Nürnberg, 24.08.2010 - Wer auf der Suche nach einem neuen Eigenheim oder einer Gewerbeimmobilie ist, hat dabei oft das übliche Rücktrittsrecht bei gravierenden Mängeln im Hinterkopf und nimmt daher augenscheinliche Kleinigkeiten oftmals auf die leichte Schulter - ein nicht unproblematischer Trugschluss.
Denn nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs ist es unstrittig, dass eine arglistige Täuschung des Verkäufers einer Immobilie mit gravierenden Mängeln zur Unwirksamkeit des Kaufvertrages führt - allerdings hat das auch Einschränkungen.
Setzt der Käufer dem Verkäufer nach Bekanntwerden dieser Mängel nämlich eine Frist zur Beseitigung, signalisiert er nach Ansicht der obersten Bundesrichter, dass sein Vertrauen in den Verkäufer und dessen Bereitschaft zur ordentlichen Vertragserfüllung weiterhin besteht. Und das ist eine der wichtigsten Voraussetzungen dafür, dass ein Kaufvertrag außerordentlich aufgekündigt werden kann: Das Vertrauensverhältnis muss nachhaltig gestört sein. Durch schlüssiges Handeln wie eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung kommuniziert der Käufer aber sein fortbestehendes Vertrauen.
Im vorliegenden Fall hatten Käufer eine Eigentumswohnung erworben, die zu einem nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilten Anwesen gehörte. Dessen Eigentümerversammlung war über einen gravierenden Feuchtigkeitsschaden in Kenntnis gesetzt worden und hatte bereits einen Architekten mit der Erstellung eines Gutachtens zur Schadensbehebung beauftragt. Die bisherigen Wohnungseigentümer verkauften aber noch vor Vorliegen des Gutachtens ihre Immobilie, ohne auf den Schaden hinzuweisen. Somit wäre der Tatbestand der arglistigen Täuschung von Rechts wegen erfüllt gewesen - die Käufer begingen aber den Fehler, die Verkäufer zur Übernahme der Kosten zur Beseitigung des Mangels aufzufordern, nachdem sie von der Wohnungseigentümergesellschaft über die entstehenden Kostenanteile informiert wurden. Somit entstand den Käufern nach Ansicht der Richter kein Schaden, da sich die Vorbesitzer zur Übernahme ihrer Kostenanteile bereiterklärten und die Käufer von diesen Anteilen freistellten. Auf diese Weise signalisierten sie ihr fortbestehendes Vertrauen in die Bereitschaft der Vorbesitzer, eine vertragsgemäße einwandfreie Immobilie zu übergeben. Als die Käufer den Kaufvertrag anschließend doch aufkündigen wollten, lehnte der Bundesgerichtshof dies in letzter Instanz ab, da die Verkäufer ihrer Nachbesserungspflicht nachkamen.
(BGH, AZ: V ZR 147/09)
