.. eine nachträgliche Mieterhöhung ist häufig Ursache, warum selbst ein lange gutes Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter plötzlich zerbricht. Der Vermieter beruft sich in solchen Fällen verständlicherweise auf die gestiegene ortsübliche Vergleichsmiete; der betroffene Mieter auf seine persönliche wirtschaftliche Situation und darauf, dass er den Mietvertrag seinerzeit nur im Vertrauen darauf abgeschlossen habe, dass es nicht so schnell zu einer höheren Miete kommen werde. Wie dem auch sein: Ärger ist vorprogrammiert.
Immobilien-Experten empfehlen deshalb häufig, möglichst gleich mit im Mietvertrag eine Staffelmiete zu vereinbaren, bei der die Mieterhöhungen jeweils automatisch zu festen Zeitpunkten um jeweils einen festen Betrag erfolgt. Das wird gewiss nicht immer leicht durchsetzbar sein, ist aber letztendlich für beide Seiten eine klare Sache. Jeder weiß, was auf ihn zukommt.
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht zwei Möglichkeiten vor, schon im Mietvertrag jeweils Mieterhöhungen zu vereinbaren:
.. entweder in Form einer Staffelmiete mit festen Steigerungsbeträgen in definierten Zeitabschnitten (Prozentangaben sind nicht zulässig)
oder
.. als Indexmiete. Letztere ist bei Mietverträgen ab 01.09.2001 an den Preisindex des Statistischen Bundesamtes für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland gekoppelt.
Bei der Staffelmiete kann der Vermieter die jeweilige Mieterhöhung in der Staffel mit dem Mieter frei vereinbaren; also auch unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete und der so genannten Kappungsgrenze. Allerdings darf der Mietpreis bei der Staffelmiete die übliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 20% übersteigen, wenn er unter Ausnutzung einer Mangellage auf dem Wohnungsmarkt in einer solchen Höhe vereinbart wurde. Das wäre dann nach dem Wirtschaftsstrafgesetz als Mietpreiswucher auszulegen.
Die an die allgemeine Teuerungsrate gekoppelte Indexmiete hat den Vorteil, dass Sie gegenüber Mietern beim Abschluss eines Mietvertrages als Wertsicherungsklausel möglicherweise leichter verständlich werden kann. Sie hat aber auch den Nachteil, dass eine Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete damit entfällt. Sinkt der amtliche Index für die Lebenshaltungskosten, verringert sich sogar die Miete. Bei einer so genannten Einseitigkeitsklausel, die nur eine Seite bindet, wäre die gesamte Vereinbarung unwirksam.
Aus der Sicht von Immobilienfachleuten sollten Vermieter genau überlegen, wie, wann und ob überhaupt eine automatischen Mieterhöhung erfolgen soll. Während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarungen sind einseitige Mieterhöhungen nämlich nicht mehr möglich. Wer also zum Beispiel Modernisierungen auf seine Mieter umlegen möchte, hätte dann schlechte Karten.
Interessant: Kündigung wegen nicht angezeigter Mietmängel
Bei der Indexmiete sind hingegen unter bestimmten Voraussetzungen auch Mieterhöhungen wegen unumgänglicher Baumaßnahmen weiterhin zulässig.
