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Mittwoch, 5. Oktober 2011

IVD-Gewerbe-Preisspiegel 2011: Büro und Einzelhandel weiterhin robust

Stabile Flächennachfrage lässt Mieten steigen - Büromieten steigen insbesondere in Großstädten und guten Lagen - Einzelhandel profitiert von hoher Nachfrage und Flächenwachstum

Die deutschen Gewerbeimmobilienmärkte setzen den Erholungskurs des Vorjahres fort und vermelden stabile bis steigende Mieten bei Büro- und Einzelhandelsflächen. Die Büromieten sind deutschlandweit im Vergleich zum Vorjahr im Schnitt um 0,74 und in den Großstädten um bis zu 2,8 Prozent gestiegen. Einzelhandelsmieten haben sich in den 1A-Lagen der Großstädte um bis zu 3,6 Prozent verteuert, während deutschlandweit ein Plus von 0,7 Prozent ermittelt worden ist. Dies sind einige der zentralen Ergebnisse des IVD-Gewerbepreisspiegels 2011/2012. Der IVD-Gewerbepreisspiegel informiert über die Entwicklung der Gewerbeimmobilienmärkte in etwa 340 Städten. Grundlage sind die Marktpreise aus dem zweiten und dritten Quartal 2011.

„Dass der konjunkturelle Aufschwung derzeit an Dynamik verliert, schlägt noch nicht auf dem Arbeitsmarkt durch. Im Gegenteil: Die Erwerbstätigkeit und die sozialbeschäftigungspflichtig Beschäftigten haben im Sommer weiter zugenommen“, beschreibt IVD-Präsident Jens-Ulrich Kießling die aktuelle Situation. Insbesondere der Bereich wirtschaftliche Dienstleistungen verzeichne überdurchschnittliche Zuwächse. Seit Juli 2010 seien dort 118.000 neue Arbeitsplätze entstanden. „Der Büroimmobilienmarkt profitiert über eine stabile Flächennachfrage direkt von der guten Beschäftigungslage, der Markt für Einzelhandelsimmobilien indirekt über eine positive Konsumlaune, die durch die Verringerung der Arbeitslosenquote stimuliert wird“, so Kießling weiter.

Büroimmobilienmarkt: Gute Lagen sind gefragt

„Bei den Büromieten zeigt sich folgendes Bild: Je größer die Stadt und je besser der Nutzungswert, desto höher die Steigerungsrate bei den Büromieten“, sagt Kießling. In Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern für Flächen mit gutem Nutzungswert liegen die Quadratmetermieten 2,8 Prozent höher als im Jahr 2010. In den Städten mit 250.000 bis 500.000 Einwohnern sind die Preise für Büromieten mit einer guten Ausstattung um 1,8 Prozent gestiegen. Auch in den Mittelstädten bis 100.000 Einwohner (+ 1,0 Prozent) und bis 250.000 Einwohner (plus 1,5 Prozent) ist ein Zuwachs bei den Neuvertragsmieten zu verzeichnen. Die höchsten Schwerpunktmieten sind in München mit 28 Euro je Quadratmeter in den besten Lagen der Innenstadt beobachten. Düsseldorf folgt mit 19 Euro, Frankfurt mit 18 Euro, Köln mit 15 Euro, Stuttgart mit 14 Euro und Hamburg und Berlin mit jeweils 13 Euro. Im Bundesdurchschnitt liegt die Quadratmetermiete für ein Büro mit gutem Nutzungswert bei 7,67 Euro je Quadratmeter, nach zuletzt 7,61 Euro im Jahr 2010. Das entspricht einem Zuwachs von 0,7 Prozent. Bei mittlerem Nutzungswert liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei gegenwärtig 5,90 Euro nach 5,86 Euro im Vorjahr. Dabei muss in München mit 18 Euro mehr als das Dreifache und in Frankfurt mehr als das Zweifache (14 Euro) dieses Preises bezahlt werden.

„Der höhere Preisanstieg bei den Mieten der Büros mit gutem Nutzungswert in den Großstädten im Vergleich zu denen mit mittlerem Nutzungswert zeigt, dass die Bereitschaft zur Anmietung von Flächen in den zentralen und guten Lagen angestiegen ist“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD. „Der Trend zur Anmietung von „Adresslagen“ ist ein typisches Merkmal eines gut laufenden Büroimmobilienmarktes. Angesichts der guten konjunkturellen Lage im ersten Halbjahr 2011 scheinen die Unternehmen für gute Adressen durchaus etwas höhere Mieten in Kauf zu nehmen.“ Das gleiche gelte für die so genannten „Grünen Büros“, die in nachhaltiger Bauweise errichtet sind. Erste Umfragen zeigten, dass die Nutzer bereit seien, eine etwas erhöhte Miete in Kauf zu nehmen, wobei die Mietsteigerung zwischen drei und acht Prozent liege. „Der Anstieg bei der Nettomiete wird in der Regel durch geringere Bewirtschaftungskosten wieder ausgeglichen, so dass der Anstieg bei den Mieten für den Nutzer mitunter sogar überkompensiert wird“, erklärt Schick.

Im Zuge der sich abkühlenden Konjunktur sei eine konstante Nachfrage nach Büroflächen nur in den großen Städten zu erwarten. „Eine Ausweitung der Flächennachfrage im vierten Quartal 2011 und im ersten Halbjahr 2012 ist eher nicht zu erwarten“, prognostiziert Kießling. „Dennoch wirken die positiven Daten vom Arbeitsmarkt mit der hohen Beschäftigungsquote und der leicht sinkenden Tendenz bei der Arbeitslosigkeit stabilisierend auf die Nachfrage nach Büroflächen.“

Mietpreise für Einzelhandelsflächen steigen weiter

Der deutsche Einzelhandel ist geprägt von steigenden Umsätzen und einem kontinuierlichen Anstieg der Verkaufsflächen auf mittlerweile rund 122 Millionen Quadratmeter, 45 Millionen Quadratmeter mehr als noch vor 20 Jahren. Bei der zunehmenden Flächennachfrage geht der Trend seit den 90er Jahren weg von der Grünen Wiese hin zu innerstädtischen Standorten. Der Anteil der innenstädtischen Einzelhandelsfläche an der Gesamt-Einzelhandelsfläche ist inzwischen von 55auf 63 Prozent angestiegen. „Diese Entwicklung schlägt sich deutlich in den Mietpreisen nieder: Die Preissteigerungen in den 1A-Lagen sind generell höher als in den 1B- und Nebenlagen und sind in den Großstädten mit 3,6 Prozent am höchsten“, sagt Schick. Im Bundesdurchschnitt liegt die Quadratmetermiete für eine bis zu 60 Quadratmeter große Ladenfläche in 1A-Lage bei 35,70 Euro. Dies entspricht einem Wachstum um rund 1,9 Prozent. Für größere Einzelhandelsflächen in vergleichbarer Lage werden Durchschnittsmieten von 26,30 Euro pro Quadratmeter erzielt (+ 3,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr).

„Dass sich der Einzelhandelsimmobilien-Sektor als robust erweist, ist auch auf die im Markt üblichen langfristigen Mietverträge von fünf bis zehn Jahren zurückzuführen“, sagt Schick. „Die steigenden Neuvertragsmieten haben unterdessen dazu geführt, dass das Mietpreis-Niveau im 1A-Segment heute höher ist als noch vor der Finanz- und Wirtschaftskrise.“ Spitzenreiter bei den Quadratmeterpreisen sind München (310 Euro), Frankfurt (170 Euro) oder Düsseldorf (140 Euro). „Die genannten Durchschnittspreise verlieren bei solch hohen Werten an Aussagekraft“, so Schick.

Verkaufsflächen werden größer

Trotz der steigenden Preise fragen Einzelhändler verstärkt größere Flächen nach, da neue Warengruppen- und Ladenbaukonzepte mehr Fläche benötigen. „Der Einzelhandel übernimmt zunehmend auch eine Wohlfühl- und Freizeit-Funktion, die mehr Platz erfordert als der reine Versorgungs-Handel“, erklärt Schick. „Die Funktionalitätsorientierung eines klassischen Verkaufsraumes wird immer stärker durch Werbe-, Rückzugs- und Lifestyle-Zonen geprägt.“ Diese Entwicklung spiele künftig den 1B- und Nebenlagen in die Hände, da in Hauptfrequenzlagen aufgrund städtebaulicher Begrenzung häufig nicht ausreichend Großflächen vorhanden seien.

Die Franchise-Geber stellen auch in den Jahren 2010 und 2011 eine wichtige Säule bei den Nachfragern nach Einzelhandelsimmobilien dar. Im Jahr 2010 wurden etwa 110.000 Franchisenehmer mit etwa 144.000 Betrieben in Deutschland gezählt, Tendenz weiter steigend. Etwa ein Drittel der Franchisenehmer sind im Bereich des Einzelhandels tätig. Fast 20 Prozent kommen aus den Bereichen Gastronomie, Freizeit und Tourismus. „Bleibt der Trend intakt, werden die Franchise-Unternehmen auch in den kommenden Jahren eine wichtige Stütze der Anmietung von Einzelhandelsflächen bleiben“, sagt Kießling.

Weiterführende Information
http://www.ivd.net/der-bundesverband/pressedetail/archive/2011/october/article/ivd-gewerbe-preisspiegel-2011-buero-und-einzelhandel-weiterhin-robust.html