Baufinanzierung, Hypothek, Immobilienkredit und Grundschulddarlehen – es gibt unendlich viele Begriffe für die Finanzierung einer Immobilie. Was viele nicht wissen: auf den ersten Blick scheint es immer um das Gleiche zu gehen – tatsächlich gibt es deutliche Unterschiede, vor allem zwischen Grundschuld und Hypothek. Die Hypothek ist dabei der durchaus geläufigere Begriff – in der Realität spielt die Hypothek aber kaum noch eine Rolle. Heutzutage sind Darlehen mit Grundschuldbesicherung die häufigste Wahl für die Baufinanzierung. Was macht den Unterschied?
Abzugrenzen sind Hypothek und Grundschuld über die Art der Besicherung. Grundsätzlich lässt ein Darlehensgeber eine Sicherheit in der ungefähren Höhe des Darlehensbetrages in das Grundbuch der Immobilie eintragen. Bei einer Hypothek ist die Höhe der Sicherheit immer direkt an die Restschuld der Baufinanzierung gebunden - d.h. sind von ursprünglich 150.000 Euro Darlehenssumme nach 10 Jahren noch 115.000 Euro Restschuld übrig, hat auch die Hypothek als Sicherheit nur noch einen Wert von 115.000 Euro.
Demgegenüber bleibt bei einer Grundschuld der Wert der Sicherheit immer gleich – also im Beispiel weiterhin 150.000 Euro, auch wenn die Restschuld gesunken ist. Dies heißt aber nicht, dass der Darlehensgeber die Sicherheit der Grundschuld komplett ausnutzen könnte. Über die Sicherungszweckerklärung ist der Darlehensgeber beschränkt, im Falle einer Zwangsversteigerung der Immobilie aus dem Erlös nur bis zur Höhe der Restschuld der Baufinanzierung Geld einzufordern. Insofern entsteht aus einer Grundschuld kein höheres Risiko für den Darlehensnehmer. Im Gegenteil: Eine Grundschuld ist nicht direkt an eine bestimmte Finanzierung gebunden und kann daher durchaus „mehrfach verwendet“ werden – z.B. für eine spätere Anschlussfinanzierung. Bei einer Hypothek wäre zuerst die Löschung der alten Hypothek und die Eintragung einer neuen Hypothek notwendig – mit nicht unerheblichen Zusatzkosten, die für Notar und Grundbuchamt anfallen.
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