Wohnungswirtschaft begrüßt Verabschiedung des Mietrechtsgesetzes im Bundesrat
Berlin – "Wir begrüßen, dass das Mietrechtsänderungsgesetz heute den Bundesrat
passiert hat. Damit ist endlich eine fast zwei Jahre dauernde
Diskussion über eine Neufassung des Mietrechts beendet", erklärte Axel
Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen.
Die nun gefassten Beschlüsse wertet der GdW-Chef als "heiter bis
wolkig". "Das heute verabschiedete Gesetz soll der Vereinbarkeit von
Klimaschutz und Mietrecht Rechnung tragen. Das ist an vielen Stellen
auch gelungen", so Gedaschko. Er hob dabei insbesondere die
Duldungspflicht von energetischen Modernisierungsmaßnahmen durch Mieter sowie den dreimonatige Minderungsausschluss während der hervor.
Ungenügend sei dagegen immer noch die Regelung zum sogenannten
Wärmecontracting. "Hier wurde ganz klar eine Chance vertan, die zu
deutlichen Energieeinsparungen geführt hätte in dem eine einfach durch
eine komplizierte Regelung ersetzt wurde", so der GdW-Präsident. Darüber
kritisiert die Wohnungswirtschaft im GdW
die nun beschlossene Senkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen von
20 Prozent in drei Jahren auf nunmehr 15 Prozent in drei Jahren für
Ballungsgebiete. "Wir befürchten, dass Vermieter deshalb weniger in den
Bestand investieren, was letztlich auch zum Nachteil der Mieter ist", so
Gedaschko.
Nicht im heute beschlossenen Gesetz enthalten sind die kürzlich
aufgekommenen Vorschläge der SPD den Anstieg der Neuvertragsmieten auf
maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu begrenzen.
"Wichtig ist jetzt, dass endlich Ruhe in die Debatte über das Mietrecht
kommt", so Gedaschko. "Populistische und zu kurz gedachte Vorschläge
helfen weder den Mietern noch den Vermietern weiter. Forderungen nach
einer Begrenzung der Miethöhe bei Neuvermietung führen allein dazu, dass
der dringend benötigte Neubau von Wohnungen ins stocken kommt. Das
wichtigste Mittel, um explodierende Mieten zu begrenzen, ist aber ein
breiteres Wohnungsangebot. Das Mietrecht ist nicht die Ursache der
Wohnungsknappheit und kann auch nicht deren Lösung sein. Wir brauchen
eine gezielte Förderung von Wohnungsneubau in Ballungsregionen."
Wenn das Mietrechtsgesetz noch in diesem Monat verkündet wird, tritt es
am 1. April 2013 in Kraft. Aufgrund der noch zu verabschiedenden
Verordnung wird die Vorschrift zum Contracting dann am 1. Juni 2013 in Kraft treten.
Mietrechtsänderungsgesetz - Wesentliche Änderungen im Überblick:
Ausschluss der Mietminderung bei energetischer Modernisierung
§ 536 Abs. 1a BGB-E regelt neu, dass Beeinträchtigungen des
Mietgebrauchs während einer (zusammenhängenden) Dauer von drei Monaten
nicht zu einer Minderung führen, soweit diese aufgrund einer Maßnahme
eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB-E
dient. § 555b Nr. 1 BGB-E definiert Modernisierungsmaßnahmen
als bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache
Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung).
Nach dieser Fassung gilt der Minderungsausschluss ausschließlich für
eine energetische Modernisierung. Andere Modernisierungsmaßnahmen bleiben vom Minderungsrecht des Mieters also unberührt.
Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen
Gemäß § 555c BGB-E hat der Vermieter dem Mieter eine
Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in
Textform anzukündigen. Formales Erfordernis der
Modernisierungsankündigung ist nunmehr, dass die Art und der
voraussichtliche Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen
Zügen sowie der voraussichtliche Beginn und die voraussichtliche Dauer
der Modernisierungsmaßnahme mitzuteilen ist. Ist eine Mieterhöhung bei
Modernisierung nach § 559 BGB vorgesehen, so muss ferner der Betrag der
zu erwartenden Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen
Betriebskosten angegeben werden.
Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist
Der neue § 555d BGB-E bestimmt, dass der Mieter eine
Modernisierungsmaßnahme zu dulden hat. Nach Abs. 2 soll eine
Duldungspflicht nur dann nicht bestehen, wenn die
Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen
Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter
Würdigung der berechtigten Interessen von Vermieter und Mieter sowie von
Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu
rechtfertigen ist.
Klargestellt wird, dass die zu erwartende Mieterhöhung sowie die
voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bei der Abwägung außer
Betracht bleiben. Der Beginn einer Modernisierungsmaßnahme kann also mit
dieser Begründung nicht durch den Mieter verzögert werden, bleibt aber
bei einer evtl. Mieterhöhung nach § 559 BGB zu berücksichtigen.
Contracting
In § 556c BGB-E soll nunmehr die Umlage der Contractingkosten auf den
Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten, und damit ein
Umstellungsanspruch des Vermieters, neu geregelt werden. Bei Umstellung
von der Wärmeversorgung in Eigenregie auf Wärmelieferung durch einen
gewerblichen Anbieter, können Vermieter die Kosten dieser Wärmelieferung
künftig umlegen, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
1. Die Wärme mit verbesserter Effizienz entweder aus einer vom
Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz
geliefert wird und
2. die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige
Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen
(Kostenneutralität).
Einzelheiten der Umstellungsvoraussetzungen soll eine durch die Bundesregierung zu verabschiedende Verordnung treffen.
Berücksichtigung energetischer Kriterien in ortsüblicher Vergleichsmiete
In § 558 BGB-E soll die energetische Ausstattung und Beschaffenheit bei
der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete Berücksichtigung finden.
Durch diese gesetzliche Klarstellung sollen energetische Kriterien
verstärkt in Mietspiegeln abgebildet werden.
Einführung regionaler Kappungsgrenzen
In § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) ist nunmehr in Abs. 3
folgender Satz eingefügt worden:
"Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die
ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu
angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer
Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt
sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch
Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens 5 Jahren zu
bestimmen."
Mit dieser Einfügung werden die Landesregierungen ermächtigt, im Wege
von Rechtsverordnungen Gemeinden oder Teile von Gemeinden zu bestimmen,
in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen
zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Nur in diesen
Gebieten soll die Kappungsgrenze bei der Anpassung an die ortsübliche
Vergleichsmiete 15 % in drei Jahren, und nicht, wie ansonsten nach Abs. 3
Satz 1 in § 558 BGB bestimmt, 20 % betragen. Mit dieser Neufassung ist
eine Dämpfung des Anstiegs von Bestandsmieten in entsprechend bestimmten
Gemeinden oder Teilen von Gemeinden beabsichtigt.
Kündigung bei Zahlungsverzug mit Sicherheitsleistung
Nach § 569 Absatz 2 BGB – E liegt ein wichtiger Grund zur
außerordentlichen Kündigung auch dann vor, wenn der Mieter mit Zahlung
der Kaution in Höhe der zweifachen Monatsmiete in Verzug ist. Die
Vorschrift soll das sogenannte Mietnomadentum begrenzen.
Berliner Räumung
Mit dem neu eingefügten § 885a ZPO-E soll die in der Praxis bewährte so
genannte "Berliner Räumung" auf eine gesetzliche Grundlage gestellt
werden. Bei der "Berliner Räumung" beschränkt der Gläubiger seinen
Vollstreckungsauftrag auf die bloße Besitzbeschaffung an den Räumen und
macht im Übrigen an den darin befindlichen beweglichen Gegenständen sein
Vermieter-Pfandrecht geltend.
Räumung von Wohnraum
Gem. § 940 a ZPO – E darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige
Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der
Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel
vorliegt und der Vermieter erst nach dem Schluss der mündlichen
Verhandlung Kenntnis erlangt hat.
Die Vorschrift soll verhindern, dass derjenige Mieter sich einer
rechtskräftigen Räumung seiner Wohnung dadurch entzieht , indem er einem
Dritten die Wohnung überlässt. Per Einstweiliger Verfügung kann sich
die Räumung auch gegen den Dritten wenden, ohne dass es einer
umfangreichen Verhandlung bedarf.
Der GdW
Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen vertritt
als größter deutscher Branchendachverband bundesweit und auf
europäischer Ebene rund 3.000 kommunale, genossenschaftliche,
kirchliche, privatwirtschaftliche, landes- und bundeseigene
Wohnungsunternehmen. Sie bewirtschaften rd. 6 Mio. Wohnungen, in denen
über 13 Mio. Menschen wohnen. Der GdW repräsentiert damit Wohnungsunternehmen, die fast 30 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland bewirtschaften.
Quelle | Weiterführende Information
http://web.gdw.de/pressecenter/pressemeldungen/1008-heiter-b ...
