährte Räumungsfrist nochmals um 2 Monate zu verlängern.
Das Landgericht Frankfurt hat bei alledem wohl verkannt, dass der beklagte Mieter vergeblich nach einer Ersatzwohnung suchen wird. Es hat den Blick vor der Tatsache verschlossen, dass sich Vermieter angesichts großer Nachfrage im Großraum Frankfurt ihre Mieter "raussuchen" können und der alte Herr voraussichtlich der Obdachlosigkeit anheim fallen wird, wenn er, was ihm wirtschaftlich nicht möglich sein dürfte, keinen Platz in einem Pflegeheim erhält.
Es wird häufig - zu Recht - beklagt, dass das Mietrecht zu mieterfreundlich sei. Aber es gibt offensichtlich auch Auswüchse in die "andere" Richtung. Es hört sich deshalb etwas zynisch an, wenn das Gericht feststellt, dass der Widerspruch des multipel erkrankten Mieters gegen die Kündigung durch ein vorrangiges Mieterinteresse daran - so wörtlich - "überlagert" sein könne, weil sich der gewünschte Umzug in die eigene - größere - Wohnung für die weitere Entwicklung der beiden Kinder des Vermieters - ebenfalls wörtlich - als "äußerst vorteilhaft" erweise.
Montag, 19. Dezember 2011
Infrastruktur laut Studie wichtiges Kriterium beim Immobilienkauf
Ob geradewegs in die Kita, direkt mit der Bahn in die Stadt oder zeitsparend ins Büro: Die Infrastruktur der eigenen vier Wände ist ein wichtiges Entscheidungskriterium, wenn der Immobilienkauf bevorsteht. Besonders Frauen und ältere Menschen legen dabei Wert auf eine gute Anbindung. Dies zeigt eine aktuelle und repräsentative Bauträgerstudie im Auftrag der CONCEPT BAU GmbH unter 600 Bürgern. Für rund jeden fünften Deutschen (22 Prozent) ist eine gute Infrastruktur ein entscheidender Faktor für die Wahl des Standorts der neuen Traumimmobilie. Das trifft besonders auf Damen zu. Laut der Online-Befragung legt rund jede dritte Frau (29 Prozent) Wert auf eine gute Anbindung an die Stadt, während dieses Kriterium nur für rund 13 Prozent der Herren von Bedeutung ist.
Münchnern ist Anbindung besonders wichtig
Der Blick auf den Bundesvergleich zeigt zudem weitere Unterschiede: So ist für die Münchner Bürger die Infrastruktur beim Immobilienerwerb wichtiger als für die Mehrheit der Deutschen. 31 Prozent der Bewohner der bayerischen Landeshauptstadt gaben an, bei der Immobilienwahl insbesondere auf eine gute Anbindung an die Stadt zu achten – im Vergleich zu bundesweit 22 Prozent der Befragten.
Und: Auch in der Bayernmetropole bleiben die Unterschiede zwischen den Geschlechtern bestehen. So legen 37 Prozent der Münchner Frauen und nur 23 Prozent der Münchner Männer Wert auf die Erreichbarkeit von Nahverkehr, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten und Betreuung. „Für Frauen spielen bei der Standortwahl für die eigenen vier Wände sowohl kurze Wege zum Arzt, als auch nahe gelegene Möglichkeiten der Kinderbetreuung oder schnell erreichbare Einkaufsmöglichkeiten eine Rolle“, weiß Dr. Uwe Heimbürge, Geschäftsführer der CONCEPT BAU GmbH in München. „Mit Blick auf die Taktungen im öffentlichen Nahverkehr und die Staus in der Stadt sind Frauen kompromissloser. Sie wissen, wie knapp die Zeit ist – besonders wenn Familie und Beruf zu vereinen sind.“
Doch nicht nur zwischen Männern und Frauen zeigen sich Unterschiede, auch das Alter hat einen Einfluss auf die Wichtigkeit. So schätzen 36 Prozent der Münchner im Alter von 45 bis 65 Jahre auf eine optimale Anbindung. Bei den jungen sind es weniger. „Mit Blick in die Zukunft und den möglichen Einschränkungen der eigenen Mobilität rückt natürlich eine günstige Infrastruktur in den Fokus der Betrachtung“, weiß Dr. Heimbürge. Für den Bauträgerprofi ist die Infrastruktur letztendlich ein wesentliches Lagekriterium. Eine gute Lage macht immer auch eine gute Anbindung aus. Und die Lage ist laut Studie für 66 Prozent aller Deutschen und 75 Prozent aller Münchner das zweitwichtigste Kaufkriterium – nach dem Preis.
Für die Studie wurden im Auftrag der CONCEPT BAU GmbH nach einer bevölkerungsquotierten Stichprobe jeweils 300 Münchner und 300 Deutsche befragt.
Münchnern ist Anbindung besonders wichtig
Der Blick auf den Bundesvergleich zeigt zudem weitere Unterschiede: So ist für die Münchner Bürger die Infrastruktur beim Immobilienerwerb wichtiger als für die Mehrheit der Deutschen. 31 Prozent der Bewohner der bayerischen Landeshauptstadt gaben an, bei der Immobilienwahl insbesondere auf eine gute Anbindung an die Stadt zu achten – im Vergleich zu bundesweit 22 Prozent der Befragten.
Und: Auch in der Bayernmetropole bleiben die Unterschiede zwischen den Geschlechtern bestehen. So legen 37 Prozent der Münchner Frauen und nur 23 Prozent der Münchner Männer Wert auf die Erreichbarkeit von Nahverkehr, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten und Betreuung. „Für Frauen spielen bei der Standortwahl für die eigenen vier Wände sowohl kurze Wege zum Arzt, als auch nahe gelegene Möglichkeiten der Kinderbetreuung oder schnell erreichbare Einkaufsmöglichkeiten eine Rolle“, weiß Dr. Uwe Heimbürge, Geschäftsführer der CONCEPT BAU GmbH in München. „Mit Blick auf die Taktungen im öffentlichen Nahverkehr und die Staus in der Stadt sind Frauen kompromissloser. Sie wissen, wie knapp die Zeit ist – besonders wenn Familie und Beruf zu vereinen sind.“
Doch nicht nur zwischen Männern und Frauen zeigen sich Unterschiede, auch das Alter hat einen Einfluss auf die Wichtigkeit. So schätzen 36 Prozent der Münchner im Alter von 45 bis 65 Jahre auf eine optimale Anbindung. Bei den jungen sind es weniger. „Mit Blick in die Zukunft und den möglichen Einschränkungen der eigenen Mobilität rückt natürlich eine günstige Infrastruktur in den Fokus der Betrachtung“, weiß Dr. Heimbürge. Für den Bauträgerprofi ist die Infrastruktur letztendlich ein wesentliches Lagekriterium. Eine gute Lage macht immer auch eine gute Anbindung aus. Und die Lage ist laut Studie für 66 Prozent aller Deutschen und 75 Prozent aller Münchner das zweitwichtigste Kaufkriterium – nach dem Preis.
Für die Studie wurden im Auftrag der CONCEPT BAU GmbH nach einer bevölkerungsquotierten Stichprobe jeweils 300 Münchner und 300 Deutsche befragt.
Donnerstag, 15. Dezember 2011
Daran erkennen Immobilienkäufer eine gute Beratung
Wer als Immobilienkäufer beim Beratungsgespräch einen Redeanteil von drei Minuten hat, sollte seinen Abschluss woanders anderswo tätigen. „Es ist erstaunlich, wie wenig Fragen viele Bankberater stellen und wie schnell sie eine Lösung aus dem Hut zaubern“, warnt Manfred Hölscher, Leiter des Bielefelder Baugeldvermittlers Enderlein. Nachdem Hölscher bei Freunden unlängst Zeuge eines solchen Beratungsgesprächs wurde, hat er fünf Fragen zusammengestellt, die jeder Darlehensnehmer gestellt bekommen sollte. „Nur so kann der Kreditnehmer sicher sein, einen passgenauen Kredit zu erhalten“, sagt Hölscher.
1. Wie sieht Ihre Lebensplanung aus?
Bei dieser Frage geht es weniger um private Details als um die Flexibilität des Kreditnehmers. Beförderungen, Nachwuchs, Auszeit, Rente: Je nach Lebensabschnitt kann sich die Finanzsituation massiv ändern. Während eine Beförderung meist Mehreinnahmen mit sich bringt, können Kinder, Sabbatjahr oder eine vorzeitige Rente zu Mindereinnahmen oder erhöhten Ausgaben führen. „Der Bankberater muss wissen, wie flexibel die Darlehensrückzahlung gestaltet sein muss und wann der Kredit komplett getilgt sein sollte – wie etwa zum Renteneintritt“, sagt Hölscher. Mit diesem Wissen können qualifizierte Berater spezielle Darlehen in Betracht ziehen, die beispielsweise Tilgungsanpassungen oder die Revalutierung bereits geleisteter Tilgung zulassen. Solche Kredite ermöglichen es Darlehensnehmern, die Tilgungsrate dem aktuellen Lebensabschnitt flexibel anzupassen – ohne in finanzielle Bedrängnis zu geraten.
2. Wie würden Sie Ihr Anlageverhalte beschreiben – beziehungsweise: Sind Sie eher sicherheitsorientiert?
Wer über eine hohe Liquidität verfügt, seit jeher auf Aktien und Optionen statt auf das Sparbuch setzt und eine hohe Tilgung wünscht, muss diese Frage nicht unbedingt gestellt bekommen. Alle anderen Kreditnehmer sollten sich jedoch im Rahmen eines Gesprächs Gedanken darüber machen, ob sie eher sicherheits- oder risikoorientiert sind. „Die Frage zielt auf Zinsbindung und Tilgungshöhe ab. Beides muss im richtigen Verhältnis zu Rücklagen und Einnahmen stehen“, sagt Hölscher.
Weil eine Immobilienfinanzierung durchschnittlich 25 Jahre dauert, sollte sich der Darlehensnehmer mit dem Finanzierungskonstrukt wohlfühlen. Gerade bei niedrigem Eigenkapitaleinsatz und kurzen Zinsbindungen kann das Darlehen zur Zitterpartie werden. Zinsbindungen von unter 5 Jahren oder variable Kredite kommen für Sicherheitsorientierte nicht in Frage. Ratsamer sind Kredite mit Zinsbindungen von 10, besser aber 15 oder 20 Jahren. Was längst nicht alle wissen: Bei längerfristigen Krediten erlaubt der Gesetzgeber eine kostenfreie Kündigung des Darlehens (ganz oder teilweise) durch den Darlehensnehmer (§ 489 BGB). Außerdem gewähren viele Banken Zinsabschläge, wenn die Finanzierung bis zum Festschreibungsende durch die vereinbarte Regeltilgung zurückgeführt wird.
3. Von wem wird die Finanzierung maßgeblich geschultert beziehungsweise welche regelmäßigen Einkünfte sind nachhaltig vorhanden?
Bei dieser Frage geht es nicht darum, dass der Berater eine Risikolebensversicherung mitverkaufen möchte – sondern um die langfristige Bedienbarkeit des Kredits und die Frage: Wer trägt letztendlich die laufenden Belastungen? Grundsätzlich gilt: Die monatliche Kreditbelastung sollte nicht mehr als 40 Prozent der nachhaltigen Monatsnettoeinkünfte überschreiten. „Wenn die Finanzierung von einem Familienmitglied geschultert wird, ist eine Risikolebensversicherung für diese Person eigentlich Pflicht“, sagt Hölscher. Wenn es zum Tod des Kreditnehmers kommt, verliert die Familie nicht auch noch das Haus.
4. Welche weiteren Geldzuflüsse sind neben den regelmäßigen Einkünften zu erwarten?
Wer Geldzuflüsse „außer der Reihe“ erwartet, sollte im Beratungsgespräch anschließend über Kredite mit Ausstiegsoption oder Sondertilgungsmöglichkeit sprechen. Auch variable Darlehen oder Festzinsdarlehen mit weniger als 5 Jahren können sinnvoll sein. Weihnachtsgeld, Tantieme oder Boni sind meist ein klarer Indikator, Sondertilgungsoptionen in die Finanzierung einzubauen, falls das Darlehen diese nicht ohnehin bietet. Fallen die Sonderzahlen sehr hoch aus oder sind zeitnah sogar Erbschaften oder Verkäufe zu erwarten (Immobilien, Oldtimer, Kunst), sollte über variable Darlehen gesprochen werden. „In diesem Fall handelt es sich eher um eine Zwischenfinanzierung. Kreditnehmer benötigen dann Flexibilität“, sagt Hölscher. Interessant können auch Festzinsdarlehen sein, die für einen Zinsaufschlag von etwa 0,4 Prozent eine ständige Ausstiegsoption bieten.
5. Wie hoch ist Ihre Restschuld zum Ende der Zinsbindungsfrist beziehungsweise wie schätzen Sie diese ein?
Vielen Darlehensnehmern ist nach Angaben des Baugeldvermittlers Enderlein nicht bewusst, wie lange eine Immobilienfinanzierung insgesamt dauert und vor allem wie hoch ihre Restschuld zum Ende der Zinsbindungsfrist ausfällt. Professionelle Berater sprechen dieses Thema nicht nur an, sondern händigen aus diesem Grund dem Kunden einen Tilgungsplan aus. „Viele Kunden wechseln danach von der Standardtilgung von 1 Prozent zu einer Tilgung von 2 Prozent oder mehr“, weiß Hölscher. Das vermindert die Restschuld, es verkürzt die Gesamtlaufzeit des Kredites, spart Zinskosten und viele Institute belohnen eine höhere Tilgung sogar mit weiteren Konditionsverbesserungen. Auch Volltilgerdarlehen (vollständige Tilgung innerhalb der Vertragslaufzeit) werden für viele Kunden so zu einer Option.
Quelle: kon-ii
1. Wie sieht Ihre Lebensplanung aus?
Bei dieser Frage geht es weniger um private Details als um die Flexibilität des Kreditnehmers. Beförderungen, Nachwuchs, Auszeit, Rente: Je nach Lebensabschnitt kann sich die Finanzsituation massiv ändern. Während eine Beförderung meist Mehreinnahmen mit sich bringt, können Kinder, Sabbatjahr oder eine vorzeitige Rente zu Mindereinnahmen oder erhöhten Ausgaben führen. „Der Bankberater muss wissen, wie flexibel die Darlehensrückzahlung gestaltet sein muss und wann der Kredit komplett getilgt sein sollte – wie etwa zum Renteneintritt“, sagt Hölscher. Mit diesem Wissen können qualifizierte Berater spezielle Darlehen in Betracht ziehen, die beispielsweise Tilgungsanpassungen oder die Revalutierung bereits geleisteter Tilgung zulassen. Solche Kredite ermöglichen es Darlehensnehmern, die Tilgungsrate dem aktuellen Lebensabschnitt flexibel anzupassen – ohne in finanzielle Bedrängnis zu geraten.
2. Wie würden Sie Ihr Anlageverhalte beschreiben – beziehungsweise: Sind Sie eher sicherheitsorientiert?
Wer über eine hohe Liquidität verfügt, seit jeher auf Aktien und Optionen statt auf das Sparbuch setzt und eine hohe Tilgung wünscht, muss diese Frage nicht unbedingt gestellt bekommen. Alle anderen Kreditnehmer sollten sich jedoch im Rahmen eines Gesprächs Gedanken darüber machen, ob sie eher sicherheits- oder risikoorientiert sind. „Die Frage zielt auf Zinsbindung und Tilgungshöhe ab. Beides muss im richtigen Verhältnis zu Rücklagen und Einnahmen stehen“, sagt Hölscher.
Weil eine Immobilienfinanzierung durchschnittlich 25 Jahre dauert, sollte sich der Darlehensnehmer mit dem Finanzierungskonstrukt wohlfühlen. Gerade bei niedrigem Eigenkapitaleinsatz und kurzen Zinsbindungen kann das Darlehen zur Zitterpartie werden. Zinsbindungen von unter 5 Jahren oder variable Kredite kommen für Sicherheitsorientierte nicht in Frage. Ratsamer sind Kredite mit Zinsbindungen von 10, besser aber 15 oder 20 Jahren. Was längst nicht alle wissen: Bei längerfristigen Krediten erlaubt der Gesetzgeber eine kostenfreie Kündigung des Darlehens (ganz oder teilweise) durch den Darlehensnehmer (§ 489 BGB). Außerdem gewähren viele Banken Zinsabschläge, wenn die Finanzierung bis zum Festschreibungsende durch die vereinbarte Regeltilgung zurückgeführt wird.
3. Von wem wird die Finanzierung maßgeblich geschultert beziehungsweise welche regelmäßigen Einkünfte sind nachhaltig vorhanden?
Bei dieser Frage geht es nicht darum, dass der Berater eine Risikolebensversicherung mitverkaufen möchte – sondern um die langfristige Bedienbarkeit des Kredits und die Frage: Wer trägt letztendlich die laufenden Belastungen? Grundsätzlich gilt: Die monatliche Kreditbelastung sollte nicht mehr als 40 Prozent der nachhaltigen Monatsnettoeinkünfte überschreiten. „Wenn die Finanzierung von einem Familienmitglied geschultert wird, ist eine Risikolebensversicherung für diese Person eigentlich Pflicht“, sagt Hölscher. Wenn es zum Tod des Kreditnehmers kommt, verliert die Familie nicht auch noch das Haus.
4. Welche weiteren Geldzuflüsse sind neben den regelmäßigen Einkünften zu erwarten?
Wer Geldzuflüsse „außer der Reihe“ erwartet, sollte im Beratungsgespräch anschließend über Kredite mit Ausstiegsoption oder Sondertilgungsmöglichkeit sprechen. Auch variable Darlehen oder Festzinsdarlehen mit weniger als 5 Jahren können sinnvoll sein. Weihnachtsgeld, Tantieme oder Boni sind meist ein klarer Indikator, Sondertilgungsoptionen in die Finanzierung einzubauen, falls das Darlehen diese nicht ohnehin bietet. Fallen die Sonderzahlen sehr hoch aus oder sind zeitnah sogar Erbschaften oder Verkäufe zu erwarten (Immobilien, Oldtimer, Kunst), sollte über variable Darlehen gesprochen werden. „In diesem Fall handelt es sich eher um eine Zwischenfinanzierung. Kreditnehmer benötigen dann Flexibilität“, sagt Hölscher. Interessant können auch Festzinsdarlehen sein, die für einen Zinsaufschlag von etwa 0,4 Prozent eine ständige Ausstiegsoption bieten.
5. Wie hoch ist Ihre Restschuld zum Ende der Zinsbindungsfrist beziehungsweise wie schätzen Sie diese ein?
Vielen Darlehensnehmern ist nach Angaben des Baugeldvermittlers Enderlein nicht bewusst, wie lange eine Immobilienfinanzierung insgesamt dauert und vor allem wie hoch ihre Restschuld zum Ende der Zinsbindungsfrist ausfällt. Professionelle Berater sprechen dieses Thema nicht nur an, sondern händigen aus diesem Grund dem Kunden einen Tilgungsplan aus. „Viele Kunden wechseln danach von der Standardtilgung von 1 Prozent zu einer Tilgung von 2 Prozent oder mehr“, weiß Hölscher. Das vermindert die Restschuld, es verkürzt die Gesamtlaufzeit des Kredites, spart Zinskosten und viele Institute belohnen eine höhere Tilgung sogar mit weiteren Konditionsverbesserungen. Auch Volltilgerdarlehen (vollständige Tilgung innerhalb der Vertragslaufzeit) werden für viele Kunden so zu einer Option.
Quelle: kon-ii
Dienstag, 13. Dezember 2011
BGH erleichtert Kündigungen bei unwirtschaftlichen Mietobjekten
Der BGH deutet Erleichterungen der sogenannten Verwertungskündigung für den Fall des Wohnungsverkaufs an – nachhaltig?
Die Entscheidung des BGH vom 08.06.2011 – VIII ZR 226/09 (LG Potsdam) – verhält sich zu den Voraussetzungen einer Verwertungskündigung zum Zweck der Veräußerung einer im vermieteten Zustand unrentablen unverkäuflichen Immobilie.
Zunächst zum Sachverhalt: Die beklagte Mieterin mietete 1953 von einem volkseigenen Betrieb der ehemaligen DDR ein in staatlicher Verwaltung stehendes Einfamilienhaus. Nach Beendigung der staatlichen Verwaltung mit Ablauf des Jahres 1992 traten die Kläger in ungeteilter Erbengemeinschaft nach dem ehemaligen Eigentümer in das Mietverhältnis ein. Sie kündigten das Mietverhältnis mit der Begründung, sie beabsichtigten, das verlustbringende Mietobjekt zum Zweck der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu veräußern; daran seien sie durch den Fortbestand des Mietverhältnisses gehindert.
Das AG Potsdam hat die Klage abgewiesen, das Landesgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Die vom Berufungssenat zugelassene Revision hatte Erfolg.
Der BGH ist der Ansicht, das Berufungsgericht sei zutreffend davon ausgegangen sei, dass die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil im Sinne des § 573 II Nr. 3 BGB entstehe, vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen sei. Das Eigentum gewähre dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen. Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung sei nämlich Eigentum im Sinne von Art. 14 I 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt. Auf der anderen Seite dürften die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch keinen Umfang annehmen, der die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen.
Entgegen der vom Berufungsgericht unter Verweis auf eine Entscheidung des OLG Stuttgart vertretenen Meinung sei ein erheblicher Nachteil nicht schon deshalb zu verneinen, weil der Vermieter das vermietete Grundstück im Erbgang erworben hat und sich der Verkehrswert des Objekts seither nicht verschlechtert habe. Mit dieser Sichtweise verkürzte das Berufungsgericht die erforderliche Abwägung und Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls auf die Fragestellung, ob seit dem Erwerb des Objekts durch den jetzigen Vermieter eine Verschlechterung des Verkehrswerts oder der Rentabilität eingetreten sei. Zu Recht habe die Klägerseite gerügt, dass das Berufungsgericht das Vorbringen der Kläger zur Unverkäuflichkeit des Grundstücks in vermietetem Zustand für unsubstanziiert gehalten habe. Die Kläger hatten sich keineswegs pauschal auf eine generelle Unverkäuflichkeit des Grundstücks berufen, sondern schlüssig und unter Beweisantritt vorgetragen, dass als Käufer für das Einfamilienhaus von seinem Zuschnitt her nur ein "Normalverdiener" in Betracht komme, der es selber nutzen möchte. Ein solcher Kaufinteressent müsse aber für die Verwirklichung einer Eigenbedarfskündigung mehrere Jahre einkalkulieren und werde deshalb vom Kauf Abstand nehmen, sodass das Objekt praktisch unverkäuflich sei. Hierüber habe das Berufungsgericht nicht mit generalisierenden Überlegungen zur grundsätzlichen Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung eins potenziellen Erwerbers hinwegsetzen dürfen und folgerichtig geschlussfolgert.
Mit dem Eigentumsgrundrecht in Artikel 14 I GG ist es nicht vereinbar, Eigentümer ehemals staatlich verwalteter Wohnungen an den bei Aufhebung der staatlichen Verwaltung durch einen volkseigenen Betrieb der ehemaligen DDR gegebenen Zuständen auch nach deren Beendigung zum Ablauf des Jahres 1992 festzuhalten und ihnen zuzumuten dauerhaft Verluste ohne eine Verwertungsmöglichkeit hinzunehmen.
Fazit:
Die Begründung der Entscheidung belegt, dass beim BGH hinsichtlich der Verwertungskündigung – vorsichtig – ein Prozess der Erleichterungen von Verwertungskündigungen begonnen haben könnte. Dies ergibt sich (auch) aus dem Umstand, dass die Klage in erster und zweiter Instanz erfolglos gewesen ist. Die Begründungen entsprachen durchaus der bisherigen Rechtsprechungslinie. Ob Vermieter jetzt gleich aufatmen können, sei zunächst einmal dahingestellt. Immerhin aber hat der BGH, und dies ist nicht selbstverständlich, der Verwertung einer Immobilie im Wege des Verkaufs den Schutz durch Artikel 14 GG zur Seite gestellt.
( Entscheidung des BGH, Urteil vom 08.06.2011, Aktenzeichen: VIII ZR 226/09)
Quelle: wwww.kon-ii.de
Die Entscheidung des BGH vom 08.06.2011 – VIII ZR 226/09 (LG Potsdam) – verhält sich zu den Voraussetzungen einer Verwertungskündigung zum Zweck der Veräußerung einer im vermieteten Zustand unrentablen unverkäuflichen Immobilie.
Zunächst zum Sachverhalt: Die beklagte Mieterin mietete 1953 von einem volkseigenen Betrieb der ehemaligen DDR ein in staatlicher Verwaltung stehendes Einfamilienhaus. Nach Beendigung der staatlichen Verwaltung mit Ablauf des Jahres 1992 traten die Kläger in ungeteilter Erbengemeinschaft nach dem ehemaligen Eigentümer in das Mietverhältnis ein. Sie kündigten das Mietverhältnis mit der Begründung, sie beabsichtigten, das verlustbringende Mietobjekt zum Zweck der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu veräußern; daran seien sie durch den Fortbestand des Mietverhältnisses gehindert.
Das AG Potsdam hat die Klage abgewiesen, das Landesgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Die vom Berufungssenat zugelassene Revision hatte Erfolg.
Der BGH ist der Ansicht, das Berufungsgericht sei zutreffend davon ausgegangen sei, dass die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil im Sinne des § 573 II Nr. 3 BGB entstehe, vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen sei. Das Eigentum gewähre dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen. Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung sei nämlich Eigentum im Sinne von Art. 14 I 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt. Auf der anderen Seite dürften die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch keinen Umfang annehmen, der die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen.
Entgegen der vom Berufungsgericht unter Verweis auf eine Entscheidung des OLG Stuttgart vertretenen Meinung sei ein erheblicher Nachteil nicht schon deshalb zu verneinen, weil der Vermieter das vermietete Grundstück im Erbgang erworben hat und sich der Verkehrswert des Objekts seither nicht verschlechtert habe. Mit dieser Sichtweise verkürzte das Berufungsgericht die erforderliche Abwägung und Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls auf die Fragestellung, ob seit dem Erwerb des Objekts durch den jetzigen Vermieter eine Verschlechterung des Verkehrswerts oder der Rentabilität eingetreten sei. Zu Recht habe die Klägerseite gerügt, dass das Berufungsgericht das Vorbringen der Kläger zur Unverkäuflichkeit des Grundstücks in vermietetem Zustand für unsubstanziiert gehalten habe. Die Kläger hatten sich keineswegs pauschal auf eine generelle Unverkäuflichkeit des Grundstücks berufen, sondern schlüssig und unter Beweisantritt vorgetragen, dass als Käufer für das Einfamilienhaus von seinem Zuschnitt her nur ein "Normalverdiener" in Betracht komme, der es selber nutzen möchte. Ein solcher Kaufinteressent müsse aber für die Verwirklichung einer Eigenbedarfskündigung mehrere Jahre einkalkulieren und werde deshalb vom Kauf Abstand nehmen, sodass das Objekt praktisch unverkäuflich sei. Hierüber habe das Berufungsgericht nicht mit generalisierenden Überlegungen zur grundsätzlichen Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung eins potenziellen Erwerbers hinwegsetzen dürfen und folgerichtig geschlussfolgert.
Mit dem Eigentumsgrundrecht in Artikel 14 I GG ist es nicht vereinbar, Eigentümer ehemals staatlich verwalteter Wohnungen an den bei Aufhebung der staatlichen Verwaltung durch einen volkseigenen Betrieb der ehemaligen DDR gegebenen Zuständen auch nach deren Beendigung zum Ablauf des Jahres 1992 festzuhalten und ihnen zuzumuten dauerhaft Verluste ohne eine Verwertungsmöglichkeit hinzunehmen.
Fazit:
Die Begründung der Entscheidung belegt, dass beim BGH hinsichtlich der Verwertungskündigung – vorsichtig – ein Prozess der Erleichterungen von Verwertungskündigungen begonnen haben könnte. Dies ergibt sich (auch) aus dem Umstand, dass die Klage in erster und zweiter Instanz erfolglos gewesen ist. Die Begründungen entsprachen durchaus der bisherigen Rechtsprechungslinie. Ob Vermieter jetzt gleich aufatmen können, sei zunächst einmal dahingestellt. Immerhin aber hat der BGH, und dies ist nicht selbstverständlich, der Verwertung einer Immobilie im Wege des Verkaufs den Schutz durch Artikel 14 GG zur Seite gestellt.
( Entscheidung des BGH, Urteil vom 08.06.2011, Aktenzeichen: VIII ZR 226/09)
Quelle: wwww.kon-ii.de
Donnerstag, 8. Dezember 2011
Immobilienjahr 2012: Änderungen bei KfW, Grunderwerbsteuer und Vermietung an Angehörige
Das Jahr 2012 bringt für heutige und künftige Immobilieneigentümer einige Veränderungen. Der Baugeldvermittler Enderlein aus Bielefeld hat die wichtigsten Neuerungen zusammengefasst.
Steuer: Vermietungen an Angehörige einfacher
Wer eine Immobilie besitzt und im Objekt Wohnungen an Familienangehörige vermietet, kann sich ab 2012 laut Enderlein über Vereinfachungen freuen. Hintergrund ist das Steuervereinfachungsgesetz. Wenn eine Immobilie an nahe Verwandte vermietet wird, entfallen ab Januar die Prognoserechnungen über die Gewinnerzielungsabsicht für die kommenden 30 Jahre. Voraussetzung: Es muss ein üblicher Mietvertrag geschlossen werden und die Miete muss mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete ausmachen.
Wohneigentumsprogramm bei preiswerten Immobilien besser
Beim Wohneigentumsprogramm (124/134) der KfW wird der maximale Finanzierungsanteil der Gesamtkosten ab 2012 von 30 Prozent auf 100 Prozent erhöht, der Förderhöchstbetrag wird dagegen von 75.000 Euro auf 50.000 Euro verändert. „Für alle Immobilien bis zu 166.000 Euro Kaufpreis bringt dies dem Eigennutzer daher de facto mehr Geld“, rechnet Manfred Hölscher vor. Ab einem Kaufpreis von 170.000 Euro steht der Käufer hingegen künftig etwas schlechter da als bei der noch bis zur Jahresende gültigen Förderung.
Grunderwerbsteuer: Mehrausgaben beim Immobilienkauf in 2 Bundesländern
Ab 1. Januar und 1. März 2012 schrauben auch Schleswig-Holstein und Rheinland-Pfalz die Grunderwerbsteuer von 3,5 auf 5 Prozent. „Besonders Kapitalanleger, die in größere Objekte investieren, werden die Steuererhöhung zu spüren bekommen“, sagt Manfred Hölscher. Die höheren Kaufnebenkosten haben insgesamt jedoch keinen übermäßigen Einfluss auf die Rendite. Wichtiger sei die Objektzustand und die künftige Vermietbarkeit. Für Eigennutzer, die eine Immobilie kaufen, hält sich die Teuerung in Grenzen. Bei einem Appartement für 100.000 Euro müssen ab Januar 1.500 Euro einmalig mehr berappt werden.
KfW: Förderung nur noch bei Energieeffizienz
Ab Januar 2012 ist es nicht mehr möglich, allgemeine Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen über das KfW-Wohnraum Modernisieren (Nr. 141) zu finanzieren. „Lediglich wenn es sich um energieverbessernde Maßnahmen handelt, können zinsgünstige Kredite beantragt werden“, sagt Manfred Hölscher vom Baugeldvermittler Enderlein. Nach seinen Worten können Immobilienbesitzer durch das Zinstief allerdings auch normale Modernisierungskredite vergleichsweise zinsgünstig abrufen. Für Kreditsummen zwischen 5.000 und 60.000 Euro seien beispielsweise spezielle Modernisierungs- und Energiedarlehen mögliche Alternativen. Die Zinsen liegen derzeit bei etwa 5 Prozent. Baugeldvermittler helfen Kreditnehmern durch den Angebotsdschungel.
Altersgerechter Umbau weiterhin mit Förderung
Anders als vorgesehen, führt die KfW Bankengruppe die Förderung von altersgerechtem Umbau 2012 fort. In 2011 können Eigentümer, Mieter oder Wohnungsunternehmen Förderkredite noch zu besonders günstigen Zinssätzen über die Hausbanken (besser die Finanzierungsinstitute) beantragen. Die Hausbanken (siehe wie vor) können die Anträge zu den aus Mitteln des Bauministeriums verbilligten Zinssätzen zwischen 1,00 und 1,56 Prozent noch bis 16. Dezember 2011 bei der KfW einreichen. Der maximale Kreditbetrag beträgt 50.000 Euro pro abgeschlossener Wohneinheit. Wie hoch die Zinsen ins 2012 sein werden, steht noch nicht fest.
Zinsenentwicklung: Anhaltend gute Aussichten für Kreditnehmer
Nachdem die Zinsen für Immobilienkredite 2011 ein neues Allzeittief erreicht haben, können Immobilienkäufer 2012 grundsätzlich ebenfalls mit niedrigen Zinsen für Darlehen rechnen. „Durch die enormen Unsicherheiten auf den Märkten ist eine Vorhersage der Konditionen kaum möglich. Es allerdings davon auszugehen, dass die Zinsen für Darlehen zwischen 3 und 4 Prozent zu haben sind. Junge Kreditnehmer mit hohem Finanzierungsbedarf sollten zu Krediten mit Zinsbindungen von mindestens 10 Jahren greifen, besser sind jedoch 15 oder 20 Jahre. Zudem sind Anfangstilgungen von mindestens 2 Prozent empfehlenswert.
Preisentwicklung Immobilien
2012 ist laut Enderlein mit einer anhaltend starken Nachfrage nach Immobilien zu rechnen. „Die Unsicherheit an den Märkten wird dafür sorgen, dass Privatpersonen und Investoren gleichermaßen in Sachwerte investieren“, sagt Manfred Hölscher vom Baugeldvermittler Enderlein.
Die Preise für Immobilien dürften weiter leicht anziehen.
Quelle: www.kon-ii.de
Steuer: Vermietungen an Angehörige einfacher
Wer eine Immobilie besitzt und im Objekt Wohnungen an Familienangehörige vermietet, kann sich ab 2012 laut Enderlein über Vereinfachungen freuen. Hintergrund ist das Steuervereinfachungsgesetz. Wenn eine Immobilie an nahe Verwandte vermietet wird, entfallen ab Januar die Prognoserechnungen über die Gewinnerzielungsabsicht für die kommenden 30 Jahre. Voraussetzung: Es muss ein üblicher Mietvertrag geschlossen werden und die Miete muss mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete ausmachen.
Wohneigentumsprogramm bei preiswerten Immobilien besser
Beim Wohneigentumsprogramm (124/134) der KfW wird der maximale Finanzierungsanteil der Gesamtkosten ab 2012 von 30 Prozent auf 100 Prozent erhöht, der Förderhöchstbetrag wird dagegen von 75.000 Euro auf 50.000 Euro verändert. „Für alle Immobilien bis zu 166.000 Euro Kaufpreis bringt dies dem Eigennutzer daher de facto mehr Geld“, rechnet Manfred Hölscher vor. Ab einem Kaufpreis von 170.000 Euro steht der Käufer hingegen künftig etwas schlechter da als bei der noch bis zur Jahresende gültigen Förderung.
Grunderwerbsteuer: Mehrausgaben beim Immobilienkauf in 2 Bundesländern
Ab 1. Januar und 1. März 2012 schrauben auch Schleswig-Holstein und Rheinland-Pfalz die Grunderwerbsteuer von 3,5 auf 5 Prozent. „Besonders Kapitalanleger, die in größere Objekte investieren, werden die Steuererhöhung zu spüren bekommen“, sagt Manfred Hölscher. Die höheren Kaufnebenkosten haben insgesamt jedoch keinen übermäßigen Einfluss auf die Rendite. Wichtiger sei die Objektzustand und die künftige Vermietbarkeit. Für Eigennutzer, die eine Immobilie kaufen, hält sich die Teuerung in Grenzen. Bei einem Appartement für 100.000 Euro müssen ab Januar 1.500 Euro einmalig mehr berappt werden.
KfW: Förderung nur noch bei Energieeffizienz
Ab Januar 2012 ist es nicht mehr möglich, allgemeine Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen über das KfW-Wohnraum Modernisieren (Nr. 141) zu finanzieren. „Lediglich wenn es sich um energieverbessernde Maßnahmen handelt, können zinsgünstige Kredite beantragt werden“, sagt Manfred Hölscher vom Baugeldvermittler Enderlein. Nach seinen Worten können Immobilienbesitzer durch das Zinstief allerdings auch normale Modernisierungskredite vergleichsweise zinsgünstig abrufen. Für Kreditsummen zwischen 5.000 und 60.000 Euro seien beispielsweise spezielle Modernisierungs- und Energiedarlehen mögliche Alternativen. Die Zinsen liegen derzeit bei etwa 5 Prozent. Baugeldvermittler helfen Kreditnehmern durch den Angebotsdschungel.
Altersgerechter Umbau weiterhin mit Förderung
Anders als vorgesehen, führt die KfW Bankengruppe die Förderung von altersgerechtem Umbau 2012 fort. In 2011 können Eigentümer, Mieter oder Wohnungsunternehmen Förderkredite noch zu besonders günstigen Zinssätzen über die Hausbanken (besser die Finanzierungsinstitute) beantragen. Die Hausbanken (siehe wie vor) können die Anträge zu den aus Mitteln des Bauministeriums verbilligten Zinssätzen zwischen 1,00 und 1,56 Prozent noch bis 16. Dezember 2011 bei der KfW einreichen. Der maximale Kreditbetrag beträgt 50.000 Euro pro abgeschlossener Wohneinheit. Wie hoch die Zinsen ins 2012 sein werden, steht noch nicht fest.
Zinsenentwicklung: Anhaltend gute Aussichten für Kreditnehmer
Nachdem die Zinsen für Immobilienkredite 2011 ein neues Allzeittief erreicht haben, können Immobilienkäufer 2012 grundsätzlich ebenfalls mit niedrigen Zinsen für Darlehen rechnen. „Durch die enormen Unsicherheiten auf den Märkten ist eine Vorhersage der Konditionen kaum möglich. Es allerdings davon auszugehen, dass die Zinsen für Darlehen zwischen 3 und 4 Prozent zu haben sind. Junge Kreditnehmer mit hohem Finanzierungsbedarf sollten zu Krediten mit Zinsbindungen von mindestens 10 Jahren greifen, besser sind jedoch 15 oder 20 Jahre. Zudem sind Anfangstilgungen von mindestens 2 Prozent empfehlenswert.
Preisentwicklung Immobilien
2012 ist laut Enderlein mit einer anhaltend starken Nachfrage nach Immobilien zu rechnen. „Die Unsicherheit an den Märkten wird dafür sorgen, dass Privatpersonen und Investoren gleichermaßen in Sachwerte investieren“, sagt Manfred Hölscher vom Baugeldvermittler Enderlein.
Die Preise für Immobilien dürften weiter leicht anziehen.
Quelle: www.kon-ii.de
Freitag, 2. Dezember 2011
Welle von Kreditverkäufen wird für 2012 erwartet !
Für 2012 kündigt sich eine neue Welle von Kreditverkäufen in Deutschland an. Das Transaktionsvolumen dürfte dabei voraussichtlich weit über den Werten aus den Boom-Jahren vor der Krise liegen. Grund für den erwarteten Boom: Angesichts gestiegener Eigenkapitalanforderungen suchen die Banken nach Wegen, ihre Bilanzsummen zu reduzieren – und werden dabei zunehmend auch den Verkauf notleidender Kredite sowie von non-core Krediten (Kreditportfolios, die nicht mehr zum Kerngeschäft zählen) ins Auge fassen. Das ist das Ergebnis des European Non-Performing Loan Reports 2011 von Ernst & Young. „Für den Anstieg der Kreditportfolio-Deals in Deutschland spricht unter anderem das enorme Marktpotenzial“, sagt Daniel Mair, Partner bei Ernst & Young und Mitverfasser der Studie. Auf rund 750 Milliarden Euro schätzt er die Größe des Markts.
Die prognostizierte Entwicklung wird begünstigt durch zwei maßgebliche Treiber: Einerseits hat die Zurückhaltung der vergangenen Jahre, als krisenbedingt kaum Kreditportfolio-Deals getätigt wurden, zu einem Angebotsstau geführt. Dieser betrifft insbesondere die so genannten Non-Performing Loans (NPLs), also notleidenden Problemportfolios vorwiegend aus der Immobilienfinanzierung. „Wir sehen aktuell ein Markpotenzial von 250 Milliarden Euro bei NPLs in Deutschland. Das sind rund 20 Prozent mehr als im vergangenen Jahr“, so Nora von Obstfelder, Senior Manager bei Ernst & Young und ebenfalls Autorin der Studie. Hinzu kämen andererseits aber auch gesunde Kredite – ein Marktsegment, das bislang nur punktuell eine Rolle gespielt habe, den Markt aber künftig sogar dominieren werde.
Regulierung des Finanzmarkts als neue Variable
Unabhängig von der Schuldenkrise laufen in den Banken bereits seit längerem die Vorbereitungen auf die neuen Eigenkapital- und Liquiditätsvorschriften gemäß Basel III.
Die Basel-III-Regelung sieht unter anderem eine deutlich höhere harte Kernkapitalquote der Banken vor. Jüngst wurde beim EU-Gipfel zur Schuldenkrise sogar eine nochmals höhere harte Kernkapitalquote gefordert. Um den steigenden Anforderungen gerecht zu werden, werden viele Institute ihre Bilanzsumme reduzieren, indem sie beispielsweise Kredite veräußern. „Wir haben die Banken bei der Definition ihrer Strategien begleitet und sehen noch weitere Aktivitäten zur Neuausrichtung, die getätigt werden müssen. Entsprechend überprüfen sie ihre Aktivitäten, sowohl im Hinblick auf Geschäftsbereiche als auch geografische Regionen, in denen Investments finanziert werden“, beobachtet Ana-Cristina Grohnert, Managing Partner bei Ernst & Young. Hieraus folge, dass voraussichtlich künftig auch Kredite abgestoßen werden, die zwar vertragsgemäß bedient werden, aber nicht mehr der strategischen Ausrichtung der Bank entsprechen.
„Wenn beispielsweise ganze Geschäftsbereiche keinen Platz mehr bei der strategischen Neuausrichtung haben, stehen solche Geschäftsbereiche zunehmend zur Disposition“, sagt Grohnert. Entsprechend könne auch bei Immobilienkrediten abseits von Problemportfolios das Transaktionsvolumen spürbar steigen. „Bei der Immobilienfinanzierung konzentrieren sich viele Banken gegenwärtig auf ihre Heimatländer. Folglich können durchaus auch gesunde Kreditportfolios auf den Markt kommen, sofern sie nicht länger der Länderstrategie eines Instituts entsprechen“, so Mair. Er sieht abseits der klassischen NPLs ein zusätzliches Marktpotenzial von 500 Milliarden Euro in Deutschland.
In welchem Maße sich das Gesamtpotenzial von entsprechend 750 Milliarden Euro in tatsächlichen Deals niederschlage, sei nur schwer abzuschätzen. „In der Boomzeit vor der Krise lag das Transaktionsvolumen bei etwa 20 Prozent des damaligen NPL-Marktpotenzials“, verweist von Obstfelder auf das Pendant der aktuellen Studie von Ernst & Young aus dem Jahr 2008. Da das heutige Marktpotenzial um ein Vielfaches höher liege, sei wahrscheinlich, dass auch das Transaktionsvolumen deutlich ansteige.
Preisvorstellungen nähern sich an
Ein weiterer Indikator dafür, dass es 2012 zu einer Welle neuer Transaktionen kommt: Nachdem die Marktaktivitäten in den vergangenen Jahren schwach ausgefallen seien, hofften viele Akteure zuletzt noch auf Schnäppchen – meist vergebens. „Die Preisvorstellungen der Käufer lagen durchschnittlich 10 bis 20 Prozent unter den Verkaufsvorstellungen. Aktuell steigt aber die Bereitschaft, sich gegenseitig eine Brücke zu bauen“, sagt von Obstfelder. Denn beide Seiten stünden unter Druck: Der Druck der Banken rühre vom Restrukturierungszwang, die Käuferseite unterliege einem zunehmenden Anlagedruck bereits eingesammelter Gelder.
„Es gibt ausreichend Investoren, die an Kreditportfolios interessiert sind“, fasst Daniel Mair zusammen. Der deutsche Markt warte lediglich noch auf die ersten „Eisbrecher-Transaktionen“. Im Ausland – beispielsweise in Großbritannien – sei der Markt bereits wieder in Gang gekommen, und es sei nur eine Frage, bis Deutschland nachziehe. Hierbei sei zu bedenken, dass die Vorbereitung von Kreditportfolio-Transaktionen vergleichsweise komplex und zeitintensiv sei. Falle in Deutschland Anfang 2012 auf breiter Front der Startschuss, würde das Gros der Transaktion voraussichtlich erst ab der zweiten Jahreshälfte abgeschlossen.
Quelle: www.kon-ii.de
Die prognostizierte Entwicklung wird begünstigt durch zwei maßgebliche Treiber: Einerseits hat die Zurückhaltung der vergangenen Jahre, als krisenbedingt kaum Kreditportfolio-Deals getätigt wurden, zu einem Angebotsstau geführt. Dieser betrifft insbesondere die so genannten Non-Performing Loans (NPLs), also notleidenden Problemportfolios vorwiegend aus der Immobilienfinanzierung. „Wir sehen aktuell ein Markpotenzial von 250 Milliarden Euro bei NPLs in Deutschland. Das sind rund 20 Prozent mehr als im vergangenen Jahr“, so Nora von Obstfelder, Senior Manager bei Ernst & Young und ebenfalls Autorin der Studie. Hinzu kämen andererseits aber auch gesunde Kredite – ein Marktsegment, das bislang nur punktuell eine Rolle gespielt habe, den Markt aber künftig sogar dominieren werde.
Regulierung des Finanzmarkts als neue Variable
Unabhängig von der Schuldenkrise laufen in den Banken bereits seit längerem die Vorbereitungen auf die neuen Eigenkapital- und Liquiditätsvorschriften gemäß Basel III.
Die Basel-III-Regelung sieht unter anderem eine deutlich höhere harte Kernkapitalquote der Banken vor. Jüngst wurde beim EU-Gipfel zur Schuldenkrise sogar eine nochmals höhere harte Kernkapitalquote gefordert. Um den steigenden Anforderungen gerecht zu werden, werden viele Institute ihre Bilanzsumme reduzieren, indem sie beispielsweise Kredite veräußern. „Wir haben die Banken bei der Definition ihrer Strategien begleitet und sehen noch weitere Aktivitäten zur Neuausrichtung, die getätigt werden müssen. Entsprechend überprüfen sie ihre Aktivitäten, sowohl im Hinblick auf Geschäftsbereiche als auch geografische Regionen, in denen Investments finanziert werden“, beobachtet Ana-Cristina Grohnert, Managing Partner bei Ernst & Young. Hieraus folge, dass voraussichtlich künftig auch Kredite abgestoßen werden, die zwar vertragsgemäß bedient werden, aber nicht mehr der strategischen Ausrichtung der Bank entsprechen.
„Wenn beispielsweise ganze Geschäftsbereiche keinen Platz mehr bei der strategischen Neuausrichtung haben, stehen solche Geschäftsbereiche zunehmend zur Disposition“, sagt Grohnert. Entsprechend könne auch bei Immobilienkrediten abseits von Problemportfolios das Transaktionsvolumen spürbar steigen. „Bei der Immobilienfinanzierung konzentrieren sich viele Banken gegenwärtig auf ihre Heimatländer. Folglich können durchaus auch gesunde Kreditportfolios auf den Markt kommen, sofern sie nicht länger der Länderstrategie eines Instituts entsprechen“, so Mair. Er sieht abseits der klassischen NPLs ein zusätzliches Marktpotenzial von 500 Milliarden Euro in Deutschland.
In welchem Maße sich das Gesamtpotenzial von entsprechend 750 Milliarden Euro in tatsächlichen Deals niederschlage, sei nur schwer abzuschätzen. „In der Boomzeit vor der Krise lag das Transaktionsvolumen bei etwa 20 Prozent des damaligen NPL-Marktpotenzials“, verweist von Obstfelder auf das Pendant der aktuellen Studie von Ernst & Young aus dem Jahr 2008. Da das heutige Marktpotenzial um ein Vielfaches höher liege, sei wahrscheinlich, dass auch das Transaktionsvolumen deutlich ansteige.
Preisvorstellungen nähern sich an
Ein weiterer Indikator dafür, dass es 2012 zu einer Welle neuer Transaktionen kommt: Nachdem die Marktaktivitäten in den vergangenen Jahren schwach ausgefallen seien, hofften viele Akteure zuletzt noch auf Schnäppchen – meist vergebens. „Die Preisvorstellungen der Käufer lagen durchschnittlich 10 bis 20 Prozent unter den Verkaufsvorstellungen. Aktuell steigt aber die Bereitschaft, sich gegenseitig eine Brücke zu bauen“, sagt von Obstfelder. Denn beide Seiten stünden unter Druck: Der Druck der Banken rühre vom Restrukturierungszwang, die Käuferseite unterliege einem zunehmenden Anlagedruck bereits eingesammelter Gelder.
„Es gibt ausreichend Investoren, die an Kreditportfolios interessiert sind“, fasst Daniel Mair zusammen. Der deutsche Markt warte lediglich noch auf die ersten „Eisbrecher-Transaktionen“. Im Ausland – beispielsweise in Großbritannien – sei der Markt bereits wieder in Gang gekommen, und es sei nur eine Frage, bis Deutschland nachziehe. Hierbei sei zu bedenken, dass die Vorbereitung von Kreditportfolio-Transaktionen vergleichsweise komplex und zeitintensiv sei. Falle in Deutschland Anfang 2012 auf breiter Front der Startschuss, würde das Gros der Transaktion voraussichtlich erst ab der zweiten Jahreshälfte abgeschlossen.
Quelle: www.kon-ii.de
Donnerstag, 1. Dezember 2011
An alle Vermieter ! - Zugangswege müssen ausreichend gestreut und geräumt sein!
Zugangswege müssen ausreichend gestreut und geräumt sein!
Vermieter, die die Räum- und Streupflicht auf Ihre Mieter abgewälzt haben, müssen dennoch darauf achten, dass der Räum- und Streupflicht auch tatsächlich und ordnungsgemäß nachgekommen wird - in dieser Hinsicht trifft den Vermieter eine Überwachungspflicht. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, so haftet der Vermieter für Unfallschäden, die aufgrund nicht ausreichend geräumter und gestreuter Wege entstehen.
LG Waldshut-Tiengen, 30.6.2000 - Az: 1 O 60/00
Vermieter, die die Räum- und Streupflicht auf Ihre Mieter abgewälzt haben, müssen dennoch darauf achten, dass der Räum- und Streupflicht auch tatsächlich und ordnungsgemäß nachgekommen wird - in dieser Hinsicht trifft den Vermieter eine Überwachungspflicht. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, so haftet der Vermieter für Unfallschäden, die aufgrund nicht ausreichend geräumter und gestreuter Wege entstehen.
LG Waldshut-Tiengen, 30.6.2000 - Az: 1 O 60/00
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