Mehr und mehr richten die Gerichte ihren Fokus auch auf die Hinweispflicht des Notars. Noch in der jüngeren Vergangenheit war der Notar nahezu unangreifbar und deshalb unangegriffene Amtsperson. Immer häufiger aber wird ins Bewusstsein gerückt, dass die Notare, auch wenn sie mit hoheitlichen Befugnissen ausgestattet sind, "normale" Freiberufler sind. Mit der Hinweispflicht des Notars hat sich der BGH in einer Entscheidung vom 22.07.2010 - Aktenzeichen III ZR 293/09 (OLG Düsseldorf) - ausführlich befasst.
Zum Sachverhalt:
Die Kläger werfen dem Beklagten die Verletzung seiner notariellen Amtspflichten vor, weil er sie im Beurkundungstermin nicht über den noch im Grundbuch eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk und die ihm nach ihrer Behauptung im Einzelnen bekannten wirtschaftlichen Schwierigkeiten der P-GmbH unterrichtet habe. Sie machen deshalb einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 173.345,13 Euro geltend und begehren darüber hinaus die Feststellung seiner Verpflichtung, ihnen alle Schäden zu ersetzen, die auf diese Pflichtverletzung zurückzuführen seien. Klage und Berufung der Kläger hatten keinen Erfolg. Die Revision der Kläger hatte Erfolg und führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen:
Im Rechts- und Geschäftsverkehr wird die Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerk zu Lasten eines Vertragspartners regelmäßig als Warnhinweis auf mögliche bestehende finanzielle Schwierigkeiten angesehen mit der Folge, dass im Allgemeinen vor Abschluss eines mit wirtschaftlichen Risiken verbundenen Vertrags die Leistungsfähigkeit dieses Vertragspartners "hinterfragt" wird. Dies belegt, dass in der Rechtswirklichkeit durch die Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks sehr wohl ein - für die Haftungszurechnung ausreichender - Zusammenhang zwischen der rechtlichen und der wirtschaftlichen Durchführbarkeit des Vertrags hergestellt wird.
Die mit einem Bauträgervertrag, wie er auch im Streitfall zu Grunde liegt, einhergehenden besonderen Risiken bestehen für den Erwerber vor allem darin, dass er gehalten ist, an den Bauträger bereits während der Bauphase Abschlagszahlungen für das erworbene Objekt und die fortschreitende Bausubstanz vorzunehmen, ohne jedoch zunächst das Eigentum an dem Grundstück bzw. der Wohnung und der bereits bezahlten Baumasse zu erhalten.
Nicht zu folgen ist der in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geäußerten Auffassung des Beklagten, einem Hinweis auf den Vermerk und dessen wirtschaftliche Bedeutung habe die sich aus § 14 I 2 BNotO ergebende Neutralitätspflicht des Notars entgegen gestanden. Zwar hat sich ein Notar grundsätzlich nicht mit Bedenken gegen eine bestimmte Person als Vertragspartner zu befassen; auch muss er auf Zweifel an der Vertrauenswürdigkeit eines Beteiligten, die sich aus dem Notar konkret bekannten Umständen, etwa einer Vorstrafe, ergeben könnten, nur in Ausnahmefällen aufmerksam machen, weil er anderenfalls mit solchen Hinweisen in einen Interessenkonflikt geraten würde.
Indes war im Streitfall der Beklagten nicht gehalten, die Kläger über die Einzelheiten der bestehenden Streitigkeiten zwischen der T-AG und der O-GmbH sowie die Ursachen der bereits mehrfach eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerke und die offenbar latent vorhandenen wirtschaftlichen Engpässe der GmbH zu informieren. Vielmehr wäre es ausreichend, aber auch erforderlich gewesen, nachdrücklich auf den Zwangsversteigerungsvermerk und die sich daraus ergebenden Indizien für etwaige bestehende wirtschaftliche Schwierigkeiten sowie mögliche Auswirkungen für die geplante Verwirklichung des Bauvorhabens hinzuweisen. Schutzwürdige Belange des Bauträgers wären dadurch nicht berührt worden, zumal ohnehin kein berechtigtes Interesse daran bestehen konnte, den Zwangsversteigerungsvermerk unerwähnt zu lassen.
Weil vorliegend die notarielle Amtspflicht, über den noch eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk und seine Bedeutung zu belehren, auch dazu diente, den Klägern als Käufer einer noch herzustellenden Eigentumswohnung die Gelegenheit zu geben, die Frage der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit ihres Vertragspartners und damit der Durchführbarkeit des Vertrags näher zu prüfen, stellt die festgestellte Verletzung dieser Verpflichtung die Grundlage für einen Schadensersatzanspruch aus § 19 I BnotO dar.
Fazit:
Wer Fehler begeht, hat hierfür einzustehen und muss Schadenersatz leisten. Diese Verpflichtung macht nicht Halt vor der Eingangstür eines Notariats. Dies ist - im Sinne gleichmäßiger Behandlung aller - gut und richtig so. Es stärkt das Vertrauen in die Justiz.
Quelle: http://www.ivd-sued.net
